Hantering av (avsiktligt) dolt fel?
Hej!
Vi bor sedan några år i ett radhus byggt på 60-talet. Av en slump märkte vi nyligen att det läckte in bakom innertaket när det regnar troligen på grund av ett åldrat och slitet takfönster. Inga direkta överraskningar så långt och vi var medvetna om behov av fönsterbyten MEN när vi tar bort en bit spånskiva som sitter under fönstret så blottar det ett igenspacklat hål i väggen och en vattenskada som vi bedömer är betydligt äldre än 3 år. I efterhand är det i min mening uppenbart att detta spackel och spånskiva inte haft någon annan funktion än att dölja skadan. Vid inflytt är förrådet fönstret och skadan finns i också relativt nymålat och golvet bytt. Jag är väl medveten om att det finns en tung undersökningsplikt som vilar på köparen. Jag uppfattade emellertid inte detta som något som krävde extra undersökning utan trodde att denna var en rest av någon upphängningsanordning för kläder eller liknande då det finns andra sådana rester i garderoben eller möjligen att den skulle täcka för skarvar mellan skivor eller liknande. Att det var nymålat tänkte jag kunde ha att göra med tidigare men åtgärdade problem. Innan köpet gjordes en besiktning av en seriös besiktningsfirma på säljarens begäran där säljaren intygade att han inte kände till något läckage eller fuktskador. Ingen lukt eller andra tecken Vi hade ett möte med besiktningsmannen och gick igenom protokollet och huset tillsammans och även där var denna spånskiva inte föremål för undersökning eller kommentarer ifrån besiktningsmannen. Säljaren bodde i huset från 2011. Det är ju möjligt att säljaren inte kände till skadan men likväl har han sålt oss huset med det dolda felet i. Det jag tänker INTE faller under undersökningsplikten är att riva loss skivan och titta vad som finns bakom. I min mening enda sättet att faktiskt själv hitta detta dolda del. Jag är medveten om att det naturligtvis hade varit bra att ha tagit in en egen besiktningsman vid överlåtelsen. Jag har pratat med en jurist på Villaägarnas Riksförbund som var osäker på om under min undersökningsplikt (han har inte heller sett bilder) men menade att jag kanske kunde förväntas ha ställt frågor gällande spånskivan (vilket jag ju naturligtvis gjort om jag kommit på det). Han rekommenderade mig att på något sätt få en besiktning gjord, ta in offerter på vad det skulle kosta att åtgärda det hela, kontakta säljaren och beskriva det hela som ett dolt fel och be honom täcka halva kostnaden. Detta då som jag förstod det för att sätta lite press på honom och ge honom en enkel väg ut ur det hela utan att behöva ta till (men kanske då hinta om) eventuella juridiska åtgärder. Jag vet inte om han har en dolda-fel-försäkring men kan inte se utifrån de dokument vi fick vid köpet något som tyder på det.
Mina frågor:
1. Ser ni andra rimliga handlingsalternativ gentemot säljaren?
2. Vem är lämplig att kontakta för besiktning av felet? En besiktningsman eller en byggfirma? Som jag uppfattat det så river inte gärna besiktningsmän i innertaket medan byggfirmor ju är lite mer hands on men kanske inte kan ge lika värdefull dokumentation. Ett alternativ jag tänkt att riva vidare själv men jag får för mig att jag då saboterar resultatet av en eventuell besiktning.
3. Kan ni utifrån bilderna ha någon uppfattning om hur gammal skadan kan vara?
4. Kan en besiktningsman åldersbedöma skadan?
Vi bor sedan några år i ett radhus byggt på 60-talet. Av en slump märkte vi nyligen att det läckte in bakom innertaket när det regnar troligen på grund av ett åldrat och slitet takfönster. Inga direkta överraskningar så långt och vi var medvetna om behov av fönsterbyten MEN när vi tar bort en bit spånskiva som sitter under fönstret så blottar det ett igenspacklat hål i väggen och en vattenskada som vi bedömer är betydligt äldre än 3 år. I efterhand är det i min mening uppenbart att detta spackel och spånskiva inte haft någon annan funktion än att dölja skadan. Vid inflytt är förrådet fönstret och skadan finns i också relativt nymålat och golvet bytt. Jag är väl medveten om att det finns en tung undersökningsplikt som vilar på köparen. Jag uppfattade emellertid inte detta som något som krävde extra undersökning utan trodde att denna var en rest av någon upphängningsanordning för kläder eller liknande då det finns andra sådana rester i garderoben eller möjligen att den skulle täcka för skarvar mellan skivor eller liknande. Att det var nymålat tänkte jag kunde ha att göra med tidigare men åtgärdade problem. Innan köpet gjordes en besiktning av en seriös besiktningsfirma på säljarens begäran där säljaren intygade att han inte kände till något läckage eller fuktskador. Ingen lukt eller andra tecken Vi hade ett möte med besiktningsmannen och gick igenom protokollet och huset tillsammans och även där var denna spånskiva inte föremål för undersökning eller kommentarer ifrån besiktningsmannen. Säljaren bodde i huset från 2011. Det är ju möjligt att säljaren inte kände till skadan men likväl har han sålt oss huset med det dolda felet i. Det jag tänker INTE faller under undersökningsplikten är att riva loss skivan och titta vad som finns bakom. I min mening enda sättet att faktiskt själv hitta detta dolda del. Jag är medveten om att det naturligtvis hade varit bra att ha tagit in en egen besiktningsman vid överlåtelsen. Jag har pratat med en jurist på Villaägarnas Riksförbund som var osäker på om under min undersökningsplikt (han har inte heller sett bilder) men menade att jag kanske kunde förväntas ha ställt frågor gällande spånskivan (vilket jag ju naturligtvis gjort om jag kommit på det). Han rekommenderade mig att på något sätt få en besiktning gjord, ta in offerter på vad det skulle kosta att åtgärda det hela, kontakta säljaren och beskriva det hela som ett dolt fel och be honom täcka halva kostnaden. Detta då som jag förstod det för att sätta lite press på honom och ge honom en enkel väg ut ur det hela utan att behöva ta till (men kanske då hinta om) eventuella juridiska åtgärder. Jag vet inte om han har en dolda-fel-försäkring men kan inte se utifrån de dokument vi fick vid köpet något som tyder på det.
