Får kommunen neka om huset uppfyller detaljplanen?
Vi har äntligen ritat klart drömhuset och kommit överens med hustillverkaren om pris och utförande. Nu återstår "bara" bygglovet, och detta lämnade vi in för drygt en vecka sedan.
Huset uppfyller detaljplanen vad gäller mått, takvinklar, avstånd till grannar etc etc.
Idag fick vi ett telefonsamtal från kommunen, och blev informerade om att de mottagit bygglovshandlingarna. Dom sa att dom ville bespara oss ett par månaders väntan innan vi fick ett nej, och meddelade istället direkt att huset inte kommer att gå igenom såsom det ser ut nu. Huset var för "herrgårdsliknande", vilket visade sig bero på att det är utrustat med två stycken åttakantiga torn. I kommunen "gillar dom inte torn" och med dessa kommer huset aldrig att få bygglov.
Vore tacksam för information och tips om vilka regler som gäller för kommunen.
Huset uppfyller detaljplanen vad gäller mått, takvinklar, avstånd till grannar etc etc.
Idag fick vi ett telefonsamtal från kommunen, och blev informerade om att de mottagit bygglovshandlingarna. Dom sa att dom ville bespara oss ett par månaders väntan innan vi fick ett nej, och meddelade istället direkt att huset inte kommer att gå igenom såsom det ser ut nu. Huset var för "herrgårdsliknande", vilket visade sig bero på att det är utrustat med två stycken åttakantiga torn. I kommunen "gillar dom inte torn" och med dessa kommer huset aldrig att få bygglov.
Vore tacksam för information och tips om vilka regler som gäller för kommunen.
Till saken hör även att bebyggelsen i området är mycket blandad. Det är nya och gamla hus, med olika stilar, och fasader i trä, puts och tegel om vartannat. Huset närmast är ett gammalt hus i puts som definitivt är "herrgårdsliknande", dock utan torn.
Enligt PBL 8 kap 11§ skall lov bifallas om:
* Åtgärden inte strider mot gällande detaljplan eller den detaljplan som håller på att arbetas fram för området och som skall antas inom kort.
* Åtgärden inte strider mot fastighetsplanen i området.
Däremot har vi tidigare konstaterat att det sitter att antal "småpåvar" i kommunerna som tycker en hemskt massa som de egentligen inte har rätt att tycka.
Antingen kan man böja sig för dessa och uppfylla deras önskningar och på så sätt få snabba bygglov, eller så kan man ta strid och överklaga beslut omn strider mot ovanstående paragraf i PBL. Då kan man ha en chans att få igenom sitt bygglov, men ófta med avsevärd försening.
* Åtgärden inte strider mot gällande detaljplan eller den detaljplan som håller på att arbetas fram för området och som skall antas inom kort.
* Åtgärden inte strider mot fastighetsplanen i området.
Däremot har vi tidigare konstaterat att det sitter att antal "småpåvar" i kommunerna som tycker en hemskt massa som de egentligen inte har rätt att tycka.
Antingen kan man böja sig för dessa och uppfylla deras önskningar och på så sätt få snabba bygglov, eller så kan man ta strid och överklaga beslut omn strider mot ovanstående paragraf i PBL. Då kan man ha en chans att få igenom sitt bygglov, men ófta med avsevärd försening.
Tackar för informationen!
Det trista är som sagt att man kanske kan få rätt om man överklagar, men då kan det också ta ett par år innan det har gått igenom...
Det trista är som sagt att man kanske kan få rätt om man överklagar, men då kan det också ta ett par år innan det har gått igenom...
Skicka vidare till nästa instans, det är där de rätta besluten fattas, även kommunens underlag till beslut fattas där, gör som kommunen får dom inte rätt låter dom det gå ända till regeringen och då blir det oftast OK!
Det är som volvo säger, men försök få igång en dialog, och jämka lite på förslaget. Ett sätt är att fota andra hus i området, som kanske inte heller strikt följer detaljplanen, och bifoga dessa som ett argument. men visst, JO har en gång uttalat, att myndigheten kan göra som den vill, om inte medborgaren är nöjd med beslutet, tja då får väl denna överklaga.
Glöm inte kapitel 3 i PBL, där lyder första paragrafen:
1 § Byggnader skall placeras och utformas på ett sätt som är lämpligt med hänsyn till stads- eller landskapsbilden och till natur- och kulturvärdena på platsen. Byggnader skall ha en yttre form och färg som är estetiskt tilltalande, lämplig för byggnaderna som sådana och som ger en god helhetsverkan. Lag (1998:805).
