Beräkning av medelhöjd suterränggarage
Hej,
Jag planerar att bygga ett dubbelgarage. Tillåten byggnadshöjd är 2,7 meter men eftersom tomten lutar mot gatan kan/måste jag bygga garaget i suterräng. Det skulle dock kunna medföra att jag kan bygga ett loft med full höjd eftersom medelmarknivån kommer bli cirka 1,3 meter öven golvnivå.
Jag har frågat kommunen om regelverket för garaget och om det finns några hinder för vad jag kan använda loftet till eftersom jag vill bygga garaget 1 meter från tomtgräns, vilket är ok för garage. Loftet vill jag använda som kontor och eventuellt gästrum.
Kommunen hävdar dock att jag inte kan använda medelmarknivå för byggnaden eftersom den kommer stå nära gatan och då gäller att fasaden mot gatan är beräkningsgrundande. Regelverket säger att detta gäller om byggnaden är närmre gatan än 6 meter. Jag kan bygga lite längre bort men vill gärna vara så nära prickmarken som det går. Hur tolkas de 6 metrarna? Känns som att kommunen hävdar att måttet är ungefärligt.
Jag tycker för övrigt att deras restriktiva inställning är märklig eftersom Hela tomten förutom uppfarten är cirka 1,5 meter högre än gatan nivå. Dvs om jag bygger vanligt ett garage på befintlig mark kommer det att få en högre absolut höjd än om jag gräver ner ett suterränggarage med loft.
Någon som har erfarenhet av något liknande. Dvs beräkning av byggnadshöjd, bedömning av avstånd till gata, beräkningsgrundande fasad etc?
Jag har inte sökt bygglov utan enbart epostat med kommunen.
Tacksam för svar.
Jag planerar att bygga ett dubbelgarage. Tillåten byggnadshöjd är 2,7 meter men eftersom tomten lutar mot gatan kan/måste jag bygga garaget i suterräng. Det skulle dock kunna medföra att jag kan bygga ett loft med full höjd eftersom medelmarknivån kommer bli cirka 1,3 meter öven golvnivå.
Jag har frågat kommunen om regelverket för garaget och om det finns några hinder för vad jag kan använda loftet till eftersom jag vill bygga garaget 1 meter från tomtgräns, vilket är ok för garage. Loftet vill jag använda som kontor och eventuellt gästrum.
Kommunen hävdar dock att jag inte kan använda medelmarknivå för byggnaden eftersom den kommer stå nära gatan och då gäller att fasaden mot gatan är beräkningsgrundande. Regelverket säger att detta gäller om byggnaden är närmre gatan än 6 meter. Jag kan bygga lite längre bort men vill gärna vara så nära prickmarken som det går. Hur tolkas de 6 metrarna? Känns som att kommunen hävdar att måttet är ungefärligt.
Jag tycker för övrigt att deras restriktiva inställning är märklig eftersom Hela tomten förutom uppfarten är cirka 1,5 meter högre än gatan nivå. Dvs om jag bygger vanligt ett garage på befintlig mark kommer det att få en högre absolut höjd än om jag gräver ner ett suterränggarage med loft.
Någon som har erfarenhet av något liknande. Dvs beräkning av byggnadshöjd, bedömning av avstånd till gata, beräkningsgrundande fasad etc?
Jag har inte sökt bygglov utan enbart epostat med kommunen.
Tacksam för svar.
R
rolflidvall
Husägare
· Stockholm/Nacka
· 408 inlägg
rolflidvall
Husägare
- Stockholm/Nacka
- 408 inlägg
Det är inte ungefärligt. Så här står det i Plan- och byggförordningen:H Hasse C skrev:
https://www.riksdagen.se/sv/dokumen...plan--och-byggforordning-2011338_sfs-2011-338
"Byggnadshöjden ska räknas från den medelnivå som marken har invid byggnaden. Om byggnaden ligger mindre än sex meter från allmän plats, ska dock beräkningen utgå från den allmänna platsens medelnivå invid tomten, om inte särskilda skäl föranleder annat."
