delat vattenbrunn

[JRVSKAN]

hej
Jag har hittat en kontakt om brunnen.Att före husägaren (mitt hus) och f.d husägaren till grannhus hade tillsammans gjort en vattenbrunn.
De delade 50-50 kostnader på hela brunnen.
Brunnen befinner sig på grannens tomt (1m från tomtegränsen) och jag har rätt att få använda vatten från brunnen står i kontrakt.
Men grannen säger att det är hennes brunn!
jag tror att det är 50% mitt brunn.
Vad är det som stämmer?
mvh JRVS

 

[Claes Sörmland]

Oj, det här blir krånglig juridik.

Först, brunnen är ett fastighetstillbehör till både din fastighet och grannens fastighet, ni samäger alltså den som fast egendom. Det är inte enbart grannens egen brunn rent ägandemässigt utan du samäger den med grannen. Detta följer av jordabalken.

För grannens del beror (del)ägandet av brunnen i grund och botten på att det är en anläggning som har uppförts på dennes fastighet av den dåvarande fastighetsägaren för fastighetens stadigvarande bruk.

För din del är du delägare av brunnen eftersom den har uppförts för stadigvarande bruk av din fastighet med stöd av då gällande servitut på grannens fastighet. Och anläggandet skedde av den dåvarande fastighetsägaren. När du köpte fastigheten så köpte då således samägandet av brunnen eftersom den är ett fastighetstillbehör till din fastighet.

Men är servitutet gällande då? Ja det är gällande om grannen fick kännedom om det i samband med sitt fastighetsköp. Det kan ha skett genom t ex att det har skrivits in i fastighetsregistret, att det klargjordes vid köpet eller att en kopia på servitutshandlingen gavs till din granne vid köpet (jag tänker på den sedvanliga "huspärmen").

Jag skulle om jag var du utgå från att servitutet är gällande och lägga på grannen att föra fram argumenten varför det inte skulle vara det. Inte för att det är avgörande men köpte grannen sin fastighet före eller efter er?

(Någon annan kunnigare får uttala sig om servitutstexten ovan uppfyller jordabalkens krav för att vara ett gällande servitut.)

 

[Alexn72]

Finns bara detta papper eller är det inskrivet hos lantmäteriet?

 

[JRVSKAN]

Oj, det här blir krånglig juridik.

Först, brunnen är ett fastighetstillbehör till både din fastighet och grannens fastighet, ni samäger alltså den som fast egendom. Det är inte enbart grannens egen brunn rent ägandemässigt utan du samäger den med grannen. Detta följer av jordabalken.

För grannens del beror (del)ägandet av brunnen i grund och botten på att det är en anläggning som har uppförts på dennes fastighet av den dåvarande fastighetsägaren för fastighetens stadigvarande bruk.

För din del är du delägare av brunnen eftersom den har uppförts för stadigvarande bruk av din fastighet med stöd av då gällande servitut på grannens fastighet. Och anläggandet skedde av den dåvarande fastighetsägaren. När du köpte fastigheten så köpte då således samägandet av brunnen eftersom den är ett fastighetstillbehör till din fastighet.

Men är servitutet gällande då? Ja det är gällande om grannen fick kännedom om det i samband med sitt fastighetsköp. Det kan ha skett genom t ex att det har skrivits in i fastighetsregistret, att det klargjordes vid köpet eller att en kopia på servitutshandlingen gavs till din granne vid köpet (jag tänker på den sedvanliga "huspärmen").

Jag skulle om jag var du utgå från att servitutet är gällande och lägga på grannen att föra fram argumenten varför det inte skulle vara det. Inte för att det är avgörande men köpte grannen sin fastighet före eller efter er?

(Någon annan kunnigare får uttala sig om servitutstexten ovan uppfyller jordabalkens krav för att vara ett gällande servitut.)

hej
tack för denna bra svar.
grannen köpte fastigheten efter oss.
mvh

 

[JRVSKAN]

Finns bara detta papper eller är det inskrivet hos lantmäteriet?

hej
bara deta papper

 

[Nötegårdsgubben]

Visade du pappret för grannen inför köpet, eller har hon ett likadant?

