Begära prisavdrag?
Hej!
Vi funderar på om vi ska begära prisavdrag, häva köp eller låta köpet stå kvar som det är.
Det gäller ett tvåvåningshus på drygt 120 kvadrat. Situationen är som sådan att träpanelen inte är i så gott skick som vi trodde. Enligt säljarens besiktningsprotokoll så stod det att livslängden är mellan 30-50 år. Panelen är cirka 42 år och i protokollet noterades att träfasaden har normala ålders och förslitningsskador.
Vår besiktningsman noterade dock rötskador i panel och risk för att fukt trängt in och orsakat fuktrelaterade skador. Träfasaden är i sämre skick och har underhållsbehov. Det finns risk för bakomliggande skador. (detta gäller även fönster men det var vi mer medveten om).
Jag förmodar att det kan ses som mer än "vanliga förslitningsskador" som vi fick information om?
Bör vi med bakgrund av detta begära prisavdrag? Hur mycket?
Om vi begärt prisavdrag och det sedan visar sig vara bakomliggande skador antar jag att vi inte kan kräva ytterligare prisavdrag för dolt fel?
Om vi inte begär prisavdrag och det visar sig vara bakomliggande skador, kan vi då åberopa dolt fel?
Väldigt tacksam för snabb hjälp!
Vi funderar på om vi ska begära prisavdrag, häva köp eller låta köpet stå kvar som det är.
Det gäller ett tvåvåningshus på drygt 120 kvadrat. Situationen är som sådan att träpanelen inte är i så gott skick som vi trodde. Enligt säljarens besiktningsprotokoll så stod det att livslängden är mellan 30-50 år. Panelen är cirka 42 år och i protokollet noterades att träfasaden har normala ålders och förslitningsskador.
Vår besiktningsman noterade dock rötskador i panel och risk för att fukt trängt in och orsakat fuktrelaterade skador. Träfasaden är i sämre skick och har underhållsbehov. Det finns risk för bakomliggande skador. (detta gäller även fönster men det var vi mer medveten om).
Jag förmodar att det kan ses som mer än "vanliga förslitningsskador" som vi fick information om?
Bör vi med bakgrund av detta begära prisavdrag? Hur mycket?
Om vi begärt prisavdrag och det sedan visar sig vara bakomliggande skador antar jag att vi inte kan kräva ytterligare prisavdrag för dolt fel?
Om vi inte begär prisavdrag och det visar sig vara bakomliggande skador, kan vi då åberopa dolt fel?
Väldigt tacksam för snabb hjälp!
Fasaden hör ju till det allra enklaste att inspektera skicket på. Dvs det blir lite märkligt att säga att man upptäckt skador som inte var tydliga vid visningen och som man därmed borde ta hänsyn till vid budgivningen. För jag antar att er besiktningsman endast gjort en ockulär besiktning och inte rivit i fasaden för att se närmare. Att fasaden närmar sig slutet på sin livslängd framgår ju också av åldern som säljaren angivit.
Kort sagt tror jag det är svårt att få till något prisavdrag. Är skadorna synliga från utsidan kan det heller aldrig bli dolt fel. Finns hur många trådar som helst om dolda fel här. I huvudsak är det väldigt svårt att få igenom dolda fel och finns det indikationer om att det kan finnas fel så är det inte dolt fel.
Kort sagt tror jag det är svårt att få till något prisavdrag. Är skadorna synliga från utsidan kan det heller aldrig bli dolt fel. Finns hur många trådar som helst om dolda fel här. I huvudsak är det väldigt svårt att få igenom dolda fel och finns det indikationer om att det kan finnas fel så är det inte dolt fel.
Medlem
· Stockholm
· 605 inlägg
Om livslängden på den 42 år gamla fasaden ska vara 30-50 år så tolkar jag det som att det kan betraktas som "normala ålders och förslitningsskador" att den är helt slut.
Med tanke på den informationen och att besiktningsmannen (som jag uppfattar det) okulärt kunde se problemen lär det aldrig bli tal om dolt fel vare sig när det gäller fasaden eller underliggande strukturer.
