Attefallshus 25kvm med två lägenheter för uthyrning? 90.000kr/år?
Innan ni rynkar på näsan och undrar vem som skulle vilja bo på 12,5 kvm så vill jag lyfta fram att ett attefallshus får ha källare och vara 4m till nock.
Så om entreplan börjar strax under 1m under mark så kan man ha två våningar med 230cm i takhöjd invändigt.
Detta är fullt möjligt, så det går att få ut 50kvm golvyta från ett attefallshus 25kvm markyta. Men sannolikheten att någon betalar över 10.000-12.000kr för att hyra en 50kvm stuga är låg, har man dem summorna så kan man få mycket mer för pengarna, även i stockholm.
Om man därmot gör två lägenheter, på 25kvm var, kan man i stockholmsområdet sannolikt få ut över 10.000kr (5.000+5.000kr) i månaden, speciellt om dem har en liten uteplats därtill.
Kostnaden för byggnaden med mycket egen tid borde rent höftat inte bli mer än 400.000kr
(Mitt 50kvm uppvärmda garage kostade mig ca 70.000kr)
Utgifter:
Låna 400.000kr med 5% i ränta efter ränteavdrag blir 1.200kr/mån (14.000kr/året)
Underhåll/slitage på byggnaden på 500kr/mån (6.000kr/år)
Amortering 3.500kr/mån (42.000kr/år) (återbetalningstid ca 10år)
30% skatt på hyresintäkterna över 40.000kr (24.000kr/år)
Inkomster:
10.000kr/mån (120.000kr/år)
Totalt vinst:
2.800kr/mån (34.000kr/år) dem första 10åren, därefter 7.500kr/mån (90.000kr/år) efter skatt.
Detta förutsätter att elen/internet/vatten etc betalas av hyresgästerna.
Och att det i kontrakten skrivs in att man hyr ut för fritidsändamål, så man har fri prissättning utan att blanda in hyresnämnden.
Varför gör inte alla så här?
Så om entreplan börjar strax under 1m under mark så kan man ha två våningar med 230cm i takhöjd invändigt.
Detta är fullt möjligt, så det går att få ut 50kvm golvyta från ett attefallshus 25kvm markyta. Men sannolikheten att någon betalar över 10.000-12.000kr för att hyra en 50kvm stuga är låg, har man dem summorna så kan man få mycket mer för pengarna, även i stockholm.
Om man därmot gör två lägenheter, på 25kvm var, kan man i stockholmsområdet sannolikt få ut över 10.000kr (5.000+5.000kr) i månaden, speciellt om dem har en liten uteplats därtill.
Kostnaden för byggnaden med mycket egen tid borde rent höftat inte bli mer än 400.000kr
(Mitt 50kvm uppvärmda garage kostade mig ca 70.000kr)
Utgifter:
Låna 400.000kr med 5% i ränta efter ränteavdrag blir 1.200kr/mån (14.000kr/året)
Underhåll/slitage på byggnaden på 500kr/mån (6.000kr/år)
Amortering 3.500kr/mån (42.000kr/år) (återbetalningstid ca 10år)
30% skatt på hyresintäkterna över 40.000kr (24.000kr/år)
Inkomster:
10.000kr/mån (120.000kr/år)
Totalt vinst:
2.800kr/mån (34.000kr/år) dem första 10åren, därefter 7.500kr/mån (90.000kr/år) efter skatt.
Detta förutsätter att elen/internet/vatten etc betalas av hyresgästerna.
Och att det i kontrakten skrivs in att man hyr ut för fritidsändamål, så man har fri prissättning utan att blanda in hyresnämnden.
Varför gör inte alla så här?
Redigerat:
Medlem
· Södermanland
· 371 inlägg
Ska de sväva i luften? Annars brukar ju en tomt vara att föredra.
Din kalkyl saknar så mycket att det inte äns är läbbigt att gå in på det.