Kommunen tar alltså inte bara hänsyn till detaljplanen. Boka ett möte och diskutera igenom ansökan.
1 § Byggnader skall placeras och utformas på ett sätt som är lämpligt med hänsyn till stads- eller landskapsbilden och till natur- och kulturvärdena på platsen. Byggnader skall ha en yttre form och färg som är estetiskt tilltalande, lämplig för byggnaderna som sådana och som ger en god helhetsverkan. Lag (1998:805).
Kommunen tar alltså inte bara hänsyn till detaljplanen. Boka ett möte och diskutera igenom ansökan.
Trist att det ska vara olika från kommun till kommun. Vi hade dock inga problem att få igenom vårt bygglov på vår tvåplansvilla med två torn.. Håller med föregående inlägg, försök få till en dialog.
Om det finns detaljplan för området som tomten är belägen inom är det beskrivningen till den som gäller betr. utformning m.m. Inte PBL kap 3 §1. Den är redan överspelad med beskrivningen och s.a.s. inarbetad i texten.
Ta gärna en dialog med kommunen. Förmodligen är det tjänstemännen (läs: stadsarkitekten och hans personal som är småpåvarna i det här fallet). Be dem redogöra för vad de stöder sig på (lag, bestämmelser, planbeskrivningen, etc.) för att icke meddela byggnadslov och låt dem visa dig detta och få helst en kopia på det som de stöder sig på. (Det är de skyldiga till enligt Förvaltningslagen.)
Det händer oxå ibland att de inte är så pålästa som de själva tror. Gamla bestämmelser t.ex. som inte är gällande. Eller rent av fel/icke beslutade handlingar. Det är bara de handlingar som varit uppe i samband med utställning och antagande av planen i länsstyrelsens behandling som gäller. Kolla hela kedjan och se om det du fått kopia på överenstämmer med antagandet.
Gå inte med på några tyckanden. Det är inte tjänstemännen som beslutar. Det är politikerna i byggnadsnämnden om de inte har gett delegation till en tjänsteman att besluta om bygglov (men det är inte säkert att h*n har delegation på att besluta om avslag).
Tag därför kontakt med ordföranden i byggnadsnämnden innan ditt ärende kommer upp (om inget annat väsentligt ändrar på det hela, lagtext, bestämmelser, planbeskrivning, etc.) och berätta att du fått en förvarning om att ditt ärende riskerar avslag och meddela honom/henne att grund för avslag saknas betr. huset utformning i ditt ärende. Nämn också att i sådant fall (avslag) så emotser du fullständig beslutsmotivering med hänvisning till vad avslaget grundar sig på i lagtext, bestämmelser, planbeskrivning, etc. samt besvärshänvisning (allt detta är de skyldiga att ge dig enligt Förvaltningslagen, du har t.o.m. rätt att få deras hjälp med att utforma ett besvär för att ta tillvara din rätt om det skulle knipa enligt samma lag). Tala oxå om att du kommer att hålla kommunen skadeståndsskyldig för ökade byggkostnader i händelse av okynnesavslag.
Det finns inte en byggnadsnämndsordförande som inte drar öronen åt sig om han får en sådan påringning. Politiker är tyvärr bara lekmän och förlitar sig i hög grad på sina tjänstemän som ska kunna bestämmelserna m.m och rådge dem inför behandlingen/beslut. Därför ett lätt byte för en stadsarkitekt och planarkitekt (t.ex.) som har personliga synpunkter i ett ärende.
_________________
Byggaren
Ta gärna en dialog med kommunen. Förmodligen är det tjänstemännen (läs: stadsarkitekten och hans personal som är småpåvarna i det här fallet). Be dem redogöra för vad de stöder sig på (lag, bestämmelser, planbeskrivningen, etc.) för att icke meddela byggnadslov och låt dem visa dig detta och få helst en kopia på det som de stöder sig på. (Det är de skyldiga till enligt Förvaltningslagen.)
Det händer oxå ibland att de inte är så pålästa som de själva tror. Gamla bestämmelser t.ex. som inte är gällande. Eller rent av fel/icke beslutade handlingar. Det är bara de handlingar som varit uppe i samband med utställning och antagande av planen i länsstyrelsens behandling som gäller. Kolla hela kedjan och se om det du fått kopia på överenstämmer med antagandet.