Ok. Tack för svar. Hoppas de inte hittar andra skäl till att inte acceptera medelnivå.
Jag har även svårt att tyda om det finns hinder för att inreda gästrum på garaget när det ligger 1 meter från tomtgräns. Hur ser reglerna ut där?
Jag har även svårt att tyda om det finns hinder för att inreda gästrum på garaget när det ligger 1 meter från tomtgräns. Hur ser reglerna ut där?
R
rolflidvall
Husägare
· Stockholm/Nacka
· 408 inlägg
rolflidvall
Husägare
- Stockholm/Nacka
- 408 inlägg
Det är reglerat via kommunens planmonopol, dvs i detaljplan, områdesbestämmelser etc. Begär ut alla relevanta bestämmelser för fastigheten från kommunen.H Hasse C skrev:
Gaveln är mot gatan och om man bara ser till den fasaden så kommer byggnadshöjden överstiga tillåtna 2,7 meter. Snarare 4 meter. Detta skulle dock bli ok eftersom medelmarknivån blir 1,3 meter över golv om man räknar alla väggar under mark. Totalhöjden blir dock lägre än max tillåtna 6 meter, även om man bara ser till fasad mot gatan.
Som sagt så känner jag att gatans nivå är en olämplig referens eftersom hela tomtens gräns mot gatan, med undantag för infarten, ligger 1,5 meter över gatunivån. Och jag hoppas det är en ickefråga eftersom avståndet är 6 meter eller lite till.
Som sagt så känner jag att gatans nivå är en olämplig referens eftersom hela tomtens gräns mot gatan, med undantag för infarten, ligger 1,5 meter över gatunivån. Och jag hoppas det är en ickefråga eftersom avståndet är 6 meter eller lite till.
Frågeställningar likt den du undersöker är uppe för utredning. Det finns domar men man kan ännu inte vara säker hur bygglovshandläggare kommer att se på saken. Det kommer att variera med handläggare/kommun eftersom nuvarande regelverk är oklart. Det finns dock en risk att de kommer att syna ditt försök att få extra yta. Jag har varit med om fall där våra försök att exakt följa regelverk och nyare domar (vi har också rejäl erfarenhet) ändå stoppats. På sätt och vis rättmätigt vi försökte följa "lagens bokstav men inte dess andemening". Detta var i Stockholm.
Vad det står i planen är förstås avgörande säker också hur kulturhistoriskt känsligt område du bor i. Det bästa är säkert att öppna ett ärende med det förslag du hoppas på men det finns risk att du får sänka byggnaden.
För att förtydliga så ingår inte "takvolymen" i byggnadshöjd om fallet är under 45 grader. Detta gäller även gavel, undantaget är om huset har gaven på långsidan av ett avlångt hus.
Vad det står i planen är förstås avgörande säker också hur kulturhistoriskt känsligt område du bor i. Det bästa är säkert att öppna ett ärende med det förslag du hoppas på men det finns risk att du får sänka byggnaden.
För att förtydliga så ingår inte "takvolymen" i byggnadshöjd om fallet är under 45 grader. Detta gäller även gavel, undantaget är om huset har gaven på långsidan av ett avlångt hus.
H Hasse C skrev:
Vad är huvudbyggnadens (HB) byggnadshöjd? Hur stor jämfört med tänkta garaget? Byggnadsnämnden bedömer även förhållandet mellan byggnaderna, komplementbyggnader ska inte vara dominerande över HB och ”vara underordnade HB i sin karaktär och utformning”. Det är många punkter som ska vägas in, inte bara centimeter och meter.
Hur har du tänkt att man ska ta sig upp till loftet? Via garaget eller yttre trappa? Har du funderat på hur utrymningsvägar ska lösas vid eventuell brand om byggnaden ligger i suterräng?
Du kommer nog ha svårt att få ett enkelt svar från kommunen innan de fått alla handlingar och kan bedöma helheten.
Tack för engagemanget.
