Bilda G:a ur servitut

[Henningelvis]

Jag har ett mångbottnat problem som rör vattentäkt och vattenledningar. Vi har ett sommarhus som har servitut på en vattentäkt med tillhörande vattenreservoar och ett ledningssystem. Sammanlagt är det sex fastigheter som delar på systemet. Samtliga har servitut på ledningar och vattentäkt, men vad jag kan se av förrättningsakterna finns ingen gemensamhetsanläggning. Ledningssystemet är ett självtryckssystem från 1950-talet och i behov av upprustning och helst även att delar av det dras om. Anledningen till sistnämnda är att det på 1970-talet skapades ett naturreservat i området och ledningarna går delvis i marken inom reservatet, vilket gör all felsökning och grävning dyr och omständlig, eftersom kraven på återställning är höga. Man skulle också behöva säkra upp tillgången på vatten bättre genom exempelvis en större reservoar och kanske även genom att leda vatten från ytterligare en källa till ledningssystemet. Själva vattentäkten ligger på mark som ägs av ett av landets stora skogsbolag och leds i ett rör till reservoaren som ligger på mark som tillhör en av de personer som har servitut på vattentäkten.
Till allt detta kommer en oenighet bland ägarna till de härskande fastigheterna rörande hur systemet ska skötas.

Jag har nu en rad frågor och funderingar. En del enkla och en del komplexa.

Vad finns det för erfarenheter på forumet av att bilda en gemensamhetsanläggning ur servitut? Tid? Kostnad? Går det även om ägarna till en av de härskande fastigheterna inte vill? Bildas då även automatiskt en samfällighetsförening eller måste det göras separat?

Vilka möjligheter finns att utöka en gemensamhetsanläggning? I fallet ovan skulle ju bara det gamla ledningssystemet vara en del av anläggningen med alla problem det innebär. Egentligen skulle man ju vilja utöka anläggningen först och skapa en G:a senare, men då bör ju alla vara överens om detta innan, vilket jag tror kan bli svårt. Hur ser manöverutrymmet ut här?

Jag kommer även att tala med lantmäteriet, men tar gärna emot input av personer här på forumet med kunskaper i ämnet.

 

[Falckman]

Det korta svaret är att en ansökan om bildande av gemensamhetsanläggning skickas in till Lantmäteriet. Givet att båtnadsvillkoret är uppfyllt kan fastigheter anslutas mot ägarens vilja. Däremot kan det bli en tämligen kostsam, bråkig och utdragen process om en del av sakägarkretsen är starkt kritiska till bildande av en gemensamhetsanläggning och exempelvis överklagar besluten lantmäteriet fattar. Förrättningskostnaderna kan också bli höga, visserligen lär dom fördelas mellan samtliga fastigheter som ska delta, men eftersom det inte var så många skulle jag säga att du bör räkna med rätt höga kostnader för varje enskild fastighetsägare. Bli inte förvånad om förrättningskostnaderna landar på mellan 200 000 - 300 000 kronor ifall det är bråkigt (totalt alltså, inte per fastighet). Har du otur kan det bli ännu dyrare.

Det torde inte vara några problem att utöka gemensamhetsanläggningen så länge det ryms inom båtnadsvillkoret.

 

[Henningelvis]

Tack. Båtnadsvillkoret antar jag är uppfyllt eftersom vattentillgång är av stadigvarande betydelse.
Att det kan gå upp mot ett par hundratusen om någon överklagar är naturligtvis tråkigt. Det ska dock ställas mot alternativkostnaden att borra egen brunn om ledningarna skulle haverera och det blir en långdragen konflikt om reparation. På grund av markförhållandena där husen står uppskattar jag att en borrad brunn kan gå på ett par hundratusen, och då utan garanti för att vattnet är tjänligt. Även om bildandet av en G:a och efterföljande ledningsdragning skulle gå på flera hundratusen är det alltså fortfarande bra mycket billigare än om alla fastighetsägare skulle borra eget.

 

[Claes Sörmland]

Vad finns det för erfarenheter på forumet av att bilda en gemensamhetsanläggning ur servitut? Tid? Kostnad? Går det även om ägarna till en av de härskande fastigheterna inte vill? Bildas då även automatiskt en samfällighetsförening eller måste det göras separat?

Att bilda en samfällighetsförening är ett separat beslut men det kan tas i samma process.

