Besiktningsresultat - Hur göra?

[Ance1]

Vi har vunnit budgivningen på ett 1,5 plans kedjehus (byggt 1978) och gjorde en besiktning i går. Jag skulle vilja ha hjälp med hur jag skall hantera situationen. I vårt kontrakt under besiktningsklausulen har jag att "köparen har rätt att häva avtalet i sin helhet om inte köparna godkänner att säljarna åtar sig att åtgärda fel med godkänd besiktning av köparna alternativt nedsätta köpeskillingen."


Några saker nämnda under besiktningen

• Fönstret i tvättsugan var helt igensatt, gick inte att öppna, dörren till tvättstugan gick inte att få ner handtaget= dörren gick inte att låsa.Brunnen ej bytt vid golvrenovering 1998
• Våtrumsmattan i badrummet hade släppt runt brunnen
• Förrådsfönstret var sprucket (var inte så på visningen) ser ut som träff av snöboll
• badrum renoverat -00 men brunn ej bytt
• trappräcke saknas (vi har småbarn)
• golvrör till badrummet stack upp i ett av sovrummen(och fortsatte in i badrummet) samt ett ventilationsrör (spirorör)följer taket upp till snedtaket upp till halva takhöjden. Visade sig ha varit ett förråd/klädkammare som man öppnat upp för att göra rummet större
• Taket gick inte att besiktiga pga all snö

Men så till det jag är mest fundersam till. Ägarna har tagit ner ca 4 meter av bärande vägg, gjort avväxling mot tak med 2 st. reglar 45*120 och taket bågnar (böjning), på ovanvåningen rakt ovanför avväxlingen har man delat av rummet till två rum och golvet bågnar. Golvlisten diffar ca 1 cm till golvet. Vi har tänkt ta bort skiljeväggen för att få ett större rum men golvet bågnar på mitten. Vi ville köpa huset pga att det redan var öpnnat upp (avväxlingen). Besiktningsmannens förslag var att jag skulle sätta en stötta men det är inte acceptabelt. Vi vill ha en öppenplanösning och det fungerar i grannhusen utan stötta, fast de har gjort det riktigt med limträbalk.

Hur skall jag hantera situationen?
Prisavdrag, hur beräkna? åtgärda själv, hur? Om säljarna inte går med på prisavdrag, vad göra? Hur förhandla?
Hur hantera att yttertaket inte är besiktigat?

Tacksam för svar

 

[Farzan]

Att man skriver på köpekontrakt för ett hus borde ju innebära att man är beredd att betala angivet pris för huset i det skick som man har sett att det är i. Besiktningen är till för att fånga upp det som man som lekman kan ha missat. Därför tycker jag inte att det vore riktigt hederligt att begära prisavdrag för sådant som vem som helst kunde se vid visningen, t ex diverse synliga rör och att trappräcke saknas. Och att det är snö på taket är knappast säljarens problem.

Våtrumsproblemen och den felaktigt gjorda avväxlingen med allt vad den fört med sig tycker jag däremot är klockrena fall att begära avdrag för - det är typiskt sånt som de flesta lekmän behöver en besiktningsman för att hitta.

Samtidigt - du skriver att ni ville köpa huset för att "det redan var öppnat upp (avväxlingen)". Men som det är gjort nu är det kanske t o m svårare och dyrare att göra om och göra rätt än att göra rätt från början i ett annat hus där ingen har givit sig på bärande väggar än. Så jag undrar om det här verkligen är rätt hus för er. Men det låter ju inte som att ni kan häva köpet annat än om säljaren vägrar att åtgärda eller sätta ned priset.

 

[cust3000]

Händelseförloppet i vårt husköp:
Vi hittade en del fel när besiktningen utfördes, och efter besiktningen kom vi fram till ett avdrag på 100k. (det var inte nydränerat som det stod i produktbeskrivningen, samt en del småfix)

Det var inte/är säljarens skyldighet att göra avdrag, men vi hade rätt att häva köpet om reparationerna översteg 50k (50k var det då, vet inte om det ändrats, eller om det finns individuella regler för detta)

ps jag antar att fel som övergår en viss summa* gällande fel som inte står med i produktbeskrivningen alt. uppdagas vid besktning, har man rätt att häva köp om inte förlikning om avdrag på köpeskillingen överenskommes. ds

 

[MiaSthlm]

som jag skrivit i en annan tråd så ville våra köpare göra avdrag med 100.000 kr efter besiktning för de inte förstått att ett badrum som var renoverat -86 hade nått sin livslängd på pappret.
Ett så var det inte ett relevant avdrag o å andra sidan varför skulle det vara ett så högt avdrag ??
Det var sagt när badrummet var renoverat och det stod!

