Köp av hus med vattenskada
Jag funderar på att köpa ett hus som i säljarens besiktningprotokoll har en vattenskada vid kopplingen varmvattenberedare. Vatten på golvet och fuktuppsug och missfärgningar på väggen. Säljeren har kontaktat försäkringsbolag som enligt uppgift "uppskattar" skadan till 35000 kr. Säljaren tänker inte åtgärda felet och behåller pengarna från försäkringsbolaget. Säljaren pekar på att felet finns med i besiktningprotokollet. Men i detta står det bara att en fortsatt teknisk utredning rekommenderas. Inget om skadans omfattning. 35000 har jag fått muntligen från mäklaren.
Min fråga är vad jag som köpare bör göra?
Givetvis kommer jag hur som helst göra en egen besiktning vid köp. Men det jag är orolig för är omfattningen av skadan och om den förvärras under säljprocessen. Om 35000 kr stämmer så är det i sig inte ett problem för mig. Men man vet ju aldrig med vattenskador... Tips om vad jag som köpare bör göra är varmt välkommet! Och något som bör skrivas i kontraktet?
Min fråga är vad jag som köpare bör göra?
Givetvis kommer jag hur som helst göra en egen besiktning vid köp. Men det jag är orolig för är omfattningen av skadan och om den förvärras under säljprocessen. Om 35000 kr stämmer så är det i sig inte ett problem för mig. Men man vet ju aldrig med vattenskador... Tips om vad jag som köpare bör göra är varmt välkommet! Och något som bör skrivas i kontraktet?
Första funderingen är ju om försäkringsbolaget har uppskattat att skadan kostar 35000 att åtgärda eller om de tänker betala 35 000 i ersättning.
För ersättningen sätts ju ned med ett antal faktorer, för det första så ersätter dom troligen inte kostnaden för den faktiska reparationen av läckan. För det andra så räknar dom med värdeavskrivning på alla ytskickt som skall åtgärdas (upp till 80% nedskrivning är vanligt) beroende på ålder. Och för det tredje så har man i blad en förhöjd självrisk för vattenskador (upp till 15-20 000 förekommer).
Så i värsta fall så har man uppskattat skadan till 120-150 000, men tänker bara betala 35 000. Fast det kan ju vara så att skadan uppskattas till 35000, och att det mesta är så nytt att åldersvaskrvningen inte blir så hög.
Sedan precis som du säger så är det ju ofta jättesvårt att uppskatta omfattningen på en vattenskada.
Säljarens inställning är mycket märklig, för om han låter försäkringsbolaget stå för kalaset så är det ju dom som står risken, för obehagliga överraskningar. Dessutom så ligger ofta kostnader för torkning och sanering utanför ersättningsdiskussionen, dom fakturorna går ofta direkt till försäkringsbolaget, bara elförbrukningen för torkagregatet kostar ofta över 5000 kr.
I kontraketet tycker jag att man skall kräva att säljaren står för alla reparationskostnader, och innehåll ett belopp som är typ 50% större än förväntad reparationskostnad (baserat på en av er anlitad besiktningsman). Det är ju stor risk att säljaren inte går med på det, så det handlar väl lite om hur gärna ni vill ha huset.
För ersättningen sätts ju ned med ett antal faktorer, för det första så ersätter dom troligen inte kostnaden för den faktiska reparationen av läckan. För det andra så räknar dom med värdeavskrivning på alla ytskickt som skall åtgärdas (upp till 80% nedskrivning är vanligt) beroende på ålder. Och för det tredje så har man i blad en förhöjd självrisk för vattenskador (upp till 15-20 000 förekommer).
Så i värsta fall så har man uppskattat skadan till 120-150 000, men tänker bara betala 35 000. Fast det kan ju vara så att skadan uppskattas till 35000, och att det mesta är så nytt att åldersvaskrvningen inte blir så hög.
Sedan precis som du säger så är det ju ofta jättesvårt att uppskatta omfattningen på en vattenskada.
Säljarens inställning är mycket märklig, för om han låter försäkringsbolaget stå för kalaset så är det ju dom som står risken, för obehagliga överraskningar. Dessutom så ligger ofta kostnader för torkning och sanering utanför ersättningsdiskussionen, dom fakturorna går ofta direkt till försäkringsbolaget, bara elförbrukningen för torkagregatet kostar ofta över 5000 kr.
I kontraketet tycker jag att man skall kräva att säljaren står för alla reparationskostnader, och innehåll ett belopp som är typ 50% större än förväntad reparationskostnad (baserat på en av er anlitad besiktningsman). Det är ju stor risk att säljaren inte går med på det, så det handlar väl lite om hur gärna ni vill ha huset.
