Ej avloppstillstånd - dolt fel eller konktraktsbrott?
Hej!
Köpte ett hus för 2 år sedan.
Huset var bland annat utrustat med en fungerande toalett.
För ett år sedan gjorde kommunen en avloppsinventering i området och gav mig beskedet att mitt hus saknade avloppstillstånd.
Problemet är att i fastighetsbyråns beskrivning samt objektsbeskrivningen, som säljarna har skrivit under står det:
Vatten/Avlopp: Kommunalt/enskilt sommarvatten. Enskilt avlopp.
Det står även: "... Går ni tillbaka till hallen ligger där en toalett."
Det är första gången jag köper ett hus och jag har förstått att jag borde ha ringt kommunen och frågat, och därför är det antagligen inte ett dolt fel. Stämmer detta?
I kontraktet (Fastighetsbyråns standardkontrakt) står det
§10 "Om inget annat anges i detta kontrakt med bilagor, garanterar säljaren att fastigheten inte berörs av myndighetsbeslut eller annat föreläggande från sotare eller liknande, eller som på något sätt begränsar köparens möjlighet att utnyttja fastigheten på samma sätt som den används av säljaren idag."
En fråga är om vårt utnyttjande av fastigheten begränsas av att det inte finns något avloppstillstånd för fastigheten?
Det ursprungliga avloppet byggdes nog på 60-talet, men den byggdes om (ny infiltration) för cirka 10 år sedan. Dock utan att begära tillstånd från kommunen.
Avloppsfrågan har vi nu löst genom att gå ihop med våra grannar och bildat en avloppssamfällighet.
Jag har frågat en mäklare om prisskillnaden (jag betalade 1.9 Mkr) mellan ett hus med avloppstillstånd och ett utan avloppstillstånd, och hand sa att den marknadsmässiga prisskillnaden är cirka 200 tkr.
Jag har via mäklaren varit i kontakt med säljaren, men han är helt oförstående.
Min frågor är: Borde jag stämma säljaren för kontraktsbrott, och begära 200 tkr i skadestånd? (Det är vad vi marknadsmässigt betalade för mycket)
Borde jag glömma allt och gå vidare i livet?
Eller vad borde jag göra?
Köpte ett hus för 2 år sedan.
Huset var bland annat utrustat med en fungerande toalett.
För ett år sedan gjorde kommunen en avloppsinventering i området och gav mig beskedet att mitt hus saknade avloppstillstånd.
Problemet är att i fastighetsbyråns beskrivning samt objektsbeskrivningen, som säljarna har skrivit under står det:
Vatten/Avlopp: Kommunalt/enskilt sommarvatten. Enskilt avlopp.
Det står även: "... Går ni tillbaka till hallen ligger där en toalett."
Det är första gången jag köper ett hus och jag har förstått att jag borde ha ringt kommunen och frågat, och därför är det antagligen inte ett dolt fel. Stämmer detta?
I kontraktet (Fastighetsbyråns standardkontrakt) står det
§10 "Om inget annat anges i detta kontrakt med bilagor, garanterar säljaren att fastigheten inte berörs av myndighetsbeslut eller annat föreläggande från sotare eller liknande, eller som på något sätt begränsar köparens möjlighet att utnyttja fastigheten på samma sätt som den används av säljaren idag."
En fråga är om vårt utnyttjande av fastigheten begränsas av att det inte finns något avloppstillstånd för fastigheten?
Det ursprungliga avloppet byggdes nog på 60-talet, men den byggdes om (ny infiltration) för cirka 10 år sedan. Dock utan att begära tillstånd från kommunen.
Avloppsfrågan har vi nu löst genom att gå ihop med våra grannar och bildat en avloppssamfällighet.
Jag har frågat en mäklare om prisskillnaden (jag betalade 1.9 Mkr) mellan ett hus med avloppstillstånd och ett utan avloppstillstånd, och hand sa att den marknadsmässiga prisskillnaden är cirka 200 tkr.
Jag har via mäklaren varit i kontakt med säljaren, men han är helt oförstående.
