Fråga angående uppsägning av hyresavtal
Hej,
Funderar på att köpa ett hus som hyrs ut till företag just nu. När jag pratade med mäklaren sa den att det var 3 månaders uppsägningstid, men blev tveksam till att det stämmer efter att jag läst avtalen.
Som jag tolkar det så är det 3 månaders uppsägningstid men att det måste sägas upp innan 1/6 annars förlängs avtalet med 12 månader. Har jag fel?
Hittar inget om att avtalen sägs upp vid försäljning.
Tacksam för hjälp.
Funderar på att köpa ett hus som hyrs ut till företag just nu. När jag pratade med mäklaren sa den att det var 3 månaders uppsägningstid, men blev tveksam till att det stämmer efter att jag läst avtalen.
Som jag tolkar det så är det 3 månaders uppsägningstid men att det måste sägas upp innan 1/6 annars förlängs avtalet med 12 månader. Har jag fel?
Hittar inget om att avtalen sägs upp vid försäljning.
Tacksam för hjälp.
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 18 377 inlägg
Avtalet säger emot sig självt. Dels är det tills vidare, dels förlängs det med 12 månader när en hyresperiod går ut (tills vidare går per definition inte ut). Dels är det tre månaders uppsägningstid, dels ska 12:4 JB beaktas, som stipulerar nio månader.
För att kunna tolka avtalet måste man i första hand utröna vad parterna faktiskt menade, i andra hand tolka avtalets bokstav.
Mest gynnsamt för TS är det uppsägning från 1/10 i år, som sämst 1/6 -24. Vilketdera det blir går inte att komma fram till bara utifrån avtalets bokstav. Men ska man gå på bokstavstolkning skulle jag nog säga nio månader från uppsägning, dock senast 1/6 -24 om det sägs upp före 1/3 -24.
Edit: rättat felskriven lagrumsreferens.
För att kunna tolka avtalet måste man i första hand utröna vad parterna faktiskt menade, i andra hand tolka avtalets bokstav.
Mest gynnsamt för TS är det uppsägning från 1/10 i år, som sämst 1/6 -24. Vilketdera det blir går inte att komma fram till bara utifrån avtalets bokstav. Men ska man gå på bokstavstolkning skulle jag nog säga nio månader från uppsägning, dock senast 1/6 -24 om det sägs upp före 1/3 -24.
Edit: rättat felskriven lagrumsreferens.
Redigerat:
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 18 377 inlägg
Man skriver så för att man inte förstår mallen man använder.
Stämmer det då huset inte är ett bostadshus ännu utan det krävs bygglov för att omvandla och när du köper fastigheten så tar du väl över alla skriftliga kontrakt så när man köper det så köps det ju som specialenhet med giltiga kontrakt.G Ganescha skrev:
Försökt hitta något kring köp av fastigheter men det enda är att skriftliga kontrakt fortsätter vara giltiga vid försäljning.
Tack för alla svar.
Vill börja med att säga att jag inte är någon expert på hyreslagen, däremot har jag (mer eller mindre motvilligt) tvingats snappa upp en sak eller två. Så du får ta mitt inlägg med det i beaktning och fullt möjligt att någon mer insatt kommer och rättar mig. Jag skulle säga, av den information du gett i tråden, att både du och mäklaren har fel angående uppsägningstid.
Ett hyresavtal tecknas på antingen bestämd eller obestämd tid. Utgångspunkten är att ett hyresavtal är på obestämd tid om inte annat avtalas. Se Jordabalk 12 kap. 3 § 1 st. I detta fall finns det inget bestämt slutdatum, man har till och med fyllt i "tills vidare" i fältet för "t o m". Så här går det inte att tolka det som annat än att hyresavtalet är på obestämd tid.
Har man landat i ovanstående kan man enkelt konstatera att delen om att kontraktet förlängs med 12 månader åt gången kan lämnas åtsidan, det fyller helt enkelt ingen funktion.
Då kommer man in på frågan om vad det är för uppsägningstid som gäller. Avtalet till och med nämner vilken paragraf som är aktuell här, Jordabalk 12 kap. 4 §. Däremot så är det en lokal det rör sig om, inte en bostadslägenhet. Därför är det andra punkten under första stycket som blir aktuellt, dvs att avtalet upphör att gälla "vid det månadsskifte som inträffar närmast efter nio månader från uppsägningen". Skulle du säga upp avtalet nu skulle det alltså upphöra månadsskiftet mars/april 2024.
Uppsägningstid kan bara avtalas annorlunda om den är längre, inte kortare. Därför kan aldrig 3 månader bli aktuellt, så som mäklaren försöker göra gällande. Eftersom 3 månader är kortare än 9 månader så kan även den punkten i avtalet helt sonika lämnas åtsidan, det blir lagens mininivå som gäller. Däremot skulle hyresgästen kunna göra gällande att 3 månaders uppsägningstid gäller för denna gentemot hyresgästen. Se Jordabalk 12 kap. 1 § 5 st.
