Friskrivningsklausul gällande dolda fel?
Hej!
Jag och min tjej har precis börjat kolla på hus och ett av de intressanta objekten har den här skrivelsen: "Friskrivningsklausul gällande säljarens ansvar för fel och dolda fel kommer att skrivas in i köpekontraktet.".
Vad innebär det i realiteten för oss? Jag trodde att man alltid har rätt att yrka på dolda fel i efterhand om man senare hittar fuktskada eller liknande. Kan man på något vis försäkra sig tillbaka till normalläget angående dolda fel? Villan är från 1946, det är därför jag tycker att det låter lite tveksamt...
Jag och min tjej har precis börjat kolla på hus och ett av de intressanta objekten har den här skrivelsen: "Friskrivningsklausul gällande säljarens ansvar för fel och dolda fel kommer att skrivas in i köpekontraktet.".
Vad innebär det i realiteten för oss? Jag trodde att man alltid har rätt att yrka på dolda fel i efterhand om man senare hittar fuktskada eller liknande. Kan man på något vis försäkra sig tillbaka till normalläget angående dolda fel? Villan är från 1946, det är därför jag tycker att det låter lite tveksamt...
Det innebär att ni skriver under på att ni aldrig kan kräva någon ersättning av säljarna precis som det låter. Ofta görs detta i samband med att ett dödsbo säljer huset men också om t ex barnen till ägarna säljer huset i deras ställe. Detta pga att säljaren inte kan ha en aning om vilka fel som kan finnas i huset. Vi köpte ett hus under dessa förutsättningar i somras och har tyvärr stött på ganska många problem med huset. Mest för att vi var dumma och inte tog in en riktig besiktningsman som undersökte huset innan köp. Detta är ett måste i såna fall och säljaren ska stå för kostnaden tycker jag själv. Men jag tycker inte detta ska avskräcka från intresse utan hör med mäklare ang besiktning osv.
Friskrivningsklausuler är omtvisatde juridiskt. Många hävdar att en allmänt hållen friskrivningskalusul inte är giltig, men att en klausul som ex. specifikt undantar taket eller annan enstaka byggnadsdetalj troligen är giltig. Osäkerheten beror på att det finns få rättsfall (om något) där en köpare har försökt få en friskrivningsklausul ogiltigförklarad.
Om man köper av ett dödsbo så skrivs det nästan alltid en friskr. klausul. Den skall då mer ses som en klargörande klausul. En köpare kan bara i undantagsfall räkna med ersättning för dolda fel om säljaren är ett dödsbo. Detta efterssom dödsboet skiftas och sedan upphör att existera. I de flesta fall kan inte arvingarna göras ansvariga för framtida stämmningar mot dödsboet.
När ni nu tittar på ett så gammalt hus, så skall man kanske inte hänga upp sig så mycket på dolda fel och möjligheten att få ersättning. För i ett så gammalt hus finns det nästan inga fel som man kan räkna med att få ersättning för ialla fall.
Regler om dolda fel talar om dolda fel, att de skall dels vara dolda, dvs okända trots nogrann undersökning vid köpet, men också att man kan inte räkna fel som är normala för huset med tanke på ålder eller allmänt skick. På samma sätt så räknas inte kända riskkonstruktioner i lite nyare hus som ersättningsbara.
Summa summarum så är det ovanligt att en köpare får ersättning för dolda fel, bara en handfull rättsfall döms varje år till köparens favör, betydligt fler avslås (enl. en advokat jag känner ytligt).
Dvs i ett hus av den åldern så skall man misstänka i stort sett alla fel som är möjliga, då kan man inte räkna med ersättning när felet senare visar sig. En försäkring mot dolda fel på ett så gammalt hus är näst intill värdelös, det finns i princip inget som kan ersättas av försäkringen.
Det väsentliga är att ni låter undersöka huset mha. en bra besiktningsman som kan berätta för er om vilka fel och risker det finns med huset.
