Vattenskada elva dagar innan tillträde
Vi är i färd med att genomföra vårt livs första husköp. För en tid sedan skrevs kontraktet på och vi kommer tillträda den fjärde januari. Huset är från slutet av 1800-talet. Invändigt är renoveringsbehoven omfattande medan skal och tilläggsisolering är relativt nytt.
Huset har stått tomt några veckor och igår var vi med ägarens tillstånd ute för att mäta och titta runt lite. I toaletten på första våningen möttes vi då av en ganska obehaglig överraskning. Från väggen hängde ett rör med plastslang - och ur denna spolade det vatten rakt ner på golvet. Vi försökte så klart stänga alla kranar och lyckades tillsist få stopp på flödet. Vi kontaktade genast ägarens representant som genast kom till huset. Det visade sig då att röret som hade sprutat ut vatten kom från expansionskärlet. Orsaken var att kranen som reglerade inflödet till elementen var öppnad. Varför denne stod öppen var en gåta, men misstanken gick till städfirman som varit där för att flyttstäda dagen innan.
Vi vet alltså inte hur länge kranen varit öppen, men om det var städaren som öppnade bör det röra sig om ungefär ett dygn. Vi ringde så klart till mäklaren som nämnde att det går att säkra en summa vid överlåtelsen för att täcka eventuella renoveringskostnader. Köparens representant drog dessutom på studs bort plastmattan och ställde själv in en industriavfuktare.
Toaletten har ingen golvbrunn och huset står på torpargrund. Vattnet har uppenbarligen runnit förbi mattan och ner i trossbotten men vi vet inte hur mycket det spridit sig. Det var inget vatten på intilliggande golv men köket ligger på andra sidan väggen och när vi öppnade en lucka i köksgolvet intill väggen var golv och isolering fuktig.
Vår första tanke är att så fort som möjligt få dit den besiktningsman som tidigare stod för besiktningen. Men vad bör vi tänka på när vi sedan går vidare? Hur stora skador kan ett så pass stort vattenläckage orsaka? Hur mycket behöver man riva i huset för att bedöma detta? Sedan är vi lite osäkra på de juridiska sidorna av saken. Ska vi bara avvakta att säljaren och hans försäkringsbolag (och eventuellt städbolaget) reder ut situationen eller ska vi vara delaktiga? Kan vi skjuta upp överlåtelsen eller är vi bundna att tillträda fjärde januari oavsett skador? Bör man undanhålla någon summa pengar från säljaren tills detta är avklarat och i så fall hur mycket?
Huset har stått tomt några veckor och igår var vi med ägarens tillstånd ute för att mäta och titta runt lite. I toaletten på första våningen möttes vi då av en ganska obehaglig överraskning. Från väggen hängde ett rör med plastslang - och ur denna spolade det vatten rakt ner på golvet. Vi försökte så klart stänga alla kranar och lyckades tillsist få stopp på flödet. Vi kontaktade genast ägarens representant som genast kom till huset. Det visade sig då att röret som hade sprutat ut vatten kom från expansionskärlet. Orsaken var att kranen som reglerade inflödet till elementen var öppnad. Varför denne stod öppen var en gåta, men misstanken gick till städfirman som varit där för att flyttstäda dagen innan.
Vi vet alltså inte hur länge kranen varit öppen, men om det var städaren som öppnade bör det röra sig om ungefär ett dygn. Vi ringde så klart till mäklaren som nämnde att det går att säkra en summa vid överlåtelsen för att täcka eventuella renoveringskostnader. Köparens representant drog dessutom på studs bort plastmattan och ställde själv in en industriavfuktare.
Toaletten har ingen golvbrunn och huset står på torpargrund. Vattnet har uppenbarligen runnit förbi mattan och ner i trossbotten men vi vet inte hur mycket det spridit sig. Det var inget vatten på intilliggande golv men köket ligger på andra sidan väggen och när vi öppnade en lucka i köksgolvet intill väggen var golv och isolering fuktig.
Vår första tanke är att så fort som möjligt få dit den besiktningsman som tidigare stod för besiktningen. Men vad bör vi tänka på när vi sedan går vidare? Hur stora skador kan ett så pass stort vattenläckage orsaka? Hur mycket behöver man riva i huset för att bedöma detta? Sedan är vi lite osäkra på de juridiska sidorna av saken. Ska vi bara avvakta att säljaren och hans försäkringsbolag (och eventuellt städbolaget) reder ut situationen eller ska vi vara delaktiga? Kan vi skjuta upp överlåtelsen eller är vi bundna att tillträda fjärde januari oavsett skador? Bör man undanhålla någon summa pengar från säljaren tills detta är avklarat och i så fall hur mycket?
Thomas59
Byggveteran
· Stockholms län
· 3 248 inlägg
Thomas59
Byggveteran
- Stockholms län
- 3 248 inlägg
Säljaren står, fram till den avtalade tillträdesdagen, risken för att fastigheten försämras relativt det skick fastigheten hade när kontraktet skrevs.
Det är således säljaren som juridiskt har ansvar för att fixa vattenskadan. Sen kan ni komma överens om att ni gör det själva mot ersättning om ni vill. Färska vattenskador i den typen av hus är väl kanske inte någon totalkatastrof men bör naturligtvis åtgärdas bums.
Försäkringsbolaget (säljarens) bör ju kontaktas på studs och står normalt för torkaggregat mm men nu verkar det ju vara fixat redan. Om skadan ersätts är ju svårt att säga men troligen gör den det.
Visst kan (SKA!) ni innehålla en del av köpeskillingen om skadan inte fixas innan tillträdet och ni bör ju också se till att övervaka reparationen OM säljaren kommer att ansvara för den. Det är ju ni som skall bo i huset så ni bör ju ha ett intresse av att det blir bra gjort.
Vad bör göras:
-Laga akut, dvs kolla slang och kran så att dessa inte är felaktiga och riskerar att springa läck igen
-Torka upp
-Besiktiga skadan
-Offert på reparation och uppgörelse med säljaren
-Reparation
Med tanke på tiden till tillträde kan du ju bli problem för säljaren att fixa skadan INNAN tillträdet och då kanske det är lika bra att ni tar över och fixar. Ni gör helt enkelt en deal med säljaren och bör i samband med det innehålla minst vad reparationsofferten lyder på men ta gärna till en marginal. Det kan ju bli dyrare än offererat. Skadan kan ju visa sig vara större då firman börjar riva. Ni ska dock inte gå med på att ersättningen BEGRÄNSAS till vad ni innehållit av köpeskillingen. Lämna öppet för ytterligare krav när kostnaden är helt fastställd.
Ni ska i princip hållas helt skadelösa vilket innebär att ni har rätt till ersättning för att ni inte kan nyttja fastigheten (det saknas ju en toalett) fullt ut och för olägenheter i övrigt i samband med reparationen.
Det kan kanske vara idé att skjuta på tillträdet om skadebesiktning inte kan genomföras (borde kanske inte vara något problem) och reparationskostnad inte kan faställas (kan bli problem) innan tillträdet. Det brukar inte vara att rekommendera att börja laborera med tillträdesdatum men i detta fall kan det vara motiverat pga ovanstående.
Är det så att tillträdet HINDRAS av skadan och att ni därför avtalar senare tillträde har ni rätt till ersättning/kompensation. Det gäller alla extrakostnader som ni har tex kostnader för nuvarande boende. Detsamma gäller om tillträdet iofs inte hindras men att ni ändå av praktiska skäl avtalar om flyttat tillträdesdatum.
Kontakta ert eget försäkringsbolag också och en jurist skulle nog inte skada. Säljarens försäkringsbolag har egen besiktningsman men inget hindrar att ni tar in en egen besiktningsman. Kolla bara med juristen så att ni inte drar på er extrakostnader som ni sedan kan ha svårt att få ersättning för.
Det är således säljaren som juridiskt har ansvar för att fixa vattenskadan. Sen kan ni komma överens om att ni gör det själva mot ersättning om ni vill. Färska vattenskador i den typen av hus är väl kanske inte någon totalkatastrof men bör naturligtvis åtgärdas bums.
Försäkringsbolaget (säljarens) bör ju kontaktas på studs och står normalt för torkaggregat mm men nu verkar det ju vara fixat redan. Om skadan ersätts är ju svårt att säga men troligen gör den det.
Visst kan (SKA!) ni innehålla en del av köpeskillingen om skadan inte fixas innan tillträdet och ni bör ju också se till att övervaka reparationen OM säljaren kommer att ansvara för den. Det är ju ni som skall bo i huset så ni bör ju ha ett intresse av att det blir bra gjort.
Vad bör göras:
-Laga akut, dvs kolla slang och kran så att dessa inte är felaktiga och riskerar att springa läck igen
-Torka upp
-Besiktiga skadan
-Offert på reparation och uppgörelse med säljaren
-Reparation
Med tanke på tiden till tillträde kan du ju bli problem för säljaren att fixa skadan INNAN tillträdet och då kanske det är lika bra att ni tar över och fixar. Ni gör helt enkelt en deal med säljaren och bör i samband med det innehålla minst vad reparationsofferten lyder på men ta gärna till en marginal. Det kan ju bli dyrare än offererat. Skadan kan ju visa sig vara större då firman börjar riva. Ni ska dock inte gå med på att ersättningen BEGRÄNSAS till vad ni innehållit av köpeskillingen. Lämna öppet för ytterligare krav när kostnaden är helt fastställd.
Ni ska i princip hållas helt skadelösa vilket innebär att ni har rätt till ersättning för att ni inte kan nyttja fastigheten (det saknas ju en toalett) fullt ut och för olägenheter i övrigt i samband med reparationen.
Det kan kanske vara idé att skjuta på tillträdet om skadebesiktning inte kan genomföras (borde kanske inte vara något problem) och reparationskostnad inte kan faställas (kan bli problem) innan tillträdet. Det brukar inte vara att rekommendera att börja laborera med tillträdesdatum men i detta fall kan det vara motiverat pga ovanstående.
Är det så att tillträdet HINDRAS av skadan och att ni därför avtalar senare tillträde har ni rätt till ersättning/kompensation. Det gäller alla extrakostnader som ni har tex kostnader för nuvarande boende. Detsamma gäller om tillträdet iofs inte hindras men att ni ändå av praktiska skäl avtalar om flyttat tillträdesdatum.
Kontakta ert eget försäkringsbolag också och en jurist skulle nog inte skada. Säljarens försäkringsbolag har egen besiktningsman men inget hindrar att ni tar in en egen besiktningsman. Kolla bara med juristen så att ni inte drar på er extrakostnader som ni sedan kan ha svårt att få ersättning för.
Säljaren är skyldig att ha villan försäkrad tills ni tar över. Så det här borde vara upp till säljaren och dennes försäkringsbolag att ordna...
Men det det är skillnad på säljare och säljare...
När vi köpte så stod säljaren för att fixa en gamal läcka i badrummet, som inte gick på nån försäkring, dvs. vi fick ett nytt badrum...
Vi flyttade in medans antreprenaden pågick och det var inga problem.
Men det det är skillnad på säljare och säljare...
När vi köpte så stod säljaren för att fixa en gamal läcka i badrummet, som inte gick på nån försäkring, dvs. vi fick ett nytt badrum...
Vi flyttade in medans antreprenaden pågick och det var inga problem.
Thomas59
Byggveteran
· Stockholms län
· 3 248 inlägg
Thomas59
Byggveteran
- Stockholms län
- 3 248 inlägg
Det är ju helt riktigt och det spelar i praktiken ingen roll om fastigheten är försäkrad eller även om säljaren är skyldig att ha försäkring. Det brukar stå i avtalet. Säljaren ansvarar oavsett.Freddy_kruger skrev:Säljaren är skyldig att ha villan försäkrad tills ni tar över. Så det här borde vara upp till säljaren och dennes försäkringsbolag att ordna...
