Funderar på att köpa ett litet hyreshus
Jag och min svåger funderar på att köpa ett enfamiljshus i en liten ort i södra småland. Våra planer är att göra om huset till ett hyreshus med två lägenheter (en på varje våningsplan) Huset är byggt 1932 och renoverat runt 1980. Standarden är helt ok med ny värmepump insatt 2008. Både på ovanvåningen och bottenvåningen finns kök i bra skick. På ovanvåningen finns badrum med dusch och wc och på bottenvåningen finns toalett och separat dusch.
Huset är ca 220 kvadratmeter stort plus full källare. Det finns balkong på ovanvåningen och utgång till trädgården på bottenvåningen. Till huset finns ca 700 kvadratmeter tomt och ett garage för en bil. Hundra meter från huset ligger affär och apotek (centrum på byn).
Jag är snickare och min svåger är rörmokare så vi tycker att vi har ganska bra förutsättningar för att kunna sköta om huset på ett bra och billigt sätt. Vi bor själva på orten så det är inga långa sträckor för att göra underhåll etc.
Husets utgångspris ligger på 600 000 kr. Driftskostnaden är beräknad till 42 000 kr.
Vad jag undrar är om det finns någon ekonomi i ett sånt hät projekt eller är det bara kostnader?
Vad ska man tänka på och hur ska man lägga upp det rent bolagsmässigt?
Vilka kostnader tillkommer på ett flerfamiljshus som vi kanske inte tänkt på?
Huset är ca 220 kvadratmeter stort plus full källare. Det finns balkong på ovanvåningen och utgång till trädgården på bottenvåningen. Till huset finns ca 700 kvadratmeter tomt och ett garage för en bil. Hundra meter från huset ligger affär och apotek (centrum på byn).
Jag är snickare och min svåger är rörmokare så vi tycker att vi har ganska bra förutsättningar för att kunna sköta om huset på ett bra och billigt sätt. Vi bor själva på orten så det är inga långa sträckor för att göra underhåll etc.
Husets utgångspris ligger på 600 000 kr. Driftskostnaden är beräknad till 42 000 kr.
Vad jag undrar är om det finns någon ekonomi i ett sånt hät projekt eller är det bara kostnader?
Vad ska man tänka på och hur ska man lägga upp det rent bolagsmässigt?
Vilka kostnader tillkommer på ett flerfamiljshus som vi kanske inte tänkt på?
Självklart finns det pengar att tjäna - om ni renoverar huset som att det ska hyras ut - håll nere kostnaden på materialet i hela bygget, inget påkostat kök eller badrum. Bygg efter vanlig lägenhetsstandard.
Bolagsformen bör vara AB, så ni håller isär varandras privata ekonomi. Är bolagsformen HB, då delar ni plånbok, även privat.
Mer att läsa ang. bolagsformen:
http://www.bolagsverket.se/vill_du/starta_foretag/
Extra kostnader, som tillkommer......Dom som bor där kommer garanterat inte vara noga med att stänga dörrar och fönster annat än att dom själva tycker att det blir lite kallt. Dom kommer inte göra någonting för att hålla värmekostnader nere. Dom kommer slösa med varmvatten och el, eftersom "det ingår ändå i hyran".
Du kan räkna med att driftskostnaderna kommer öka med 40 - 50%, den kommer i alla fall inte ens vara i närheten av 42.000 kr.
Du får även räkna med en totalrenovering om du hyr ut till en storrökare - som "dyrt och heligt lovar att inte röka inomhus"
Jag är medveten om att jag har negativa förutfattade meningar om "hur det kommer bli" - ta mitt inlägg för vad det är - även ni vet att man är mer noggrann med driftskostnader när man äger sitt eget hus, än man är när man hyr
Bolagsformen bör vara AB, så ni håller isär varandras privata ekonomi. Är bolagsformen HB, då delar ni plånbok, även privat.