I vårt köpeavtal så kunde köparen häva köpet om vissa saker kom fram under besiktning.

 

[hempularen]

Vad gäller taket så är det väl så att det är troligen från 1978, du kan förutsätta att det är snart dags att byta det pga. åldern. Om det inte finns indikation på läckage inomhus, så borde det inte vara ngt. fel på det just nu, men du bör räkna med behov akutrep. när som helst. Och du bör nog budgetera för ett nytt tak inom 5-10 år. Att taket är så gammalt (om det nu inte är bytt) bör ni ha vetat redan före besiktningen, det bör ni ha tagit med i bedömmningen vid budgivningen.

Däremot som tidigare inlägg var inne på så är det värre med badrummet och felaktiga aväxlingen. Badrummet kanske iofs kan gå att reparera lokalt vid brunnen så att det funkar i typ 5 år till, sedan kanske det ändå är dags för en större renovering och göra ordentligt rätt (då 15 år gammalt). I värsta fall så måste badrummet göras om helt (kostnad 100 - 150 000, utanm att det är någon lyx).

Felet i med aväxlingen bör ni låta en byggnadsingenjör bedömma. I bästa fall så går det att med domkraft lyfta det som sviktar ned. Och sätta in en limträbalk. MEN någon med lämplig kunskap måste undersöka att det finns något att fästa balken i, att grunden under infästningen (och under domkraften) tål punktbelastningen från balken och givetvis vilken dimension det skall vara på balken osv.

Om ni verkligen vill ha huset så tror jag att ni måste jämka kostnaden för badrummet, eller acceptera en lokal rep. runt golvbrunnen. När det gäller limträbalken så tror jag att ni skall få det gjort i egen regi (dvs. få pengar för det), annars är risken stor att säljaren gör en tvivelaktig rep. och ni får sättningar i huset senare. Hitta en snickare som kan bedömma vad det kommer att kosta, det är inte ett lämpligt hempularprojekt om du inte är en erfaren snickare.

 

[Freddy_kruger]

Vid husköp så har man som köpare undersökningsplikt. Att det inte finns trappräcke eller något fönster inte går att öppna, det borde du märkt redan på visningen. Att golvet sviktar är kanske inte så bra, det kan inte ha att göra med snömängden på taket som ger ett onormalt tryck på takstolarna?

Ni kan alltid diskutera ett rabbaterat pris, men säljaren kan ju neka och sälja till någon annan. Att pressa upp taket och förstärka balken kan väl inte allt för svårt, eller?

 

[Ance1]

Tack för era svar! Många kloka tankar och tips. Visst har vi som köpare undersökningsskyldighet och fel finns på alla hus. Självklart! Tyvärr är vissa saker inte så lätta att upptäcka på visningar när du knappt kan röra dig pga enormt intresse för objekten. Tyvärr fungerar det så att du får max 15 min på en första och en andra visning, enskilda visningar ges inte utan mäklaren talar alltid om att det får man ta vid besiktningen. Balkens skevhet och således att taket "bågnar" såg vi inte. Trappräcket som saknades, det såg vi och går att åtgärda. Enligt besiktningsmannen skall det finnas fallskydd = trappräcke oavsett om vi sett det eller ej.

Jag uppskattar alla tips, inte minst om att själv anlita fackman för att förhindra att säljaren gör ännu mer tokigt (Det räcker med andra saker som vi skall reparera efter ägaren och som vi budgeterat för.) Det är golvbrunnarna och balken som är våra problem hur vi skall göra. Jag vill ha balken rätt gjord och kunna glömma den resten av tiden i huset.

 

[mirakelasta]

Om ni nu hemskt gärna vill ha huset så hade jag tänkt så här. Det är våtrumsmatta i badrummet vilket i sig själv är ett tätskikt. Jag hade tagit bort mattan ordnat brunnen och lagt på en ny våtrumsmatta. (Jag gillar inte kakel)

Avväxlingen är ingen dyr historia normalt. Vi gjorde ersatte en gammal avväxling som satt sig med en limträbalk. Total kostnad för tre meter var 2 800 kr. Nu hade vi vänner till hjälp som var byggnadsinjenjörer och räknade ut dimensionen.

Är man inte så skicklig i hantverk så borde det inte kosta en förmögenhet att åtgätda. Som någon skrev så använde man domkraft och stämp.

 

[Havsutsikt]

Om ni nu hemskt gärna vill ha huset så hade jag tänkt så här. Det är våtrumsmatta i badrummet vilket i sig själv är ett tätskikt. Jag hade tagit bort mattan ordnat brunnen och lagt på en ny våtrumsmatta. (Jag gillar inte kakel)

Avväxlingen är ingen dyr historia normalt. Vi gjorde ersatte en gammal avväxling som satt sig med en limträbalk. Total kostnad för tre meter var 2 800 kr. Nu hade vi vänner till hjälp som var byggnadsinjenjörer och räknade ut dimensionen.