Men det det är skillnad på säljare och säljare...
När vi köpte så stod säljaren för att fixa en gamal läcka i badrummet, som inte gick på nån försäkring, dvs. vi fick ett nytt badrum...
Vi flyttade in medans antreprenaden pågick och det var inga problem.
Problemet är ju inte reparationen i sig utan frågorna kring tillträde, innehållande av köpeskilling och ev anspråk på ersättning för merkostnader, olägenheter osv. Att ett badrum ej kan användas under reparationen och att byggarbetetn pågår är faktorer som kan grunda ersättningsanspråk ÄVEN om säljaren eller säljarens försäkringsbolag bekostar och utför reparationen.
Tack för de värdefulla tipsen; Thomas59 och Freddy! Man kunde kanske tycka att den här situationen borde vara ganska enkel för oss eftersom vi ännu inte tillträtt. Den kompliceras dock en aning av att säljaren har en del personliga bekymmer och därför inte själv har full koll på situationen eller själv driver på.
Vi har nu varit i kontakt med säljarens representant. Denne hade ännu inte hade kontaktat försäkringsbolaget. Han verkade dessutom allmänt osäker på om något sådant fanns. Vi har även talat med mäklaren som i första hand föreslog att vi skulle ta in en besiktningsman och reglera skadan inbördes utan att involvera försäkringsbolaget. Detta då han trodde att kostnaden för skadan skulle kunna understiga självrisken. Dessutom säger mäklaren att städbolaget mer eller mindre erkänt att man orsakat olyckan. Vi har även varit i kontakt med den besiktningsman som vi använde vid vår ursprungliga besiktning och han kan tänka sig att besiktiga skadan genom krypgrunden på onsdag.
Vi tyckte hela situationen kändes underlig och kontaktade därför själva det försäkringsbolag som säljaren angivit i kontraktet. Det visade sig då att säljaren inte haft huset försäkrat i detta bolag överhuvudtaget. Om huset är försäkrat någon annanstans vet ju inte vi. Alternativet med säljarens försäkringsbolag verkar i alla fall inte längre vara aktuellt.
Då har vi två alternativ kvar. Antingen att tillsammans med säljaren enas om en ersättning och då som Thomas59 säger försöka ta till i överkant. Eller försöka få städföretaget att plocka upp notan. Vi tänkte oss att välja väg efter att tittat på grunden tillsammans med besiktningsmannen på onsdag.
Vi har nu varit i kontakt med säljarens representant. Denne hade ännu inte hade kontaktat försäkringsbolaget. Han verkade dessutom allmänt osäker på om något sådant fanns. Vi har även talat med mäklaren som i första hand föreslog att vi skulle ta in en besiktningsman och reglera skadan inbördes utan att involvera försäkringsbolaget. Detta då han trodde att kostnaden för skadan skulle kunna understiga självrisken. Dessutom säger mäklaren att städbolaget mer eller mindre erkänt att man orsakat olyckan. Vi har även varit i kontakt med den besiktningsman som vi använde vid vår ursprungliga besiktning och han kan tänka sig att besiktiga skadan genom krypgrunden på onsdag.
Vi tyckte hela situationen kändes underlig och kontaktade därför själva det försäkringsbolag som säljaren angivit i kontraktet. Det visade sig då att säljaren inte haft huset försäkrat i detta bolag överhuvudtaget. Om huset är försäkrat någon annanstans vet ju inte vi. Alternativet med säljarens försäkringsbolag verkar i alla fall inte längre vara aktuellt.
Då har vi två alternativ kvar. Antingen att tillsammans med säljaren enas om en ersättning och då som Thomas59 säger försöka ta till i överkant. Eller försöka få städföretaget att plocka upp notan. Vi tänkte oss att välja väg efter att tittat på grunden tillsammans med besiktningsmannen på onsdag.
Jag tycker det är mycket allvarligt att fastigheten inte verkar vara försäkrad. Enligt det köpekontrakt ni undertecknat förbinder sig säljaren att ha fastigheten fullvärdesförsäkrad fram till och med tillträdesdagen. Här har alltså säljaren gjort sig skyldig till kontraksbrott.
