Brunn med servitut och delade underhållskostnader

[Skärkarl]

Hej! Jag och min hustru håller på att ta över ett sommarställe som min svärfar har haft i 25 år. På fastigheten finns en brunn som en tidigare ägare lät borra. Pumpanläggningen är inte frostsäker och måste tömmas varje höst. Från anläggningen går två ledningar (PEM-slangar), den ena till vår sommarstuga och den andra till en granne. Det finns ett skrivet servitut (ej registrerat) som säger att grannen har rätt att ha sin ledning på vår fastighet och att få ta vatten från brunnen "för evig tid". Det säger även att grannen ska vara med och betala hälften av underhållskostnaderna. Jag har ingen aning om bakgrunden till servitutet, t ex om grannen har varit med och betalat för brunnsborrningen. Jag har inget emot att bli av med servitutet om det går, men jag vill inte göra det på något fult sätt. Pacta sunt servanda o s v.

Grannens stuga har stått oanvänd ett antal år och ser övergiven ut, takpannor ligger på sned och slyn växer på tomten. För cirka tio år sedan stängde svärfar kranen till den ledningen för att se om någon skulle reagera, än så länge har ingen hört av sig. Stugan ligger fint vid sjön i ett attraktivt område och det är nog bara en tidsfråga tills den får en ny ägare som jämnar den med marken, bygger ett permanenthus och borrar en egen brunn som ger vatten året runt.

De senaste 25 åren har det inte varit några underhållskostnader att dela på, men nu har vi behövt byta ut pumpen och hydropressen till en kostnad av 70.000 kr. I samband med det arbetet upptäcktes att grannens ledning har spruckit inne på vår fastighet. Jag kan inte bedöma hur svårt det är att laga, men något måste göras innan ledningen kan användas igen.

Jag antar att de 70.000 kronorna räknas som en underhållskostnad som grannen borde betala hälften av. Det ekonomiska är inget problem för min del så jag har ingen brådska att kräva in pengarna, min plan är istället att avvakta och se vad som händer med grannens stuga. När/om någon hör av sig och vill ha vatten så kan vi reda ut det ekonomiska då. Om någon river och bygger nytt så kan jag erbjuda att de slipper betala sin halva av kostnaden mot att vi river servitutet.

Frågor:
1) Har jag rätt när jag ser de 70.000 kronorna som en underhållskostnad?
2) Vad händer med min fordran om jag inte hör av grannen på X år, preskriberas den? Och hur påverkas den om grannen säljer?
3) Har jag missat något väsentligt?

 

[Stefan1972]

Är det ej registrerat som ett servitut så kanske det är en mikroskopisk chans att motparten har tillgång till skrivelsen ifråga? Särskilt om fastigheten förfaller och den kanske skiftat ägare nån gång även den?

 

[hempularen]

1) Har jag rätt när jag ser de 70.000 kronorna som en underhållskostnad?

Ja, i princip. Men problemet med den typen av skrivningar i samband med gemensamma resurser, är att man måste vara överens om hur förvaltningen skall ske.

Grannen kanske anser att bytet var onödigt, eller gjordes på onödigt dyrt sätt. I praktiken är detr väldigt svårt att driva in pengar föpr gemensamt underhåll, om den andra parten trilskas.

Man kan ju se det på andra hållet också. Antag att ni har den här gemensamma vattenanläggningen. Och så får du "en knäpp", och bestämmer att ni måste installera en "vattenvirvlare" (googla, den skall bota cancer, hindra autism, lindra mensvärk, få bort missfärgning på kastruller.... Riksdagshuset har fått en installerad). Och tycker att det är ju en uppenbar gemensam underhållskostnad.

Alternativet till delägarförvaltning där man alltså måste vara övverens, är att ha en samfällightesförening, krävs 3 medlemmar har jag för mig. Kostar typ 100 000 ++ i lantmäteriförättning att bilda. Men sedan gäller majoritetsbeslut. Och vattenvirvlare går troligen inte in i det s.k anläggningsbeslutet som lantmäteriet utfärdar som styrdokument för föreningen.

Men "bottom line", din investering i anläggningen kan du dela med grannen om grannen går med på det. Går grannen inte med på det så är väl frågan om du nödvändigtvis har sett servitutsdokumentet...

Ett oregistrerat servitut gäller även dig som ny ägare, förutsatt att förre ägaren har informerat dig om att det finns ett servitut.

 

[Claes Sörmland]

Det är ju ingen gemensamhetsanläggning eller gemensamt servitut så man behöver inte bry sig om samfällighetslagen i detta fall.

Håll det enkelt. Grannen har rätt att ta vatten från brunnen, d v s att ha sin ledning och på egen bekostnad underhålla den. Grannen har inte underhållit sin ledning och därmed är det enklaste att koppla ur den från anläggningen tills den dag grannen vill lägga en ny ledning med servitutsrätten.

