Felaktig objektbeskrivning
Hej,
Köpte ett hus innan sommaren och flyttade in i början av september.
Besiktningsprotokoll fanns inte, då säljaren hävdade att allting var rätt gjort osv. Jag beställde en egen överlåtelsebesiktning och hade skrivit i avtalet att om den inte stämmer med säljarens uppgift om husets skick så fanns det en klausul. Jag fick besiktningsprotokollet och den stämde inte 100%, några tätningar vid panel, droppskydd under kyl, oisolerade elrör på vinden osv. Saker som säljaren tog på sig att fixa, jag har detta SKRIFTLIGT och även mäklaren. Fick höra att allt var åtgärdat, återigen skriftligt. Mäklaren har tagit del av detta också. När jag väl får säljarens "uppdaterade" besiktningsprotokoll med åtgärdade saker, konstigt nog på tillträdesdagen, så är knappt 20% ifyllt och åtgärdat. Vissa saker var bara åtgärdade på ett ställe, t ex tätning vid enstaka paneler. Bygghandlingar har jag fortfarande inte fått, energideklarationen fick jag i början på oktober (både bygghandlingar och energideklaration fanns och togs fram på besiktningsdagen). Objektbeskrivningen ingår i avtalet, alltså är den underskriven av både köpare och säljare. Nu kommer det trevliga...
I objektbeskrivning står det att det är 3-glas fönster som enligt objektsbeskrivning, besiktningsprotokoll och säljare är insatta 2016. I besiktningsprotokollet framgår inte ifall det är 2- eller 3-glas. Det är bara 4 utav 14 fönster som är 3-glas. När jag pratade med mäklaren sa denna att säljarens uppgift inte stämmer helt enkelt, och min undersökningsplikt är fullgjord. Detta i förhållande till pris, ålder, skick och uppgifter från säljare. Vad jag kommer ihåg tittade vi på just dessa fönster på visningen. Det är altandörrar och två stora fönster. Dessa är 3-glas, resten är 2-glas har jag upptäckt nu. Enligt mäklare och vad jag kan frambringa på nätet verkar jag ha fulltgjort undersökningsplikten och kunnat förutsätta att objektbeskrivning stämmer.
Jag avstod från att förhandla pris efter besiktningen då vi kom överens om att säljaren åtgärdar punkterna enligt protokollet. Jag hade ju budat efter vad man kan förvänta sig av visning och säljarens uppgifter om fastigheten (behövdes inte besiktigas enligt säljarna), och tänkte att det är fair-deal om säljaren åtgärdar dessa saker så att priset stämmer med objektets beskrivning. En dörr skulle också bytas, finns också nedskrivet. Har bara fått hit dörren men ingen montering. Säljarna tog även med garderobsinredning utan att detta avtalats. Torkhängare som satt fast monterad på väggen likaså. Vissa av punkterna i protokollet är lite mer väsentliga, typ inget tätskikt vid installation av diskmaskin och inga vattentäta trösklar. Även ett stort hål i väggen mellan förråd och garage, blev upplyst om detta efter kontraktskrivning när säljaren nästan var utflyttade.
Vad gäller? Vad tror ni?
Vill absolut inte vara jävlig och försöka ställa till det för varken säljare eller mig.
Köpte ett hus innan sommaren och flyttade in i början av september.
Besiktningsprotokoll fanns inte, då säljaren hävdade att allting var rätt gjort osv. Jag beställde en egen överlåtelsebesiktning och hade skrivit i avtalet att om den inte stämmer med säljarens uppgift om husets skick så fanns det en klausul. Jag fick besiktningsprotokollet och den stämde inte 100%, några tätningar vid panel, droppskydd under kyl, oisolerade elrör på vinden osv. Saker som säljaren tog på sig att fixa, jag har detta SKRIFTLIGT och även mäklaren. Fick höra att allt var åtgärdat, återigen skriftligt. Mäklaren har tagit del av detta också. När jag väl får säljarens "uppdaterade" besiktningsprotokoll med åtgärdade saker, konstigt nog på tillträdesdagen, så är knappt 20% ifyllt och åtgärdat. Vissa saker var bara åtgärdade på ett ställe, t ex tätning vid enstaka paneler. Bygghandlingar har jag fortfarande inte fått, energideklarationen fick jag i början på oktober (både bygghandlingar och energideklaration fanns och togs fram på besiktningsdagen). Objektbeskrivningen ingår i avtalet, alltså är den underskriven av både köpare och säljare. Nu kommer det trevliga...