Mer att läsa ang. bolagsformen:
http://www.bolagsverket.se/vill_du/starta_foretag/
Extra kostnader, som tillkommer......Dom som bor där kommer garanterat inte vara noga med att stänga dörrar och fönster annat än att dom själva tycker att det blir lite kallt. Dom kommer inte göra någonting för att hålla värmekostnader nere. Dom kommer slösa med varmvatten och el, eftersom "det ingår ändå i hyran".
Du kan räkna med att driftskostnaderna kommer öka med 40 - 50%, den kommer i alla fall inte ens vara i närheten av 42.000 kr.
Du får även räkna med en totalrenovering om du hyr ut till en storrökare - som "dyrt och heligt lovar att inte röka inomhus"
Jag är medveten om att jag har negativa förutfattade meningar om "hur det kommer bli" - ta mitt inlägg för vad det är - även ni vet att man är mer noggrann med driftskostnader när man äger sitt eget hus, än man är när man hyr
Om det blir ekonomi i det hela beror ju helt på vilka hyresgäster nu får.
Den bästa är väl ett ensamt äldre par som inte sliter på lägenheten och bor där länge, och alltid betalar hyran i tid.
Sämsta är väl en flerbarnsfamilj med vilda barn som sliter hårt på lägenheten bor där kort tid och betalar hyran dåligt...
Sen så gäller det ju att ni är överens om hur ni värderar er egen arbetsinsats, om ni gör lika mycket på huset eller ej.
Min far och hans syskon hade ett hus en gång i tiden, och vid renoveringen la min far ner mycket jobb där, senare när huset var renoverat och klart fick han bara höra av de andra att det är ingen som gör något, ingen som är intresserad, bara jag som skall lägga ner jobb på kåken, osv.
Så kom överens innan hur er tid skall värderas, och skriv upp vilka timmar ni gör på huset, både i renovering och drift och underhåll.
Den bästa är väl ett ensamt äldre par som inte sliter på lägenheten och bor där länge, och alltid betalar hyran i tid.
Sämsta är väl en flerbarnsfamilj med vilda barn som sliter hårt på lägenheten bor där kort tid och betalar hyran dåligt...
Sen så gäller det ju att ni är överens om hur ni värderar er egen arbetsinsats, om ni gör lika mycket på huset eller ej.
Min far och hans syskon hade ett hus en gång i tiden, och vid renoveringen la min far ner mycket jobb där, senare när huset var renoverat och klart fick han bara höra av de andra att det är ingen som gör något, ingen som är intresserad, bara jag som skall lägga ner jobb på kåken, osv.
Så kom överens innan hur er tid skall värderas, och skriv upp vilka timmar ni gör på huset, både i renovering och drift och underhåll.
Får man inte ha varmvattenmätare och värmemätare till hyreslägenheter ??
Får man inte kräva förskottsbetalning (typ 3 månader) på hyran ?
Får man inte kräva någon sorts "pant" vid inflyttning, som återbetalas när lägenheten lämnas in städad och oskadd vid utflyttningen ?
Får man inte kräva förskottsbetalning (typ 3 månader) på hyran ?
Får man inte kräva någon sorts "pant" vid inflyttning, som återbetalas när lägenheten lämnas in städad och oskadd vid utflyttningen ?
jan_af_lisoe skrev:
Jovisst får man göra allt det där, men en varmvattenmätare är nog inte helt gratis att köpa in - men troligtvis betalar den sej, om det är en specificerad varmvattentaxa i kontraktet.
Kräver man 3 månader förskottsbetalning på hyran - då har man genast sållat bort 95% av tänkta hyresgäster - 1 månads förskottsbetalning är okej - och det är det som är panten vid utflyttning. Tillsammans med 3 månader uppsägningstid.
Hur ska det då drivas, vad innebär det att det inte får drivas som hyreshus, är det negativt?
Om huset har fler är tre lägenheter ska du deklarera huset som näringsverksamhet. Du kan då dra av på skatten (om huset går med vinst) för husets utgifter (driftkostnader och ränteutgifter mm). Tror inte du kan göra det om du bara har två lägenheter i huset.
Om man hyr ut källaren och ett garage oxå, hur räknas det då?