Sen kommer det till själva brunnen och pumpen. Tydligen har fastigheterna delat på pump tills nu och grannen har en skyldighet att betala underhållskostnader. Den rimliga tolkningen är således att grannen betalar för halva pumpkostnaden. Men då måste ju grannen ges kännedom om att den ska betala detta, d v s grannen måste kontaktas. Önskar grannen inte betala så får du helt enkelt köpa en egen pump och den dag grannen vill nyttja sin servitutsrätt så får grannen höra av sig och ni får lösa det då. T ex kan ju grannen då betala in sig för anläggningen.

 

[redarn]

Jag hade skrivit till grannen och sagt att vi observerar att ledningen är trasig och har behövt byta pump.

Vill grannen betala halva pumpen enligt servitutet eller säga upp detsamma. Om det sägs upp så hade jag erbjudit mig att ta ansvar för den trasiga ledningen på min fastighet.

Servitutet har ju nyttan för TS att underhållskostnaderna halveras mot last av ledning och vatten. Uppfyller inte grannen sin del så bör det inte fortsätta gälla.

Tio år är normal preskription av skulder. Det avbryts (bland annat) av att krav på betalning framförs.

 

[hempularen]

T ex kan ju grannen då betala in sig för anläggningen.

Men det är väl där ett tänkbart problem uppstår. Enl. servitutet har grannen rätt att ta vatten från brunnen/pumpen. Visserligen är han skyldig att betala sin del av underhållet, men vägrar han det med lämplig argumentation, så gör inte det att tjänande fastighet kan neka inkoppling.

 

[Claes Sörmland]

Men det är väl där ett tänkbart problem uppstår. Enl. servitutet har grannen rätt att ta vatten från brunnen/pumpen. Visserligen är han skyldig att betala sin del av underhållet, men vägrar han det med lämplig argumentation, så gör inte det att tjänande fastighet kan neka inkoppling.

Jag tänker så här:

Alla servitut är i praktiken lokaliserade. Servitutet är lokaliserat till den pumpanläggning som fanns när servitutet upprättades. Nu har den pumpanläggningen åldrats till den grad att den inte längre fungerar och behöver underhåll. Om TS erbjuder grannen möjlighet att enligt servitutet underhålla anläggningen (d v s betala 50%) och grannen tackar nej så finns inte längre den pumpanläggningen efter att den avvecklas. TS har ingen skyldighet underhålla anläggningen åt grannen efter att grannen har tackat nej.

Nu installerar TS en helt ny pumpanläggning. Den omfattas inte av grannens servitut efter att grannen har tackat nej till att betala för underhållet av den gamla anläggningen. TS kan lämna kvar den gamla trasiga pumpanläggningen med grannens trasiga ledning ansluten för att det ska bli riktigt pedagogiskt vad dennes härskande servitut gäller.

 

[hempularen]

OK, förstår hur du tänker. Men om det är en borrad brunn så får det nog bara plats en pump.

 

[Claes Sörmland]

OK, förstår hur du tänker. Men om det är en borrad brunn så får det nog bara plats en pump.

Ja det kan ju ställa till det praktiskt.

TS får ju inte hindra grannens nyttjande av sin servitutsrätt, t ex om grannen senare vill nyttja servitutet och TS har satt en egen pump i vägen i borrhålet. Samtidigt så har ju TS erbjudit grannen att följa servitutsavtalet och denne har tackat nej. Det är således grannen och inte TS som har brutit avtalet.

Om dessutom TS i ett senare skede erbjuder grannen att köpa in sig på den nya pumpen när denne plötsligt igen vill nyttja sin servitutsrätt så har verkligen inte TS gjort något fel. Jag kan inte se att att tingsrätt skulle på något sätt lasta TS för ett sådant agerande.

Men enklast är ju att grannen antingen:

1. Betalar för underhållet enligt servitutsavtalet.
2. Avtalar om att servitutet ska upphöra att gälla.

 

[Skärkarl]

Är det ej registrerat som ett servitut så kanske det är en mikroskopisk chans att motparten har tillgång till skrivelsen ifråga? Särskilt om fastigheten förfaller och den kanske skiftat ägare nån gång även den?

Jag kommer inte låtsas att jag inte har sett servitutet, det blir bara dumt om grannen googlar "granne svindyr vattenpump" och hittar den här tråden. 😅

 

[Skärkarl]

Ja, i princip. Men problemet med den typen av skrivningar i samband med gemensamma resurser, är att man måste vara överens om hur förvaltningen skall ske.

Grannen kanske anser att bytet var onödigt, eller gjordes på onödigt dyrt sätt. I praktiken är detr väldigt svårt att driva in pengar föpr gemensamt underhåll, om den andra parten trilskas.

Man kan ju se det på andra hållet också. Antag att ni har den här gemensamma vattenanläggningen. Och så får du "en knäpp", och bestämmer att ni måste installera en "vattenvirvlare" (googla, den skall bota cancer, hindra autism, lindra mensvärk, få bort missfärgning på kastruller.... Riksdagshuset har fått en installerad). Och tycker att det är ju en uppenbar gemensam underhållskostnad.

Jag har redan lekt djävulens advokat och argumenterat med mig själv.