Min spontana känsla är att ni inte kollat huset tillräckligt innan ni skrev på och som säljare skulle jag bli väldigt irriterad om ni kom med en massa krav nu. Men försöka går ju...
Med tanke på den informationen och att besiktningsmannen (som jag uppfattar det) okulärt kunde se problemen lär det aldrig bli tal om dolt fel vare sig när det gäller fasaden eller underliggande strukturer.
Min spontana känsla är att ni inte kollat huset tillräckligt innan ni skrev på och som säljare skulle jag bli väldigt irriterad om ni kom med en massa krav nu. Men försöka går ju...
Tack för svaren. Absolut, vi borde säkert ha vetat att det sjung på sista versen.
Det jag mer reagerar på är att deras besiktning inte ansåg det vara någon riskanalys avseende fasaden samtidigt som vår påpekar i en riskanalys att det kan vara bakomliggande fel till följd av det dåliga skicket. Det nämns också rötskador på panelen och han rekommenderade att det byts så snart som möjligt.
Av säljaren protokoll att döma fick jag den felaktiga uppfattningen att det kanske kunde hålla ut de sista åtta åren...
Om prisavdrag inte är skäligt hade ni vågat genomföra/fullfölja ett sånt här köp där det finns risk för bakomliggande skador?
Det jag mer reagerar på är att deras besiktning inte ansåg det vara någon riskanalys avseende fasaden samtidigt som vår påpekar i en riskanalys att det kan vara bakomliggande fel till följd av det dåliga skicket. Det nämns också rötskador på panelen och han rekommenderade att det byts så snart som möjligt.
Av säljaren protokoll att döma fick jag den felaktiga uppfattningen att det kanske kunde hålla ut de sista åtta åren...
Om prisavdrag inte är skäligt hade ni vågat genomföra/fullfölja ett sånt här köp där det finns risk för bakomliggande skador?
Jag tolkar frågan som att ni har skrivit kontrakt med bes. klausul som ger dig rätt att häva köpet?
Och att frågan egentligen gäller att panelen visat sig vara i sämre skick än du antog vid kontraktsskrivningen. Men att det var känt redan då att panelen var ca 30 år gammal?
Tjaa. Som jag tolkar dte så visste du vid köpet att panelen ligger inom intervallet för att vara slut.
Om man objektivt skall fundera över vilket prisavdrag som då är motiverat, så bör man ju ta hänsyn till åldersavdrag på panelen, som då bör ligga på ca 100%. Däremot så har du som köpare hamnat i en situation där en ommålning, eller byte av panelen visat sig vara akut (?), dvs. du får lägga detta underhåll titidgare än du hade fröväntat dig. Då kan man tänka sig att själva tidigareläggningen kan vara en kostnad. men det är i så fall små belopp det kan handla om.
Om vi antar att du nu köper huset, men kanske inte vill/kan byta panel just nu, så kan du ju alltid öppna upp väggen på de mest angripna ställena, för att förhindra ytterligare angrepp på den bärande konstruktionen. Det är dock rätt ovanligt att det verkligen är skador på den också. och måla om så skjuter du problemet frammåt några år, i bästa fall kanske 10 år.
Och att frågan egentligen gäller att panelen visat sig vara i sämre skick än du antog vid kontraktsskrivningen. Men att det var känt redan då att panelen var ca 30 år gammal?
Tjaa. Som jag tolkar dte så visste du vid köpet att panelen ligger inom intervallet för att vara slut.
Om man objektivt skall fundera över vilket prisavdrag som då är motiverat, så bör man ju ta hänsyn till åldersavdrag på panelen, som då bör ligga på ca 100%. Däremot så har du som köpare hamnat i en situation där en ommålning, eller byte av panelen visat sig vara akut (?), dvs. du får lägga detta underhåll titidgare än du hade fröväntat dig. Då kan man tänka sig att själva tidigareläggningen kan vara en kostnad. men det är i så fall små belopp det kan handla om.
