Thomas59
Byggveteran
· Stockholms län
· 3 248 inlägg
Thomas59
Byggveteran
- Stockholms län
- 3 248 inlägg
Här kommer ännu en (bättre) skrivning. Den är från min senaste fastighetsaffär och är en mjukare variant av besiktningsklausulen:
Köparen har rätt att efter köpet, och på egen bekostnad låta utföra nödvändig besiktning/undersökningav fastighetenmed hjälp av en sakkunnig besiktningsman.
Om köparen, efter att ha utfört en sådan besiktning, inte önskar stå fast vid köpet p.g.a att det vid besiktningen/undersökningen framkommit fel eller brister i fastigheten som säljaren inte känt till eller informerat om och som köparen inte haft anledninga att räkna med, skall parterna i första hand diskutera ansvar för åtgärd och kostnad.
Om parterna ej kan enas om en överenskommelse beträffande åtgärd och fördelning av åtgärdskostnad, äger köparen eller säljaren rätt att begära köpets återgång utan skadeståndsskyldighet från någondera parten.
Begäran om återgång skall framföras skriftligen till motparten, med kopia tilll mäklaren, senast ÅÅMMDD, varvid erlagd köpeskilling omedelbart skall återbetalas tilll köparen.
Om köpet fullföljs är parterna överens om att fel som framkommer vid besiktningen samt förhållanden som påtalas i den sk riskanalysen ej kan utgöra dolda fel enligt jordabalkens regler.
Köparen har rätt att efter köpet, och på egen bekostnad låta utföra nödvändig besiktning/undersökningav fastighetenmed hjälp av en sakkunnig besiktningsman.
Om köparen, efter att ha utfört en sådan besiktning, inte önskar stå fast vid köpet p.g.a att det vid besiktningen/undersökningen framkommit fel eller brister i fastigheten som säljaren inte känt till eller informerat om och som köparen inte haft anledninga att räkna med, skall parterna i första hand diskutera ansvar för åtgärd och kostnad.
Om parterna ej kan enas om en överenskommelse beträffande åtgärd och fördelning av åtgärdskostnad, äger köparen eller säljaren rätt att begära köpets återgång utan skadeståndsskyldighet från någondera parten.
Begäran om återgång skall framföras skriftligen till motparten, med kopia tilll mäklaren, senast ÅÅMMDD, varvid erlagd köpeskilling omedelbart skall återbetalas tilll köparen.
Om köpet fullföljs är parterna överens om att fel som framkommer vid besiktningen samt förhållanden som påtalas i den sk riskanalysen ej kan utgöra dolda fel enligt jordabalkens regler.
Jag får nog hålla med -MH- att man inte skall vara så kategoriskt säker på att få med en besiktningsklausul i avtalet. Att mäklaren känner till både hur man skriver en sådan eller har tillgång till standardformulär är väl egentligen ingen som helst garanti för att man vill kännas vid den.
Mäklaren agerar trots allt på säljarens uppdrag, och vill inte säljaren ha någon sådan kan ju mäklaren köra med vad påhitt som helst för att inte det skall vara med någon sådan i kontraktet. Dessutom är nog mäklaren gladare i att fixa bindande avtal än ett med en bakdörr.
Givetvis finns det skillnader mellan storstad och landsbygd och att "praxis" lättare byggs upp där det säljs många hus på liten yta av stora mäklarfirmor. Bor inte i en så jättestor stad (dock ett stenkast från Västergötland ;-), men trots det så säljs många hus här utan besiktningsklausul. Senast för ett par veckor sedan köpte en kollega ett hus på min ort, och i det fallet ville inte mäklaren kännas vid någon besiktningsklausul. Fast egentligen var det säkerligen säljaren.
Tycker Thomas59:s svar skall nyanseras lite - man kan föreslå en besiktningsklausul. Och då är det givetvis bra att veta hur en sådan skall utformas. Och framförallt hur man vill att den skall utformas. För det är inte "kryss i en ruta", den kan se ut på en massa olika sätt, i synnerhet på den punkt hur ev. uppkomna brister skall hanteras och värderas. Om Mäklaren (dvs säljaren) överhuvudtaget vill prata om en sådan. För det gör de oftast inte frivilligt. Inte "ute på landet" i alla fall !
Mäklaren agerar trots allt på säljarens uppdrag, och vill inte säljaren ha någon sådan kan ju mäklaren köra med vad påhitt som helst för att inte det skall vara med någon sådan i kontraktet. Dessutom är nog mäklaren gladare i att fixa bindande avtal än ett med en bakdörr.
Givetvis finns det skillnader mellan storstad och landsbygd och att "praxis" lättare byggs upp där det säljs många hus på liten yta av stora mäklarfirmor. Bor inte i en så jättestor stad (dock ett stenkast från Västergötland ;-), men trots det så säljs många hus här utan besiktningsklausul. Senast för ett par veckor sedan köpte en kollega ett hus på min ort, och i det fallet ville inte mäklaren kännas vid någon besiktningsklausul. Fast egentligen var det säkerligen säljaren.
Tycker Thomas59:s svar skall nyanseras lite - man kan föreslå en besiktningsklausul. Och då är det givetvis bra att veta hur en sådan skall utformas. Och framförallt hur man vill att den skall utformas. För det är inte "kryss i en ruta", den kan se ut på en massa olika sätt, i synnerhet på den punkt hur ev. uppkomna brister skall hanteras och värderas. Om Mäklaren (dvs säljaren) överhuvudtaget vill prata om en sådan. För det gör de oftast inte frivilligt. Inte "ute på landet" i alla fall !