Rent allmänt så skulle jag vilja varna för att köpa ett gammalt hus om man just har börjat leta. Det tar ett tag att jobba upp en erfarenhet när det gäller att bedömma gamla hus. När man är nybörjare så är risken mycket stor att man resonerar lite som "att Sååå mycket kan väl inte mäklaren ljuga om det här huset". Det finns inga gränser för hur stora och osannolika lögner folk kan hitta på när det gäller att sälja hus. Lita överhuvudtaget inte på någonting som en mäklare säger, dubbelkolla allt. Med allt menar jag även helt oviktig information, Det du uppfattar som oviktigt idag kan ligga till grund för ett köpbeslut på ett helt annat hus om ett halvår, när du sedan upptäcker att det var 2km till busshållplatesen istället för 200m som någon sade för ett halvår sedan så kommer du troligen inte ens ihåg vem som ljög.
Om man köper av ett dödsbo så skrivs det nästan alltid en friskr. klausul. Den skall då mer ses som en klargörande klausul. En köpare kan bara i undantagsfall räkna med ersättning för dolda fel om säljaren är ett dödsbo. Detta efterssom dödsboet skiftas och sedan upphör att existera. I de flesta fall kan inte arvingarna göras ansvariga för framtida stämmningar mot dödsboet.
När ni nu tittar på ett så gammalt hus, så skall man kanske inte hänga upp sig så mycket på dolda fel och möjligheten att få ersättning. För i ett så gammalt hus finns det nästan inga fel som man kan räkna med att få ersättning för ialla fall.
Regler om dolda fel talar om dolda fel, att de skall dels vara dolda, dvs okända trots nogrann undersökning vid köpet, men också att man kan inte räkna fel som är normala för huset med tanke på ålder eller allmänt skick. På samma sätt så räknas inte kända riskkonstruktioner i lite nyare hus som ersättningsbara.
Summa summarum så är det ovanligt att en köpare får ersättning för dolda fel, bara en handfull rättsfall döms varje år till köparens favör, betydligt fler avslås (enl. en advokat jag känner ytligt).
Dvs i ett hus av den åldern så skall man misstänka i stort sett alla fel som är möjliga, då kan man inte räkna med ersättning när felet senare visar sig. En försäkring mot dolda fel på ett så gammalt hus är näst intill värdelös, det finns i princip inget som kan ersättas av försäkringen.
Det väsentliga är att ni låter undersöka huset mha. en bra besiktningsman som kan berätta för er om vilka fel och risker det finns med huset.
Rent allmänt så skulle jag vilja varna för att köpa ett gammalt hus om man just har börjat leta. Det tar ett tag att jobba upp en erfarenhet när det gäller att bedömma gamla hus. När man är nybörjare så är risken mycket stor att man resonerar lite som "att Sååå mycket kan väl inte mäklaren ljuga om det här huset". Det finns inga gränser för hur stora och osannolika lögner folk kan hitta på när det gäller att sälja hus. Lita överhuvudtaget inte på någonting som en mäklare säger, dubbelkolla allt. Med allt menar jag även helt oviktig information, Det du uppfattar som oviktigt idag kan ligga till grund för ett köpbeslut på ett helt annat hus om ett halvår, när du sedan upptäcker att det var 2km till busshållplatesen istället för 200m som någon sade för ett halvår sedan så kommer du troligen inte ens ihåg vem som ljög.
I ett fall som detta är det inte heller lönt med en "jordabalksbesiktning".
En ordentlig teknisk besiktning räcker.
Då slipper man betala för besiktningsmannens riskförsäkring.
En ordentlig teknisk besiktning räcker.
Då slipper man betala för besiktningsmannens riskförsäkring.
Kloka ord!hempularen skrev:
Säljaren kan ta en friskrivningsklausul bara för att slippa trasel med en oerfaren köpare som tror annat än det hempularen skrivit ovan. Det är oftast dom köpare som ojar sej över tapettmönster och gardinfärg i ett vissningshus, som är värst att sälja sitt gammla hus till
. Vi köpte vårt hus med doldafelförsäkring som säljaren täcknade som skydd mot gnälliga köpare . Ovanligt många verkar tro att om dom bara hittar något fel som inte var synbart under visningen så kan dom kräva att säljaren reparerar saker och ting åt dom. Oftast är det fel att tro det.