Än mer allvarligt blir det om något mer händer fastigheten innan tillträdesdagen, t.ex. att huset brinner ner. Ni står då i den situationen att ni erlagt handpenning och en säljare som aldrig kommer att kunna ersätta er med ett nytt hus eller kanske inte ens kan betala tillbaka handpenningen och än mindre skadestånd till er.
Den situation kan också uppstå att ni upptäcker något fel efter tillträdet som borde gå på försäkringen, men att ert (blivande) försäkringsbolag menar att skadan uppstått innan tillträdet och att det därför är det försäkringsbolaget som skall stå för hela eller delar av skadan.
Jag tycker att ni omedelbart skall gå på mäklaren om dett med försäkringsbolag för att reda ut OM det finns försäkring och vilket bolag samt hur länge huset varit försäkrat/oförsäkrat.
Att en mäklare skulle ha sådana kunskaper att han utan att ens besiktiga en skada kan uttala sig om kostnad för att åtgärda skadan tror jag inte på.
En väg är förstås att begära en ordentlig nedsättning av köpeskillingen. men se till att allt detta blir gjort innan tillträdet. Att få pengar i efterhand eller att få säljaren att åtgärda efter tillträdet brukar vara mycket svårt.
Med tanke på att säljaren ljugit om försäkring så skulle jag nog personligen se till att kolla med Lantmäteriet att han verkligen är lagfaren ägare själv, om det finns gamla pantbrev som måste dödas, om det finns bygglov, ta fram tomtkarta mm.
Än mer allvarligt blir det om något mer händer fastigheten innan tillträdesdagen, t.ex. att huset brinner ner. Ni står då i den situationen att ni erlagt handpenning och en säljare som aldrig kommer att kunna ersätta er med ett nytt hus eller kanske inte ens kan betala tillbaka handpenningen och än mindre skadestånd till er.
Den situation kan också uppstå att ni upptäcker något fel efter tillträdet som borde gå på försäkringen, men att ert (blivande) försäkringsbolag menar att skadan uppstått innan tillträdet och att det därför är det försäkringsbolaget som skall stå för hela eller delar av skadan.
Jag tycker att ni omedelbart skall gå på mäklaren om dett med försäkringsbolag för att reda ut OM det finns försäkring och vilket bolag samt hur länge huset varit försäkrat/oförsäkrat.
Att en mäklare skulle ha sådana kunskaper att han utan att ens besiktiga en skada kan uttala sig om kostnad för att åtgärda skadan tror jag inte på.
En väg är förstås att begära en ordentlig nedsättning av köpeskillingen. men se till att allt detta blir gjort innan tillträdet. Att få pengar i efterhand eller att få säljaren att åtgärda efter tillträdet brukar vara mycket svårt.
Med tanke på att säljaren ljugit om försäkring så skulle jag nog personligen se till att kolla med Lantmäteriet att han verkligen är lagfaren ägare själv, om det finns gamla pantbrev som måste dödas, om det finns bygglov, ta fram tomtkarta mm.
Tror inte att Hemmakatten sett kontraktet, men enligt TS egna ord här i tråden så har säljaren angivit "sitt försäkringsbolag", som TS även har kontaktat och fått veta att säljarens fastighet ej är försäkrad.Nyfniken skrev:
Jag som säljare skulle ha gått på städfirman, om skadan uppstog när man satte på flödet till elementen så beror det på grovt eftersatt underhåll.
Dvs säljaren kanske kände till läckan sen tidigare och därför stängt av vattenflödet till elementen. Om det är så så kan ju inte heller städfirman heller hållas ansvarig om denne inte fått upplysning av säljaren att ej sätta på elementen.
Nej, det har jag förstås inte. Borde ha skrivit att man i ett standardkontrakt formulerar sig så. Men tolkade trådskaparens inlägg som så att det var i köpekontraktet som säljaren angivit försäkringsbolag och då är det en bindande uppgift.Nyfniken skrev:
Tack för svaren!