Om vi antar att du nu köper huset, men kanske inte vill/kan byta panel just nu, så kan du ju alltid öppna upp väggen på de mest angripna ställena, för att förhindra ytterligare angrepp på den bärande konstruktionen. Det är dock rätt ovanligt att det verkligen är skador på den också. och måla om så skjuter du problemet frammåt några år, i bästa fall kanske 10 år.
Hempularen: Ja, det är korrekt uppfattat.
Precis, vi kommer få göra det fler år tidigare än vi räknat med. Om vi fullföljer köpet kommer vi göra det så snart som möjligt.
Baserat på det ni skrivit så tycks det inte vara lönt eller skäligt att begära prisavdrag.
Ponera då att det finns bakomliggande skador. Är det döfött att få till dolt fel? I så fall, återigen, skulle ni våga köpa ett sådant objekt?
Precis, vi kommer få göra det fler år tidigare än vi räknat med. Om vi fullföljer köpet kommer vi göra det så snart som möjligt.
Baserat på det ni skrivit så tycks det inte vara lönt eller skäligt att begära prisavdrag.
Ponera då att det finns bakomliggande skador. Är det döfött att få till dolt fel? I så fall, återigen, skulle ni våga köpa ett sådant objekt?
Medlem
· Stockholm
· 605 inlägg
Ja det låter helt dödfött att få det till dolt fel eftersom ni redan vet om detstart79 skrev:
Att den dåliga fasaden kan ha lett till skador även under gör ju också att fel där knappast kan anses vara dolda.Huruvida ni ska köpa det eller inte beror ju på vad ni har betalat för huset, vad hus i området generellt är värda och huruvida kostnaden för huset+fasadrenoveringen känns vettig.
Jag har ju inte sett hur illa det kan vara med fasaden. Men med ledning av att du tydligen tyckte att fasaden såg skaplig ut innan bes. mannen hade tittat på den, så borde det inte vara någon riktig katastrof.
Med den utgångspunkten så skulle jag inte vara rädd att köpa huset. Det jag skulle vara lite orolig över är om det kan finnas mögelskador i väggarna, som är så illa att de kan "smitta" in i huset. Det är rätt ovanligt med skador som är så omfattande (att de påverkar inomhusklimatet). Men jag skulle vara lite extra uppmärksam på indikationer på fult/mögel inomhus.
Vad gäller fasaden, så skulle jag nog fullfölja planen att renovera den om några år inte akut nu. Det jag skulle göra är att ta bort några brädor där det är värst, för att undersöka hur det ser ut under. Ev, bara skicka in en inspektionskamera.
Och sedan i princip kanske måla om huset snarast möjligt. Även om det finns smärre rötskador så kan kan förlänga livet på fasaden rätt ordentligt med en ommålning. Men då tänker jag mig begränsade rötskador på ex. stånde ändar av trä, eller kanke lite på ett hörn. Finns det hela brädor som är genommurkna, så går givetvis ommålning bort.
Med den utgångspunkten så skulle jag inte vara rädd att köpa huset. Det jag skulle vara lite orolig över är om det kan finnas mögelskador i väggarna, som är så illa att de kan "smitta" in i huset. Det är rätt ovanligt med skador som är så omfattande (att de påverkar inomhusklimatet). Men jag skulle vara lite extra uppmärksam på indikationer på fult/mögel inomhus.
Vad gäller fasaden, så skulle jag nog fullfölja planen att renovera den om några år inte akut nu. Det jag skulle göra är att ta bort några brädor där det är värst, för att undersöka hur det ser ut under. Ev, bara skicka in en inspektionskamera.
Och sedan i princip kanske måla om huset snarast möjligt. Även om det finns smärre rötskador så kan kan förlänga livet på fasaden rätt ordentligt med en ommålning. Men då tänker jag mig begränsade rötskador på ex. stånde ändar av trä, eller kanke lite på ett hörn. Finns det hela brädor som är genommurkna, så går givetvis ommålning bort.