Köper man ett gammalt hus så är det faktisk bra att undersöka ( en ordentlig teknisk besiktning - anaitis goda råd) för att veta vilka renoveringar som är brådskande och hur mycket kommer det att kosta. Ett gammalt billigt hus kan bli dyrt i längden så man ska ha en ekonomisk reserv för reparationer kalkylerad in redan vid köpet. Att huset är billigt betyder inte att du har råd med det
. Ju, råd att köpa men kanske inte har råd att renovera alla fel och brister som dyker upp oftast på löpande band.... . Det gäller också att prioritera åtgärder rätt. Ny kakel i badrum skall inte gå före åtgärder av gammalt avlopp eller takläcka. Man får tänka sej två gånger om innan man lägger sina reserver på nytt kök om värmeanläggning är gammal. Tänker man bo i huset länge så får det kosmetiska vänta sist i kön .... oavsett vad frun önskar sej
gaia
Stort tack för de mycket intressanta svaren!
Hovrättsdom från 15 januari 2009:
Friskrivning räddar säljare av fastighet
Hovrättsdom: Hovrätten anser friskrivningen tillräckligt klar och tydlig. Den starka obehagliga lukten på grund av att två dräneringsrör kopplats till ett avloppsrör ger därmed ingen ersättning.
Den säljande Strömstadskvinnan förvärvade fastigheten på 1960-talet. Hon sålde fastigheten år 2000. Den man som sedermera kom att köpa fastigheten hade länge sökt ett objekt på västkusten och fick tips av den mäklare som kopplats in. Överlåtelsen kom till
stånd hösten 2000 och priset sattes till 6 miljoner kronor. I köpekontraktet finns följande angivet om fastighetens skick.
Efter tillträdet erfor köparen och hans familj en obehaglig lukt kring huset, särskilt vid stark vind. Han hävdar att det förelegat ett fel i fastigheten bestående i att två dräneringsrör kopplats till ett avloppsrör. Detta fel har varit väsentligt och dolt.
Avvek från förutsättningarna
Tingsrätten konstaterade att felet är det som köparen påstår. Fastigheten ansågs ha avvikit från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet.
I köpeavtalet skrev friskrivningsklausul in med följande formulering: "Köparen godtager fastighetens skick och med bindande verkan avstår han från alla anspråk mot säljaren på grund av fel eller brister i fastigheten".
Friskrivningen räddar säljaren. Tingsrätten ansåg att den var av generell innebörd och omfattar felet.
Hovrätten skriver att köparen ostridigt har sett ett omedelbart behov av omfattande renoveringsarbeten, innefattande även ombyggnad av kök och inrättande av en ny trekammarbrunn. Det får mot denna bakgrund anses i vart fall tveksamt, om han vid köpet
hade anledning att förvänta sig annat än att husets avlopps- och dräneringssystem kunde vara behäftade med fel.
Rättsligt fel?
Även om så skulle vara fallet, återstår att pröva om det har förelegat ett fel i rättslig
mening. För att felet ska vara relevant krävs att det var dolt vid köpet. Det är klarlagt att köparen inte efter det inledande samtalet med säljaren vidtagit någon undersökningsåtgärd med anledning av lukten. Han har i det sammanhanget gjort gällande att hans undersökningsplikt reducerats genom det lugnande besked som säljaren lämnat om orsaken till lukten och om hur lätt denna åtgärdades. Hovrätten finner att det måste ifrågasättas om beskedet verkligen haft den tyngd att undersökningsplikten reducerats. Det bör rimligen ha föranlett den reflektionen att det måste finnas någon bakomliggande orsak till att just en viss golvbrunn gick torr särskilt ofta.
Denna fråga behöver dock inte bli avgörande för målets utgång eftersom friskrivningsklausulen finns. Friskrivningen är i sig tillräckligt klar och tydlig för att utgöra en giltig friskrivning från påföljder i anledning av dolda fel. Anledning att ifrågasatta friskriningsklausulen i anledning av åsidosatt upplysningsplikt finns därför inte.
Friskrivning räddar säljare av fastighet
Hovrättsdom: Hovrätten anser friskrivningen tillräckligt klar och tydlig. Den starka obehagliga lukten på grund av att två dräneringsrör kopplats till ett avloppsrör ger därmed ingen ersättning.
Den säljande Strömstadskvinnan förvärvade fastigheten på 1960-talet. Hon sålde fastigheten år 2000. Den man som sedermera kom att köpa fastigheten hade länge sökt ett objekt på västkusten och fick tips av den mäklare som kopplats in. Överlåtelsen kom till
stånd hösten 2000 och priset sattes till 6 miljoner kronor. I köpekontraktet finns följande angivet om fastighetens skick.