Det finns inga formkrav på ett hyresavtal, men ett skriftligt ska upprättas om endera part kräver det. Se Jordabalk 12 kap. 2 §. Jag skulle gissa att när det finns ett avtal som är underskriven av båda parter, så blir det väldigt svårt för ena parten att visa att intentionerna var något annat än det som står skrivet.
Det går så klart att argumentera att det inte är ett avtal på obestämd tid, utan att den är bestämd till 12 månader. Men eftersom det till och med uttryckligen står "tills vidare" så ter det sig ytterst osannolikt att en domstol skulle gå på den linjen. Men möjligt att någon mer insatt har praxis som visar annorlunda.
Värt att tänka på är att hyresgästen har ett indirekt besittningsskydd.
Ett hyresavtal tecknas på antingen bestämd eller obestämd tid. Utgångspunkten är att ett hyresavtal är på obestämd tid om inte annat avtalas. Se Jordabalk 12 kap. 3 § 1 st. I detta fall finns det inget bestämt slutdatum, man har till och med fyllt i "tills vidare" i fältet för "t o m". Så här går det inte att tolka det som annat än att hyresavtalet är på obestämd tid.
Har man landat i ovanstående kan man enkelt konstatera att delen om att kontraktet förlängs med 12 månader åt gången kan lämnas åtsidan, det fyller helt enkelt ingen funktion.
Då kommer man in på frågan om vad det är för uppsägningstid som gäller. Avtalet till och med nämner vilken paragraf som är aktuell här, Jordabalk 12 kap. 4 §. Däremot så är det en lokal det rör sig om, inte en bostadslägenhet. Därför är det andra punkten under första stycket som blir aktuellt, dvs att avtalet upphör att gälla "vid det månadsskifte som inträffar närmast efter nio månader från uppsägningen". Skulle du säga upp avtalet nu skulle det alltså upphöra månadsskiftet mars/april 2024.
Uppsägningstid kan bara avtalas annorlunda om den är längre, inte kortare. Därför kan aldrig 3 månader bli aktuellt, så som mäklaren försöker göra gällande. Eftersom 3 månader är kortare än 9 månader så kan även den punkten i avtalet helt sonika lämnas åtsidan, det blir lagens mininivå som gäller. Däremot skulle hyresgästen kunna göra gällande att 3 månaders uppsägningstid gäller för denna gentemot hyresgästen. Se Jordabalk 12 kap. 1 § 5 st.
Det finns inga formkrav på ett hyresavtal, men ett skriftligt ska upprättas om endera part kräver det. Se Jordabalk 12 kap. 2 §. Jag skulle gissa att när det finns ett avtal som är underskriven av båda parter, så blir det väldigt svårt för ena parten att visa att intentionerna var något annat än det som står skrivet.
Det går så klart att argumentera att det inte är ett avtal på obestämd tid, utan att den är bestämd till 12 månader. Men eftersom det till och med uttryckligen står "tills vidare" så ter det sig ytterst osannolikt att en domstol skulle gå på den linjen. Men möjligt att någon mer insatt har praxis som visar annorlunda.
Värt att tänka på är att hyresgästen har ett indirekt besittningsskydd.
BeaumontX skrev:
Tack för utförligt svar.
Jo, besittningsskyddet verkar ju också vara en djungel, hittar ingen info om det är skäligt att säga upp ett lokalhyresavtal för att omvandla byggnaden till bostadshus. Och kan ju inte erbjuda andra lokaler då vi inte äger några andra och finns ju inget tydligt svar på vad skadeståndet skulle bli förutom minst 1års hyra.
Ju mer man läser ju mer tveksam blir man till att kunna tänkas köpa fastighet med hyresavtal...
Du kan säga upp avtalet och bryta besittningsrätten om du ska ha fastigheten för eget bruk.D Daizen skrev:
OBS att det tydligt måste framgå av uppsägningen att fastigheten ska användas för eget bruk. Formuleringen inkl ”för avflyttning” är extremt viktig ska tilläggas. Inga roliga tvister kan det bli annars.D Daizen skrev:
Jag skulle aldrig köpa med sittande hyresgäst om inte syftet var att fortsätta hyra ut. Det finns oändliga fallgropar med hyresavtal. Vad händer ex. om hyresgästen gör sig oanträffbar för delgivning om att avtalet sägs upp?
kan du inte köpa med en villkorsklausul att säljaren säger upp hyresgästen före tillträde, och en skriftlig accept från hyresgästen att han accepterar uppsägningen eller ngt. sådant. Osäker på hur vattentätt det vore, men det borde minska risken avsevärt.
kan du inte köpa med en villkorsklausul att säljaren säger upp hyresgästen före tillträde, och en skriftlig accept från hyresgästen att han accepterar uppsägningen eller ngt. sådant. Osäker på hur vattentätt det vore, men det borde minska risken avsevärt.
Du har delvis rätt. Det finns fallgropar. Om inte annat hur uppsägningen formuleras. (Så om man skriver in en klausul i köpeavtalet så måste den exakta formuleringen i uppsägningen framgå. Annars kan det bli fel ändå) Men vana fastighetsägare gör sånt här varje dag. Så omöjligt är det inte.H hempularen skrev: