Detaljplan?
Jag har nyligen köpt ett hus som inte omfattas av detaljplan. Jag har ett visst hum om vad detaljplan är, men finns det någon som är ordentligt insatt som kan reda ut vad fördelarna/nackdelarna med att omfattas/inte omfattas av detaljplan är? Kan en detaljplan upprättas för den fastigheten utan att jag kan påverka det?
Jag tror inte jag är den förste som undrar, så låt oss försöka göra en bra referenstråd.
Jag tror inte jag är den förste som undrar, så låt oss försöka göra en bra referenstråd.
Fördelar kan vara nackdelar också, beroende på hur man ser det. Utan detaljplan har du som fastighetsägare t.ex. mycket större friheter i hur stort och högt du får bygga, vilken takvinkel du får ha, vilket fasadmaterial osv - allt sånt som kan regleras i en detaljplan. Men å andra sidan gäller det ju dina grannar också, de kan kanske smälla upp ett stort schabrak som skymmer din utsikt utan att du kan göra så mycket åt det då området inte har någon detaljplan.
Med en detaljplan så vet du ju vad du kan förvänta dig av området inom överskådlig tid; kommer det att bli höga flerbostadshus på granntomten, en skola, eller kanske en industri?
Om kommunen senare vill upprätta en detaljplan för området så är det inte mycket du kan göra för att hindra det - men de kan förstås inte tvinga dig att ändra ditt hus i efterhand så att det passar deras nya detaljplan.
Med en detaljplan så vet du ju vad du kan förvänta dig av området inom överskådlig tid; kommer det att bli höga flerbostadshus på granntomten, en skola, eller kanske en industri?
Om kommunen senare vill upprätta en detaljplan för området så är det inte mycket du kan göra för att hindra det - men de kan förstås inte tvinga dig att ändra ditt hus i efterhand så att det passar deras nya detaljplan.
Begreppet detaljplan har sitt juridiska sammanhang i Plan- och bygglagen 1987:10 (PBL). I dess Kap 1, §3 första och andra stycket förklarar man saken såhär -
"Varje kommun ska ha en aktuell översiktsplan, som omfattar hela kommunen. Översiktsplanen skall ge vägledning för beslut om användningen av mark- och vattenområden samt om hur den byggda miljön skall utvecklas och bevaras. Översiktsplanen är inte bindande för myndigheter och enskilda. Regleringen av markens användning och av bebyggelsen inom kommunen sker genom detaljplaner. En detaljplan får omfatta endast en begränsad del av kommunen."
Detaljplanen är alltdå både en pekpinne och en hållhake. För de folkvalda gör detaljplanen de politiska målen juridiskt bindande. För dig som äger en fastighet blir samma detaljplan en hållhake av precis samma skäl: Den är juridiskt bindande.
"Varje kommun ska ha en aktuell översiktsplan, som omfattar hela kommunen. Översiktsplanen skall ge vägledning för beslut om användningen av mark- och vattenområden samt om hur den byggda miljön skall utvecklas och bevaras. Översiktsplanen är inte bindande för myndigheter och enskilda. Regleringen av markens användning och av bebyggelsen inom kommunen sker genom detaljplaner. En detaljplan får omfatta endast en begränsad del av kommunen."
Detaljplanen är alltdå både en pekpinne och en hållhake. För de folkvalda gör detaljplanen de politiska målen juridiskt bindande. För dig som äger en fastighet blir samma detaljplan en hållhake av precis samma skäl: Den är juridiskt bindande.
En fördel med detaljplanerat område är att infrastrukturen är förberedd och att man därför betalar scahblonmässiga anslutningsavgifter för VA, el och teleanslutning. Utanför detaljplanerat område blir ofta kostnaden för anslutningarna avsevärt högre då man ofta får stå för grävkostnader fram till tomten själv samt utförande och underhåll av vägar.
Hej!
Någon som vet något om följande?
Har en tomt på knapp 1 000 kvm (i detaljplanerat område, 36 stycken tomter) på Gotland som vi bebyggde 2006/2007. Från början avsedd för ”fritidsboende”, men nu funderar vi på att flytta dit permanent om cirka fem-sex år. Huset är standardmässigt helt OK, men ”rumsmässigt” inte avsett för permanentboende. Att bygga ut är omöjligt om vi inte vill bo i en barrack (tomtens ”dimension” tillåter inte utbyggnad - smal och lång) samt att vi är uppe i dryga 130 kvm av max tillåten byggyta 150 kvm. Anledning till de dryga 130 kvm är en stor takad uteplats på husets ena gavel. Boytan är knappa 90 kvm.