Efter tillträdet erfor köparen och hans familj en obehaglig lukt kring huset, särskilt vid stark vind. Han hävdar att det förelegat ett fel i fastigheten bestående i att två dräneringsrör kopplats till ett avloppsrör. Detta fel har varit väsentligt och dolt.
Avvek från förutsättningarna
Tingsrätten konstaterade att felet är det som köparen påstår. Fastigheten ansågs ha avvikit från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet.
I köpeavtalet skrev friskrivningsklausul in med följande formulering: "Köparen godtager fastighetens skick och med bindande verkan avstår han från alla anspråk mot säljaren på grund av fel eller brister i fastigheten".
Friskrivningen räddar säljaren. Tingsrätten ansåg att den var av generell innebörd och omfattar felet.
Hovrätten skriver att köparen ostridigt har sett ett omedelbart behov av omfattande renoveringsarbeten, innefattande även ombyggnad av kök och inrättande av en ny trekammarbrunn. Det får mot denna bakgrund anses i vart fall tveksamt, om han vid köpet
hade anledning att förvänta sig annat än att husets avlopps- och dräneringssystem kunde vara behäftade med fel.
Rättsligt fel?
Även om så skulle vara fallet, återstår att pröva om det har förelegat ett fel i rättslig
mening. För att felet ska vara relevant krävs att det var dolt vid köpet. Det är klarlagt att köparen inte efter det inledande samtalet med säljaren vidtagit någon undersökningsåtgärd med anledning av lukten. Han har i det sammanhanget gjort gällande att hans undersökningsplikt reducerats genom det lugnande besked som säljaren lämnat om orsaken till lukten och om hur lätt denna åtgärdades. Hovrätten finner att det måste ifrågasättas om beskedet verkligen haft den tyngd att undersökningsplikten reducerats. Det bör rimligen ha föranlett den reflektionen att det måste finnas någon bakomliggande orsak till att just en viss golvbrunn gick torr särskilt ofta.
Denna fråga behöver dock inte bli avgörande för målets utgång eftersom friskrivningsklausulen finns. Friskrivningen är i sig tillräckligt klar och tydlig för att utgöra en giltig friskrivning från påföljder i anledning av dolda fel. Anledning att ifrågasatta friskriningsklausulen i anledning av åsidosatt upplysningsplikt finns därför inte.
Intressant. Det är möjligen lite störande att rätten resonerar kring den bristande undersökningen av huset, det ger ett intryck av att detta inte skulle gått som dolt fel även utan friskrivning. Nu är jag inte jurist, men jag misstänker att det lite röriga resonemanget runt bristande undersökning gör att den inte kommer att uppfattas som pejudicerande vad gäller giltigheten av friskrivningsklausuler.
Helt ofattbart att köparen har gått till Hovrätten (eller ens tingsrättten) med ett så svagt case.
Helt ofattbart att köparen har gått till Hovrätten (eller ens tingsrättten) med ett så svagt case.
Oavsett friskrivningsklausul eller inte så är det oerhört viktigt att undersöka huset N O G A innan köpet. Många tror att minsta fel och skavank är dolt fel.
Du bör göra en vanlig besiktning, en besiktning av el och VVS samt kontrollera ALLT noga. Förutsätt att säljaren har fel (han behöver inte göra det medvetet), kontroller att konsruktionen är korrekt, att taket är tätt, att dräneringen fungerar, att avlopp fungerar osv osv.
Och räkna med att det finns fel, dyra fel, så kommer inte räkningen på 200 000 som en överaskning. Om det sidan visar sig att huset är felfritt så är det som att köpa en lott och vinna högsta vinsten
Du bör göra en vanlig besiktning, en besiktning av el och VVS samt kontrollera ALLT noga. Förutsätt att säljaren har fel (han behöver inte göra det medvetet), kontroller att konsruktionen är korrekt, att taket är tätt, att dräneringen fungerar, att avlopp fungerar osv osv.
Och räkna med att det finns fel, dyra fel, så kommer inte räkningen på 200 000 som en överaskning. Om det sidan visar sig att huset är felfritt så är det som att köpa en lott och vinna högsta vinsten
När det är dags så blir det aktuellt med besiktningsman helt klart. Däremot tror jag att jag väljer bort hus under såna premisser. Det känns för osäkert.
