Bygga nytt - hur gör man med banken?
Tittar på ett nytt hus från en trähusleverantör. Förväntad totalsumma är uppe i 4,8 miljoner.
Har nu börjat prata med bankerna (som innan gett muntligt ok) om finansiering och krav.
Men jag känner mig mycket osäker på bankernas svar, de verkar inte heller hänga med fullt ut. Vi vill vara trygga innan vi trycker på knappen.
Vad ser banken som värdet på huset? Från totalsumman skall man ta bort pantbrev, lagfart, ränta på byggkredit, markarbeten?
Vad är huset värt vid en värdering? Någon bank vill värdera efter bygget är klart. Då står vi kanske med en värdering på 4 miljoner. Krävs vi då på mellanskillnaden? Här verkar de inte förstå vår oro och skillnaden för oss när det kommer till kontantinsats.
Vi ligger på marginalen när det gäller 85%-regeln (beror på försäljning av lgh)
Bäst är så klart med hög värdering från början så blir det lättare att uppfylla kraven och få bra villkor.
Har ni något tips? Eller skall man avbryta och göra annat?
Har nu börjat prata med bankerna (som innan gett muntligt ok) om finansiering och krav.
Men jag känner mig mycket osäker på bankernas svar, de verkar inte heller hänga med fullt ut. Vi vill vara trygga innan vi trycker på knappen.
Vad ser banken som värdet på huset? Från totalsumman skall man ta bort pantbrev, lagfart, ränta på byggkredit, markarbeten?
Vad är huset värt vid en värdering? Någon bank vill värdera efter bygget är klart. Då står vi kanske med en värdering på 4 miljoner. Krävs vi då på mellanskillnaden? Här verkar de inte förstå vår oro och skillnaden för oss när det kommer till kontantinsats.
Vi ligger på marginalen när det gäller 85%-regeln (beror på försäljning av lgh)
Bäst är så klart med hög värdering från början så blir det lättare att uppfylla kraven och få bra villkor.
Har ni något tips? Eller skall man avbryta och göra annat?
Ska ni inte tänka över detta en gång till så ni har lite mer marginal?
Låt säga ni bygger nu med liten marginal. Bygget blir några % dyrare än beräknat (så blir det ALLTID) Om ni inte byggt ett par hus tidigare så kommer ni missa små som stora summor här och var.
Sen kanske 2år senare så har marknaden gått ner lite kanske och ni har helt plötsligt banken flåsandes i nacken.
Låt säga ni bygger nu med liten marginal. Bygget blir några % dyrare än beräknat (så blir det ALLTID) Om ni inte byggt ett par hus tidigare så kommer ni missa små som stora summor här och var.
Sen kanske 2år senare så har marknaden gått ner lite kanske och ni har helt plötsligt banken flåsandes i nacken.
Suhagg
Jo det är fullt möjligt att vi avbryter. Säljer lägenheten först och börjar om. Tror dock det mesta är med i kalkylen. Det är totalentreprenad så det ska inte bli så mycket extra. Osäkerheten är trädgården men det kan man ta efter hand.
Månadskostnaden är inte vårt problem, det är kontantinsatsen som är problemet. Det är ju kopplat till hur banken resonerar. Vad tar de med i värdet och hur mkt behöver vi sätta in.
Jo det är fullt möjligt att vi avbryter. Säljer lägenheten först och börjar om. Tror dock det mesta är med i kalkylen. Det är totalentreprenad så det ska inte bli så mycket extra. Osäkerheten är trädgården men det kan man ta efter hand.
Månadskostnaden är inte vårt problem, det är kontantinsatsen som är problemet. Det är ju kopplat till hur banken resonerar. Vad tar de med i värdet och hur mkt behöver vi sätta in.