Området, är som sagt detaljplanerat och de maximala byggytorna inom området skiljer sig åt:
Min tomt och de närmsta sex tomterna åt ena hållet har 150 kvm som max byggyta/max ett plan (av dessa sju är endast vår tomt och tomten längst bort är bebyggda). Tomterna åt andra hållet har 200 kvm (max två plan), på tomterna på andra sidan vägen får man bygga parhus max byggyta??/max två plan. Övriga tomter har 175 kvm som max byggyta/max ett ½ plan.
Nu har vi tillfälle att köpa granntomten. Tanken är då att slå ihop den med vår, för att kunna bygga till cirka 50 kvm. Har kollat med Lantmäteriet och enligt dem går det att slå ihop tomterna utan att bryta mot detaljplan, då det skall vara max åtta tomter i vårt ”kvarter”, nu är det sju, vilket då alltså skulle bli sex om vi köper och slår ihop granntomten med vår.
Trodde i min enfald att om man har en dubbelt så stor tomt, så får man bygga större. Om inte 2 x 150 kvm, så än dock mer än 150 kvm - som Byggnadsnämnden hävdar är max. För att få reda på om vi i så fall får bygga större (en s k mindre avvikelse), måste vi lämna in om bygglov.
Eftersom vi inte har något intresse att köpa en tomt som vi efter sammanslagning inte får bygga på och vi i nuläget inte har en aning om hur tillbyggnaden skall se ut, känns detta som moment 22. Förklarade detta för Byggnadsnämnden och fick svaret att man kan söka bygglov för en tomt man inte äger (är det s k förhandsbesked?). Men faktum kvarstår, vi kan inte dag presentera en ritning på en tillbyggnad. Vi måste ju ta hänsyn till nuvarande hus - hur gör vi t ex köket större? etc etc!!
Erbjudandet att köpa granntomten kommer inte heller att finnas kvar i evighet.
Detta skall nu tas upp som en principdiskussion i Byggnadsnämnden om ett par veckor.
Finns det någon kunnig person som vet hur sådant här fungerar? Om detaljplanen säger max 150 kvm per tomt, så måste väl detta vara grundat på tomtens storlek och dimension?
Rent hypotetiskt - Ponera att vi även vill köpa tomterna som gränsar till grantomten och slår ihop dem med vår nuvarande (nuvarande + 5 tomter = 6 000 kvm). Får vi endast bygga 150 kvm då också?
Tacksam för svar.
Någon som vet något om följande?
Har en tomt på knapp 1 000 kvm (i detaljplanerat område, 36 stycken tomter) på Gotland som vi bebyggde 2006/2007. Från början avsedd för ”fritidsboende”, men nu funderar vi på att flytta dit permanent om cirka fem-sex år. Huset är standardmässigt helt OK, men ”rumsmässigt” inte avsett för permanentboende. Att bygga ut är omöjligt om vi inte vill bo i en barrack (tomtens ”dimension” tillåter inte utbyggnad - smal och lång) samt att vi är uppe i dryga 130 kvm av max tillåten byggyta 150 kvm. Anledning till de dryga 130 kvm är en stor takad uteplats på husets ena gavel. Boytan är knappa 90 kvm.
Området, är som sagt detaljplanerat och de maximala byggytorna inom området skiljer sig åt:
Min tomt och de närmsta sex tomterna åt ena hållet har 150 kvm som max byggyta/max ett plan (av dessa sju är endast vår tomt och tomten längst bort är bebyggda). Tomterna åt andra hållet har 200 kvm (max två plan), på tomterna på andra sidan vägen får man bygga parhus max byggyta??/max två plan. Övriga tomter har 175 kvm som max byggyta/max ett ½ plan.
Nu har vi tillfälle att köpa granntomten. Tanken är då att slå ihop den med vår, för att kunna bygga till cirka 50 kvm. Har kollat med Lantmäteriet och enligt dem går det att slå ihop tomterna utan att bryta mot detaljplan, då det skall vara max åtta tomter i vårt ”kvarter”, nu är det sju, vilket då alltså skulle bli sex om vi köper och slår ihop granntomten med vår.
Trodde i min enfald att om man har en dubbelt så stor tomt, så får man bygga större. Om inte 2 x 150 kvm, så än dock mer än 150 kvm - som Byggnadsnämnden hävdar är max. För att få reda på om vi i så fall får bygga större (en s k mindre avvikelse), måste vi lämna in om bygglov.
Eftersom vi inte har något intresse att köpa en tomt som vi efter sammanslagning inte får bygga på och vi i nuläget inte har en aning om hur tillbyggnaden skall se ut, känns detta som moment 22. Förklarade detta för Byggnadsnämnden och fick svaret att man kan söka bygglov för en tomt man inte äger (är det s k förhandsbesked?). Men faktum kvarstår, vi kan inte dag presentera en ritning på en tillbyggnad. Vi måste ju ta hänsyn till nuvarande hus - hur gör vi t ex köket större? etc etc!!
