BRF i tvist vid försäljning

[Claes Sörmland]

En fråga som kom upp i bekantskapskretsen:

Finns det en skyldighet för säljare av en bostadsrättslägenhet att redovisa att bostadrättsföreningen har en juridisk tvist (t ex en stämning) som är pågående? Har föreningen någon skyldighet att delge mäklaren denna info? Borde den finnas i årsredovisningen?

 

[hempularen]

Har svårt att se en sådan skyldighet. Föreningen kan vara skyldiga att lägga ut sådan information i årsredovisningen. Är det tänkbart att Tvisten blir väldigt dyr, så bör det tas upp i årsredovisningen. Men det kan vara svårt att bedöma. Rena nonsenstämmningar behöver knappast tas upp.

 

[merbanan]

Vad jag vet behöver en förening inte svara på en mäklares frågor alls (eller medlemmarnas frågor för den delen). Jag läste om en förening som tog betalt för tiden att svara på mäklarfrågor vilket var lite kreativt. Mäklaren har ju en skyldighet att undersöka vissa saker men det går ju att göra via externa källor.

Årsredovisningen är ju ett måste och där bör man ju ta med allt som är ekonomiskt relevant. Men man skall ju värna om befintliga medlemmars ekonomi. Så att skriva om en tvist som man på något sätt är "säker" att vinna eller ej har ekonomisk relevans kan ju "skrämma" potentiella framtida köpare vilket då inte är förenligt med lagen (LEF).

Om man då återgår till frågan så blir min tolkning således att en ekonomiskt signifikant tvist ska tas upp i årsredovisningen men i övrigt så behöver inte denna information förmedlas. Om mäklaren frågar säljaren en direkt fråga så måste nog säljaren nämna det men jag ser ingen anledning att denna information nödvändigtvis kommer medlemmarna tillhanda. Och om det gör det så kan det ju vara flera månader efter situationen uppstår.

Om man tar exemplet med att lägenheter överläts i "Kinesiska muren" trots att föreningen inte årsredovisat på flera år tyder ju på att man inte behöver gräva speciellt mycket som mäklare för att man skall uppfylla den nivån på undersökning som krävs från dennes sida.

 

[hempularen]

Mäklaren är skyldig att ta reda på hur bostadsrätten är belånad. Den enda möjligheten att få den informationen är att fråga föreningen.

 

[klimt]

En fråga som kom upp i bekantskapskretsen:

Finns det en skyldighet för säljare av en bostadsrättslägenhet att redovisa att bostadrättsföreningen har en juridisk tvist (t ex en stämning) som är pågående? Har föreningen någon skyldighet att delge mäklaren denna info? Borde den finnas i årsredovisningen?

1. En säljare har ingen tydlig skyldighet att redovisa juridiska konflikter vid en försäljning. Det ör nog många medlemmar som inte känner till sådant, även om det kanske informerats på något sätt.
2. Föreningen bör nämna sådana konflikter till mäklaren om mäklaren frågar om detta, men som redan skrivits, det finns nog ingen skyldighet. Men om föreningen inte svarar på en fråga är detta en varningssignal. En intresserad köpare bör också ställa frågor själv.
3. En stämning bör nämnas i årsredovisningen. Men man bör minnas att senaste årsredovisning ibland är rätt gammal, så en köpare bör följa upp med frågor om något viktigt hänt den senaste tiden. Det kan även finnas andra former av konflikter med hyresgäster eller medlemmar. Styrelsen avgör var gränsen går för vad som bör tas upp. Revisorn bör i sin granskning notera om det finns brister i redovisningen.

 

[Claes Sörmland]

Mäklaren är skyldig att ta reda på hur bostadsrätten är belånad. Den enda möjligheten att få den informationen är att fråga föreningen.

Och enligt bostadrättslagen har bostadrättsinnehavaren rätt att få ett utdrag ur lägenhetsregistret för sin lägenhet. När mäklaren har ett uppdrag så agerar mäklaren för innehavarens räkning så det går via bostadrättslagens reglering.

