Gammal takpapp - dolt fel ?
Hej
Köpte ett hus 2001, i papprena stod det att taket var omlagt -98 och takapnnorna ser fina ut.
Huset är byggt -32 och vi upptäckte förra veckan att det var originalpapp med gamla läkt på huset och har därför påbörjat takpappsbyte. Besiktningsmannen tog inte upp det i protokollet som någon risk att papp och läkt var dålig innan vi köpte huset.
2002 hade vi en fuktskada i just taket som säljarna åtgärdade med en egen snickare. Vi var inte inblandade i själva åtgärden för vi var inte ens hemma, idag tre år senare saknades en bärande balk som ruttnat bort och råsponten saknades helt just under lagningen som de åtgärdat. Lagningen var absolut inte korrekt utförd enligt vår snickare som vi anlitat.
Hur ska vi agera med detta, vi skissar på ett brev till säljarna men är det rätt väg att gå? Kan det klassas som ett dolt fel?
//Anders
Köpte ett hus 2001, i papprena stod det att taket var omlagt -98 och takapnnorna ser fina ut.
Huset är byggt -32 och vi upptäckte förra veckan att det var originalpapp med gamla läkt på huset och har därför påbörjat takpappsbyte. Besiktningsmannen tog inte upp det i protokollet som någon risk att papp och läkt var dålig innan vi köpte huset.
2002 hade vi en fuktskada i just taket som säljarna åtgärdade med en egen snickare. Vi var inte inblandade i själva åtgärden för vi var inte ens hemma, idag tre år senare saknades en bärande balk som ruttnat bort och råsponten saknades helt just under lagningen som de åtgärdat. Lagningen var absolut inte korrekt utförd enligt vår snickare som vi anlitat.
Hur ska vi agera med detta, vi skissar på ett brev till säljarna men är det rätt väg att gå? Kan det klassas som ett dolt fel?
//Anders
Tjaa, jag skulle nog anta att pappen hör till undersökningsplikten. Alltså inte dolt fel. Men nu har ni ju en utfästelse från säljaren att taket är åtgärdat, vilket tydligen inte syftade på pappen. Att åtgärda ett tak utan att byta papp och läkt låter som ett fuskjobb i mina öron, och det skulle ju motivera att antingen hävda att säljaren ljög om den utfästa takrenoveringen eller att det är ett dolt fel eftersom renoveringen är felaktigt utförd.
Det är ju då där som problemet med undersökningsplikten kommer in, ni borde ha upptäckt att pappen inte var utbytt. Hade ni en besiktningsman?
Så vad jag menar är att i mina öron så har ni blivit lurade, och det är inte klockrent att ni kan få rätt. Det skulle ju innebära att om jag vore er så skulle jag hävda att utfästelsen var felaktig och kräva ersättning enl. det argumentet, men nöja mig med en förlikning på lämplig del. I rätten är det inte solklart att ni får rätt.
Vad gäller reparartionen som säljaren gjorde efter ert tillträde så låter det ju som ett helt osannolikt fuskjobb, men hur man skall kunan utnyttja det vet jag inte.
Kan det vara så att även säljaren har blivit lurad av den som gjorde jobbet först?
Mitt bästa råd är att ni kontaktar villaägarförbundet, dom har gratis juridisk rådgivning (advokat) , ni behöver bara bli medlemmar.
Edit: Såg inte att ni hade haft en besiktningsman. Kontakta honom om det här. Det är upprörande att han inte upptäckte detta.
Det är ju då där som problemet med undersökningsplikten kommer in, ni borde ha upptäckt att pappen inte var utbytt. Hade ni en besiktningsman?
Så vad jag menar är att i mina öron så har ni blivit lurade, och det är inte klockrent att ni kan få rätt. Det skulle ju innebära att om jag vore er så skulle jag hävda att utfästelsen var felaktig och kräva ersättning enl. det argumentet, men nöja mig med en förlikning på lämplig del. I rätten är det inte solklart att ni får rätt.