Redigerat:
Och glöm allt som har med dolda fel att göra och fasaden. Med den åldern och det bes. utlåtandet så finns här tecken på fel. Och därmed bör du egentligen låta göra en fördjupad undersökning av fasaden. Risken är stor att en sådan undersökning kostar mer än att åtgärda de fel som ev. kan hittas.
Angående besiktningsmän så är min erfarenhet att de i princip alltid överdriver riskerna och ser riskkonstruktioner överallt som kan kräva fördjupad undersökning. Det handlar tyvärr oftast bara om att de ska hålla sin egen rygg fri. Så bara för att besiktningsmannen varnar för något så behöver det inte vara någon särskilt stor risk att det händer något.
Man vet ju aldrig hur det ser ut under panelen innan man tittat efter.hempularen skrev:
Jag har egen erfarenhet av detta, från ett hus som vi köpte år 1998.
Allt såg bra ut
Men redan påföljande vinter slog det upp stora svampar, ungefär som björktickorna på döende träd, på en gavelvägg som mest låg i skugga, för husen låg tätt.
Nåväl, byta några fasadbrädor var väl ingen stor affär.
Men när snickaren började riva visade sig hela väggen under panelen vara starkt angripen av svamp. Det fanns ingen luftspalt, och svampmycelet klättrade överallt på vindpappen och letade sig in i alla springor.
Till slut fick han byta hela gavelfasaden med reglar och allt, ända in till den invändiga gipsskivan.
Det blev rätt dyrt. Hoppas ni kommer lindrigare undan
Oavsett, så visste Ni att fasaden var 42 år... beräknad livslängd 30-50 år. Det visste Ni redan när ni budade på huset...
Att då ens fundera på "pruta" tycker jag nästan är oförskämt.
Men så är jag väldigt negativ av mig själv när det gäller att pruta på ett boende.
Att då ens fundera på "pruta" tycker jag nästan är oförskämt.
Men så är jag väldigt negativ av mig själv när det gäller att pruta på ett boende.
Är du säker på att du ska äga hus? Du försöker belasta säljaren med dina utgifter, i det här fallet är du fullständigt chanslös. Att du ens funderar i dessa banor gör att du borde fundera på en hyresrätt, du verkar inte vilja ta ansvar för en fastighet.
Ett av huvudsyftena med säljarbesiktningen är just att klargöra husets skick för att slippa prutande i efterhand.
Hade jag varit säljaren så hade jag blivit rätt irriterad om en köpare kom och begärde prisavdrag med hänvisning till fel som fanns tydligt utmärkta i säljarbesiktningen, och starkt övervägt att sälja till en eventuell tvåa i budgivningen om köparen väljer att häva kontraktet.
Hade jag varit säljaren så hade jag blivit rätt irriterad om en köpare kom och begärde prisavdrag med hänvisning till fel som fanns tydligt utmärkta i säljarbesiktningen, och starkt övervägt att sälja till en eventuell tvåa i budgivningen om köparen väljer att häva kontraktet.
Som jag tolkar det anser ju dock TS att skicket är värre än vad som framkommit i säljarens beskrivning och då är det ju inte orimligt att åtminstone ta upp en diskussion med säljaren.pelpet skrev:
Att fixa till panelen är ju skitsaker i sammanhanget, men det jag hade varit mest orolig för i ett sånt här läge är ju eventuella följdskador, typ såna som KnockOnWood nämner.
TS kanske kan prata med säljaren om att det är detta som är deras verkliga oro och se om det finns något sätt att lösa problemet. Det är ju inte lätt att komma överens om ett prisavdrag när man inte vet omfattningen av skadorna. Kanske kan de dela på kostnaden för en fördjupad undersökning? Mycket kan hända om man pratar med varandra.
Ska säljaren sälja till någon annan måste det ju informeras om att den ursprungliga beskrivningen eventuellt inte är korrekt vilket lär göra att de andra köparna börjar fundera.