Tror att de flesta banker inte värderar huset förrän det är klart. Dvs de kan bevilja ett byggkreditiv på X miljoner inför byggtiden men innan ni lägger om det till bolån vill de värdera vad det är du har byggt för dina miljoner. Om de då värderar huset utifrån vad marknaden och en tänkbar köpare är villig att betala, så kan den summan bli lägre än vad du har lagt ut för att bygga huset. Detta innebär antagligen högre räntekostnader för topplån/blancolån för er, men om månadskostnaden inte är något som helst problem för er så kanske det inte gör något att ni byggt ett hus som kostat mer än det värderats till? Blir bara ett problem den dag ni vill/måste sälja och kanske går med förlust.
Mest troligt kommer väl banken att värdera huset till ungefär vad det kostat er att bygga det, men det är inget ni kan räkna med. Jag råder er att ha bättre marginal när ni bygger. Det viktigaste i husbyggandet är väl ändå att ha råd att fylla det färdiga huset med saker som är roliga (läs: barn, möbler, husdjur, ledig tid, what ever...). Bygg inte sönder er ekonomi!
Och det blir alltid, ALLTID dyrare än man tänkt!
Mest troligt kommer väl banken att värdera huset till ungefär vad det kostat er att bygga det, men det är inget ni kan räkna med. Jag råder er att ha bättre marginal när ni bygger. Det viktigaste i husbyggandet är väl ändå att ha råd att fylla det färdiga huset med saker som är roliga (läs: barn, möbler, husdjur, ledig tid, what ever...). Bygg inte sönder er ekonomi!
Och det blir alltid, ALLTID dyrare än man tänkt!
Du får inte med allt i en kalkyl. Jag kan gärna slå vad om det d^_^bmr_ebbot skrev:
Totalentreprenad ger en säkrare slutsumma men inte en som garanterat stämmer.
Listan är lång över det ni inte tänkt på.
Ja just det lite rabatter runt huset, en uppfart, lite extra grus, hoppsan här behövdes det visst sprängas lite. Vet hur blåögd man blir när man verkligen vill tro att en summa det ska kosta stämmer. Bättre att slå på en hel del små poster på 50.000kr här och var i kalkylen så blir ni inte besvikna. Jag har haft flera sådana poster och tro mig ingen har blivit oanvänd hittills d^_^b
Minimala marginaler ser du ofta i de "fina" bostadsområdena.
Brukar vara SJ-pallar som trappa till 4miljonersvillan 2år efter inflytt eller 1-2dm stora sprängstenar som garageuppfart eller stora jordhögar med ogräs i på tomten. Det kanske inte var med i kalkylen för totalentreprenad.
Redigerat:
Eftersom marken ingår i köpet (redan färdigställd) slipper vi kostnader där. Överraskningarna som finns just nu är kakel/klinker utöver en kostnad om 300 kr/kvm (vi har redan kollat och vet att vi kan godta "standard") extra elinstallationer (dimmers och ev spotlights) och sedan färdigställande av trädgård. Till detta har vi avsatt 150 000 (bland annat en post som banken inte vill ta med i värdet). detta trots att en trapp o lite trädgård kan vara fint...
Huset blir väldigt fint och precis som bellasmamma säger vill vi inte bygga sönder ekonomin. Vi är DINK:isar och vana vid att kunna göra annat än att bara bo...
Huset blir väldigt fint och precis som bellasmamma säger vill vi inte bygga sönder ekonomin. Vi är DINK:isar och vana vid att kunna göra annat än att bara bo...
Intressant! Den som väljer att göra en viss del själv och låter den ta tid har en minimal marginal d^_^b.Suhagg skrev:Minimala marginaler ser du ofta i de "fina" bostadsområdena.
Brukar vara SJ-pallar som trappa till 4miljonersvillan 2år efter inflytt eller 1-2dm stora sprängstenar som garageuppfart eller stora jordhögar med ogräs i på tomten. Det kanske inte var med i kalkylen för totalentreprenad.