Vilka möjligheter finns att utöka en gemensamhetsanläggning? I fallet ovan skulle ju bara det gamla ledningssystemet vara en del av anläggningen med alla problem det innebär. Egentligen skulle man ju vilja utöka anläggningen först och skapa en G:a senare, men då bör ju alla vara överens om detta innan, vilket jag tror kan bli svårt. Hur ser manöverutrymmet ut här?

Om ni bara vet var ni vill dra ledningarna så kan ett anläggningsbeslut med ändamålet ledning av vatten tas i förrättningen. Det noteras då i beslutet att dessa ledningar inte är utförda och ni får ett visst antal år att utföra dem. Bildas en samfällighetsförening så faller ansvaret och egentligen också skyldigheten (men ingen kollar) att utföra anläggningen inom utförandetiden och medel för detta uttaxeras enligt andelstalen för utförande.

 

[Henningelvis]

Tack till er båda. Det ni skriver ligger i linje med vad jag trodde. Jag antar att det smartaste faktiskt är att som @Claes Sörmland skriver ange en ny ledningsdragning och kanske även peka ut plats för eventuell ytterligare vattentäkt (vi har en plats utsedd där man skulle kunna göra ytterligare en reservoar med vatten från en annan källåder) vid förrättningen. Detta eftersom det kan behöva skapas nya servitut för ledning, täkt och reservoar och det kan vara praktiskt att göra det vid samma förrättning.

 

[Claes Sörmland]

Tack till er båda. Det ni skriver ligger i linje med vad jag trodde. Jag antar att det smartaste faktiskt är att som @Claes Sörmland skriver ange en ny ledningsdragning och kanske även peka ut plats för eventuell ytterligare vattentäkt (vi har en plats utsedd där man skulle kunna göra ytterligare en reservoar med vatten från en annan källåder) vid förrättningen. Detta eftersom det kan behöva skapas nya servitut för ledning, täkt och reservoar och det kan vara praktiskt att göra det vid samma förrättning.

Se bara till att ha det tekniska färdigt inför ansökan, planer, kartmaterial o s v. Och konsensus bland de framtida delägarna. Då går handläggningen så mycket smidigare än om ni ska förhandla fram det tekniska under lantmätares översyn. (Jag är i en sån process nu via vår vägförening med en virrig äldre exploatör utan plan som vill ompröva vår GA för väg. Det är segt, irriterad stämning och troligen mycket dyrt för exploatören som har tagit på sig kostnaderna för förrättningen.)

 

[Falckman]

Tack. Båtnadsvillkoret antar jag är uppfyllt eftersom vattentillgång är av stadigvarande betydelse.

Bara kul att hjälpa till Av den information du delgett här är min tolkning också att båtnadsvillkoret borde vara uppfyllt, men när det kommer till juridik är det min erfarenhet att det ofta är bra att inte uttrycka sig allt för självsäkert och att vara tämligen konservativ i ens utfästelser.

Att det kan gå upp mot ett par hundratusen om någon överklagar är naturligtvis tråkigt. Det ska dock ställas mot alternativkostnaden att borra egen brunn om ledningarna skulle haverera och det blir en långdragen konflikt om reparation. På grund av markförhållandena där husen står uppskattar jag att en borrad brunn kan gå på ett par hundratusen, och då utan garanti för att vattnet är tjänligt. Även om bildandet av en G:a och efterföljande ledningsdragning skulle gå på flera hundratusen är det alltså fortfarande bra mycket billigare än om alla fastighetsägare skulle borra eget.

Ja det låter onekligen som att det trots allt är en bättre affär att göra en gemensamhetsanläggning. Men ha det i bakhuvudet att det kan bli dyrt och precis som Cleas Sörmland skriver så är det en fördel om ni har löst de tekniska i så stor utsträckning som möjligt innan ni ansöker om bildande av gemensamhetsanläggning.

 

[Henningelvis]

Liten uppdatering. Jag har haft samtal med samtliga berörda och presenterat ett skriftligt förslag på att inrätta G:A och skapa en samfällighetsförening. Överlag positiv återkoppling och bifall. Väntar på att alla ska tycka till. Jag är dock inte säker på att alla säger ja. Frågan är hur stor chans det är att driva igenom en G:A om fem av sex anslutna hushåll vill ha en sådan, men ett sjätte sätter sig på tvären. Jag bedömer möjligheten som mycket stor.