Vad gäller reparartionen som säljaren gjorde efter ert tillträde så låter det ju som ett helt osannolikt fuskjobb, men hur man skall kunan utnyttja det vet jag inte.
Kan det vara så att även säljaren har blivit lurad av den som gjorde jobbet först?
Mitt bästa råd är att ni kontaktar villaägarförbundet, dom har gratis juridisk rådgivning (advokat) , ni behöver bara bli medlemmar.
Edit: Såg inte att ni hade haft en besiktningsman. Kontakta honom om det här. Det är upprörande att han inte upptäckte detta.
Det brukar finnas många originaldelar i ett hus från 1932. Gamla hus gömmer alltid på överraskningar som man knappt kan klassa som dolda fel men snarare som något man kan förvänta sej i ett gammalt hus :-/. Försöker man skriva en protokoll med alla risker så blir den låååång. I vårat rapport stod det inte ens hur gammal taket är men det stod många skrämmande "möjligheter" som krävde närmare undersökning men som har inte dykt upp än 
.
Ni har inte frågat hur omfattande var takomläggningen och fick ingen omfattande information heller. Vem som gjorde fel? Kanske han som bedömde att takunderlaget kommer att hålla tätt under dom nya pannornas livslängd? Var det punktlekage ( mekanisk skada) eller har takpappen blivit allmänt sliten av ålder? Vad säger försäkringsbolaget om detta?
gaia (bor i ett hus från 1938 )
. Ni har inte frågat hur omfattande var takomläggningen och fick ingen omfattande information heller. Vem som gjorde fel? Kanske han som bedömde att takunderlaget kommer att hålla tätt under dom nya pannornas livslängd? Var det punktlekage ( mekanisk skada) eller har takpappen blivit allmänt sliten av ålder? Vad säger försäkringsbolaget om detta?
gaia (bor i ett hus från 1938 )
Hej
Vi pratade med besiktningsmannen igår om detta och enligt honom så byter man tak -98 och tar med det i säljpapprena som ett argument så ska man kunna räkna med att läkt och papp är bytt. Han ville gärna kalla det dolt fel.
Känslan har också fallit för just att till och med säljarna kan ha blivit lurade av någon, det finns väl utlänningar som gör en del arbete som just takbyte och asfalteringar lite väl enkelt ibland.
Att det finns överraskningar i gammla hus, det vet vi. Att fuskjobb är väldigt vanligt vet vi också. Men vi utgick faktiskt från de riskfaktorer som besiktningsmannen tog upp när vi räknade på åtgärder och där ingick ingen takrenovering. Sen om man renoverar ett rum och hittar ett par intapetserad eldosor eller blockade rörledningar så är väl det OK, bara vi gör något riktigt av det.
Vi tar genast kontakt med villägarnas riksförbund - vi är medlemmar - och ber om lite råd från deras juridikrådgivning.
//Anders
Vi pratade med besiktningsmannen igår om detta och enligt honom så byter man tak -98 och tar med det i säljpapprena som ett argument så ska man kunna räkna med att läkt och papp är bytt. Han ville gärna kalla det dolt fel.
Känslan har också fallit för just att till och med säljarna kan ha blivit lurade av någon, det finns väl utlänningar som gör en del arbete som just takbyte och asfalteringar lite väl enkelt ibland.
Att det finns överraskningar i gammla hus, det vet vi. Att fuskjobb är väldigt vanligt vet vi också. Men vi utgick faktiskt från de riskfaktorer som besiktningsmannen tog upp när vi räknade på åtgärder och där ingick ingen takrenovering. Sen om man renoverar ett rum och hittar ett par intapetserad eldosor eller blockade rörledningar så är väl det OK, bara vi gör något riktigt av det.
Vi tar genast kontakt med villägarnas riksförbund - vi är medlemmar - och ber om lite råd från deras juridikrådgivning.