Gå inte med på några tyckanden. Det är inte tjänstemännen som beslutar. Det är politikerna i byggnadsnämnden om de inte har gett delegation till en tjänsteman att besluta om bygglov (men det är inte säkert att h*n har delegation på att besluta om avslag).
Tag därför kontakt med ordföranden i byggnadsnämnden innan ditt ärende kommer upp (om inget annat väsentligt ändrar på det hela, lagtext, bestämmelser, planbeskrivning, etc.) och berätta att du fått en förvarning om att ditt ärende riskerar avslag och meddela honom/henne att grund för avslag saknas betr. huset utformning i ditt ärende. Nämn också att i sådant fall (avslag) så emotser du fullständig beslutsmotivering med hänvisning till vad avslaget grundar sig på i lagtext, bestämmelser, planbeskrivning, etc. samt besvärshänvisning (allt detta är de skyldiga att ge dig enligt Förvaltningslagen, du har t.o.m. rätt att få deras hjälp med att utforma ett besvär för att ta tillvara din rätt om det skulle knipa enligt samma lag). Tala oxå om att du kommer att hålla kommunen skadeståndsskyldig för ökade byggkostnader i händelse av okynnesavslag.
Det finns inte en byggnadsnämndsordförande som inte drar öronen åt sig om han får en sådan påringning. Politiker är tyvärr bara lekmän och förlitar sig i hög grad på sina tjänstemän som ska kunna bestämmelserna m.m och rådge dem inför behandlingen/beslut. Därför ett lätt byte för en stadsarkitekt och planarkitekt (t.ex.) som har personliga synpunkter i ett ärende.
_________________
Byggaren
Håller helt med. Det är aldrig fel att vända sig till sin politiker, de är ju valda av er.imported_Byggaren skrev:
Dialog är alltid bra, ta gärna dialogen med tjänstemännen innan ni kontaktar politikern. Dokumentera argumenten och vad det kommande avslaget faktiskt kommer att grunda sig på. Det underlaget är bra att ha med sig i bagaget när man tar upp frågan med sin politiker som faktiskt är den som ansvarar för besluten som tas i kommunen.
Det finns förvisso en och annan småpåve i kommunerna men många gånger kanske det bara är fråga om en smula överdriven nitiskhet.
Det finns f.ö. ingen politiker som önskar ett tjänstemannastyre...
/jbr
Värt att tänka på är att de flesta tjänstemän inte gillar "ministerstyre" heller, i form av att nämndsordföranden, kommunalråd eller annat löst folk utan formell kunskap i ämnet "lägger sig i" med en massa subjektivt tyckande.jbr skrev:
En konstruktiv dialog, där man på ett civiliserat sätt tydliggör att man vet sina rättigheter (alltså förtäckt hot om överklagan etc) brukar vara det effektivaste.
(O detta säger jag utifrån att jag är kommunal tjänsteman med rätt att fatta beslut på delegation från nämnden, dock ej inom byggnadsfrågor)
Totte_S skrev:Värt att tänka på är att de flesta tjänstemän inte gillar "ministerstyre" heller, i form av att nämndsordföranden, kommunalråd eller annat löst folk utan formell kunskap i ämnet "lägger sig i" med en massa subjektivt tyckande.
En konstruktiv dialog, där man på ett civiliserat sätt tydliggör att man vet sina rättigheter (alltså förtäckt hot om överklagan etc) brukar vara det effektivaste.
(O detta säger jag utifrån att jag är kommunal tjänsteman med rätt att fatta beslut på delegation från nämnden, dock ej inom byggnadsfrågor)
Det är nämndordförandens skyldighet att göra sig underrättad om vad som är rätt och fel innan nämnden går till beslut. Missleder tjänsteman honom/henne blir beslutet fel och då kan det hända att tjänstemannen ifråga (även om det är en hon) får avträda sin befattning. (Det har hänt. Jag har själv hjälpt till i ett fall.)
Som tjänsteman ska man förhålla sig neutral till politikerna, inte ta deras parti och vägleda både dem och allmänheten korrekt.
(O detta sagt utifrån 12 års ledande tjänst i kommun, 2 år i landsting, en tid i statlig förvaltning, med omfattande delegationsrätt i byggfrågor av totalt >40 år inom bygg.)
_______________________
Byggaren