 

[Claes Sörmland]

Liten uppdatering. Jag har haft samtal med samtliga berörda och presenterat ett skriftligt förslag på att inrätta G:A och skapa en samfällighetsförening. Överlag positiv återkoppling och bifall. Väntar på att alla ska tycka till. Jag är dock inte säker på att alla säger ja. Frågan är hur stor chans det är att driva igenom en G:A om fem av sex anslutna hushåll vill ha en sådan, men ett sjätte sätter sig på tvären. Jag bedömer möjligheten som mycket stor.

Finns det en tydlig nytta för de fastigheter vars ägare är negativa så ser jag också som möjligheten som god. Och opinionsvillkoret står ju i vägen först när ett större antal av fastighetsägarna i förrättningen mer allmänt motsätter sig inrättande av en GA.

Jag gissar att smidiga förrättningslantmätare gärna tar beslut där det finns överenskommelser och försöker få in de negativa i fållan med förhandling och fördröjning av ärendet. Känslorna brukar ju lägga sig med tiden och till sist orkar inte den lilla negativa minoriteten dyka och upp och torgföra sin avvikande position på förrättningsmötet och därmed kan beslut fattas där alla är överens.

Man skyddas ju mot överklaganden i dessa ärenden eftersom att den förlorade parten får stå för rättegångskostnader. Och man måste stå med sina grannar som motpart i rätten. D v s okynnesöverklaganden är nog mer ovanliga än i t ex PBL-fall.

 

[Henningelvis]

Finns det en tydlig nytta för de fastigheter vars ägare är negativa så ser jag också som möjligheten som god. Och opinionsvillkoret står ju i vägen först när ett större antal av fastighetsägarna i förrättningen mer allmänt motsätter sig inrättande av en GA.

Jag gissar att smidiga förrättningslantmätare gärna tar beslut där det finns överenskommelser och försöker få in de negativa i fållan med förhandling och fördröjning av ärendet. Känslorna brukar ju lägga sig med tiden och till sist orkar inte den lilla negativa minoriteten dyka och upp och torgföra sin avvikande position på förrättningsmötet och därmed kan beslut fattas där alla är överens.

Man skyddas ju mot överklaganden i dessa ärenden eftersom att den förlorade parten får stå för rättegångskostnader. Och man måste stå med sina grannar som motpart i rätten. D v s okynnesöverklaganden är nog mer ovanliga än i t ex PBL-fall.

Vad jag har kunnat läsa mig till så hamnar samtliga förrättningskostnader i ett sådant här fall på den nybildade samfällighetsföreningen. En minoritet som överklagar och gör att förrättningen drar ut på tiden skapar alltså högre kostnader både för sig själv och för alla sina grannar. Min förhoppning är att en eventuell minoritetsposition ska inse det lönlösa i eventuella överklaganden och bara låta saken ha sin gång.

 

[Manfreds]

Jag delar uppfattningen att det bör att gå att genomföra med fem av sex fastigheter. Opinionsvillkoret kräver ju också att det finns beaktansvärda skäl. Båtnad bör generellt alltid vara uppfyllda i dessa fall. Alternativet är ju att fastighet sex inte vill medverka och då visar hur fastigheten kan lösa det på annat sätt så att det inte längre är väsentligt för vederbörande. Förhoppningsvis så inser vederbörande vinsten i det hela ganska snart, även om det medför vissa initiala kostnader.
Om ledningar eller övriga anordningar kommer att belasta fastigheter som ej deltar behovs servitut för upplåtelsen. Det är en god idé att i hämta ev godkännande från belastad markägare innan ni ansöker om så är fallet.
Och visst kan anläggningsförrättningar springa iväg i pris, men personligen tycker jag att det bör krävas en hel del för att överstiga 150 000 med endast sex inblandade fastigheter. Men, omöjligt är det heller inte. Se till att ha allt underlag klart vid ansökan så bör det flyta på hyfsat smidigt även om den sjätte inte vill medverka.