Säljaren skulle tydligen få 30000 SEK från försäkringsbolaget. Dvs 5000 i självrisk. Håller med om att det verkar lite konstigt att de inte vill hjälpa till. Men de kan säkert ha sina orsaker till det.
Huset är från 30 talet så givetvis får man räkna med fel i det. Men lite jobbigt att säljaren upptäckt ett akut fel och sedan inte låter försäkringen ta det. Blir ju liksom lite svårare för en köpare då än om läckan dykt upp efter köpet då man har egen försäkring.
Jag har begärt att få information om försäkringsbolagets utredning av skadans omfattning etc. Vad har man som köpare rätt att få del av i en situation som denna?
Ser inga problem att betala runt 35000 kr om det är den verkliga kostnaden för åtgärd. Men handlar det om 100-150000 kr så börjar det bli lite jobbigare då jag redan uppskattat renovering av andra delar av huset till 500000 kr. Ja det är ett riktigt renoveringsobjekt.
Huset är från 30 talet så givetvis får man räkna med fel i det. Men lite jobbigt att säljaren upptäckt ett akut fel och sedan inte låter försäkringen ta det. Blir ju liksom lite svårare för en köpare då än om läckan dykt upp efter köpet då man har egen försäkring.
Jag har begärt att få information om försäkringsbolagets utredning av skadans omfattning etc. Vad har man som köpare rätt att få del av i en situation som denna?
Ser inga problem att betala runt 35000 kr om det är den verkliga kostnaden för åtgärd. Men handlar det om 100-150000 kr så börjar det bli lite jobbigare då jag redan uppskattat renovering av andra delar av huset till 500000 kr. Ja det är ett riktigt renoveringsobjekt.
Med den beskrivningen så tror jag att den verkliga kostnaden är avsevärt högre. Och bolaget slipper som sagt risken.
Man skall dock komma ihåg att om den verkliga kostnaden pga. av åldersavskrivning är högre, så är det inte självklart att säljaren skall "stå för " hela den kostnaden, ni får ju en nyare standard på det som repareras än vad som var "befintligt skick" när ni såg huset.
Man skall dock komma ihåg att om den verkliga kostnaden pga. av åldersavskrivning är högre, så är det inte självklart att säljaren skall "stå för " hela den kostnaden, ni får ju en nyare standard på det som repareras än vad som var "befintligt skick" när ni såg huset.
Skadan är i ett litet rum någon m2 med varmvatten beredare. Så det handlar inte om ett rum man vistas i så ytskikten är kanske inte "lika" viktigt som om det vore i tex tvättrum eller liknande.
Det som oroar mig är den eventuella omfattningen och risken för följdproblem.
Enig om att en säljare kanske inte skall stå för hela kostnaden. Dock tycker jag att de kunde låta försäkringen ta det och komma överens med köpare om övriga kostnader där köparen säkert kan ta på sig en del.
Tack för bra svar!
Det som oroar mig är den eventuella omfattningen och risken för följdproblem.
Enig om att en säljare kanske inte skall stå för hela kostnaden. Dock tycker jag att de kunde låta försäkringen ta det och komma överens med köpare om övriga kostnader där köparen säkert kan ta på sig en del.
Tack för bra svar!
Vid skador ger försäkringsbolag ger ofta ett erbjudande i form av en klumpsumma så får man åtgärda det på egen hand och/eller leja hantverkare själv. För den drabbade kan det vara en bra sak om man vill göra stora delar av jobbet själv + slippa strulet med handverkare.
Men i din sits så är det bara nackdelar. Du har ingen aning om hur stor skadan är. Försäkringsbolaget jobbar ju strikt med kostnaderna, för dem så är det enda skälet till att ge ett sådant erbjudande att kostnaden troligen blir högre om de tar den löpande kostnaden för att årgärda problemet. Det finns ingen som kommer att garantera/ge fast pris på att åtgärda en sådan sak förrän man avlägsnat allt som är vattenskadat för att se vad som behöver göras.
En släkting som råkade ut för en vattenskada i ett gammalt hus fick erbjudandet att ta en klumpsumma på 40000:-, "det är så gammalt hus så du kommer att få stå för stora delar själv". Släktingen tackade nej och bad försäkringsbolaget åtgärda. Det visade sig att vattnet förstört bjälklag och väggar, totala slutkostnaden för försäkringsbolaget blev över 200 000:-.