//Anders
Jag har mycket svårt att tro att detta kan betraktas som dolt fel. Besiktningsmannen bör ha lyft på ett antal pannor på olika ställen för att kontrollera att taket är ok. Detta har jag sett flera besiktningsmän göra - även på nylagt tak (där besiktningsmannen klagade på att pannorna inte var korrekt fastsatta och där fick säljaren göra om jobbet). Har din besiktningsman inte varit uppe på taket?
Det var säljarna som tog dit besiktningsmannen, det var ett flertal påpekanden på taket. Lösa plåter, spruckna pannor, fulla hängrännor, ej fastsatt taklucka men ingenting om att pappen var totalt slut och att det nästan saknades läkt på vissa ställen. Taket såg snyggt och prydligt ut för det var ju bara 3 år gammalt.
Jag undrar också vem som sätter "dolt fel" stämpel på fallet. Ska det dras framför tingsrätt för att få det eller kan ett försäkringsbolag/besiktningsman klassificera det. Det var så lätt för besiktningsmannen att säga "dolt fel" så därför tror jag inte att han drabbas av några kostnader för den sakens skull. Säljarna vill ju inte ha det som ett dolt fel, inte heller försäkringsbolaget för det kostar ju pengar för deras del.
Finns det inte en försäkring som säljare kan teckna för just sådanhär situation, jag tror att våra säljare nämnde det. Vad gäller den för i så fall?
//Anders
Jag undrar också vem som sätter "dolt fel" stämpel på fallet. Ska det dras framför tingsrätt för att få det eller kan ett försäkringsbolag/besiktningsman klassificera det. Det var så lätt för besiktningsmannen att säga "dolt fel" så därför tror jag inte att han drabbas av några kostnader för den sakens skull. Säljarna vill ju inte ha det som ett dolt fel, inte heller försäkringsbolaget för det kostar ju pengar för deras del.
Finns det inte en försäkring som säljare kan teckna för just sådanhär situation, jag tror att våra säljare nämnde det. Vad gäller den för i så fall?
//Anders
Hela finessen med en besiktning (som SKALL vara en sk. "jordabalksbesiktning") är att man som köpare låter en profesionell byggkunnig person ta på sig köparens undersökningsplikt, mot betalning.
Jag förstår inte riktigt varför säljaren hade tagit dit en besiktningsman såvida det inte var för att reklamera det dåliga takjobbet till sin entrepenör.
Men om ni inte själva har lyft takpannorna och inte heller anlitat en besiktningsman som gjort det åt er så är nog första alternativert att detta skulle ingått i er undersökningsplikt.
Sedan om man skall vara litet kritisk så förstår jag inte hur man kan låta en hantverkare som bevisligen gjort ett fuskjobb (den ruttna bjälken) utföra en kompletterande reparation utan att man antingen är där och undersöker vad som görs eller fixar så att någon annan (släkting, kompis eller liknande) är där och kontrollerar.
Som sagt mitt förslag (utöver villaägarförbundet) är att ni kräver säljaren på ersättning, fast var inte FÖR tuff, så att dom också anlitar proffshjälp, för då tror jag inte ni får någonting alls.
Jag förstår inte riktigt varför säljaren hade tagit dit en besiktningsman såvida det inte var för att reklamera det dåliga takjobbet till sin entrepenör.
Men om ni inte själva har lyft takpannorna och inte heller anlitat en besiktningsman som gjort det åt er så är nog första alternativert att detta skulle ingått i er undersökningsplikt.
Sedan om man skall vara litet kritisk så förstår jag inte hur man kan låta en hantverkare som bevisligen gjort ett fuskjobb (den ruttna bjälken) utföra en kompletterande reparation utan att man antingen är där och undersöker vad som görs eller fixar så att någon annan (släkting, kompis eller liknande) är där och kontrollerar.
