Fukt, fukt och fukt
Jag står precis i begrepp att köpa mitt första hus, har vunnit budgivningen och besiktigat huset. Besiktningsmannen skakade på huvudet. Platta på mark har sugit åt sig fukt i källare samt i princip hela övervåningen. Badrummet hade inte använts på 15 år (fick besiktningsman veta men stod ingenstans i objektbeskrivningen) det var så dåliga ytskikt, duschrummet var istället sönderanvänt med mycket fukt i väggen. Har informerat säljaren om dessa punkter i protokollet och att vi inte ämnar tillträda huset i dess befintliga skick. De är tveksamma, har ju bott i detta i 30 år och förstår inte riktigt varför de nu skall stå för någon renovering som höjer standarden på huset. Hoppas ändå på att vi skall komma överens, vi vill ju bara eliminera fukten och kan själva stå för nya ytskikt.
Tyvärr var det också en hel del fukt i väggen i klädkammaren som gränsar till den inredda gillestugan, huset är inte dränerat av ägarna de senaste 30 åren samt att krypvinden inte gick att komma åt för besiktning. Jag har bara tänkt yrka på prisavdrag för golv och våtutrymmen men inser att jag tar en stor risk genom att blunda för resten. Enklast vore naturligtvis att avstå men jag vill ha huset. Hur hade en erfaren husköpare resonerat och betett sig?
Tyvärr var det också en hel del fukt i väggen i klädkammaren som gränsar till den inredda gillestugan, huset är inte dränerat av ägarna de senaste 30 åren samt att krypvinden inte gick att komma åt för besiktning. Jag har bara tänkt yrka på prisavdrag för golv och våtutrymmen men inser att jag tar en stor risk genom att blunda för resten. Enklast vore naturligtvis att avstå men jag vill ha huset. Hur hade en erfaren husköpare resonerat och betett sig?
Förstår jag det rätt att det är ett enplanshus med källare? Källare inredd som bostadsutrymme?
Inte suterräng?
Om det är bostadsutrymmen i källaren så skulle jag överhuvudtaget inte köpa huset med fuktproblem. Det kanske räcker att dränera men ofta blir det inte helt bra ändå. Vi har källare utan fuktproblem (i princip), jag vistas där en del för jag har min firmas kontor i källaren, men att sova där, aldrig!
Det låter för mig som att det borde gått att se att badrum och duschrum var dåliga, dvs jag har viss förståelse för säljarens inställning. Om de nu är fuktskadade så bör ni givetvis begära en reduktion (renoveringen är ju mer akut än ni kanske insåg). Men det är inte rimligt att begära mer än en mindre del av kostnaden.
Om de övriga fuktproblemen som såvitt jag förstår beror på fukt utifrån in i källaren inte var uppenbara så kan man resonera på liknande sätt om dräneringskostnaden.
Sedan bör du ju i din egen budget räkna med dränering, nya våtrum ganska omgående, och räkna med takbyte i nära framtid, läcker det inte nu så kanske ni kan hoppas att det håller 5 - 10 år till. Att det inte gick att besiktiga vinden kan dölja alvarliga fuktproblem där uppe.
På det du skriver så låter det som att huset var i uppenbart behov av stora renoveringar, frågan är då hur mycket värre än det uppenbara det är nu med protokollet i handen.
Och om du insåg hur illa det var ställt när du bjöd på huset. Annars så skulle jag nog råda dig att med besiktningsresultatet som grund hoppa av affären.
Inte suterräng?
Om det är bostadsutrymmen i källaren så skulle jag överhuvudtaget inte köpa huset med fuktproblem. Det kanske räcker att dränera men ofta blir det inte helt bra ändå. Vi har källare utan fuktproblem (i princip), jag vistas där en del för jag har min firmas kontor i källaren, men att sova där, aldrig!
Det låter för mig som att det borde gått att se att badrum och duschrum var dåliga, dvs jag har viss förståelse för säljarens inställning. Om de nu är fuktskadade så bör ni givetvis begära en reduktion (renoveringen är ju mer akut än ni kanske insåg). Men det är inte rimligt att begära mer än en mindre del av kostnaden.
Om de övriga fuktproblemen som såvitt jag förstår beror på fukt utifrån in i källaren inte var uppenbara så kan man resonera på liknande sätt om dräneringskostnaden.
Sedan bör du ju i din egen budget räkna med dränering, nya våtrum ganska omgående, och räkna med takbyte i nära framtid, läcker det inte nu så kanske ni kan hoppas att det håller 5 - 10 år till. Att det inte gick att besiktiga vinden kan dölja alvarliga fuktproblem där uppe.
På det du skriver så låter det som att huset var i uppenbart behov av stora renoveringar, frågan är då hur mycket värre än det uppenbara det är nu med protokollet i handen.