Är man inte så skicklig i hantverk så borde det inte kosta en förmögenhet att åtgätda. Som någon skrev så använde man domkraft och stämp.

Bra sammanfattat, hade gjort samma själv. Dock tycker jag ändå att ett prisavdrag är på sin plats. Nu vet vi inte köpeskillingen, men 50 tkr är rimligt kanske lite mer. Att begära uppemot 100 är lite mycket, då säljer man till någon annan för dessa anmärkningarna är ju inte av allvarligare art. Det är isåfall golvbrunnen som är spöket, men det kostar inte så mkt med en ny brunn och matta.

 

[Ance1]

Återigen tack för era kloka tips.
Huspriset, ja runt 3 milj. Det är ju så att 10% kontantinsats, pantbrev och lagfarter tar en hel del av sparade pengar, en del annan renovering också + en buffert. Vi har ingen bostad att sälja men är så glada att vi kommit så här långt. För oss är det fantastiskt! Men det är uppgifterna jag fick idag som ger mig ont i magen... Ett prisavdrag i all ära men det hjälper inte så mycket för det är lånade pengar från banken dvs. bara mindre lånade pengar och vi får bekosta "kalaset" själva.
Håller med om våtrumsmatta och det skulle det bli om vi renoverade badrummet där mattan släppt. Badrummet på ovanvåningen är helkaklat. Enligt företag jag idag kontaktat för byte av golvbrunn visade det sig att det var inte bara att byta golvbrunn... Det handlade även om tätskiktet under samt att det blir att sätta nytt kakel. Arbetet på ovanvåning med träbjälklag skulle totalt ta 2-3 veckor och kosta runt 90 000-100000 samt för golvbrunnen i tvättstugan (endast golvet är klinker) 30-40 000. Pratade även med försäkringsbolaget som sa att pga brunnen på ovanvåning skulle vi få stå för 25% själva om det blev skador pga brunnen (tydligen lag på byte av golvbrunn redan år 1994 vid renovering av våtutrymme) vilka kunde enligt försäkringsbolaget hamna på 150000. Att byta avväxlingen mot limträ med hantverkare skulle uppgå mot 25000...... Denna prisuppgift har jag fått från mer än ett håll. Suck! Hade ju inte gjort något om jag varit lite händigare ;0) samt umgått med ingenjörer men man kan ju inte få allt i världen ;0)

 

[cust3000]

Återigen tack för era kloka tips.
Huspriset, ja runt 3 milj. Det är ju så att 10% kontantinsats, pantbrev och lagfarter tar en hel del av sparade pengar, en del annan renovering också + en buffert. Vi har ingen bostad att sälja men är så glada att vi kommit så här långt. För oss är det fantastiskt! Men det är uppgifterna jag fick idag som ger mig ont i magen... Ett prisavdrag i all ära men det hjälper inte så mycket för det är lånade pengar från banken dvs. bara mindre lånade pengar och vi får bekosta "kalaset" själva.
Håller med om våtrumsmatta och det skulle det bli om vi renoverade badrummet där mattan släppt. Badrummet på ovanvåningen är helkaklat. Enligt företag jag idag kontaktat för byte av golvbrunn visade det sig att det var inte bara att byta golvbrunn... Det handlade även om tätskiktet under samt att det blir att sätta nytt kakel. Arbetet på ovanvåning med träbjälklag skulle totalt ta 2-3 veckor och kosta runt 90 000-100000 samt för golvbrunnen i tvättstugan (endast golvet är klinker) 30-40 000. Pratade även med försäkringsbolaget som sa att pga brunnen på ovanvåning skulle vi få stå för 25% själva om det blev skador pga brunnen (tydligen lag på byte av golvbrunn redan år 1994 vid renovering av våtutrymme) vilka kunde enligt försäkringsbolaget hamna på 150000. Att byta avväxlingen mot limträ med hantverkare skulle uppgå mot 25000...... Denna prisuppgift har jag fått från mer än ett håll. Suck! Hade ju inte gjort något om jag varit lite händigare ;0) samt umgått med ingenjörer men man kan ju inte få allt i världen ;0)

Hej!
Text nedan är förutsatt att säljaren går med på avdrag för fel.
Jag vet inte om detta är praxis, men för oss påverkades inte lånebilden när vi fick avdrag 100k för att det inte var nydränerat som produktbeskrivningen sa.
Vi bjöd på huset det vi ansåg det var värt, sen att fel hittas vid besiktning som vi inte visste innan ska ju åtgärdas. Marknadsvärdet är ju trots allt det vi gav/bjöd för huset, förutsatt att huset var enligt produktbeskrivningen samt förutsatt att det INTE finns dolda fel. Att bjuda på ett hus tex. 2000k sen hitta fel för 300k, köpeskillingen blir då 1700k dvs. då kan ni få 80% av 1700k i bottenlån, men ändå lägga ut från egen ficka 300k för att åtgärda felen.... ingen bra affär.
Man kan iofs värdera om huset efteråt och då få ner mer i bottenlån, men då ska en ny värdering till mm. Krångligt!