I objektbeskrivning står det att det är 3-glas fönster som enligt objektsbeskrivning, besiktningsprotokoll och säljare är insatta 2016. I besiktningsprotokollet framgår inte ifall det är 2- eller 3-glas. Det är bara 4 utav 14 fönster som är 3-glas. När jag pratade med mäklaren sa denna att säljarens uppgift inte stämmer helt enkelt, och min undersökningsplikt är fullgjord. Detta i förhållande till pris, ålder, skick och uppgifter från säljare. Vad jag kommer ihåg tittade vi på just dessa fönster på visningen. Det är altandörrar och två stora fönster. Dessa är 3-glas, resten är 2-glas har jag upptäckt nu. Enligt mäklare och vad jag kan frambringa på nätet verkar jag ha fulltgjort undersökningsplikten och kunnat förutsätta att objektbeskrivning stämmer.
Jag avstod från att förhandla pris efter besiktningen då vi kom överens om att säljaren åtgärdar punkterna enligt protokollet. Jag hade ju budat efter vad man kan förvänta sig av visning och säljarens uppgifter om fastigheten (behövdes inte besiktigas enligt säljarna), och tänkte att det är fair-deal om säljaren åtgärdar dessa saker så att priset stämmer med objektets beskrivning. En dörr skulle också bytas, finns också nedskrivet. Har bara fått hit dörren men ingen montering. Säljarna tog även med garderobsinredning utan att detta avtalats. Torkhängare som satt fast monterad på väggen likaså. Vissa av punkterna i protokollet är lite mer väsentliga, typ inget tätskikt vid installation av diskmaskin och inga vattentäta trösklar. Även ett stort hål i väggen mellan förråd och garage, blev upplyst om detta efter kontraktskrivning när säljaren nästan var utflyttade.
Vad gäller? Vad tror ni?
Vill absolut inte vara jävlig och försöka ställa till det för varken säljare eller mig.
Det bästa vore ju om ni kunde komma överens om ett avdrag på köpeskillingen motsvarande kostnaden för att åtgärda felen.
Absolut, men verkar det som att jag har ett case? Det är ju ändå ganska luddigt med alla regler gällande undersökningsplikt, upplysningsplikt osv.
Förstår jag rätt? Du har tillträtt? Du har betalat hela det uppgjorda priset?
Generellt så är det väldigt dåligt att låta säljaren åtgärda sådant som hittas vid besiktningen.- Det är bättre att då komma överens om ett lägre pris. Så händer inte sånt här.
De saker som du har skriftligt på att säljaren skall åtgärda, kan du försöka få pengar för. Men det är långt ifrån säkert att det lyckas.
En släkting köpte för många år sedan ett hus där säljaren hade putsat om 3 sidor av huset, och angav i köpeavtalet att 4e sidan skulle putsas om efter tillträdet. Han var på sätt o vis i byggbranschen, tillträdet var på vintern, man ville invänta bättre väder.
Detta utfördes givetvis inte, och efter något års tjatande så hamnade ärendet i tingsrätten, släktingen stämde säljaren. I rätten blev det en förlikning, säljaren åtog sig nu att putsa om väggen (vad var nytt?), detta hände givetvis inte, och efter något år var man tillbaka i rätten, en ny förlikning, nu skulle han VERKLIGEN putsa om väggen. Och givetvis blev det ytterligare en runda till rätten. Nu hade även domaren som assisterar vid förlikningsförhandlingen tröttnat, så det blev en ny förlikning, nu med en kontant ersättning istället (som givetvis inte betalades, men då gick det att kalla in kronofogden...).
Ersättningen var ca 2 000 kr mer än självrisken i rättskyddet i hemförsäkringen, och det tog totalt 6 eller 7 år innan pengarna kom.
Detta är en grovt förenklad version, det var både avtalsbrottet, dolda fel och en del andra konfliktfrågor inblandade.
Generellt så är det väldigt dåligt att låta säljaren åtgärda sådant som hittas vid besiktningen.- Det är bättre att då komma överens om ett lägre pris. Så händer inte sånt här.
De saker som du har skriftligt på att säljaren skall åtgärda, kan du försöka få pengar för. Men det är långt ifrån säkert att det lyckas.