Behovet är lättast att bevisa. Den gamla hydropressen tillverkades 1960 och gummiblåsan sprack för många år sedan, vilket gjorde det svårt att tömma ur vattnet på hösten. Pumpen var lika gammal och renoverades 1996, förra året läckte den som ett såll och när jag drog igång den i våras kunde den inte längre "få grepp om vattnet". Den var så rostig att jag bedömde det som lönlöst att försöka få den renoverad igen.

Priset går alltid att ifrågasätta. Den första firman som kontaktades gjorde ett besök men återkom aldrig med en offert, trots påminnelse. Den andra firman gjorde ett mycket bättre intryck och när jag fick en offert så accepterade jag direkt. Det är en lokal firma med gott rykte och jag räknar med att kunna få hjälp om det behövs i framtiden.

Det finns en tidsaspekt också, det är svårt att nyttja sommarstugan fullt ut när det inte går att duscha, diska, blanda betong, bränna rishögar och annat som hör livet till. Om jag hade pratat med grannen innan jag accepterade så kanske hen hade velat tänka på saken, prata med sina släktingar, ta in fler offerter, kolla på billigare lösningar o s v. Jag kände att jag inte hade den tiden.

Någon vattenvirvlare finns inte i planen, däremot kommer jag beställa en fullständig vattenanalys för att kolla bakterier, tungmetaller, radon, m m, innan vi börjar dricka vattnet. Den slipper grannen vara med och betala. Om analyssvaret visar att det behövs någon sorts filter så blir det ett senare problem.

 

[Skärkarl]

OK, förstår hur du tänker. Men om det är en borrad brunn så får det nog bara plats en pump.

Den gamla pumpen var en ejektorpump som stod bredvid borrhålet, med två slangar som gick ner i hålet. De slangarna är nu bortplockade och den nya pumpen sitter därnere. Det finns inte plats för några fler slangar.

Den nya pumpen är alltså redan installerad, jag provade den i helgen innan jag betalade fakturan. Grannens ledning är också inkopplad men avstängd med en ventil.

 

[Skärkarl]

Grannen har inte underhållit sin ledning och därmed är det enklaste att koppla ur den från anläggningen tills den dag grannen vill lägga en ny ledning med servitutsrätten.

Den trasiga ledningen är ett kapitel i sig. Det är alltså en slang som tydligen är nedgrävd i vår uppfart. På ett ställe har en kraftig rot tvingat upp den till ytan och där finns det en spricka. Jag vet inte om det är på grund av töjningen, om slangen har frusit för att grannen inte tömt ur vattnet, eller om vi helt ovetandes har kört över den med bilen hundra gånger. Eller en kombination av alla tre. Möjligen kan man argumentera för att vi har orsakat skadan, om inte annat så tillhör roten oss...

Inloggade ser högupplösta bilder

Logga in

Skapa konto

Gratis och tar endast 30 sekunder

 

[Claes Sörmland]

Den gamla pumpen var en ejektorpump som stod bredvid borrhålet, med två slangar som gick ner i hålet. De slangarna är nu bortplockade och den nya pumpen sitter därnere. Det finns inte plats för några fler slangar.

Den nya pumpen är alltså redan installerad, jag provade den i helgen innan jag betalade fakturan. Grannens ledning är också inkopplad men avstängd med en ventil.

Om du nu redan har skridit till handling utan att meddela grannen så kanske det bättre valet är att koppla bort grannens trasiga ledning så att det blir tydligt att den nya pumpen inte ingår i den pumpanläggning som servitutet omfattar. Snabbt gjort, du kan ju lämna ventilen pluggad på plats så att det är förberett den dag grannen eventuellt vill köpa in sig på den nya pumpanläggningen som inte servitutet omfattar.

 

[Nötegårdsgubben]

Om viljan är att häva servitutet skulle jag titta på 14 kap. 9 § jordabalken om rätt att häva servitut där vederlag ska utgå för servitutet. Rätten att få halva underhållet betalt hävdar man då är ett sådant vederlag som måste betalas för att servitutet ska finnas kvar. 10 § samma kapitel ställer krav på hur härskande fastighet måste underrättas för att hävningen ska ha verkan.

Så det är alltså din sak att kräva pengar av härskande fastighets ägare för att du ska kunna häva servitutet. Men om du kräver sådan ersättning och nuvarande granne varken bestrider skäligheten i kravet eller betalar så kan du förklara servitutet för hävt och borta.

***

En alternativ (lite småful, men relativt ok) väg är att du bara låtsas om att servitutet inte finns, men accepterar det om någon hävdar det och har papper på det som härskande fastighets ägare.

Då kan du exempelvis ta bort den gamla trasiga vattenledningen och kapa den i fastighetsgränsen. Kommer ingen nu eller i framtiden och hävdar sin rätt så blir den ju inget problem, samtidigt som du alltid har risken hängande över dig. För om du inte ställer krav på grannen att bidra till underhållet, ja då är det din rätt till sådan ersättning som kommer preskriberas – inte servitutet.