Som sagt mitt förslag (utöver villaägarförbundet) är att ni kräver säljaren på ersättning, fast var inte FÖR tuff, så att dom också anlitar proffshjälp, för då tror jag inte ni får någonting alls.
Hej
Enligt rådgivningen så är det precis som ni har nämnt svårt att få något av detta. Om vi skulle anlitat en egen besiktningsman och inte förlitat oss på säljarnas kunde vi kanske ställt krav mot honom/henne men då för försummelse och inte dolt fel. Jag kan inte i efterhand säga om vi gick igenom detta med mäklaren eller ej, det är ju rätt mycket som snurrar runt i huvudet vid det första husköpet.
Säljarna hade tagit dit en besiktningsman via försäkringen som ska skydda de mot dolda fel. Det ingår i försäkringen. I mina ögon så är den försäkringen värdelös såvida vi inte tar in en egen besiktningsman som kan ta strid.
Att själv lyfta mitt livs första takpannor vid ett husköp med ett nylagt tak och inte ens veta vad man letar efter känns inte riktigt relevant. När man har ett besiktningsprotokoll i handen så satte i alla fall jag gärna min tilltro till det (nu har man lärt sig annat...) .
Däremot tyckte rådgivningen att skadan som inte var ordentligt åtgärdad skulle ersättas. Det är mer snickaren som säljarna anlitade som inte insåg omfattningen av skadan utan täppte bara till hålet som har gjort fel.
Vi skickar nu ett brev till säljarna och berättar om läget utan att direkt kräva något. Hör de av sig så kan vi prata om ersättning och dylikt för reparationen annars får det vara.
Tack för att kommer med tips och information om hur det ligger till.
//Anders
Enligt rådgivningen så är det precis som ni har nämnt svårt att få något av detta. Om vi skulle anlitat en egen besiktningsman och inte förlitat oss på säljarnas kunde vi kanske ställt krav mot honom/henne men då för försummelse och inte dolt fel. Jag kan inte i efterhand säga om vi gick igenom detta med mäklaren eller ej, det är ju rätt mycket som snurrar runt i huvudet vid det första husköpet.
Säljarna hade tagit dit en besiktningsman via försäkringen som ska skydda de mot dolda fel. Det ingår i försäkringen. I mina ögon så är den försäkringen värdelös såvida vi inte tar in en egen besiktningsman som kan ta strid.
Att själv lyfta mitt livs första takpannor vid ett husköp med ett nylagt tak och inte ens veta vad man letar efter känns inte riktigt relevant. När man har ett besiktningsprotokoll i handen så satte i alla fall jag gärna min tilltro till det (nu har man lärt sig annat...) .
Däremot tyckte rådgivningen att skadan som inte var ordentligt åtgärdad skulle ersättas. Det är mer snickaren som säljarna anlitade som inte insåg omfattningen av skadan utan täppte bara till hålet som har gjort fel.
Vi skickar nu ett brev till säljarna och berättar om läget utan att direkt kräva något. Hör de av sig så kan vi prata om ersättning och dylikt för reparationen annars får det vara.
Tack för att kommer med tips och information om hur det ligger till.
//Anders
Läs tidigare trådar i detta ämne. Det har ventilerats åtskilliga gånger.
Säljarens besiktning är för säljaren och inte för köparen.
Jag måste säga att mäklaren tydligen inte har gjort sitt jobb om han/hon inte tryckt på och förklarat för er vikten av att ni som köpare måste ta in egen besiktningsman.
Säljarens besiktning är för säljaren och inte för köparen.
Jag måste säga att mäklaren tydligen inte har gjort sitt jobb om han/hon inte tryckt på och förklarat för er vikten av att ni som köpare måste ta in egen besiktningsman.
Mäklare är banditer, inget annat.
De tar duktigt betalt för sina uppdrag, lovar guld & gröna skogar, allt är toppen innan det är skrivet.
Efter avslutad affär tar de inget som helst ansvar för det de sålt, och hänvisar en att ringa till säljaren.