Jag hoppas jag får fram min logik, även om jag är kass på att skriva....:blushing:

När köpet var genomfört satte säljaren in 100k på vårt konto som vi sedemera använde till just att göra om dräneringen. Kolla med er mäklare, detta tjänar även han/hon på, då inte försäljningspriset blir lägre, samt en massa mindre krångel.... ps det var en del annat i de 100k vi gjorde avdrag för ds

 

[espace]

Återigen tack för era kloka tips.
Huspriset, ja runt 3 milj. Det är ju så att 10% kontantinsats, pantbrev och lagfarter tar en hel del av sparade pengar, en del annan renovering också + en buffert. Vi har ingen bostad att sälja men är så glada att vi kommit så här långt. För oss är det fantastiskt! Men det är uppgifterna jag fick idag som ger mig ont i magen... Ett prisavdrag i all ära men det hjälper inte så mycket för det är lånade pengar från banken dvs. bara mindre lånade pengar och vi får bekosta "kalaset" själva.
Håller med om våtrumsmatta och det skulle det bli om vi renoverade badrummet där mattan släppt. Badrummet på ovanvåningen är helkaklat. Enligt företag jag idag kontaktat för byte av golvbrunn visade det sig att det var inte bara att byta golvbrunn... Det handlade även om tätskiktet under samt att det blir att sätta nytt kakel. Arbetet på ovanvåning med träbjälklag skulle totalt ta 2-3 veckor och kosta runt 90 000-100000 samt för golvbrunnen i tvättstugan (endast golvet är klinker) 30-40 000. Pratade även med försäkringsbolaget som sa att pga brunnen på ovanvåning skulle vi få stå för 25% själva om det blev skador pga brunnen (tydligen lag på byte av golvbrunn redan år 1994 vid renovering av våtutrymme) vilka kunde enligt försäkringsbolaget hamna på 150000. Att byta avväxlingen mot limträ med hantverkare skulle uppgå mot 25000...... Denna prisuppgift har jag fått från mer än ett håll. Suck! Hade ju inte gjort något om jag varit lite händigare ;0) samt umgått med ingenjörer men man kan ju inte få allt i världen ;0)

Man skall inte drabbas av panik pga allt en besiktningsman skriver i sitt protokoll eller säger under besiktningen. Var det verkligen något fel på brunnen i tvättstugan eller var det bara ett allmänt påpekande att den inte var bytt? Var det verkligen emot reglerna att inte byta den när det renoverades?

 

[mirakelasta]

Som du fått påpekat för dig så är det inte BARA att byta golvbrunn i ett kaklat badrum. Det är i de kaklade badrummen det är så noga och viktigt med ett tätskikt eftersom kakelfogarna inte är vattentäta.

Om du byter en våtrumsmatta så är våtrumsmattan tätskiktet. I badrummet på övervåningen så kan man riva ut allt kakel, byta brunn, lägga in våtrumsmatta, köpa väv på Rusta och måla med våtrumsfärg. Budget samt att man har bättre koll på ev läckor än man har om man kaklar.

25 000 kr är väl billigt i hussammanhang för att byta en avväxling? Även om man är händig och gör det mesta själv så kostar det mycket att bo i hus.

 

[Nanny Fine]

Är ett våtutrymme renoverat före 2002 så fanns inga krav på att golvbrunn skall vara bytt. Detta borde besiktningsmannen informerat er om. Jag kan informera er om att det är orimligt att kräva att en säljare ska ha renoverat efter framtidens normer.

 

[sundsvalltimrå]

ne skulle man oroa sig för vad som skulle komma längre fram skulle ju ingen våga göra något på sitt hus.
Allt utom avväxlingen är väll små fel som man kan åtgärda innom sinomtid?
Men då kommer frågan som varit uppe tidigare är det rätt hus för er?
Ni verkade ju veta att det var en bärande vägg som tagits bort och det var det ni gillade?
Då borde ni väll vara medveten om vad som händer när man river nått som är bärande med?
men okej avväxlingen och 50% på den kostnaden vore väll skäligt att pruta?