Avlopp, dolt fel?
Hej!
Jag flyttade för cirka 2 år sedan in i mitt första hus (år 2013) ett 1 plans hus med källare. Huset är byggt i början på 60-talet och den förra ägaren hade ägt huset i cirka 10 år innan han sålde det. Under hans tid som fastighetsägare så utförde han mycket jobb med huset. Han drev ett byggföretag och använde således detta till att utföra renoveringar på huset. Bland annat byttes tak (samt nytt innertak), alla fönster är utbytta, ny panel, dränering, nytt kök (cirka -03), nytt badrum (på markplan -03) samt diverse andra småsaker som golvvärme etc. I samband med visning höll han också på att renovera en toalett samt badrum i källaren.
I kontraktet som skrevs står det att wc-stol samt handfat ska installeras fackmannamässigt och utföras innan tillträde. Dessutom kom vi överens (muntligen, när mäklare, min familj samt förra fastighetsägare) om att den förra fastighetsägaren skulle ta med papper på det nyrenoverade badrummet vid tillträdesdagen.
Sedan var det dags för inflytt och vi fick inga papper på det nyrenoverade badrummet utan han skulle skicka detta till oss. Men när vi kommit på plats i huset och skulle börja använda det nyrenoverade badrummet i källarplan märkte vi att när vi tog ett bad så svalde avloppet inte vattnet utan det rann rakt ut på golvet. Detta var cirka 3 månader efter att vi hade flyttat in. Eftersom min bror är rörmokare kom han dit en kväll och rensade avloppet med en rensvajer (?!). Detta löste problemet ett kort tag och vi kunde använda duschen ett litet tag. Men strax därpå började vattnet stiga ur golvbrunnen i duschen och det var dags att ta dit brorsan igen. När vi sedan hade använt duschen ett tag till blev det återigen vatten som steg i duschen. Det kan tilläggas att vi har haft problem med både toaletten och handfatet i den nyrenoverade toaletten. Bland annat att när man spolat har vattnet stigit i toan och inte runnit undan samt en vattenläcka i röret från handfatet (något som mitt försäkringsbolag åtgärdade och satte in en inspektionslucka i badrummet för att man ska kunna ha koll på rören från ovanvåningen, kök). Vi var nu framme i början av sommaren -15 och då kopplade vi in ett företag som spolade avloppet samt filmade, något de glömde spela in. Därför tog jag dit dem i slutet av sommaren igen. Detta för att kunna styrka mina teser om ett dolt fel. Så i slutet av sommaren -15 kom de hit och filmade och skrev en rapport angående problemet. Det finns både nytt samt gammalt rör. Från det nya badrummet går det nya rör (plaströr), sedan skarvas det till gamla rör (möjligen gjutjärn) under tvättstuga för att sedan övergå till plaströr under ett gammalt garage i källaren. Under källaren i de nya plaströren ser det ut som rören "satt sig" och det har samlats vatten och avlagringar. Ser nästan ut som det har blivit bakfall. För att kunna ge en lösning på problemet måste företaget komma hit ytterligare en gång för att spola bakvägen och suga ut allt som finns i rören för att kunna ge förslag på lösning. Det kan bli så illa att man måste bila upp hela källaren vilket kommer kosta ganska mycket. Detta med tanke på att det är ett nytt badrum med vattenuppvärmning, samt en tvättstuga med elslinga.
I objektsbeskrivningen finns att utläsa: -07 Ny vatten- och avloppsservice till gata. (något som jag tolkar som att avloppet är nytt från "inne i huset" ut till gata)
Jag ska träffa den förra fastighetsägaren veckan som kommer där jag kommer framställa detta som ett dolt fel. Jag har fortfarande inte fått några papper på det nyrenoverade badrummet. Om det blir så att den förra fastighetsägaren kommer hävda att han inte har gjort några fel, finns det något chans att få igenom detta i Tingsrätten som ett dolt fel?
Jag vet att man hänvisar till jordabalken när man pratar om dolt fel och där står det att man tar hänsyn till fastighetens ålder, pris och skick. Med anledning att förra fastighetsägaren har renoverat mycket och därför höjt upp skicket på fastigheten samt fixat avloppsservice till gata -07 samt att jag betalade bra över snittet i området borde väl detta iallafall vara något av ett case. Jag vet inte om det finns liknande prejudikat just nu.