Till och med bilförsäljare kan ses som ärliga i jämförelse.
Jag berättade för vår mäklare vad de var för slödder efter att vi upptäckt att all el var olaglig i huset.
Mäklaren tyckte vi skulle skruvat bort eluttag för att sett att det inte fanns skyddsjord kopplat bakom. Inte ens vår besiktningsman upptäckte detta då det gick krypstömmar i rören som gav utslag på jord.
Vore snyggt att börja montera ner huset på visningen...
De tar duktigt betalt för sina uppdrag, lovar guld & gröna skogar, allt är toppen innan det är skrivet.
Efter avslutad affär tar de inget som helst ansvar för det de sålt, och hänvisar en att ringa till säljaren.
Till och med bilförsäljare kan ses som ärliga i jämförelse.
Jag berättade för vår mäklare vad de var för slödder efter att vi upptäckt att all el var olaglig i huset.
Mäklaren tyckte vi skulle skruvat bort eluttag för att sett att det inte fanns skyddsjord kopplat bakom. Inte ens vår besiktningsman upptäckte detta då det gick krypstömmar i rören som gav utslag på jord.
Vore snyggt att börja montera ner huset på visningen...
Jag tycker att ni skall kräva säljaren på ett belopp för att åtgärda hela felet (dvs byte av papp och läkt osv.), men antyud att ni är öppna för förhandling. Argumentera för att detta är en felaktig utfästelse från säljaren. Om säljaren får för sig att ni kräver ersättning för dolt fel, så kommer dom bara att skicka kravet till sitt försaktingsbolag (för dom har tydligen för dyra pengar köpt en fösäkring mot dolda fel). Försäkringsbolaget kommer sannolikt inte att betala. Men en felaktig utfästelse har inget med dolda fel eller tillhörande försäkring att göra.
Här gäller det att vara lagom tuff. Tillräckligt tuff för att säljaren skall ta kravet på allvar, men inte så tuff att dom tror sig behöva juristhjälp.
Här gäller det att vara lagom tuff. Tillräckligt tuff för att säljaren skall ta kravet på allvar, men inte så tuff att dom tror sig behöva juristhjälp.
Är det inte besiktningsmannen som får ta smällen om han har gjort ett undermåligt arbete.
Samtidigt så har säljaren utlovat att taket är renoverat.
Det bör ju juridiskt innebära att säljaren har intygat på "falska" grunder. OM det är ett byggbolag som gjort det, finns det en 10-årig byggfelsförsäkring. Denna gäller också om det inte är fackmannamässigt gjort.
Är det INTE ett byggbolag, har han gjort det själv... Och då är det ett dolt fel.
Detta enligt mig.
Tycker definitivt att Ni skall kontakta villaägarna och sen en jurist. Kolla hemförsäkringens rättsskydd.
Samtidigt så har säljaren utlovat att taket är renoverat.
Det bör ju juridiskt innebära att säljaren har intygat på "falska" grunder. OM det är ett byggbolag som gjort det, finns det en 10-årig byggfelsförsäkring. Denna gäller också om det inte är fackmannamässigt gjort.
Är det INTE ett byggbolag, har han gjort det själv... Och då är det ett dolt fel.
Detta enligt mig.
Tycker definitivt att Ni skall kontakta villaägarna och sen en jurist. Kolla hemförsäkringens rättsskydd.
Det är väl ingen större tvekan om att besiktningsmannen har gjort ett dåligt jobb här. Frågan är väl i så fall vem han är ansvrig inför. Och eftersom det inte var köparen som anlitat besiktningsmannen så är han antagligen inte ansvarig inför köparen (såvida det inte var en jordabalksbesiktning han utförde).
Säljaren har ju också uppenbarligen gjort en felaktig utfästelse om takreparationen. Det skulle i princip göra honom ansvarig.