Din kalkyl saknar så mycket att det inte äns är läbbigt att gå in på det.
Jo, det är ju precis såhär Attefallshusen var tänkta att användas (fast troligen var tanken en hyresgäst på ett plan och ev. loft - du vill ju tjäna dubbelt så mycket) 
Men som sagt, din kalkyl saknar rätt mycket dyra poster (el- och VA-anslutning är t.ex. inte billigt).
Och jag tror ändå att om du istället skulle bygga lager i två plan och hyra ut "self storage" i Stockholmstrakten skulle du kunna få in lika mycket, till lägre kostnad, om syftet nu bara är att tjäna pengar ...
Men som sagt, din kalkyl saknar rätt mycket dyra poster (el- och VA-anslutning är t.ex. inte billigt).
Och jag tror ändå att om du istället skulle bygga lager i två plan och hyra ut "self storage" i Stockholmstrakten skulle du kunna få in lika mycket, till lägre kostnad, om syftet nu bara är att tjäna pengar ...
Du frågar varför gör inte alla så här! Jo för det är ju inte askul att behöva ha massa folk som bor på ens tomt som du dessutom behöver driva in hyrorna ifrån varje månad.
Om vi vänder på det är det värt 2800 kr/månaden för att slippa bo med massa annat löst folk?
Många av oss som har hus betalar bra mycket mer för att få bo själv!
Om du ska spara pengar och bo tillsammans flytta in till föräldrarna istället.
Om vi vänder på det är det värt 2800 kr/månaden för att slippa bo med massa annat löst folk?
Många av oss som har hus betalar bra mycket mer för att få bo själv!
Om du ska spara pengar och bo tillsammans flytta in till föräldrarna istället.
Nu vill jag förtydliga lite, jag menade absolut inte att vara aggressiv i min frågeställning, jag förstår att alla inte vill ha boende på sin tomt eller orkar driva in hyror.
frågeställningen gällde mer om jag missat något vitalt, eftersom det för mig med min tomt skulle passa perfekt, av flera anledningar.
Vi har ca 100 kvm tomt som är totalt onödig för oss att använda, därtill så skulle detta bygge också isoleras från oss genom både beväxtlighet eller plank, så man skulle inte märka av hyresgästerna, även om dem är livliga.
Och ang planlösningen så är det ett snabbt exempel, det som ni ser på bilden är alltså undervåning och övervåning av 1st lägenhet, med en smal spiraltrappa i det nedersta vänsta hörnet, det är varken skalenligt eller exakta mått, även om det nu är nära sanningen.
Ang kostnadskalkylen så får ni gärna precisera er om det nu är så vitalt fel, dock blir det inte dyrare än 500.000kr hur jag än vrider och vänder på det, dock räknar jag inte min egna timpeng, jag jobbar alltså gratis.
Frågeställning:
Har kommunen nått att säga till om? Får jag hyra ut två lägenheter?
Om jag hyr ut för fritidsendamål för att kunna ha fri prissättning etc, får jag då göra schablonavdrag på intäkterna på 40.000kr/år för uthyrning av privatbostad?
Får jag hyra ut för 120.000kr/år som privatperson, eller måste jag starta någon form av verksamhet?
Detta är exempel på frågor som jag skulle vilja ha svar på, kanske gömmer sig även svaret på min första fråga, varför gör inte alla enligt denna modell, om man nu från början är villig till att bygga attefallshus för uthyrning, vad är det jag missar?
frågeställningen gällde mer om jag missat något vitalt, eftersom det för mig med min tomt skulle passa perfekt, av flera anledningar.
Vi har ca 100 kvm tomt som är totalt onödig för oss att använda, därtill så skulle detta bygge också isoleras från oss genom både beväxtlighet eller plank, så man skulle inte märka av hyresgästerna, även om dem är livliga.