Bostadrättslagen 9 kap:

Inloggade ser högupplösta bilder

Logga in

Skapa konto

Gratis och tar endast 30 sekunder

 

[Claes Sörmland]

Så det låter som att detta är en mytbildning att något sådant krav skulle finnas.

 

[cpalm]

Man kan förvisso säga att det i köplagen finns en upplysningsplikt på det sättet att säljaren i flera fall kan hållas ansvarig för fel som denne känt till men undanhållit. I 19 § om befintligt skick står det t.ex. att varan skall anses felaktig om:

"säljaren före köpet har underlåtit att upplysa köparen om ett sådant väsentligt förhållande rörande varans egenskaper eller användning som han måste antas ha känt till och som köparen med fog kunde räkna med att bli upplyst om, under förutsättning att underlåtenheten kan antas ha inverkat på köpet"

I praktiken faller ofta detta på att det är omöjligt att bevisa vad säljaren känt till.

Men omvänt kan man alltid resonera att köparen aldrig som fel kan åberopa något som säljaren tydligt informerat om. Så om säljaren känner till något som kan vara av avgörande betydelse för köparen är det en rimlig försiktighetsåtgärd att informera om detta.

 

[merbanan]

Så det låter som att detta är en mytbildning att något sådant krav skulle finnas.

Undra vad som händer om styrelsen ej svarar sanningsenligt (förutom utdraget då)? Den är ju inte mer inblandad än att sköta formalian.

 

[Claes Sörmland]

Man kan förvisso säga att det i köplagen finns en upplysningsplikt på det sättet att säljaren i flera fall kan hållas ansvarig för fel som denne känt till men undanhållit. I 19 § om befintligt skick står det t.ex. att varan skall anses felaktig om:

"säljaren före köpet har underlåtit att upplysa köparen om ett sådant väsentligt förhållande rörande varans egenskaper eller användning som han måste antas ha känt till och som köparen med fog kunde räkna med att bli upplyst om, under förutsättning att underlåtenheten kan antas ha inverkat på köpet"

I praktiken faller ofta detta på att det är omöjligt att bevisa vad säljaren känt till.

Men omvänt kan man alltid resonera att köparen aldrig som fel kan åberopa något som säljaren tydligt informerat om. Så om säljaren känner till något som kan vara av avgörande betydelse för köparen är det en rimlig försiktighetsåtgärd att informera om detta.

Jag antar att säljaren skulle kunna tänkas känna till en juridisk tvist som föreningen är involverad i om den har rapporterats om i en årsredovisning eller annars har informerats om på t ex senaste föreningsstämman. Men det rapporteras ju om alla möjliga saker i en årsredovisning så kanske är det enklare att köparen helt enkelt läser den än att räkna med att säljaren ska kurera den i prospektet?

 

[cpalm]

Men det rapporteras ju om alla möjliga saker i en årsredovisning så kanske är det enklare att köparen helt enkelt läser den än att räkna med att säljaren ska kurera den i prospektet?

Ja, att läsa årsredovisningen får väl anses vara en väsentlig del av köparens "undersökningsplikt".
Men tja, ju tydligare man är desto mindre riskerar man rimligtvis.

 

[klimt]

Jag antar att säljaren skulle kunna tänkas känna till en juridisk tvist som föreningen är involverad i om den har rapporterats om i en årsredovisning eller annars har informerats om på t ex senaste föreningsstämman. Men det rapporteras ju om alla möjliga saker i en årsredovisning så kanske är det enklare att köparen helt enkelt läser den än att räkna med att säljaren ska kurera den i prospektet?

I teorin kanske det stämmer. Men det är många medlemmar som inte läser årsredovisningen eller går på stämman. Så troligen är det mer lämpligt att den intresserade köparen kollar upp själv genom att läsa årsredovisningen och följa upp med ett samtal till styrelsen om utvecklingen det senaste året.

 

[Claes Sörmland]

I teorin kanske det stämmer. Men det är många medlemmar som inte läser årsredovisningen eller går på stämman. Så troligen är det mer lämpligt att den intresserade köparen kollar upp själv genom att läsa årsredovisningen och följa upp med ett samtal till styrelsen om utvecklingen det senaste året.

Ja, det är det jag menar.