Erbjudandet att köpa granntomten kommer inte heller att finnas kvar i evighet.
Detta skall nu tas upp som en principdiskussion i Byggnadsnämnden om ett par veckor.
Finns det någon kunnig person som vet hur sådant här fungerar? Om detaljplanen säger max 150 kvm per tomt, så måste väl detta vara grundat på tomtens storlek och dimension?
Rent hypotetiskt - Ponera att vi även vill köpa tomterna som gränsar till grantomten och slår ihop dem med vår nuvarande (nuvarande + 5 tomter = 6 000 kvm). Får vi endast bygga 150 kvm då också?
Tacksam för svar.
Nej reglerna i detaljplanen ändras inte bara för att du utvidgar din tomt. Vissa planer är utformade så att man får bygga ex. 20% av tomtytan (ofta med ett tak för storleken).
Men står det 150 kvm så gäller det, oavsett hur stor tomt du har. OM din överyta kan accepteras som "mindre avvikelse" så kan bygglovsmyndigheten efter egen subjektiv prövning gå med på att du får avvika. Den subjektiva prövningen påverkas givetvis i positiv riktning om din tomt är större eller har en mer lämplig geometri för ett stort hus.
Som jag tolkar ditt inlägg så kommer du att ha en överyta på 30kvm om bygger 50 extra. Det är troligen för stor överryta för att kunna passera som mindre avvikelse. Byggnadsnämnden gör sig skyldiga till en olaglig handling om de släpper igenom ett avsteg från detaljplanen som inte platsar som "mindre avvikelse". Finns exempel där ett sådant beslut rivits upp med rivningsbeslut många år efter att huset byggdes (med skadeståndskrav mot kommunen).
Det som talar för att de skulle kunna acceptera avvikelsen är att så stor del av din yta inte är "riktig" byggyta.
I ett område där min barndoms sommarstuga ligger, har en familj just byggt ett hus som är uppdelat på 2 hus. De köpte en tomt, och styckade den i 2 tomter (vilket egentigen inte går, båda är såvitt jag förstår mindre än vad som är tillåtet), har byggt en huslänga på varje tomt. Bygget pågår fortfarande, men enl rykten bland grannar så har de kök o vardgsrum i ena huset, och sovrum och badrum i det andra huset. Det är ca 15 meter mellan husen. I området är byggrätten begränsad till 60kvm, de har på detta viset lyckats bygga120kvm.
Observera att det är oftast inte tillåtet att bygga ett hus som sträcker sig över tomtgränsen, det måste vara 2 separata byggnader.
Men står det 150 kvm så gäller det, oavsett hur stor tomt du har. OM din överyta kan accepteras som "mindre avvikelse" så kan bygglovsmyndigheten efter egen subjektiv prövning gå med på att du får avvika. Den subjektiva prövningen påverkas givetvis i positiv riktning om din tomt är större eller har en mer lämplig geometri för ett stort hus.
Som jag tolkar ditt inlägg så kommer du att ha en överyta på 30kvm om bygger 50 extra. Det är troligen för stor överryta för att kunna passera som mindre avvikelse. Byggnadsnämnden gör sig skyldiga till en olaglig handling om de släpper igenom ett avsteg från detaljplanen som inte platsar som "mindre avvikelse". Finns exempel där ett sådant beslut rivits upp med rivningsbeslut många år efter att huset byggdes (med skadeståndskrav mot kommunen).
Det som talar för att de skulle kunna acceptera avvikelsen är att så stor del av din yta inte är "riktig" byggyta.
I ett område där min barndoms sommarstuga ligger, har en familj just byggt ett hus som är uppdelat på 2 hus. De köpte en tomt, och styckade den i 2 tomter (vilket egentigen inte går, båda är såvitt jag förstår mindre än vad som är tillåtet), har byggt en huslänga på varje tomt. Bygget pågår fortfarande, men enl rykten bland grannar så har de kök o vardgsrum i ena huset, och sovrum och badrum i det andra huset. Det är ca 15 meter mellan husen. I området är byggrätten begränsad till 60kvm, de har på detta viset lyckats bygga120kvm.
Observera att det är oftast inte tillåtet att bygga ett hus som sträcker sig över tomtgränsen, det måste vara 2 separata byggnader.
En variant till som du skulle kunna överväga är att du lägger in om bygglov för utbyggnad, och samtidigt ritar in att du skall riva delar av uterummet.
Du har 5 år på dig att bygga färdigt enl. bygglovet, dvs du behöver inte bekymra dig för rivningen på 5 år. Sedan så begär du antingen ändrat bygglov, du har ångrat dig och vill inte riva, eller så har du en välvillig KA som utfärdar slutbevis ialla fall. Eller så begär du förlängning av bygglovet osv.