Hemmakatten uppfattade situatonen helt rätt. Det fanns ett försäkringsbolag angivet i kontraktet och det var detta vi kontaktade. Vi har nu vänt oss till mäklaren för att få klarhet i om huset är försäkrat eller inte.
Det förefaller som att hemmakatten tar upp ytterligare en viktig poäng: Om det inte finns någon försäkring kan vi inte räkna med ersättning för skador som skett före tillträdet men som upptäcks i efterhand. Vi kommer nog be säljaren att antingen visa upp en försäkring eller kompensera oss för den ökade risk detta medför vid tillträdet.
Just våtutrymmena är gjorda på ett minst sagt hafsigt sätt, vilket också avspeglade sig i prislappen på huset.
LAINE tar upp att säljaren borde gå på städbolaget. Möjligen skulle detta kanske vara den bästa lösningen, både för säljaren och för oss. För vår del är det dock viktigt att städbolaget verkligen tar på sig denna kostnad i så fall - särskilt om vi skickat över alla pengar vid tillträdet.
Ska bli intressant att höra hur besiktningsmannen bedömmer omfattningen på skadorna imorgon!
Hemmakatten uppfattade situatonen helt rätt. Det fanns ett försäkringsbolag angivet i kontraktet och det var detta vi kontaktade. Vi har nu vänt oss till mäklaren för att få klarhet i om huset är försäkrat eller inte.
Det förefaller som att hemmakatten tar upp ytterligare en viktig poäng: Om det inte finns någon försäkring kan vi inte räkna med ersättning för skador som skett före tillträdet men som upptäcks i efterhand. Vi kommer nog be säljaren att antingen visa upp en försäkring eller kompensera oss för den ökade risk detta medför vid tillträdet.
Det det finns uppenbarligen vissa nackdelar med den lösningenBiFuel skrev:
Just våtutrymmena är gjorda på ett minst sagt hafsigt sätt, vilket också avspeglade sig i prislappen på huset.LAINE tar upp att säljaren borde gå på städbolaget. Möjligen skulle detta kanske vara den bästa lösningen, både för säljaren och för oss. För vår del är det dock viktigt att städbolaget verkligen tar på sig denna kostnad i så fall - särskilt om vi skickat över alla pengar vid tillträdet.
Ska bli intressant att höra hur besiktningsmannen bedömmer omfattningen på skadorna imorgon!
Jag skulle nog också se till att fastigheten omedelbart blev försäkrad. Mycket kan hända innan tillträdeswdagen.
Vad gäller ansvaret så är den enda ni kan gå på säljaren. Det är han som har ansvaret, om han vill gå på städbolaget så är det hans sak. Ni har överhuvudtaget inget avtalsförhållande med städbolaget, vilket man måste ha om man skall framställa krav.
Vad gäller ansvaret så är den enda ni kan gå på säljaren. Det är han som har ansvaret, om han vill gå på städbolaget så är det hans sak. Ni har överhuvudtaget inget avtalsförhållande med städbolaget, vilket man måste ha om man skall framställa krav.
Felfritt skulle jag tippa, eftersom dom har haft is i magen så till den grad att dom (förmodligen)kört oförsäkrat-MH- skrev:
TS, är det friskrivningsklausul på huset? Oavsett vilket så är det ju alltid svårt att få igenom dolda fel, i synnerhet gällande äldre hus. Hur ser besiktningsprotokollet ut i övrigt?
Funderar på möjliga konsekvenser gällande försäkringen (mer än dåligt omdöme hos säljaren); Att huset eventuellt stått oförsäkrat kanske är av mindre betydelse när (om) tillträde skett, som sagt svårt i "vanliga" fall att få igenom dolda fel, och nu snackar vi ett drygt hundra år gammalt hus med bristfälliga våtrum. Vad hade oddsen varit i en eventuell tvist?
Däremot skulle jag absolut vända mig till Lantmäteriet och kolla så ägaruppgifterna stämmer (som Hemmakatten redan påpekat)
Ser fram emot uppdatering efter onsdagens händelser!