Om inte så gäller inte servitutdelen, men väl äganderätten, som @Claes Sörmland skrev.

Så det är lite uppförsbacke.

 

[Claes Sörmland]

Visade du pappret för grannen inför köpet, eller har hon ett likadant?

Om inte så gäller inte servitutdelen, men väl äganderätten, som @Claes Sörmland skrev.

Så det är lite uppförsbacke.

Utgångspunkten är ju att säljaren av fastigheten ska informera köparen om eventuella servitut. Man vet ju inte ens nödvändigtvis som innehavare av ett härskande servitut att tjänande fastighet säljs. Ofta är det ju först efter affären som man som granne får klarhet i att en fastighet faktiskt är såld och kanske först efter tillträdet får man veta vem köparen är.

Och bara det faktum att köparen inte tror sig ha blivit informerad behöver ju inte innebära att hon inte har det i samband med affären. Kanske finns dylik information i prospekt eller andra köpehandlingar men man har som köpare inte förstått detta eftersom man inte förväntar sig det.

Därav mitt råd till TS att utgå från att allt har gått rätt till som det ska och grannen har kännedom om servitutet tills hon insisterar att så inte är fallet. Jag gissar att de flesta böjer sig inför det servitutsdokument som TS har, den skrivna handlingens auktoritet är stor för de flesta; det står ju svart på vitt vad som gäller.

 

[Claes Sörmland]

Vill TS grotta ned sig i rättstillämpningen så är det HD-fallet NJA 1990 s. 331 som ger vägledning hur icke-inskrivna avtalsservitut fungerar vid fastighetsöverlåtelse (regleringen i 7 kap. 14 § jordabalken), :

https://lagen.nu/dom/nja/1990s331

 

[HusPoolGarage]

Vill TS grotta ned sig i rättstillämpningen så är det HD-fallet NJA 1990 s. 331 som ger vägledning hur icke-inskrivna avtalsservitut fungerar vid fastighetsöverlåtelse (regleringen i 7 kap. 14 § jordabalken), :

[länk]

Aj aj, de där domsluten vinglade friskt. Det är sånt där som gör att man undviker att avgöra saker i rätten. Man kan undra om hovrättsråden hade druckit lunch på stadshotellet innan domslut….
Tur att HD ordnade till det hela på slutet.

Men i ärlighetens namn var detta ett ganska speciellt fall och liknar ju inte detta i alla delar.
Just nyttjande av brunnar är väl också det vanligaste. Borde finnas en hel del prejudikat just på det.

Har varit i samma sits faktiskt. Tre fastigheter hade nyttjat en brunn på en fjärde obebyggd fastighet (som de övriga hade avstyckats från någon gång på 50-talet då också brunnen borrades)

Samtliga nyttade denna fram till en tidpunkt då ägaren av den obebyggda fastigheten (tillika ägare av en av de tre fastigheterna) sa att nu skulle han stänga av vattnet till de övriga två (varav en var min). En pikant detalj var att ny pump precis hade bekostats av de övriga två fastigheterna vilket han också hävdade nu blev hans eftersom pumpen befann sig på hans mark.

Efter en del forskande om ”hävd” och letande efter servitut eller avtal och läsande av jordabalken så lyckades jag få tag på en brunnsborrare som kom dagen efter och fixade ett 100m hål till de två fastigheterna (på min mark). Då fixade vi ett inskrivet servitut oss emellan på brunnen.
Tilläggas ska att den onde grannen aldrig använde brunnen själv efter detta. Men det är en annan fråga.

Skillnaden här är att det faktiskt finns ett servitut med ”evig” lydelse. Och att bevisligen har båda fastigheterna använt brunnen.
Men efter att ha läst denna HD dom så låter det som det kan gå åt vilket håll som helst.
Jag förstår att det hade varit bättre om det funnits någon slags bevis för att den nye grannen har vetat om det icke inskrivna avtalsservitutet.
Men läser man HD domen kan man ana att det ändå kan påverka just att brunnen hela tiden nyttjats gemesamt.

Men att driva det i rätten skulle man aldrig våga.