I allra värsta fall så åker du på att faktiskt riva delar av uterummet, men chansen att slippa tror jag är ganska stor, då är visserligen en del av uterummet ett svartbygge (såvida de inte accpterar din ändringsbegäran om 5 år). men ett svartbyggt uterum är mer regel än undantag.
Om du ger dig på något sådant här så bör du nog diskutera det med en arkitekt med vana vid hur myndigheten arbetar. Mitt förslag kanske är helt omöjligt.
Du har 5 år på dig att bygga färdigt enl. bygglovet, dvs du behöver inte bekymra dig för rivningen på 5 år. Sedan så begär du antingen ändrat bygglov, du har ångrat dig och vill inte riva, eller så har du en välvillig KA som utfärdar slutbevis ialla fall. Eller så begär du förlängning av bygglovet osv.
I allra värsta fall så åker du på att faktiskt riva delar av uterummet, men chansen att slippa tror jag är ganska stor, då är visserligen en del av uterummet ett svartbygge (såvida de inte accpterar din ändringsbegäran om 5 år). men ett svartbyggt uterum är mer regel än undantag.
Om du ger dig på något sådant här så bör du nog diskutera det med en arkitekt med vana vid hur myndigheten arbetar. Mitt förslag kanske är helt omöjligt.
Inget problem för mig, jag äger tillräckligt mycket mark för att alla grannar ska vara bortanför min skogslinje och därmed utom synhåll. En sida har iofs mark inom synhåll, men den är ett naturreservat (och kulturminne, Gustav Vasa nackade en massa bönder där) och kommer med stor sannolikhet att förbli det, så inga byggen där heller.
Det är alltså inget som kan överklagas eller bestridas (kort om att bli invald i kommunfullmäktige...), om det skulle inträffa?
Inte heller ett problem för mig, fastigheten är redan ansluten och vägen dit är kommunal.
I huvudsak bara ett stort "Yippee!" för mig alltså?
Även om man har 5 år på sig att färdigställa en byggnad, så måste ändå bygget ha påbörjats inom 2 år från det man har fått bygglov. Annars tycker jag för övrigt att det är en god idé hempularen har.
Om man vill ansöka om förhandsbesked så behöver man inte skicka in fulla bygglovsritningar. det räcker med en skiss att så och så mycket yta vill man bygga och ungefärlig höjd (en-plan, två-plan) och att man ritar in ett ungefärligt läge på tomten. förhandsbeskedet är giltigt i två åroch kommunen förbinder sig att godkänna ett bygglov i enlighet med de villkor som står i förhandsbeskedet.
Om man vill ansöka om förhandsbesked så behöver man inte skicka in fulla bygglovsritningar. det räcker med en skiss att så och så mycket yta vill man bygga och ungefärlig höjd (en-plan, två-plan) och att man ritar in ett ungefärligt läge på tomten. förhandsbeskedet är giltigt i två åroch kommunen förbinder sig att godkänna ett bygglov i enlighet med de villkor som står i förhandsbeskedet.
Jo, om du är sakägare (dvs din fastighet berörs av en föreslagen detaljplan) så får du förstås först kallelse till samråd där du får yttra dig och kan kanske påverka planens utformning. Du kan också överklaga planen, men om det inte finns starka grunder till ditt överklagande (bara "Jag tycker det blir sämre" räcker inte) så är det ytterst sällan som det hjälper.Troberg skrev:
Kan bara hålla med. Vi har en liknande situation. Vår tomt är styckningsbar, dvs större än 2x600kvm som detaljplanen anger som minsta tomtstorlek. Men detaljplanen säger också att största byggyta är 120kvm. När vi skulle bygga ut blev vi begränsade av det. Däremot hade vi (om vi velat) kunnat bygga ut friggeboden som står i andra ändan av tomten med 110kvm då detaljplanen tillåter två byggnader per tomt. Dvs kommunen bevakar att det ska vara möjligt att stycka och då med en byggnad av max 120 kvm per tomt om minst 600 kvm.hempularen skrev:
Kan faktiskt var lite upp till kommunen. Vill de har stora eller små hus i området? Vet en som hade en tomt och köpte 2 granntomter. På denna nya tomt fick han bygga 3/250=650 kvm stort hus. Men det är ju klart han är en stor företagare i kommunen.babs1 skrev:
hokanp skrev:
Det kanske var ett område där detaljplanen anger maxyta som % av tomtytan. Också ett ganska vanligt sätt att skriva i detalplaner.
Om kommunen bara har gjort en tolkning av planen i "positiv anda" så är det tveklöst olagligt och bygglovet kan ogilitigförklaras med rivningsanmoden när som helst under 10 år. Det kan då rivas upp av länstyrelsen utan att någon sakägare har anmält det.
Är det verkligen så?roanon skrev:
Kan inte ett område vara detaljplanerat utan att det finns kommunalt VA och kommunala vägar?