Min frågor är: Borde jag stämma säljaren för kontraktsbrott, och begära 200 tkr i skadestånd? (Det är vad vi marknadsmässigt betalade för mycket)
Borde jag glömma allt och gå vidare i livet?
Eller vad borde jag göra?
Det är inte helt klart, men jag tror att vi kommer hamna på cirka 9000-10000 kr per år.
Samfälligheten tar alla lån på anläggningen. Jag får betala för att gräva avloppet från huset till tomtgränsen. Har inte gjort det ännu eftersom avloppsanläggningen blir klar i november-december.
Samfälligheten tar alla lån på anläggningen. Jag får betala för att gräva avloppet från huset till tomtgränsen. Har inte gjort det ännu eftersom avloppsanläggningen blir klar i november-december.
Det är som sagt troligen inget dolt fel, det ingår i undersökningsplikten att kolla avloppssituatioonen med kommunen (jag tror iofs. att det inte är solklart att man behöver kolla, så där kan finnas en liten gråzon till din fördel).
Som jag ser det så är det inget kontraktsbrott heller, myndighetens föreläggande kom efter att ni tagit över huset, den klausulen skall skydda i fall där säljaren har fått ett föreläggande om att ex. fixa avloppet. Jag tror tom. att det är först om föreläggqandet vunnit laga kraft som det kan anses vara "fakta" som en säljare måste kommunicera, så överklagar man och säljer så tror jag säljaren går fri.
Som jag ser det så är det inget kontraktsbrott heller, myndighetens föreläggande kom efter att ni tagit över huset, den klausulen skall skydda i fall där säljaren har fått ett föreläggande om att ex. fixa avloppet. Jag tror tom. att det är först om föreläggqandet vunnit laga kraft som det kan anses vara "fakta" som en säljare måste kommunicera, så överklagar man och säljer så tror jag säljaren går fri.
Oavsett om det är dolt fel eller kontraktsbrott, så kan man fråga sig om man skall begära ersättning för att åtgärda felet eller begära ersättning för den marknadsmässiga skadan, dvs den förväntade skillnaden i slutpris vid auktionen? Den skillnaden får naturligtvis en oberoende mäklare uppskatta.
Om du ska stämma säljaren så måste det finnas någon substans i det hela... Du kan inte stämma honom bara för att du vill... Åtminstone om du vill ha en chans att vinna
Om felet är dolt har du en väg där igenom
Om det är ett kontraktsbrott har du en väg där att gå.
Nu verkar det som att det är varken dolt fel eller kontraktsbrott.
Om felet är dolt har du en väg där igenom
Om det är ett kontraktsbrott har du en väg där att gå.
Nu verkar det som att det är varken dolt fel eller kontraktsbrott.
Man skall ju komma ihåg också att kommunerna nu håller på med en större inventering av enskilda avlopp, om jag förstått det rätt. De förelägger ändringar både för rent "illegala" avlopp, och sådana som varit godkända tidigare.
Så även om det nuvarande avloppet hade varit godkänt när det gjordes om, så är det stor risk att kommunen hade kommit med föreläggande.
Så även om det nuvarande avloppet hade varit godkänt när det gjordes om, så är det stor risk att kommunen hade kommit med föreläggande.
Ersättning enligt jordabalken är mellanskillnaden mellan inköpspris och vad fastigheten hade sålts för. Detta är den teoretiska skadeståndsersättningen.Rolle314 skrev:
I praktiken har det bedömts svårt att få en korrekt värdering på denna skillnad och en "oberoende mäklare" har inte riktigt ansetts vara tillräcklig för att göra bedömningen. Ingen kan egentligen säga psykologiskt om 2-3 budgivare ändå hade ryckts med till samma nivåer om skadan var känd. Eller om de hade sänkt med åtgärdskostnaden. Eller gud förbjude att budgivare inte ens hade valt att bjuda på objektet då de inte hade fastnat för huset utan det fina badrummet eller liknande - hur högt skall då skadan värderas om det endast hade funnits 1 intressent?