Är det något som ni undrar över får ni givetvis fråga detta.
I frågelistan som bifogas objektsbeskrivningen på frågan om de har märkt några problem med avloppet har han skrivit nej.
Mvh Heamon
Jag flyttade för cirka 2 år sedan in i mitt första hus (år 2013) ett 1 plans hus med källare. Huset är byggt i början på 60-talet och den förra ägaren hade ägt huset i cirka 10 år innan han sålde det. Under hans tid som fastighetsägare så utförde han mycket jobb med huset. Han drev ett byggföretag och använde således detta till att utföra renoveringar på huset. Bland annat byttes tak (samt nytt innertak), alla fönster är utbytta, ny panel, dränering, nytt kök (cirka -03), nytt badrum (på markplan -03) samt diverse andra småsaker som golvvärme etc. I samband med visning höll han också på att renovera en toalett samt badrum i källaren.
I kontraktet som skrevs står det att wc-stol samt handfat ska installeras fackmannamässigt och utföras innan tillträde. Dessutom kom vi överens (muntligen, när mäklare, min familj samt förra fastighetsägare) om att den förra fastighetsägaren skulle ta med papper på det nyrenoverade badrummet vid tillträdesdagen.
Sedan var det dags för inflytt och vi fick inga papper på det nyrenoverade badrummet utan han skulle skicka detta till oss. Men när vi kommit på plats i huset och skulle börja använda det nyrenoverade badrummet i källarplan märkte vi att när vi tog ett bad så svalde avloppet inte vattnet utan det rann rakt ut på golvet. Detta var cirka 3 månader efter att vi hade flyttat in. Eftersom min bror är rörmokare kom han dit en kväll och rensade avloppet med en rensvajer (?!). Detta löste problemet ett kort tag och vi kunde använda duschen ett litet tag. Men strax därpå började vattnet stiga ur golvbrunnen i duschen och det var dags att ta dit brorsan igen. När vi sedan hade använt duschen ett tag till blev det återigen vatten som steg i duschen. Det kan tilläggas att vi har haft problem med både toaletten och handfatet i den nyrenoverade toaletten. Bland annat att när man spolat har vattnet stigit i toan och inte runnit undan samt en vattenläcka i röret från handfatet (något som mitt försäkringsbolag åtgärdade och satte in en inspektionslucka i badrummet för att man ska kunna ha koll på rören från ovanvåningen, kök). Vi var nu framme i början av sommaren -15 och då kopplade vi in ett företag som spolade avloppet samt filmade, något de glömde spela in. Därför tog jag dit dem i slutet av sommaren igen. Detta för att kunna styrka mina teser om ett dolt fel. Så i slutet av sommaren -15 kom de hit och filmade och skrev en rapport angående problemet. Det finns både nytt samt gammalt rör. Från det nya badrummet går det nya rör (plaströr), sedan skarvas det till gamla rör (möjligen gjutjärn) under tvättstuga för att sedan övergå till plaströr under ett gammalt garage i källaren. Under källaren i de nya plaströren ser det ut som rören "satt sig" och det har samlats vatten och avlagringar. Ser nästan ut som det har blivit bakfall. För att kunna ge en lösning på problemet måste företaget komma hit ytterligare en gång för att spola bakvägen och suga ut allt som finns i rören för att kunna ge förslag på lösning. Det kan bli så illa att man måste bila upp hela källaren vilket kommer kosta ganska mycket. Detta med tanke på att det är ett nytt badrum med vattenuppvärmning, samt en tvättstuga med elslinga.
I objektsbeskrivningen finns att utläsa: -07 Ny vatten- och avloppsservice till gata. (något som jag tolkar som att avloppet är nytt från "inne i huset" ut till gata)
Jag ska träffa den förra fastighetsägaren veckan som kommer där jag kommer framställa detta som ett dolt fel. Jag har fortfarande inte fått några papper på det nyrenoverade badrummet. Om det blir så att den förra fastighetsägaren kommer hävda att han inte har gjort några fel, finns det något chans att få igenom detta i Tingsrätten som ett dolt fel?