En släkting köpte för många år sedan ett hus där säljaren hade putsat om 3 sidor av huset, och angav i köpeavtalet att 4e sidan skulle putsas om efter tillträdet. Han var på sätt o vis i byggbranschen, tillträdet var på vintern, man ville invänta bättre väder.
Detta utfördes givetvis inte, och efter något års tjatande så hamnade ärendet i tingsrätten, släktingen stämde säljaren. I rätten blev det en förlikning, säljaren åtog sig nu att putsa om väggen (vad var nytt?), detta hände givetvis inte, och efter något år var man tillbaka i rätten, en ny förlikning, nu skulle han VERKLIGEN putsa om väggen. Och givetvis blev det ytterligare en runda till rätten. Nu hade även domaren som assisterar vid förlikningsförhandlingen tröttnat, så det blev en ny förlikning, nu med en kontant ersättning istället (som givetvis inte betalades, men då gick det att kalla in kronofogden...).
Ersättningen var ca 2 000 kr mer än självrisken i rättskyddet i hemförsäkringen, och det tog totalt 6 eller 7 år innan pengarna kom.
Detta är en grovt förenklad version, det var både avtalsbrottet, dolda fel och en del andra konfliktfrågor inblandade.
Det stämmer.
Ok, låter inte roligt alls... Värt att tänka på nästa gång!
När jag pratade med mäklaren vara båda ganska överens om att jag kan lösa saker enligt protokollet själv mot ersättning. Det känns ju förvisso bättre för mig för då vet jag att/hur det är gjort med fog, utan att behöva blanda in säljare om nåt visar sig bli fel.
När det gäller fönstren är det nog en annan femma, då detta ska vara 3-glas enligt kontrakt och objektbeskrivning. Här känns det som att det är en större avvikelse från vad som avtalats.
Vill tillägga att mäklaren var inne på mitt spår och sa att löser sig oftast om man håller god ton och visar lite good will.
Ok, låter inte roligt alls... Värt att tänka på nästa gång!
När jag pratade med mäklaren vara båda ganska överens om att jag kan lösa saker enligt protokollet själv mot ersättning. Det känns ju förvisso bättre för mig för då vet jag att/hur det är gjort med fog, utan att behöva blanda in säljare om nåt visar sig bli fel.
När det gäller fönstren är det nog en annan femma, då detta ska vara 3-glas enligt kontrakt och objektbeskrivning. Här känns det som att det är en större avvikelse från vad som avtalats.
Vill tillägga att mäklaren var inne på mitt spår och sa att löser sig oftast om man håller god ton och visar lite good will.
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 18 107 inlägg
Jag tror inte du har ett case. Du borde som köpare själv ha låtit besiktiga huset och förhandlat utifrån det. Att exempelvis se att det är andra fönster än som hävdas hade du rent av kunnat göra själv.
Du har ”litat på” säljaren och vill inte vara ”jävig”. Det där duger inte. Du är part i målet och har ett ansvar att värna dina egna intressen. Det är inget fult, och det står rent av i lagen att det är din uppgift att göra så.
Vidare tror jag att du har missförstått mäklaren också. Du har uppenbarligen inte fullgjort din undersökningsplikt särskilt väl.
Du har ”litat på” säljaren och vill inte vara ”jävig”. Det där duger inte. Du är part i målet och har ett ansvar att värna dina egna intressen. Det är inget fult, och det står rent av i lagen att det är din uppgift att göra så.
Vidare tror jag att du har missförstått mäklaren också. Du har uppenbarligen inte fullgjort din undersökningsplikt särskilt väl.
Jag förstår det. Men besiktningen var jag med på och tittade, inget sades eller skrevs ner angående fönster. Mäklaren sade på telefon att eftersom säljaren har lämnat uppgifter som inte stämmer med avtalet, och inte upplyst om detta, kan jag få rätt i sak. Min undersökning ansågs vara fullgjord då man enligt mäklaren kan förutsätta att uppgifterna av säljaren stämmer, därav minskas undersökningsplikten också tydligen. Det är tydligen något som kan förbises med tanke på förutsättningarna.
Detta är en snårig djungel
Detta är en snårig djungel
Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 18 107 inlägg
Ja, en sådan sak minskar undersökningsplikten, men när det ändå är så lätt att upptäcka har jag svårt att se att du skulle kunna vinna så mycket.