Därför är den mer använda skadeståndsvärdering i praktiken den faktiska skadekostnaden minus åldersavdrag. Här är dock ett större problem på juridiska fel eller omständigheter som anses påverka men inte har en självklar kostnad (störande omgivning, myndighetsinskränkning etc).
I ditt fall är det dock än mer tveksamt med hela ärendet då du lite beroende på omständigheterna inte kan få ersättning varken för dolt fel eller kontraktsbrott. Detta är något som hade ingått i en jordabalksbesiktning - alltså i den ingår juridisk undersökning av befintliga handlingar plus alla ev påverkande handlingar såsom servitut, bygglov, detaljplan etc
Hej igen!
Jag är lite konfunderad över vad den påskrivna objektsbeskrivningen är till för? Vi hade ju kunnat skriva ett enkelt kontrakt där fastighet XXX övergår till mig mot en summa x pengar.
Om det hade varit fel i andra punkter i objektsbeskrivningen, hade jag fått skylla mig själv där också? Några andra punkter i beskrivningen med påhittade fel:
1. Bo+biarea: 69+35 m^2 (Jag har ej kontrollmätt. Om detta ej stämmer, skall jag skylla mig själv?)
2.Uppvärmning: Direkt el. (Nu är det inget problem, men OM de hade tjuvkopplat in sig på elnätet, hade jag då haft undersökningsplikt att undersöka att det är legal el?)
Säljaren har skrivit sina signaturer under objektsbeskrivningen där det står "Genom parternas signaturer nedan - vidimerar säljaren att uppgifterna är korrekta, samt att köparen har tagit del och godkänt innehållet."
Minskar min undersökningsplikt av den information som står i den underskrivna (och därmed del av det skriftliga kontraktet) objektsbeskrivningen, eller inte? Kan det då vara ett dolt fel?
Jag är lite konfunderad över vad den påskrivna objektsbeskrivningen är till för? Vi hade ju kunnat skriva ett enkelt kontrakt där fastighet XXX övergår till mig mot en summa x pengar.
Om det hade varit fel i andra punkter i objektsbeskrivningen, hade jag fått skylla mig själv där också? Några andra punkter i beskrivningen med påhittade fel:
1. Bo+biarea: 69+35 m^2 (Jag har ej kontrollmätt. Om detta ej stämmer, skall jag skylla mig själv?)
2.Uppvärmning: Direkt el. (Nu är det inget problem, men OM de hade tjuvkopplat in sig på elnätet, hade jag då haft undersökningsplikt att undersöka att det är legal el?)
Säljaren har skrivit sina signaturer under objektsbeskrivningen där det står "Genom parternas signaturer nedan - vidimerar säljaren att uppgifterna är korrekta, samt att köparen har tagit del och godkänt innehållet."
Minskar min undersökningsplikt av den information som står i den underskrivna (och därmed del av det skriftliga kontraktet) objektsbeskrivningen, eller inte? Kan det då vara ett dolt fel?
Objektsbeskrivningen har i praxis bedömts som ett informationsblad utan alltför högt juridiskt värde.
Husets boyta respektive biyta är definitivt något som köparen bör undersöka och kontrollmäta och kan svårligen betecknas som ett dolt fel.
Däremot har det i något enstaka ärende tilldömts relevans till objektsbeskrivningen men då inte som ett enskilt dokument som upphäver behovet av undersökning. De gånger har det istället varit en gemensam faktor av flera omständigheter som har påverkat att det juridiskt bedömts som ett dolt fel (exempelvis högt pris i förhållande till andra fastigheter i området, bra skick i övrigt, annan vilseledande uppgift av säljare etc)
Husets boyta respektive biyta är definitivt något som köparen bör undersöka och kontrollmäta och kan svårligen betecknas som ett dolt fel.
Däremot har det i något enstaka ärende tilldömts relevans till objektsbeskrivningen men då inte som ett enskilt dokument som upphäver behovet av undersökning. De gånger har det istället varit en gemensam faktor av flera omständigheter som har påverkat att det juridiskt bedömts som ett dolt fel (exempelvis högt pris i förhållande till andra fastigheter i området, bra skick i övrigt, annan vilseledande uppgift av säljare etc)