Jag vet att man hänvisar till jordabalken när man pratar om dolt fel och där står det att man tar hänsyn till fastighetens ålder, pris och skick. Med anledning att förra fastighetsägaren har renoverat mycket och därför höjt upp skicket på fastigheten samt fixat avloppsservice till gata -07 samt att jag betalade bra över snittet i området borde väl detta iallafall vara något av ett case. Jag vet inte om det finns liknande prejudikat just nu.
Är det något som ni undrar över får ni givetvis fråga detta.
I frågelistan som bifogas objektsbeskrivningen på frågan om de har märkt några problem med avloppet har han skrivit nej.
Mvh Heamon
Nytt vatten och avloppsservice betyder inte att huset är stambytet utan att huvudledningarna från huset till gatan är bytta. Det är vanligt förekommande att många bara byter avloppet mellan husväggen och komunensanslutningspunkt eftersom det resterande arbete i huset är både skitigt, dyrt, & kostar en hel del pengar. Att på den textbeskrivningen försöka stämma den förre köparen = förlust för din del. Det skulle varit formulerat: vatten & avloppsservice är bytt, samt att fastigheten är stambytt. Givetvis är bakfallet en annan sak, men då kanske man tittar på att åtgärda det lokalt.
Redigerat:
Har haft liknande problem, hade dock turen att jag bara betalt 10% av huset när vi märkte detta, pratade med många försäkringsbolag/fackmän som sa att de nästan till 100% inte trodde jag skulle lyckas få igenom ett dolt fel, men gubben ville ju ha resten av huspengarna så han bytte stammarna själv & vi slutförde husköpet 😊 ibland har man en jävla tur....
Jag har för mig att det finns domar på att man inte behöver filma avlopp som en del av undersökningsplikten. Sök i forumet. Och bakfall är ju ett solklart fel på avloppet. Så jag tror att man har en hyfsat god chans att vinna en dolda fel- process, vilket är ett bra utgångsläge i en förlikningsförhandling.
Innan du träffar fastighetsägaren och överhuvudtaget tänker vidare måste du ha en ordentlig idé om dina ersättningsanspråk. Annars finns inget för motparten att ta ställning till och kan vara hur mycket dolda fel somhelst. Alltså sätta en peng på det hela, för det är ju sannolikt en ekonomisk ersättning det kommer mynna ut i och det som är mest relevant för dig ?
För allt hänger ihop med ersättningsanspråket. Han tycker säkert också att det är ett dolt fel om det bara kostar 500:- att fixa, men kommer säkert in i det längsta inte tycka så om det kostar 500.000:-.
Alltså:
1. Notera symptomen
2. Beskriv troliga orsaken till felet, alla "bevis". Låt sedan någon oberoende granska detta kritiskt, man blir lätt "blind" själv. Se t ex inlägg #2 ovan.
3. Tänk ut ett ersättningsanspråk. Se till att detta är väl underbyggt med t ex offerter. Kräver att du har bra på fötterna under punkt 2.
Först när dessa tre punkter är genomharvade (gärna flera gånger) och sakligt nedtecknade kan du få ett framgångsrikt möte med t ex säljaren eller gå vidare. Tydlighet och saklighet är viktiga för att nå ditt man vill, samt att man först själv tänkt igenom vart man vill. Det gör ingen annan åt dig.
Tänk på att säljaren är byggare, och speciellt du behöver därför förbereda dig ordentligt.
För allt hänger ihop med ersättningsanspråket. Han tycker säkert också att det är ett dolt fel om det bara kostar 500:- att fixa, men kommer säkert in i det längsta inte tycka så om det kostar 500.000:-.
Alltså:
1. Notera symptomen
2. Beskriv troliga orsaken till felet, alla "bevis". Låt sedan någon oberoende granska detta kritiskt, man blir lätt "blind" själv. Se t ex inlägg #2 ovan.
3. Tänk ut ett ersättningsanspråk. Se till att detta är väl underbyggt med t ex offerter. Kräver att du har bra på fötterna under punkt 2.
Först när dessa tre punkter är genomharvade (gärna flera gånger) och sakligt nedtecknade kan du få ett framgångsrikt möte med t ex säljaren eller gå vidare. Tydlighet och saklighet är viktiga för att nå ditt man vill, samt att man först själv tänkt igenom vart man vill. Det gör ingen annan åt dig.
Tänk på att säljaren är byggare, och speciellt du behöver därför förbereda dig ordentligt.