Men i din sits så är det bara nackdelar. Du har ingen aning om hur stor skadan är. Försäkringsbolaget jobbar ju strikt med kostnaderna, för dem så är det enda skälet till att ge ett sådant erbjudande att kostnaden troligen blir högre om de tar den löpande kostnaden för att årgärda problemet. Det finns ingen som kommer att garantera/ge fast pris på att åtgärda en sådan sak förrän man avlägsnat allt som är vattenskadat för att se vad som behöver göras.
En släkting som råkade ut för en vattenskada i ett gammalt hus fick erbjudandet att ta en klumpsumma på 40000:-, "det är så gammalt hus så du kommer att få stå för stora delar själv". Släktingen tackade nej och bad försäkringsbolaget åtgärda. Det visade sig att vattnet förstört bjälklag och väggar, totala slutkostnaden för försäkringsbolaget blev över 200 000:-.
Vilka möjligheter finns rent försäkringsmässigt? Låt oss säga att köparen skulle gå med på att använda sin försäkring för att ordna skadan. Kan åtgärden (med försäkringen) överlåtas till köparen vid försäljningen?
Eller kan säljaren genomföra åtgärden även om de säljer huset? Tex om jag som köpare åtar mig att stå för kostnaderna som inte täcks av försäkringen. Då borde väl säljaren vara safe?
Vad brukar försäkringsbolagen säga?
Kanon om någon med erfarenhet gällande detta kunde ge några tips. Eftersom skadans omfattning är okänd så vill jag kunna nyttja en försäkring för att skydda mig mot orimliga nya kostnader.
Eller kan säljaren genomföra åtgärden även om de säljer huset? Tex om jag som köpare åtar mig att stå för kostnaderna som inte täcks av försäkringen. Då borde väl säljaren vara safe?
Vad brukar försäkringsbolagen säga?
Kanon om någon med erfarenhet gällande detta kunde ge några tips. Eftersom skadans omfattning är okänd så vill jag kunna nyttja en försäkring för att skydda mig mot orimliga nya kostnader.
Varmvatten ger djupare skador än kallvatten (tränger in mer pga värmen).
Om beredaren satt i källaren, kolla husets bottenplatta om möjligt ( lyft inspektionsluckan till huvudavloppets renslucka och försök se hur det ser ut).
Om skadan är ovanför källaren på bv eller 1 tr upp måste ni kolla hur bjälklaget mår.
Om nu ägaren inte gjort något kan kutterspån/slagg i bjälklagsfyllningen fortfarande ha massa fukt i sig som kan starta massa otrevliga processer, har ägaren försäkrat mot hussvamp t.ex ? , ni bör nog be en fackman från Anticimex eller dylikt som har en gällande ansvarsförsäkring att ta sig en rejäl titt, ni kan ju t.ex villkora detta i köpekontraktet p.g.a skadan.
Om beredaren satt i källaren, kolla husets bottenplatta om möjligt ( lyft inspektionsluckan till huvudavloppets renslucka och försök se hur det ser ut).
Om skadan är ovanför källaren på bv eller 1 tr upp måste ni kolla hur bjälklaget mår.
Om nu ägaren inte gjort något kan kutterspån/slagg i bjälklagsfyllningen fortfarande ha massa fukt i sig som kan starta massa otrevliga processer, har ägaren försäkrat mot hussvamp t.ex ? , ni bör nog be en fackman från Anticimex eller dylikt som har en gällande ansvarsförsäkring att ta sig en rejäl titt, ni kan ju t.ex villkora detta i köpekontraktet p.g.a skadan.
Skadan är i källaren och läckaget var vid en koppling från beredaren. Det har droppat under en längre tid och det var blött på golvet, putssläpp på vägarna och fuktigt inne i det lilla rum där beredaren sitter. Eftersom det handlar om droppskada under längre tid så antar jag att värmen inte kan betyda jättemycket i sammanhanget? Konstaterar att badrummet som ligger med samma vägg mot detta skadade rum garanterat behöver rivas vägg etc.
Så det handlar om ett källarytrymme med betongplatta mot grund. Omfattningen kan man nog inte säga mycket om utan att borra och mäta. (antar att det är så man gör) Bra tips om eventuellt lucka. Kan var värt att kolla.
Normalförfarandet som säljare är ju att åtgärda vattenskador för att maximera priset så därav denna lite luriga situation.
Är fortfarande intresserad av objektet men vi får se hur det utvecklar sig. Har lagt högsta bud efter en tam budgivning som nog har sin förklaring. Riskobjekt. ;-)
Så det handlar om ett källarytrymme med betongplatta mot grund. Omfattningen kan man nog inte säga mycket om utan att borra och mäta. (antar att det är så man gör) Bra tips om eventuellt lucka. Kan var värt att kolla.