Vår bank skickade ut en värderingsman till tomten innan vi började bygga och kommer skicka ut honom igen när lånet ska läggas om nu 1 september, vi hoppas bara att marknaden inte viker av mer ner nu än vad den redan gjort så att värderingen inte går i backen
Vi räknar inte med att få en värdering som är lika hög som den kostnad vi lagt ner (och då är vi inte klara ännu med tomt etc ) men har ett belopp som vi måste låna upp och hoppas vi klarar oss på gränsen till det, enligt banken så tror de vi har god marginal men jag är pessimist när det gäller pengar.
Lägg till i er kalkyl kostnad för att sätta upp extra förstärkningar i alla hörn så de inte spricker inom något år när huset sätter sig, vi har även satt upp en plan väv (ser ut som vanlig tapet men betydligt starkare) på väggarna då de ska målas vilket kostade lite extra. TIPS! Spotlights går normalt på 1000kr/st, extra lampor ute kanske? Många posters må
Kan också tillägga att bankerna inte ofta kan det här med byggnadskreditiv, det är inte så fasligt många som bygger hus varje år så det gäller att vara lite påläst själv. Vi hade dessutom problem när vår bank hade en annan syn på förfaringssättet än husfirman men det löste sig tack vare tålamod från båda sidor (främst från husfirman faktiskt)
Vi räknar inte med att få en värdering som är lika hög som den kostnad vi lagt ner (och då är vi inte klara ännu med tomt etc
) men har ett belopp som vi måste låna upp och hoppas vi klarar oss på gränsen till det, enligt banken så tror de vi har god marginal men jag är pessimist när det gäller pengar.Lägg till i er kalkyl kostnad för att sätta upp extra förstärkningar i alla hörn så de inte spricker inom något år när huset sätter sig, vi har även satt upp en plan väv (ser ut som vanlig tapet men betydligt starkare) på väggarna då de ska målas vilket kostade lite extra. TIPS!
Spotlights går normalt på 1000kr/st, extra lampor ute kanske? Många posters må Kan också tillägga att bankerna inte ofta kan det här med byggnadskreditiv, det är inte så fasligt många som bygger hus varje år så det gäller att vara lite påläst själv. Vi hade dessutom problem när vår bank hade en annan syn på förfaringssättet än husfirman men det löste sig tack vare tålamod från båda sidor (främst från husfirman faktiskt)
Extra grundarbeten har varit uppe ett par gånger på forumet, à ett eller ett par hundra tusen. Markens beskaffenhet krävde t.ex. att pålning eller liknande måste utföras.Suhagg skrev:Du får inte med allt i en kalkyl. Jag kan gärna slå vad om det d^_^b
Totalentreprenad ger en säkrare slutsumma men inte en som garanterat stämmer.
Listan är lång över det ni inte tänkt på.
Ja just det lite rabatter runt huset, en uppfart, lite extra grus, hoppsan här behövdes det visst sprängas lite. Vet hur blåögd man blir när man verkligen vill tro att en summa det ska kosta stämmer. Bättre att slå på en hel del små poster på 50.000kr här och var i kalkylen så blir ni inte besvikna. Jag har haft flera sådana poster och tro mig ingen har blivit oanvänd hittills d^_^b
Minimala marginaler ser du ofta i de "fina" bostadsområdena.
Brukar vara SJ-pallar som trappa till 4miljonersvillan 2år efter inflytt eller 1-2dm stora sprängstenar som garageuppfart eller stora jordhögar med ogräs i på tomten. Det kanske inte var med i kalkylen för totalentreprenad.
En del banker verkar endast ge muntliga lånelöften eller inga löften alls.
I realiteten vet jag inte hur bunden en bank är till ett skriftligt lånelöfte.
Om de vill och finner fog för det så kan de även dra tillbaks ett skriftligt lånelöfte om de inte tycker objektet man vill köpa är ok.
I realiteten vet jag inte hur bunden en bank är till ett skriftligt lånelöfte.
Om de vill och finner fog för det så kan de även dra tillbaks ett skriftligt lånelöfte om de inte tycker objektet man vill köpa är ok.