Redigerat:
Håller med föregående talare. Ta in en offert på kostnaden att åtgärda felet och använd detta som underlag i vidare diskussion med säljaren. Det smidigaste vore så klart att försöka göra en överenskommelse med säljaren utan att behöva driva det som dolt fel genom rättssystemet vilket kan bli kostsamt för båda parter.
Försök att vara saklig i dina argument. Husets skick, ålder och säljarens utfästelser är användbara fakta.
Att du har betalat mer än snittet för området är nog av mer känslomässigt värde för dig än något egentligt bevisvärde.
Skicket på huset styrs inte av hur mycket pengar man kastat efter säljaren.
Försök att vara saklig i dina argument. Husets skick, ålder och säljarens utfästelser är användbara fakta.
Att du har betalat mer än snittet för området är nog av mer känslomässigt värde för dig än något egentligt bevisvärde.
Skicket på huset styrs inte av hur mycket pengar man kastat efter säljaren.
Medlem
· Västra Götaland
· 1 863 inlägg
Om säljaren är välvilligt inställd så kanske han betalar en del. Men på ett hus som är mer än 50 år gammalt och där avloppsledningarna inte är bytta (eller bara delvis som i detta fall) så är det nog ingen stor chans att få igenom det som dolt fel eftersom avloppet har nått och passerat sin tekniska livslängd.
Skippa punkten med ny vatten och avloppservis till gatan... Det ger bara en onödig strid.
Man ska inte behöva filma avloppen inom ramen för sin undersökningsplikt. Så om felet bara gick att upptäcka vid filmning så kan det räknas som dolt fel. Dock måste man som du själv säger ta hänsyn till husets ålder och allmänna skick.
Ett badrum som är helt nytt ska inte ha några fel. Så där borde inte undersökningsplikten bli speciellt stor.
De felen du pratar om gällande avloppet, hände det redan vid första användningen? Eller när du använt badrummet några gånger?
Uppstår samma problem om du spolar någon annan stans?
Om du spolar för fullt i alla kranarna förutom i badrummet nere... Uppstår samma problem då?
Då finns risken för att felet inte är dolt, eftersom en sådan undersökning inte är svår att göra själv.
Men vad du måste göra är att ta fram en offert på vad det kan kosta att åtgärda kalaset.
Man ska inte behöva filma avloppen inom ramen för sin undersökningsplikt. Så om felet bara gick att upptäcka vid filmning så kan det räknas som dolt fel. Dock måste man som du själv säger ta hänsyn till husets ålder och allmänna skick.
Ett badrum som är helt nytt ska inte ha några fel. Så där borde inte undersökningsplikten bli speciellt stor.
De felen du pratar om gällande avloppet, hände det redan vid första användningen? Eller när du använt badrummet några gånger?
Uppstår samma problem om du spolar någon annan stans?
Om du spolar för fullt i alla kranarna förutom i badrummet nere... Uppstår samma problem då?
Då finns risken för att felet inte är dolt, eftersom en sådan undersökning inte är svår att göra själv.
Men vad du måste göra är att ta fram en offert på vad det kan kosta att åtgärda kalaset.
Man behöver ju inte ha ett färdigformulerat krav när man träffar den förre ägaren, utan det kan räcka med den information som finns nu för en första diskussion. Kanske kan t.ex förre ägaren skicka dit sin byggfirma för att fixa problemet?
Som jag ser det så verkar problemet bero på dåligt genomförd återfyllnad när man bytte rör, vilket givit upphov till ett lokalt bakfall.
Som jag ser det så verkar problemet bero på dåligt genomförd återfyllnad när man bytte rör, vilket givit upphov till ett lokalt bakfall.
Som jag tolkar frågan så gäller det framförallt felet med troligt bakfall under garaget som skulle bedömas som dolt fel eller ej.
Om man försöker bena ut det lite.
Att byta servisledning betyder i normalfallet att man byter ledningar från huset ut till kommnens överlämningspunkt vid gatan. Det varierar om man skarvar på sig på de gamla ledningarna precis utanför grundmuren, eller om man skarvar precis på insidan av grundmuren. Framförallt tappavatten servisen dras ofta in fram till vattenmätaren vid ett byte, men det beror på förutsättningarna, servisbyte är huvudsakligen ett grävjobb.