Mina frågor:
1. Ser ni andra rimliga handlingsalternativ gentemot säljaren?
2. Vem är lämplig att kontakta för besiktning av felet? En besiktningsman eller en byggfirma? Som jag uppfattat det så river inte gärna besiktningsmän i innertaket medan byggfirmor ju är lite mer hands on men kanske inte kan ge lika värdefull dokumentation. Ett alternativ jag tänkt att riva vidare själv men jag får för mig att jag då saboterar resultatet av en eventuell besiktning.
3. Kan ni utifrån bilderna ha någon uppfattning om hur gammal skadan kan vara?
4. Kan en besiktningsman åldersbedöma skadan?
Husägare
· Småländska höglandet
· 3 767 inlägg
Äldre takfönster (som det ser ut att vara på bilderna) är en känd riskkonstruktion. Står det något i säljarens besiktningsprotokoll om det? Det är ju inte skivan som är huvudproblemet, utan den läckande fönsterkarmen (eller plåtarbeten runt fönstret eller motsvarande).
Medlem
· Stockholm
· 3 862 inlägg
Takfönster är som en båt, förr eller senare börjar det läcka så man märker det........
Börja utifrån och se om du hittar var vattnet kommer in.
När du hittat det vet du vad du ska göra.
Då kan du ta in en hantverkare som räknar på det.
Eller så gör du det själv.
Naturligtvis ska du göra som du gör och ta reda på om det är ett dolt fel, allt medans vattnet fortsätter läcka. (Ja, nu är jag dryg).
Men jag vill poängtera att du ska göra vad du kan nu för att förhindra fortsatt vatteninträngning.
Lycka till.
/W
Börja utifrån och se om du hittar var vattnet kommer in.
När du hittat det vet du vad du ska göra.
Då kan du ta in en hantverkare som räknar på det.
Eller så gör du det själv.
Naturligtvis ska du göra som du gör och ta reda på om det är ett dolt fel, allt medans vattnet fortsätter läcka. (Ja, nu är jag dryg).
Men jag vill poängtera att du ska göra vad du kan nu för att förhindra fortsatt vatteninträngning.
Lycka till.
/W
Tack för svar! Jo det framgår i besiktningsprotokollet att fönstren är i behov av byte vilket vi var medvetna om. Mina funderingar gäller främst det avsiktliga försöket att dölja det hela och att detta sannolikt dragit upp priset på bostaden samt låtit skadorna på fastigheten bli större på ett sätt som kunnat förhindras om felet inte dolts.
Jo varit uppe på taket och hittat ett par trasiga pannor som nog bidragit och jag bytt. Också en glipa på ett par millimeter mitt emellan plåten som sitter ovanpå takfönster och som ligger plant samt fukt på pappen under ovanför liggande pannor där jag misstänker att vattnet läcker in.
Husägare
· Småländska höglandet
· 3 767 inlägg
Då var de dåliga fönstren ett känt fel, det stod tydligt i protokollet, och därmed inte dolt. Efter att ha läst besiktningsprotokollet kunde ni anpassat ert bud efter att fönstren behövde bytas. Det är trots allt budgivarna och vad de är beredda att betala som drar upp priset på en fastighet.Ammatör skrev:
Det är inte ett 'dolt fel' sett ur Jordabalkens synvinkel eftersom det är en riskkonstruktion med många år på nacken.
Den möjliga framkomliga vägen i så fall är att stämma säljaren för någon form av bedrägligt beteende om vederbörande medvetet har dolt felet. Dock tror jag det är svårt att bevisa vem som har gjort vad och vilket uppsåt man har haft, så utsikten att vinna är nog ganska liten.
Och eventuell ersättning baseras på skillnaden i husets marknadsvärde om felet varit känt. Fönstren var i behov av ett snart utbyte oavsett, så det borde inte påverka värdet nämnvärt.
Den möjliga framkomliga vägen i så fall är att stämma säljaren för någon form av bedrägligt beteende om vederbörande medvetet har dolt felet. Dock tror jag det är svårt att bevisa vem som har gjort vad och vilket uppsåt man har haft, så utsikten att vinna är nog ganska liten.
Och eventuell ersättning baseras på skillnaden i husets marknadsvärde om felet varit känt. Fönstren var i behov av ett snart utbyte oavsett, så det borde inte påverka värdet nämnvärt.