Och ang planlösningen så är det ett snabbt exempel, det som ni ser på bilden är alltså undervåning och övervåning av 1st lägenhet, med en smal spiraltrappa i det nedersta vänsta hörnet, det är varken skalenligt eller exakta mått, även om det nu är nära sanningen.
Ang kostnadskalkylen så får ni gärna precisera er om det nu är så vitalt fel, dock blir det inte dyrare än 500.000kr hur jag än vrider och vänder på det, dock räknar jag inte min egna timpeng, jag jobbar alltså gratis.
Frågeställning:
Har kommunen nått att säga till om? Får jag hyra ut två lägenheter?
Om jag hyr ut för fritidsendamål för att kunna ha fri prissättning etc, får jag då göra schablonavdrag på intäkterna på 40.000kr/år för uthyrning av privatbostad?
Får jag hyra ut för 120.000kr/år som privatperson, eller måste jag starta någon form av verksamhet?
Detta är exempel på frågor som jag skulle vilja ha svar på, kanske gömmer sig även svaret på min första fråga, varför gör inte alla enligt denna modell, om man nu från början är villig till att bygga attefallshus för uthyrning, vad är det jag missar?
Det finns ju fler färdig "modul" lösningar, även med loft. Jag har sett priser runt 300.000 kr för en Attefallsbyggsats så dina uträkningar om byggkostnader borde stämma rätt väl.
Enklast är att ringa till Skatteverket och fråga. De är väldigt tillmötesgående och kommer att kunna svara på dina frågor eller hänvisa dig till någon annan myndighet som vet.
Efter det ringer du till kommunen och frågar, även de är där för att ge oss invånare service...
Enklast är att ringa till Skatteverket och fråga. De är väldigt tillmötesgående och kommer att kunna svara på dina frågor eller hänvisa dig till någon annan myndighet som vet.
Efter det ringer du till kommunen och frågar, även de är där för att ge oss invånare service...
Utöver schablonavdraget på 40.000 kr får du också dra av 20% av hyresinkomsten. Dvs, om du får in 60.000 kr så är det 60.000-40.000: 20.000. På dessa 20.000 får du dra bort 20% (4000) innan du måste skatta. Du skattar alltså 30% på 16.000 kr.
Jag ger mig inte in på övriga kostnader och VA-lösningar mm, men jag undrar varför du ska amortera bort lånet? Man vill ju ha maximal ROI på sina pengar? Om du får in 60.000 om året på 200.000 investerat så är ju det dubbelt så bra som att du ska hälla ner 400.000 av dina egna pengar i samma projekt?
Jag ger mig inte in på övriga kostnader och VA-lösningar mm, men jag undrar varför du ska amortera bort lånet? Man vill ju ha maximal ROI på sina pengar? Om du får in 60.000 om året på 200.000 investerat så är ju det dubbelt så bra som att du ska hälla ner 400.000 av dina egna pengar i samma projekt?
Uträkningen är väldigt generellt skriven, för ska man komma närmare sanningen så blir det ju så att jag kommer få ökade kostnader för sophämtning, men samtidigt är räntan nere på 1.8% inte 5% som i exemplet.
Och anledningen till att amorteringen ligger med i uträkningen är mest för att jag nog inte alltid kommer hyra ut, jag har barn, och visst kanske man tar ut hyra även om man hyr ut till släkt, men ungarna kanske får lite lägre hyreskrav, speciellt om dem pluggar.
Och sen vill man inte fullbelåna sig, jag amorterar ca 3000kr idag på mitt befintliga huslån, men visst, man kanske inte behöver amortera ytterligare 3500kr, jag bakar ju trotsallt in dessa 400.000kr i mitt huslån.
Allt som allt tycker jag det låter som en bra investering, så länge inte skatteverket eller kommunen sätter käppar i hjulen.
Om någon känner till några kända fallgropar så får ni jättegärna skriva!
Ang. Hur rullstolsburna skall kunna få tillgänglighet så kommer entredörrarna få en ramp till sig, om det nu är ett krav.