Du bör vara försiktig med att lita och lyssna för mycket på mäklaren. Många mäklare är rätt okunniga om vad som egentligen gäller, och de vill nog att parterna ska bli nöjda, med tanke på kommande affärer. Därför brukar de uppmuntra någon form av kompromiss. När man som du har en klausul om besiktning bör brister lösas genom prisavdrag och inte genom säljarens åtgärder, vilket kan sluta som här, med en quick fix som knappast är att egentligen åtgärda problemet. Beträffande objektbeskrivning så är det ofta tveksamt om man kan se denna som ett bindande löfte,särskilt om man rätt enkelt kan kontrollera vad som gäller. Det är tveksamt om du kan få ut något av en process, men det kan vara värt att gå till en kunnig fastighetsjurist för rådgivning. Du kan vanligen få stöd från din hemförsäkring för detta.
Ja, som sagt är ju detta en djungel.
Vad jag förstår det som är objektsbeskrivning och uppgifter i denna bindande och bundet till avtalet då det ligger till grund för vad som köps om inget annat avtalas. Den är även påskriven av mig och säljare. Säljaren ska tydligen även godkänna objektsbeskrivningen efter att mäklaren upprättat den, så där kan man väl förvänta sig att den stämmer.
Min fundering är ju om en prisjustering kan bli aktuellt. Fel ordval med case och liknande...
Vad jag förstår det som är objektsbeskrivning och uppgifter i denna bindande och bundet till avtalet då det ligger till grund för vad som köps om inget annat avtalas. Den är även påskriven av mig och säljare. Säljaren ska tydligen även godkänna objektsbeskrivningen efter att mäklaren upprättat den, så där kan man väl förvänta sig att den stämmer.
Min fundering är ju om en prisjustering kan bli aktuellt. Fel ordval med case och liknande...
Redigerat:
Nedan får du texten i Jordabalken om dolda fel, du kan även läsa mer i kommentarerna. Tyvärr tror jag det är svårt att hävda dolt fel för din del, men du kan ju kolla vidare om denna möjlighet. Du genomförde ju även en egen besiktning som tydligen missade vad det var för typ av fönster. Möjligen kan du gå på besiktningsföretaget angående detta, men dessa företag brukar vara bra på att skydda sig.
19 § Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, tillämpas vad som sägs i 12 § om köparens rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst.
Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Lag (1990:936).
19 § Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, tillämpas vad som sägs i 12 § om köparens rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst.Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Lag (1990:936).Har pratat med jurist, som menade att har säljaren gjort en utfästelse att fönstren är 3-glas och detta är avtalat så gäller inte undersökningsplikt för min del. Jag kan förutsätta att det ska vara 3-glas i fönstren. Med en skriftlig och så precis lämnad garanti på husets egenskaper ska det helt enkelt vara så. Står det t ex att det är dränerat, så behöver du inte undersöka detta. Står det att det finns fiber behöver du inte undersöka detta heller som köpare. Är det däremot något som inte står preciserat eller inte framgår på något annat sätt, gäller din undersökningsplikt som köpare.
Lämnas det en garanti för något så bör det också vara så.
Lämnas det en garanti för något så bör det också vara så.
När det gäller dränering är det rimmligt att gå pånuoogifter, det går ju i princip inte att besikta. Fönstren är så lättbesiktade att du nästan borde upptäckt det redan vid visningen, så det tror jag är svårt att få rätt om om det skulle gå till rätten.
Oavsett om du har ett Case eller inte sitter säljaren på pengarna.
Så om du tror dig kunna skrämma säljaren till att betala är det ju bra men annars lär du få ta det till tinget med oviss utgång.
Fönsterna får du gå på din besiktningsperson om som inte upplyste dig om att det både fanns 2&3 glas.
Gällande den överrenskomna listan inte var åtgärdad borde DU ha tagit upp och förhandlat ner priset vid tillträdet istället.
Så det blir nog en trist uppförsbacke, om du orkar, ta dig an det annats lägg energin på att åtgärda felen själv.
Så om du tror dig kunna skrämma säljaren till att betala är det ju bra men annars lär du få ta det till tinget med oviss utgång.
Fönsterna får du gå på din besiktningsperson om som inte upplyste dig om att det både fanns 2&3 glas.
Gällande den överrenskomna listan inte var åtgärdad borde DU ha tagit upp och förhandlat ner priset vid tillträdet istället.
Så det blir nog en trist uppförsbacke, om du orkar, ta dig an det annats lägg energin på att åtgärda felen själv.