Fastighetsvärde då "tekniks livslängd" börjar löpa ut.
Jag och min sambo kollar en hel del på hus.
I vår prisklas och vårt prefererade område är det mestadels radhus som gäller, byggår ca 70-75, trähus med krypgrund.
Det man kan konstatera då man läser besiktnignsprotokollen är att väldigt många element av så gamla hus är "i paritet med sin tekniska livslängd".
Fasad, kök och badrum är oftast fixade, medans dom viktigare aspekterna som dränering, grundarbete, tak och fönster har ett relativt snart renoveringsbehov.
Hur kan det tänkas att sådana renoveringar påverkar det fortsatta fastighetsvärdet? Säg att man bor i ett sådant hus i fem år, och under dom åren åker på att göra en del sådana renoveringar för säg 2-500'000.
Blir det pengar man aldrig ser röken av igen, eller är det rimligt att anta att man får samma ökning på försäljningspriset?
Det som hypas vid annonsering och försäljning r ju snarare sådana saker som kök, däckade uteplatser, ljusa badrum osv, känns ibland som jag är den enda som bryr mig om tråkiga saker som grund och tak.
Kan tillägga att området i fråga redan haft en rätt bra prisökning dom senaste 2-3 åren.
I vår prisklas och vårt prefererade område är det mestadels radhus som gäller, byggår ca 70-75, trähus med krypgrund.
Det man kan konstatera då man läser besiktnignsprotokollen är att väldigt många element av så gamla hus är "i paritet med sin tekniska livslängd".
Fasad, kök och badrum är oftast fixade, medans dom viktigare aspekterna som dränering, grundarbete, tak och fönster har ett relativt snart renoveringsbehov.
Hur kan det tänkas att sådana renoveringar påverkar det fortsatta fastighetsvärdet? Säg att man bor i ett sådant hus i fem år, och under dom åren åker på att göra en del sådana renoveringar för säg 2-500'000.
Blir det pengar man aldrig ser röken av igen, eller är det rimligt att anta att man får samma ökning på försäljningspriset?
Det som hypas vid annonsering och försäljning r ju snarare sådana saker som kök, däckade uteplatser, ljusa badrum osv, känns ibland som jag är den enda som bryr mig om tråkiga saker som grund och tak.
Kan tillägga att området i fråga redan haft en rätt bra prisökning dom senaste 2-3 åren.
Det beror nog på vilket område och prisklass det är på radhuset. Är det en mindre ort där priset redan är lågt kanske man kan få igen lite av pengarna, men absolut inte det man investerar. Är det däremot bra läge i en större stad och priserna är höga så kommer det definitivt att göra skillnad på priset om du säljer om 5 år.
Den viktigaste faktorn när det gäller fastigheters marknadsvärden är läget. Ett rivningsobjekt på bra adress i Stockholm kan kosta som 10 nyrenoverade villor i avfolkningsbygder. Sedan har ju alltid skicket en klar påverkan på priset, men det får man väga med i bedömningen då man jämför dessa hus med vad andra hus kostar i området.
Det här är såklart en kraftig förenkling, men jag tycker att det verkar som att om en nyrenoverad villa i ett område kostar 3 miljoner så kostar ett renoveringsobjekt i samma område 3 miljoner minus kostnaden för renovering.AntonBe skrev:
Snackar vi avfolkningdbygd så kan ett helt orenoverat hus kosta 150000kr och sedan vara värt 300000kr efter att man har renoverat det för en miljon.
Jag tror definitivt inte att huset ökar i värde motsvarande din renovering.
Om du tex lägger 75 tusen på en dränering så ökar inte huset nämvärt i värde för det. Men det blir kanske mer lättsålt jämfört med ett annan likadant hus som inte har ny dränering, men dom kommer nog att ligga i samma prisklass.
Jag räknar tex inte med att få alla dom pengarna tillbaka som jag lagt på mitt tak där jag valt en dyr Rheinzink i allt plåtarbete, nya kupor, nya pannor och allt nytt underarbete. Skulle nog fått samma pris idag med ett gammalt som med nytt tak eftersom huset ligger i ett "högprisområde" där läget betyder mer än skick.
Ett hus har man inte som en ren investering det ska man bo i och njuta av. Kostnaden för den lyxen är att man då får betala en viss summa pengar. Men att tro att man automatiskt skall få tillbaka allt insatt kapital och i princip bo gratis ska man nog inte ta för givet även om det i många fall blir så i slutändan.
Om du tex lägger 75 tusen på en dränering så ökar inte huset nämvärt i värde för det. Men det blir kanske mer lättsålt jämfört med ett annan likadant hus som inte har ny dränering, men dom kommer nog att ligga i samma prisklass.