Mvh
Och anledningen till att amorteringen ligger med i uträkningen är mest för att jag nog inte alltid kommer hyra ut, jag har barn, och visst kanske man tar ut hyra även om man hyr ut till släkt, men ungarna kanske får lite lägre hyreskrav, speciellt om dem pluggar.
Och sen vill man inte fullbelåna sig, jag amorterar ca 3000kr idag på mitt befintliga huslån, men visst, man kanske inte behöver amortera ytterligare 3500kr, jag bakar ju trotsallt in dessa 400.000kr i mitt huslån.
Allt som allt tycker jag det låter som en bra investering, så länge inte skatteverket eller kommunen sätter käppar i hjulen.
Om någon känner till några kända fallgropar så får ni jättegärna skriva!
Ang. Hur rullstolsburna skall kunna få tillgänglighet så kommer entredörrarna få en ramp till sig, om det nu är ett krav.
Mvh
Redigerat:
Du får alltså inte inreda två lägenheter i attefallhus utan bygglov.
Om det ändå hade varit lagligt hade du haft följande problem:
Spiraltrappa duger inte - du måste ha hiss.
Ramp till lägenhet i våning två måste vara 22 meter lång.
Fast nu är det ju inte så att jag inreder en till bostad i en byggnad, jag bygger en ny byggnad med två bostäder, och om jag måste så får det bli två nya byggnader med en lägenhet/bostad i varje.haavard skrev:
Varför spiraltrappan inte duger har jag ingen förståelse för, eftersom allt en funktionshindrad behöver finns på entreplan, inte säger handikappanpassningen att en funktionshindrad skall kunna nå alla utrymmen?haavard skrev:
Hygen, matlagning, vila, matplats och arbete går att göra på entreplan.
En grusad/asfalterad backe/ramp på 20m kan behövas, dock ligger gatan ca 1m under min marknivå, så jag tror nog att det kan lösa sig.
Redigerat:
Jag är inte insatt i juridiken, men roade mig med att Googla och fann detta:
Citerat ur http://www.google.se/url?sa=t&rct=j...=3j0lcYoZRzRZK5AthywyCw&bvm=bv.90491159,d.bGg
som visserligen gäller en kommun, men kolla noga i referenserna!
"Riktlinjer
�� Fler än två ramper efter varandra ska undvikas i utomhusmiljöer
�� Ramper ska anordnas med lutningen 1:20 så långt det är möjligt. Inom byggnader,
tomter och befintliga ramper som justeras tillåts en lutning på 1:12
�� En ramp får vid lutning 1:12 vara högst 6,0 m lång och vid lutningen 1:20 högst vara
10 m lång.
�� Vilplan görs minst 2,0 m långa med lutning högst 1:50
�� Bredden anordnas till minst 1,5 m"
Lite svårt att få till 1 m höjdskillnad utan fler ramper
Citerat ur http://www.google.se/url?sa=t&rct=j...=3j0lcYoZRzRZK5AthywyCw&bvm=bv.90491159,d.bGg
som visserligen gäller en kommun, men kolla noga i referenserna!
"Riktlinjer
�� Fler än två ramper efter varandra ska undvikas i utomhusmiljöer
�� Ramper ska anordnas med lutningen 1:20 så långt det är möjligt. Inom byggnader,
tomter och befintliga ramper som justeras tillåts en lutning på 1:12
�� En ramp får vid lutning 1:12 vara högst 6,0 m lång och vid lutningen 1:20 högst vara
10 m lång.
�� Vilplan görs minst 2,0 m långa med lutning högst 1:50
�� Bredden anordnas till minst 1,5 m"
Lite svårt att få till 1 m höjdskillnad utan fler ramper
Är trappan ca 1m i diameter?
Är den det så är den inte rolig att gå i...
Är den det så är den inte rolig att gå i...