Och om du insåg hur illa det var ställt när du bjöd på huset. Annars så skulle jag nog råda dig att med besiktningsresultatet som grund hoppa av affären.
Hej och tack för ditt svar.
Det rör sig om ett enplanshus -69 med s.k halv källare, delvis inredd. Vi tänkte använda utrymmet som lek/tv/gästrum. Fukten skall komma ifrån golvkonstruktionen med träreglar mot betong.
Att renovera hade vi tänkt oss på lite sikt, men inte att omgående fuktsanera för några hundratusen. Huset har inte alls framställts som ett renoveringsobjekt, det ser fräscht och fint ut.
Intressant att du tycker att jag kan yrka avdrag för endast en mindre del av kostnaden när det trots allt handlar om en fuktskada som jag inte kunnat se och som nuvarande ägaren orsakat genom att själv inte underhålla våtutrymmena.
Det rör sig om ett enplanshus -69 med s.k halv källare, delvis inredd. Vi tänkte använda utrymmet som lek/tv/gästrum. Fukten skall komma ifrån golvkonstruktionen med träreglar mot betong.
Att renovera hade vi tänkt oss på lite sikt, men inte att omgående fuktsanera för några hundratusen. Huset har inte alls framställts som ett renoveringsobjekt, det ser fräscht och fint ut.
Intressant att du tycker att jag kan yrka avdrag för endast en mindre del av kostnaden när det trots allt handlar om en fuktskada som jag inte kunnat se och som nuvarande ägaren orsakat genom att själv inte underhålla våtutrymmena.
Jag tycker du skall försöka få avdrag för allt som inte uppenbarligen går att se för en lekman.
Anledningen till att ha en besiktningsman är just för att han är proffs på att upptäcka fel och förstå.
Jag skulle även råda dig till att ta in offerter på vad det kommer att kosta att åtgärda det och sedan ha det som underlag för diskussion. Med tanke på husets i övriga skick, skulla jag be om att ta hål i väggen och se hur det ser ut där.
Hus och dess delar håller inte hur länge som helst. När jag besiktigade mitt hus så fick jag med en lapp där det stog hur vanliga delar normalt håller. Är det från 69 skall man nog räkna med att all behöver bytas relativt omgående, om man sedan inte behöver det så är det bra.
Just my 2 cents...
Anledningen till att ha en besiktningsman är just för att han är proffs på att upptäcka fel och förstå.
Jag skulle även råda dig till att ta in offerter på vad det kommer att kosta att åtgärda det och sedan ha det som underlag för diskussion. Med tanke på husets i övriga skick, skulla jag be om att ta hål i väggen och se hur det ser ut där.
Hus och dess delar håller inte hur länge som helst. När jag besiktigade mitt hus så fick jag med en lapp där det stog hur vanliga delar normalt håller. Är det från 69 skall man nog räkna med att all behöver bytas relativt omgående, om man sedan inte behöver det så är det bra.
Just my 2 cents...
Hur långt ifrån låg de andra i budgivningen, och vad visste de om huset när de bjöd? Kanske säljaren väljer andra köpare?
Att det är ett fuktrum i källaren och att duschrummet är sönderanvänt kan de andra budgivarna redan ha sett.
Att det är ett fuktrum i källaren och att duschrummet är sönderanvänt kan de andra budgivarna redan ha sett.
Ta in offerter eller gör en ordentlig kalkyl på vad renoveringen kommer att kosta att få huset i det skick ni tycker är acceptabelt. Utifrån det kan ni sedan bedöma vilket pris som ni är beredda att betala för huset.
Om säljaren inte accpeterar ert bud så är det bara att gå vidare och istället vara glad att ni kostade på en besiktning som upptäckte problemen i tid. Om andra är beredd att betala mer för huset eller om säljaren inte vill sälja är ointressant för er del eftersom det är ni som i slutänden ska avgöra hur mycket ni tycker att huset är värt i nuvarande skick.
Om säljaren inte accpeterar ert bud så är det bara att gå vidare och istället vara glad att ni kostade på en besiktning som upptäckte problemen i tid. Om andra är beredd att betala mer för huset eller om säljaren inte vill sälja är ointressant för er del eftersom det är ni som i slutänden ska avgöra hur mycket ni tycker att huset är värt i nuvarande skick.
Övriga kan inte varit så otroligt mycket klokare eftersom huset inte var besiktigat. Men vi måste ju vara dummast som står här med för högt bud i förhållande till skicket...
1,9 som utgångspris, vårt vinnande bud på 2,2 (närmaste spekulant på 2,1).
Tack för kloka råd.
1,9 som utgångspris, vårt vinnande bud på 2,2 (närmaste spekulant på 2,1).
Tack för kloka råd.