 

[Henningelvis]

Jag delar uppfattningen att det bör att gå att genomföra med fem av sex fastigheter. Opinionsvillkoret kräver ju också att det finns beaktansvärda skäl. Båtnad bör generellt alltid vara uppfyllda i dessa fall. Alternativet är ju att fastighet sex inte vill medverka och då visar hur fastigheten kan lösa det på annat sätt så att det inte längre är väsentligt för vederbörande. Förhoppningsvis så inser vederbörande vinsten i det hela ganska snart, även om det medför vissa initiala kostnader.
Om ledningar eller övriga anordningar kommer att belasta fastigheter som ej deltar behovs servitut för upplåtelsen. Det är en god idé att i hämta ev godkännande från belastad markägare innan ni ansöker om så är fallet.
Och visst kan anläggningsförrättningar springa iväg i pris, men personligen tycker jag att det bör krävas en hel del för att överstiga 150 000 med endast sex inblandade fastigheter. Men, omöjligt är det heller inte. Se till att ha allt underlag klart vid ansökan så bör det flyta på hyfsat smidigt även om den sjätte inte vill medverka.

Servitut för befintliga ledningar finns redan och den lantbruksfastighet som ett eventuellt servitut för ny ledningsdragning hamnar på ägs av en av sakägarna som är helt med på att ett servitut förläggs där.
Jag ser två företeelser som kan få detta att springa iväg i pris. Det ena är att någon sätter sig på tvären och det andra är att utredningen av gamla servitutsrättigheter och ägandet av systemet tar tid. Som sagt är det ett system byggt på en fastighet som på grund av avstyckningar inte längre använder sig av det. Jag förstår därför inte vem det är som äger systemet, om det är vi som har servitutet eller om det formellt sett fortfarande ägs av stamfastigheten och vi bara har rätt att använda och underhålla det.

 

[Claes Sörmland]

Servitut för befintliga ledningar finns redan och den lantbruksfastighet som ett eventuellt servitut för ny ledningsdragning hamnar på ägs av en av sakägarna som är helt med på att ett servitut förläggs där.
Jag ser två företeelser som kan få detta att springa iväg i pris. Det ena är att någon sätter sig på tvären och det andra är att utredningen av gamla servitutsrättigheter och ägandet av systemet tar tid. Som sagt är det ett system byggt på en fastighet som på grund av avstyckningar inte längre använder sig av det. Jag förstår därför inte vem det är som äger systemet, om det är vi som har servitutet eller om det formellt sett fortfarande ägs av stamfastigheten och vi bara har rätt att använda och underhålla det.

För att ta reda på vem som äger rörsystemet idag är nog enklast att ställa frågan vem som har betalt för att bygga det. Där finns ägaren. Det kan ju i vara flera ägare. Men för förrättningen kanske det är enklast om ni har en överenskommelse om vem som äger vilken pryttel så att lantmätaren inte behöver fundera över det om anläggningen ska anses som utförd och inrättas som en GA.

Eller så struntar ni i de gamla ledningarna och drar inte in dem i förrättningen och ser till att lantmätaren fattar ett beslut om att utföra en anläggning med ett visst ändamål inom en viss tid. Sen när anläggningsbeslutet har vunnit laga kraft så åligger det den nya samfällighetsföreningen att utföra anläggningen inom utförandetiden. Nu skriver ni avtal med föreningen om överlåtelse av de gamla ledningarna och vips så är anläggningen utförd.

 

[Henningelvis]

För att ta reda på vem som äger rörsystemet idag är nog enklast att ställa frågan vem som har betalt för att bygga det. Där finns ägaren. Det kan ju i vara flera ägare. Men för förrättningen kanske det är enklast om ni har en överenskommelse om vem som äger vilken pryttel så att lantmätaren inte behöver fundera över det om anläggningen ska anses som utförd och inrättas som en GA.

Om det är så är det enkelt. Ledningarna ägs i sådana fall fortfarande av SCA. De lär knappast ha intresse av att behålla dem. Frågan är om man då inte bör kontakta SCA och be om någon sorts överlåtelsedokument. Kan ju spara några tusen vid en förrättning.

 

[Claes Sörmland]

Om det är så är det enkelt. Ledningarna ägs i sådana fall fortfarande av SCA. De lär knappast ha intresse av att behålla dem. Frågan är om man då inte bör kontakta SCA och be om någon sorts överlåtelsedokument. Kan ju spara några tusen vid en förrättning.

Låter vettigt. Men spontant skulle jag gå på alternativ två, inte blanda in ledningarna i förrättningen utan se till att lantmätaren avgränsar ett område som sammanfaller med befintliga ledningars dragning och sen beskriver ändamålet med den framtida anläggningen. Sen sköta det hela med SCA vid sidan av. Kanske bryr sig inte ens SCA eller hävdar att de inte äger ledningarna. Då blir det ju lättare efter att beslutet har vunnit laga kraft.