Jag räknar tex inte med att få alla dom pengarna tillbaka som jag lagt på mitt tak där jag valt en dyr Rheinzink i allt plåtarbete, nya kupor, nya pannor och allt nytt underarbete. Skulle nog fått samma pris idag med ett gammalt som med nytt tak eftersom huset ligger i ett "högprisområde" där läget betyder mer än skick.
Ett hus har man inte som en ren investering det ska man bo i och njuta av. Kostnaden för den lyxen är att man då får betala en viss summa pengar. Men att tro att man automatiskt skall få tillbaka allt insatt kapital och i princip bo gratis ska man nog inte ta för givet även om det i många fall blir så i slutändan.
Det beror på vad man gör för renoveringar. Målning och ytskikt ger mest värdeökning för kostnaden, fiber är oftast ren vinst. Tak, kök och badrum kanske går på ett ut medans dränering är som att gräva ner pengarna.
Det här är ett stort ämne, och det jag skrivit här är som sagt kortfattat och grovt förenklat.
Jag kalkylerar också med att man får underhålla huset för omkring 2500kr/månad för att behålla värdet realt.
Det här är ett stort ämne, och det jag skrivit här är som sagt kortfattat och grovt förenklat.
Jag kalkylerar också med att man får underhålla huset för omkring 2500kr/månad för att behålla värdet realt.
Redigerat:
Tja, det handlar inte om att vi vill tjäna på bostadsköpet, eller "bo gratis" eller så.
Snarare vill vi slippa att bo i ett hus ett par år, och under den tiden råka på att göra hela "40års-servicen", utan att få något tillbaka för det. Det skulle bli ett par väldigt dyra år isåfall.
Jag försöker mest skaffa mig en uppfattning om hur det ligger till med husen av den typen. Dom har generellt inte fått så mycket grundläggande kärlek under åren, och nån gång i historien så måste den där stora utgiften läggas.
Blir det då så att den som råkar äga huset för stunden åker på att ta hela den kostnaden, utan att kunna räkna hem den som en investering, om ni förstår hur jag menar.
Det borde finnas många tusen hus i liknande skick runt om i landet, är det något man bör undvika om man inte tänker bo långsiktigt?
Inga av dom hus vi sett hittills har fått detta gjort, men alla besiktningsprotokoll är överens om att det bör göras. Om man då väntar ett par år tills det börjar bli gjort, har man då sparat en stor underhållspost, eller har marknaden sprungit ifrån en ytterligare?
Kan tillägga att det gäller Stockholmstrakten, Tumba/Rönninge och liknande. Så det kommer antagligen vara fortsatt åtgång på just dom husen.
Snarare vill vi slippa att bo i ett hus ett par år, och under den tiden råka på att göra hela "40års-servicen", utan att få något tillbaka för det. Det skulle bli ett par väldigt dyra år isåfall.
Jag försöker mest skaffa mig en uppfattning om hur det ligger till med husen av den typen. Dom har generellt inte fått så mycket grundläggande kärlek under åren, och nån gång i historien så måste den där stora utgiften läggas.
Blir det då så att den som råkar äga huset för stunden åker på att ta hela den kostnaden, utan att kunna räkna hem den som en investering, om ni förstår hur jag menar.
Det borde finnas många tusen hus i liknande skick runt om i landet, är det något man bör undvika om man inte tänker bo långsiktigt?
Inga av dom hus vi sett hittills har fått detta gjort, men alla besiktningsprotokoll är överens om att det bör göras. Om man då väntar ett par år tills det börjar bli gjort, har man då sparat en stor underhållspost, eller har marknaden sprungit ifrån en ytterligare?
Kan tillägga att det gäller Stockholmstrakten, Tumba/Rönninge och liknande. Så det kommer antagligen vara fortsatt åtgång på just dom husen.
Redigerat:
Tja, du konkurrerar egentligen med andra intressenter om samma hus.n_sandstrom skrev:
Dom eller du är beredda att köpa ett visst hus i ett visst givet skick. Priset skall, i de bästa av världar, reflektera husets skick i det givna läget som huset ligger på.
OM någon är beredd att betala MYCKET pengar för ett hus, så speglas inte alltid husets skick utan andra marknadskrafter sätter in, såsom tillgång och efterfrågan både när det gäller antal tillgängliga objekt och tillgängliga budgivare.
Detta "övervärde" får man nog kallt räkna med att förlora, OM konjukturen eller efterfrågan eller politiska beslut ändrar spelplanen.