Normalförfarandet som säljare är ju att åtgärda vattenskador för att maximera priset så därav denna lite luriga situation.
Är fortfarande intresserad av objektet men vi får se hur det utvecklar sig. Har lagt högsta bud efter en tam budgivning som nog har sin förklaring. Riskobjekt. ;-)
Då är det bara att köra på, pruta så ni kräks och hoppas på det bästa. Jag skulle ställa in en luftavfuktare-köra en vecka och mäta i väggen mot badrummet. Enda risk är att fukten då gått in mellan betongplatta och kaklat golv och att den gamla tjärpappsisoleringen behåller fukten i lagret ett längre tag, men ni lär nog göra om badrummet ändå (kolla runt avloppsanslutningarna i badrummet efter ev fukt eller om någon golvklinkers är lös). Lycka till.
Är det någon som vet svaret på min tidigare fråga? Alltså:
Kan en köpare nyttja en säljarens försäkring för att åtgärda vattenskada? Vad är det som gäller?
Om det inte går kan säljaren nyttja sin egen försäkring även då objektet övergår till köpare? vad händer om åtgärden på säljarens försäkring är startad när objektet sedan skrivs över på köparen?
Någon som har svar på dessa frågor?
Kan en köpare nyttja en säljarens försäkring för att åtgärda vattenskada? Vad är det som gäller?
Om det inte går kan säljaren nyttja sin egen försäkring även då objektet övergår till köpare? vad händer om åtgärden på säljarens försäkring är startad när objektet sedan skrivs över på köparen?
Någon som har svar på dessa frågor?
Att bolla försäkringar mellan köpare/säljare i ett pågående skadeärende kräver i princip specilistkompetens, om du har hemförsäkring tar du kontakt med ditt försäkringsbolags jurister för att få ett klargörande, och ett samtal till försäkringsinspektionen kanske kan hjälpa i detta ärende. Eftersom varje skada i princip är "unik" tror jag inte att det finns en färdig mall i detta, utan allt är öppet för förhandling/prissättning /reduktion och ta er i akt på ev "inskränkningar" i kommande hemförsäkring för ert ev hus.
Jo, en köpares försäkringsbolag kan vid upptäckt av en vattenskada begära ersättning från föregåendes ägares försäkringsbolag. Har för mig att det kallas regression.
Har föregående ägare gjort upp med sitt försäkringsbolag om ett engångsbelopp så är det helt kört.
Däremot kan han sälja huset medan/ i avvaktan på att hans försäkringsbolag åtgärdar vattenskadan. Dock en strulfaktor för dig eftersom du då köper en något 'ofärdigt' hus, men kanske bättre än att köpa ett vattenskadat.
Är det bara vatten i betongen och ingen risk att det gått vidare i trä/väggar skulle jag ta risken mot ett bra pris.
Har föregående ägare gjort upp med sitt försäkringsbolag om ett engångsbelopp så är det helt kört.
Däremot kan han sälja huset medan/ i avvaktan på att hans försäkringsbolag åtgärdar vattenskadan. Dock en strulfaktor för dig eftersom du då köper en något 'ofärdigt' hus, men kanske bättre än att köpa ett vattenskadat.
Är det bara vatten i betongen och ingen risk att det gått vidare i trä/väggar skulle jag ta risken mot ett bra pris.
Glömde bort en viktig detalj som många mäklare döljer fram tills det är dags för kontraktsskrivningen, nämligen att man i kontraktet smyger in en s.k friskrivningsklasul p.g.a husets ålder.
Bästa strategi är att låta mäklaren faxa över kopia på köpekontraktet innan det skall skrivas under för påseende, så att ni ska ha tid att hinna gå igenom detta. Om denna klasul dyker upp brukar prut i storstäderna ligga runt 100-150.000:- nedåt p.g.a denna klasul.
Eftersom säljaren inte vill fixa till skadan kan det ev vara så att det finns mer skit bakom väggarna som han inte vill ska komma fram, så kolla också besiktningsmannens utredning, vad han i sin tur friskriver sig ifrån och hans försäkringar.
Bästa strategi är att låta mäklaren faxa över kopia på köpekontraktet innan det skall skrivas under för påseende, så att ni ska ha tid att hinna gå igenom detta. Om denna klasul dyker upp brukar prut i storstäderna ligga runt 100-150.000:- nedåt p.g.a denna klasul.
Eftersom säljaren inte vill fixa till skadan kan det ev vara så att det finns mer skit bakom väggarna som han inte vill ska komma fram, så kolla också besiktningsmannens utredning, vad han i sin tur friskriver sig ifrån och hans försäkringar.