Hur gör man en sån undersökning som du nämner niblom? Jag är alldeles ny i köpa-hus-branschen och kan väl okulärbesikta och titta i alla utrymmen man kommer på/åt men att veta att man själv kollar "allt" låter väl enklare än det i praktiken är? Går inte besiktningsmannen igenom ett protokoll och kollar just "allt"? Vad ska man förresten räkna med (mellan tummen och pekfingret) att betala för säg en villa med källare runt 140 kvm?
Hur gör man en sån undersökning som du nämner niblom? Jag är alldeles ny i köpa-hus-branschen och kan väl okulärbesikta och titta i alla utrymmen man kommer på/åt men att veta att man själv kollar "allt" låter väl enklare än det i praktiken är? Går inte besiktningsmannen igenom ett protokoll och kollar just "allt"? Vad ska man förresten räkna med (mellan tummen och pekfingret) att betala för säg en villa med källare runt 140 kvm?
En besiktningman går igenom huset mycket grundligt och söker efter tecken på att saker inte är som de ska. Allt från en spricka i ett fönsterglas och knarrande golv till fuktfläckar och mögeldoft noteras och sammanställs i ett besiktningsprotokoll. I en normal jordabalksbesiktning som det kallas brukar de låta bli att kolla el och VVS då det är rätt så tidsödande och därmed kostsamt i förhållande till vad det kostar att byta ut det hela.
Det finns inga felfria hus, men om anmärkningarna är på nivån "spräckt hölje till elkontakt" så är det att föredra framför "kraftig mikrobiell påväxt på takstolar och i grund". Fördelen med en besiktningsman är att de är som regel väldigt erfarna och kunniga på olika konstruktioner. De vet som regel var de skall leta och låter sig inte distraheras av enkla fel.
En jordabalksbesiktning kostar 5-8.000kr, lite beroende på var i landet. Storstäder eller långt ute på landet är dyrare än centralt i lagom stora städer.
Det finns inga felfria hus, men om anmärkningarna är på nivån "spräckt hölje till elkontakt" så är det att föredra framför "kraftig mikrobiell påväxt på takstolar och i grund". Fördelen med en besiktningsman är att de är som regel väldigt erfarna och kunniga på olika konstruktioner. De vet som regel var de skall leta och låter sig inte distraheras av enkla fel.
En jordabalksbesiktning kostar 5-8.000kr, lite beroende på var i landet. Storstäder eller långt ute på landet är dyrare än centralt i lagom stora städer.
En kollega åkte dit på just takstolar och tak (papptak). Efter tre år såg det helt annorlunda ut på vinden... Det där tror jag inte gick som dolt fel dock utan hade noterats vid köpet. De åkte på att riva och byta tak. Blev runt 150000-200000 kr om jag kommer ihåg rätt, de la plåtpannor tror jag.
Mja, en besiktningsman går igenom huset och bedömmer det efter ålder och skick. Är huset gammalt och det var länge sedan huset renoverades så är det rätt mycket som han inte påtalar eftersom det är i enlighet med husets ålder och skick.
Min besiktningsman missade en del som jag önskade att han hade påtalat som gick att se utifrån. Bla någon rutten takstol.
Så om du köper hus med friskrivningsklausul, och inte tänker renovera allt, så ta till hjälp en eller kanske tom två besiktningsmän, någon i bekantskapskretsen som kanske har köpt ett eller flera hus samt gärna en snickar som ger pris på vad det kostar att fixa till.
Detta kan du sedan använda till att få ner priset på huset om du vill köpa det.
Ta också reda på varför det säljs med friskrivningsklausul.
Min besiktningsman missade en del som jag önskade att han hade påtalat som gick att se utifrån. Bla någon rutten takstol.
Så om du köper hus med friskrivningsklausul, och inte tänker renovera allt, så ta till hjälp en eller kanske tom två besiktningsmän, någon i bekantskapskretsen som kanske har köpt ett eller flera hus samt gärna en snickar som ger pris på vad det kostar att fixa till.
Detta kan du sedan använda till att få ner priset på huset om du vill köpa det.
Ta också reda på varför det säljs med friskrivningsklausul.