Köparen skulle ha undersökt pappens kvalitet, eller låtit en besiktningsman överta undersökningplikten via en s.k "jordabalksbesiktning". Detta är en typ av fel som helt uppenbart ingår i undersökningsplikten.
Eftersom detta var fullt möjligt att inspektera, så är det inte ett dolt fel.
Men sedan är det en intressant fråga som en jurist borde kunna hjälpa er med, och det är vad som smäller högst. Att säljaren är ansvarig för sina utfästelser, eller att ni undlåtit att kontrollera utfästelsen. Ytterligare komplicerat blir det om man ifrågasätter huruvida säljarens utfästelse verkligen innefattar även underlagspapp och läkt. Kanske självklart för en besiktningsman, men är det det även för rätten.
Säljaren har ju också uppenbarligen gjort en felaktig utfästelse om takreparationen. Det skulle i princip göra honom ansvarig.
Köparen skulle ha undersökt pappens kvalitet, eller låtit en besiktningsman överta undersökningplikten via en s.k "jordabalksbesiktning". Detta är en typ av fel som helt uppenbart ingår i undersökningsplikten.
Eftersom detta var fullt möjligt att inspektera, så är det inte ett dolt fel.
Men sedan är det en intressant fråga som en jurist borde kunna hjälpa er med, och det är vad som smäller högst. Att säljaren är ansvarig för sina utfästelser, eller att ni undlåtit att kontrollera utfästelsen. Ytterligare komplicerat blir det om man ifrågasätter huruvida säljarens utfästelse verkligen innefattar även underlagspapp och läkt. Kanske självklart för en besiktningsman, men är det det även för rätten.
Jag inser att det blir ett högst komplicerat fall om man skulle dra det vidare. Det är klart att köparen har ansvaret att undersöka huset eller ta in en besiktningsman för detta vilket vi då har missat.
Besiktningsmannen har som vi tidigare nämnt bara ansvaret inför säljarna. Det kan fortfarande vara så att han har gjort ett dåligt jobb men det måste säljarna arbeta för. Vi som köpare kan inte komma åt honom. Kravet måste komma från oss till säljarna som i sin tur kravställer det mot besiktningsmannen. En omständig process.
Dessutom har ju inte besiktningsmannen med att göra vad som står i försäljningspapprena utan det är ju säljarna gör upp med mäklaren. Och där måste ju i detta fallet mäklaren uppfattat det som att taket var omlagt vilket hon inte själv kontrollerade. Vem är egentligen ansvarig för vad som står i försäljningspapprena, en säljare som inte kan innebörden av vad saker och ting betyder eller mäklaren som bara vill sälja...
Jag är blåögd och tror i min enfald att säljarna har själva blivit lurade då de bytte tak -98. De var trevliga och försökte göra så att vi skulle känna att vi gjort ett bra köp. Det känns därför extra jobbigt att skicka något som helst krav till de bara för egen vinning skull.
//Anders
Besiktningsmannen har som vi tidigare nämnt bara ansvaret inför säljarna. Det kan fortfarande vara så att han har gjort ett dåligt jobb men det måste säljarna arbeta för. Vi som köpare kan inte komma åt honom. Kravet måste komma från oss till säljarna som i sin tur kravställer det mot besiktningsmannen. En omständig process.
Dessutom har ju inte besiktningsmannen med att göra vad som står i försäljningspapprena utan det är ju säljarna gör upp med mäklaren. Och där måste ju i detta fallet mäklaren uppfattat det som att taket var omlagt vilket hon inte själv kontrollerade. Vem är egentligen ansvarig för vad som står i försäljningspapprena, en säljare som inte kan innebörden av vad saker och ting betyder eller mäklaren som bara vill sälja...
Jag är blåögd och tror i min enfald att säljarna har själva blivit lurade då de bytte tak -98. De var trevliga och försökte göra så att vi skulle känna att vi gjort ett bra köp. Det känns därför extra jobbigt att skicka något som helst krav till de bara för egen vinning skull.
//Anders