Nu låter det ju som det rör som faktiskt byttes under garaget ev. är felgjort, att där kanske finns bakfall. Det är i så fall ett uppebart fel på rörinstallationen. Dvs. första förutsättningen för att man skall kunna komma fram till dolt fel.
Då återstår ett par delar i bedömningen.
Är felet dolt?
Skulle det gått att upptäcka felet vid en nogrann undersökning, eller fanns det några tecken på att något kanske inte var ok med avloppet, som skulle lett till fördjupad undersökning. Om felet bara gick att upptäcka genom filmning, då är det ett dolt fel. Att filma avlopp ingår inte i en normal undersökningsplikt. Men då är frågan om det fanns några andra tecken på felet, blir det ex. fel om man spolar 2 - 3 ggr på toan efter varandra, så kanske man borde gjort det vid undersökningen. Gurgelljud från avloppet vid en spolning är en indikation på att det kanske finns problem.
Det faktum att avloppet var äldre är också en faktor som innebär att man kanske borde gjort en förjdupad undersökning (=filmning och mer).
Då leder det in på den sista av förutsättningarna. Är detta ett fel som köparen inte hade anledning att räkna med, pga. husets ålder, allmäna skick eller andra omständigheter.
Och här kommer knäckfrågan. Säljaren har aldrig deklarerat att någon del av avloppen under källargolvet är utbytta (min tolkning), därmed har köparen ingen anledning att räkna med annat än att huset han köper har drygt 50 åriga avloppsledningar under källaren. Och troligen bör man som köpare räkna med att det kan vara problem med så gamla avloppsledningar, vilket ger att man borde göra en fördjupad undersökning, som hade avslöjat bakfallet.
Nu var ju det troliga felet på en utbytt del av avloppet, men det var en utbytt del som köparen inte visste fanns, så köparen har fått en felaktig nyare installation, istället för en äldre tvivelaktig installation.
Om man försöker bena ut det lite.
Att byta servisledning betyder i normalfallet att man byter ledningar från huset ut till kommnens överlämningspunkt vid gatan. Det varierar om man skarvar på sig på de gamla ledningarna precis utanför grundmuren, eller om man skarvar precis på insidan av grundmuren. Framförallt tappavatten servisen dras ofta in fram till vattenmätaren vid ett byte, men det beror på förutsättningarna, servisbyte är huvudsakligen ett grävjobb.
Nu låter det ju som det rör som faktiskt byttes under garaget ev. är felgjort, att där kanske finns bakfall. Det är i så fall ett uppebart fel på rörinstallationen. Dvs. första förutsättningen för att man skall kunna komma fram till dolt fel.
Då återstår ett par delar i bedömningen.
Är felet dolt?
Skulle det gått att upptäcka felet vid en nogrann undersökning, eller fanns det några tecken på att något kanske inte var ok med avloppet, som skulle lett till fördjupad undersökning. Om felet bara gick att upptäcka genom filmning, då är det ett dolt fel. Att filma avlopp ingår inte i en normal undersökningsplikt. Men då är frågan om det fanns några andra tecken på felet, blir det ex. fel om man spolar 2 - 3 ggr på toan efter varandra, så kanske man borde gjort det vid undersökningen. Gurgelljud från avloppet vid en spolning är en indikation på att det kanske finns problem.
Det faktum att avloppet var äldre är också en faktor som innebär att man kanske borde gjort en förjdupad undersökning (=filmning och mer).
Då leder det in på den sista av förutsättningarna. Är detta ett fel som köparen inte hade anledning att räkna med, pga. husets ålder, allmäna skick eller andra omständigheter.
Och här kommer knäckfrågan. Säljaren har aldrig deklarerat att någon del av avloppen under källargolvet är utbytta (min tolkning), därmed har köparen ingen anledning att räkna med annat än att huset han köper har drygt 50 åriga avloppsledningar under källaren. Och troligen bör man som köpare räkna med att det kan vara problem med så gamla avloppsledningar, vilket ger att man borde göra en fördjupad undersökning, som hade avslöjat bakfallet.
Nu var ju det troliga felet på en utbytt del av avloppet, men det var en utbytt del som köparen inte visste fanns, så köparen har fått en felaktig nyare installation, istället för en äldre tvivelaktig installation.