Jag är medveten om hur byggnadshöjd beräknas. För en byggnad med sadeltak på 27 grader gäller typ höjden upp till där vägglivet slutar på långsidan. På gaveln samma höjd.
Bostadsområdet är ett modernt småhusområde med vilt varierande stilar. Ingen kulturbebyggelse att ta hänsyn till.
Huvudbyggnaden har pulpettak och är 8 meter hög. Den kommer stå rätt nära bakom garagets tänkta placering, men är placerad på mark som är cirka två meter högre än garaget. Det innebär att absoluta höjden blir mer än 4 meter högre än garaget. Närmaste granne ligger rätt nära men också på högre mark. Garaget kommer därmed definitivt inte bli dominerande. Jag har påpekat det för kommunen men de hävdar att de inte tar hänsyn till det. Enbart höjden (vilken tydligen kan definieras på olika sätt)
Ingången till loftet placeras på garagets baksida. Eftersom det skall ligga i suterräng med cirka 1,7 meters uppfyllnad så behövs endast ett par trappsteg till entrén.
Att jag är ute efter mer yta borde inte vara en avgörande fråga. Kommunen har i princip föreslagit att jag kan bygga ett attefallshus istället.
Jag är medveten om hur byggnadshöjd beräknas. För en byggnad med sadeltak på 27 grader gäller typ höjden upp till där vägglivet slutar på långsidan. På gaveln samma höjd.
Bostadsområdet är ett modernt småhusområde med vilt varierande stilar. Ingen kulturbebyggelse att ta hänsyn till.
Huvudbyggnaden har pulpettak och är 8 meter hög. Den kommer stå rätt nära bakom garagets tänkta placering, men är placerad på mark som är cirka två meter högre än garaget. Det innebär att absoluta höjden blir mer än 4 meter högre än garaget. Närmaste granne ligger rätt nära men också på högre mark. Garaget kommer därmed definitivt inte bli dominerande. Jag har påpekat det för kommunen men de hävdar att de inte tar hänsyn till det. Enbart höjden (vilken tydligen kan definieras på olika sätt)
Ingången till loftet placeras på garagets baksida. Eftersom det skall ligga i suterräng med cirka 1,7 meters uppfyllnad så behövs endast ett par trappsteg till entrén.
Att jag är ute efter mer yta borde inte vara en avgörande fråga. Kommunen har i princip föreslagit att jag kan bygga ett attefallshus istället.
Jag kom att tänka på denna skrift;H Hasse C skrev:
http://extra.lansstyrelsen.se/byggs...ts/Riktlinjer byggnadshöjd och våning 1.0.pdf
Den är egentligen riktad till handläggare, därav det byråkratiska språket.
Hej,
Jag sökte bygglov enligt villkoren som jag försökt beskriva i tråden. Fick tyvärr besked idag att det inte beviljas eftersom man väljer att beräkna höjden utifrån fasaden mot gatan och inte medelmarknivå. Jag har bett att få en förklaring varför man gör det trots att det är sex meter från gatan.
Byggnadshöjden är 4,0 respektive 2,7 meter beroende på vilken metod man använder.
Jag tycker inte man kan påstå att garaget dominerar. Grannhusen är också mycket högre samt ligger på högre marknivå.
Se skisser. (Bygglovet söktes såklart på andra ritningar)
Jag sökte bygglov enligt villkoren som jag försökt beskriva i tråden. Fick tyvärr besked idag att det inte beviljas eftersom man väljer att beräkna höjden utifrån fasaden mot gatan och inte medelmarknivå. Jag har bett att få en förklaring varför man gör det trots att det är sex meter från gatan.
Byggnadshöjden är 4,0 respektive 2,7 meter beroende på vilken metod man använder.
Jag tycker inte man kan påstå att garaget dominerar. Grannhusen är också mycket högre samt ligger på högre marknivå.
Se skisser. (Bygglovet söktes såklart på andra ritningar)
Trevligt med återkoppling av TS (även om det besked du fått inte var trevligt).H Hasse C skrev:
Jag undrar, har du fått ett formellt beslut om avslag från byggnadsnämnden med paragrafhänvisningar och motivering? Eller är det ett granskningsutlåtande/information från handläggarna och som du har möjlighet att yttra dig kring innan beslut tas?