Det krävs inte besiktning för att se att källaren är inredd och duschrummet slitet.jry031 skrev:
Så känns det alltid när man vinner en budgivning, oavsett skick!
Han på 2,1 kanske ändå skullle renovera badrummet och göra om källaren, och hade räknat med den kostnaden, så det är inte säkert han sänker efter besiktningen...
Att underhålla ett våtrum innebär att man gör om det. Det måste gått att se att rummet inte var omgjort sedan 69. Dvs inte underhållet.
Som jag ser det så är felet på huset i förhållande till vad ni borde ha förväntat er efter visningen att ni akut måste åtgärda våtrummen, och ganska akut måste dränera. Båda åtgärderna är väntade, men ni kunde rättmättigt ha haft för avsikt att vänta med det en tid.
Det innebär att skadan för er är inte att ni måste göra om våtrummen, utan att ni måste göra det just nu, direkt. Hur man skall värdera den saken är inte lätt att avgöra. Men ett 40 år gammalt våtrum måste anses som avskrivet så alla ändringar innebär standardhöjning.
Nu har jag ingen aning om hur prisläget ser ut i ert område, men det här huset borde säljas för ett pris på kanske 500 - 900 000 under vad ett välunderhållet liknande hus går för. Då räknar jag med att våtrummen måste göras om (kanske 150 - 200 00), dräneras 70 - 200 000 beroende på förutsättningar. fixa fuktskadade byggnadsdelar i källaren, kanske 100 000. byta tak (inte direkt kanske, men snart), 100 000. troligen köksrenovering, 50 000 och uppåt utan gräns beroende på ambitionsnivå.
Som jag ser det så är felet på huset i förhållande till vad ni borde ha förväntat er efter visningen att ni akut måste åtgärda våtrummen, och ganska akut måste dränera. Båda åtgärderna är väntade, men ni kunde rättmättigt ha haft för avsikt att vänta med det en tid.
Det innebär att skadan för er är inte att ni måste göra om våtrummen, utan att ni måste göra det just nu, direkt. Hur man skall värdera den saken är inte lätt att avgöra. Men ett 40 år gammalt våtrum måste anses som avskrivet så alla ändringar innebär standardhöjning.
Nu har jag ingen aning om hur prisläget ser ut i ert område, men det här huset borde säljas för ett pris på kanske 500 - 900 000 under vad ett välunderhållet liknande hus går för. Då räknar jag med att våtrummen måste göras om (kanske 150 - 200 00), dräneras 70 - 200 000 beroende på förutsättningar. fixa fuktskadade byggnadsdelar i källaren, kanske 100 000. byta tak (inte direkt kanske, men snart), 100 000. troligen köksrenovering, 50 000 och uppåt utan gräns beroende på ambitionsnivå.
Jag skulle aldrig köpa ett sånt hus. Inte nu i alla fall, när jag lärt mig mer om hus. Alla tenderar att MYCKET GROVT underskatta kostnader för renoveringar och reparationer. Ett så pass fuktskadat hus kostar MASSOR att åtgärda. Långt mycket mer än man tror från början när man är som mest förtjust i huset. En stor plånbok krävs, vilket de flesta, med rosenskimrande ögon, inte inser och förstår innan det är försent.
Är inte det där en ökänd konstruktionsmiss som man gjorde typ 1965 - 1975, som dessutom är rätt bökig att åtgärda?jry031 skrev:
Jag skulle inte heller köpa det huset om inte priset låg i alla fall 500 - 800 tusen under marknadspriset för ett som är fixat.
Det stämmer pinebar, det kostar 1600-2000 kr/kvm + ytskikt att fixa till, men denna kostnad kommer vi utan vidare begära att få dra från priset.
Däremot har jag svårt att uppskatta resten och naturligtvis hur mycket man kan begära utan att, som påpekat, säljaren går till nästa budgivare. Risken att näste budgivare ryggar då han får ta del av besiktningsprotokollet är ju också ganska stor. Och bara genom att gå till näste förlorar säljaren omgående 100 000.
Däremot har jag svårt att uppskatta resten och naturligtvis hur mycket man kan begära utan att, som påpekat, säljaren går till nästa budgivare. Risken att näste budgivare ryggar då han får ta del av besiktningsprotokollet är ju också ganska stor. Och bara genom att gå till näste förlorar säljaren omgående 100 000.
Men den springande punkten tycker jag är: Hur ligger det här huset prismässigt i förhållande till jämförbara hus i gott skick i ungefär samma område?
Och kanske viktigare: Hur känner ni inför att kanske flytta in i ett bygge som kommer att pågå i typ 1 år om ni lejer ut det mesta, och 5 år om du skall fixa själv?
Och kanske viktigare: Hur känner ni inför att kanske flytta in i ett bygge som kommer att pågå i typ 1 år om ni lejer ut det mesta, och 5 år om du skall fixa själv?