Det gäller alltså att hitta ett objekt som är prissatt efter skick och där det finns utrymme att utföra nödvändiga reparationer upp till "marknadsvärdet".
MEN att hitta ett sådant objekt i dagens upphaussade marknad är väl nästan omöjligt ? :x
Tror efterfrågan/tillgång har mycket större påverkan. Det är mer än en gång man förvånats av högt slutpris för renoveringsobjekt respektive lågt pris för en kanonkåk bara för att det varit flera eller ingen som varit intresserade.
Det är nog som både jag och några till här skriver att vissa saker kommer man aldrig att få "betalt" för och svårast är det att få betalt för det som inte syns. Och så tror jag det alltid har varit, oavsett om det är en upphaussad marknad på hus i Stockholmsregionen eller inte.
En nygjord dränering har nog aldrig höjt värdet på ett hus vid en försäljning utan det är nog bara något som är "bra att det är gjort" och man har väl maximalt fått ett x i rutan för ok dränering i något protokoll om man har tur.
Jag tror att man får se till sin situation och om man vet att man bara skall bo där ett par år innan man går vidare till något annat så det en sak och om man ser det som sitt livsprojekt så är det något helt annat.
Sen måste man också förstå att alla protokoll där huset har mer än 10 år på nacken har dessa anmärkningar för det är ju ett sätt för besiktningsmannen att friskriva sig ifrån ansvar. Och istället får man göra en riskvärdering utifrån objektet och hur det ser ut.
En dränering som är 50 år kan mycket väl fungera bra och om det inte finns synliga fuktskador på insidan så kan man antagligen anta att den kommer att fungera ytterligare minst 5 år till om inte längre.
Jag bytte ut ett tak på mitt nästan hundra år gamla hus nyligen för jag skulle bygga en till kupa och samtidigt göra lite plåtarbete. Underlagspappen var hel och fin och det finns inte en fuktskada på takets insida. Men om jag skulle låtit en besiktningsman skriva en rapport så skulle han/hon skrivit att taket var långt över sin fysiska livslängd och behövde bytas. Jag kan garantera att det hade varit lika fint om 5 år även om det hade varit original, för varför skulle det inte hålla ytterligare några år när det hade hållit i 100 år.
Detta bör man därför fundera över och inte bli för orolig bara för att det står en sak i ett protokoll. Om man vet med sig att om 3 år skall jag flytta så gör man inget åt sakerna om det inte är akut, för då får du ungefär samma värdering när du säljer. Men om du tänker bo kvar länge så kanske man kan ta vissa av dessa saker såsom ett underhåll och anse att dom "skrivs" av på ett lämpligt antal år genom att man har lite större månadskostnad men samtidigt har ett fint tak som man inte behöver oroa sig över.
En nygjord dränering har nog aldrig höjt värdet på ett hus vid en försäljning utan det är nog bara något som är "bra att det är gjort" och man har väl maximalt fått ett x i rutan för ok dränering i något protokoll om man har tur.
Jag tror att man får se till sin situation och om man vet att man bara skall bo där ett par år innan man går vidare till något annat så det en sak och om man ser det som sitt livsprojekt så är det något helt annat.
Sen måste man också förstå att alla protokoll där huset har mer än 10 år på nacken har dessa anmärkningar för det är ju ett sätt för besiktningsmannen att friskriva sig ifrån ansvar. Och istället får man göra en riskvärdering utifrån objektet och hur det ser ut.
En dränering som är 50 år kan mycket väl fungera bra och om det inte finns synliga fuktskador på insidan så kan man antagligen anta att den kommer att fungera ytterligare minst 5 år till om inte längre.
Jag bytte ut ett tak på mitt nästan hundra år gamla hus nyligen för jag skulle bygga en till kupa och samtidigt göra lite plåtarbete. Underlagspappen var hel och fin och det finns inte en fuktskada på takets insida. Men om jag skulle låtit en besiktningsman skriva en rapport så skulle han/hon skrivit att taket var långt över sin fysiska livslängd och behövde bytas. Jag kan garantera att det hade varit lika fint om 5 år även om det hade varit original, för varför skulle det inte hålla ytterligare några år när det hade hållit i 100 år.
Detta bör man därför fundera över och inte bli för orolig bara för att det står en sak i ett protokoll. Om man vet med sig att om 3 år skall jag flytta så gör man inget åt sakerna om det inte är akut, för då får du ungefär samma värdering när du säljer. Men om du tänker bo kvar länge så kanske man kan ta vissa av dessa saker såsom ett underhåll och anse att dom "skrivs" av på ett lämpligt antal år genom att man har lite större månadskostnad men samtidigt har ett fint tak som man inte behöver oroa sig över.