Vad blir ditt nästa steg?
Hej,
Jag har inte fått ett formellt beslut, utan mer en återkoppling om att jag inte kommer få bygglov, samt inbjudan till att diskutera lösning.
Jag har frågat varför de vill använda beräkningsgrundande fasad och inte medelmarknivå, vilket jag uppfattar är grundmetoden i PBL enligt tidigare inlägg.
Har dock respekt för att det är en tolkningsfråga och att man måste avgöra vad som är lagens andemening.
Samtidigt har kommunen gjort det svårt för mig att få till ett garage och en uppfart på tomten när de lagt gatunivån två meter under tomtens nivå. Bostadshuset är byggt i bakkant på tomten och har inbyggt garage. Ändå är lutningen upp till garaget för stor och skapar problem vintertid med en framhjulsdriven bil.
Om jag bygger ett garage i suterräng 6 meter in på tomten och låter fasaden mot gatan dimensionera byggnadshöjden (max 2,7 m) så hamnar taket bara några decimeter över marken på sidorna och i bakkant. Det skulle kännas rätt konstigt.
Enligt mig skulle en högre byggnad bli mer estetisk och samtidigt erbjuda mig välbehövd extra yta utan att offra tomtmark. Tex genom attefallshus.
Vi får se vad jag får för svar.
Jag har inte fått ett formellt beslut, utan mer en återkoppling om att jag inte kommer få bygglov, samt inbjudan till att diskutera lösning.
Jag har frågat varför de vill använda beräkningsgrundande fasad och inte medelmarknivå, vilket jag uppfattar är grundmetoden i PBL enligt tidigare inlägg.
Har dock respekt för att det är en tolkningsfråga och att man måste avgöra vad som är lagens andemening.
Samtidigt har kommunen gjort det svårt för mig att få till ett garage och en uppfart på tomten när de lagt gatunivån två meter under tomtens nivå. Bostadshuset är byggt i bakkant på tomten och har inbyggt garage. Ändå är lutningen upp till garaget för stor och skapar problem vintertid med en framhjulsdriven bil.
Om jag bygger ett garage i suterräng 6 meter in på tomten och låter fasaden mot gatan dimensionera byggnadshöjden (max 2,7 m) så hamnar taket bara några decimeter över marken på sidorna och i bakkant. Det skulle kännas rätt konstigt.
Enligt mig skulle en högre byggnad bli mer estetisk och samtidigt erbjuda mig välbehövd extra yta utan att offra tomtmark. Tex genom attefallshus.
Vi får se vad jag får för svar.
Principen är att väl att om garaget ligger 6 meter eller närmare vägen eller allmänning ska ska den fasaden som syns från vägen eller allmänningen anses som beräkningsgrundande. Då mot +-höjden vägen utanför har. Men om garaget ligger lite längre in ska medelmarknivå i den närmast liggande terrängen användas. Jag kan inte se att det skulle vara ungefärligt, snarare väldigt exakt.
Här finns ett rättsfall. https://lagen.nu/dom/mod/2014:17
Inte exakt som ditt problem kanske, men det visar på att MÖD verkar kolla med linjal hur garaget var placerat och tyckte att en liten avvikelse var tillräckligt för att avslå bygglov. Då borde samma princip gälla åt andra hållet också. Ligger huset längre från vägen än 6 meter ska närmaste terrängen gälla. Inte vägen utanför.
Här finns ett rättsfall. https://lagen.nu/dom/mod/2014:17
Inte exakt som ditt problem kanske, men det visar på att MÖD verkar kolla med linjal hur garaget var placerat och tyckte att en liten avvikelse var tillräckligt för att avslå bygglov. Då borde samma princip gälla åt andra hållet också. Ligger huset längre från vägen än 6 meter ska närmaste terrängen gälla. Inte vägen utanför.