Han behöver ju inte köra med något påhitt över huvud taget. Som säljare kan man helt enkelt vägra sälja till en köpare som kräver en sådan klausul.Ingper skrev:
Som köpare kan man givetvis vägra köpa utan klausul
Thomas59
Byggveteran
· Stockholms län
· 3 248 inlägg
Thomas59
Byggveteran
- Stockholms län
- 3 248 inlägg
Jo ni har rätt allihop. Det finns varianter och säljaren kan givetvis vägra att gå med på en sådan klausul. Självklart.
Det jag anser är att man ska kräva en sådan klausul mht till säljarens tidigare agerande, vilket väl har framgått.
Går inte säljaren med på detta bör man nog dra öronen åt sig med samma hänvisning till säljarens tidigare beteende. Att föreslå är helt enkelt sämre förhandlingstaktik. Notera också att det fortfarande i hög grad är köparens marknad! Att den tidigare säljprocessen avslutades med att säljaren, enligt egen uppgift (?), inte ville sälja, gör inte säljarens ställning starkare.
Att klausulen inte är vanlig, att det är på landsorten osv borde inte ha någon som helst betydelse. Då ni refererar till era erfarenheter framgår det inte om dessa gäller fall som motsvarar detta eller helt vanliga köp där man inte har anledning att misstänka att säljaren hoppar av? Skulle gissa att det gäller helt normala köp då denna situation är mycket ovanlig men jag kan ju ha fel om era erfarenheter.
Nåja, nu har trådskaparen fått båda sidor av saken så det bör väl räcka.
Det jag anser är att man ska kräva en sådan klausul mht till säljarens tidigare agerande, vilket väl har framgått.
Går inte säljaren med på detta bör man nog dra öronen åt sig med samma hänvisning till säljarens tidigare beteende. Att föreslå är helt enkelt sämre förhandlingstaktik. Notera också att det fortfarande i hög grad är köparens marknad! Att den tidigare säljprocessen avslutades med att säljaren, enligt egen uppgift (?), inte ville sälja, gör inte säljarens ställning starkare.
Att klausulen inte är vanlig, att det är på landsorten osv borde inte ha någon som helst betydelse. Då ni refererar till era erfarenheter framgår det inte om dessa gäller fall som motsvarar detta eller helt vanliga köp där man inte har anledning att misstänka att säljaren hoppar av? Skulle gissa att det gäller helt normala köp då denna situation är mycket ovanlig men jag kan ju ha fel om era erfarenheter.
Nåja, nu har trådskaparen fått båda sidor av saken så det bör väl räcka.
Tack för era svar.
Vi har fått indikationer om vart i fastigheten problemen kan finnas och kommer asap göra en egen besiktning, med hjälp av svärfar som är "gammal" plåtslagare/byggplatschef/byggingenjör mm,etc och numer jobbar som fastighetsansvarig. Om något därefter är oklart kommer vi anlita besiktningsman.
Just nu är vi de enda intresserade köparna och har tiden på vår sida. Kommer det inga nya intressenter kommer vi vara helt på det klara med fastighetens skick den dan vi ev skriver på köpeavtalet. Troligen är då en besiktningsklausul onödig.
Tack igen
Vi har fått indikationer om vart i fastigheten problemen kan finnas och kommer asap göra en egen besiktning, med hjälp av svärfar som är "gammal" plåtslagare/byggplatschef/byggingenjör mm,etc och numer jobbar som fastighetsansvarig. Om något därefter är oklart kommer vi anlita besiktningsman.
Just nu är vi de enda intresserade köparna och har tiden på vår sida. Kommer det inga nya intressenter kommer vi vara helt på det klara med fastighetens skick den dan vi ev skriver på köpeavtalet. Troligen är då en besiktningsklausul onödig.
Tack igen
Glöm inte att en bra sak med besiktningman (om man väljer en med försäkring) är att de tar ansvar för ev missade saker vid besiktningen om sådana visar sig senare. Så mitt råd är att anlita en besiktningsman oavsett vad svärfar hittar!andreasge skrev:
Glöm inte heller att om man köper besiktningen av den som gjort den, så får man bara innehållet, man får inte den ansvarsförsäkring som besiktningsmannen har.
Betala för besiktning, och teckna en ansvarsförsäkring för dolda fel, så har du ryggen fri. Väl spenderade pengar.
Betala för besiktning, och teckna en ansvarsförsäkring för dolda fel, så har du ryggen fri. Väl spenderade pengar.
Ta svärfar, han är säkert minst lika duktig praktisk som en auktoriserad, lägger helt säkert ner mer möda och är han lite osäker på något främmande område lär han ju ha ett skapligt kontaktnät. Det är dom gamla rävarna som kan dom gamla kåkarna.andreasge skrev:
Är det inte säljaren som tecknar försäkring för dolda fel, för att slippa stå för dem mot en köpare ? Fast det kanske finns försäkringar för köparen också, så man på egen hand garderar sig för att slippa stå för dolda fel (om man lyckas övertyga försäkringsbolaget).Troberg skrev:
Sedan skulle jag inte heller rekommendera en släkting. I alla fall inte enbart. Inte för att han/hon skulle vara sämre kompetensmässigt, utan för att denne inte är opartisk och inte har samma status gentemot säljaren som en auktoriserad besiktningsman. För dig är det kanske väl så bra, men fel som framkommer skall läggas fram för säljaren och antagligen också sättas en peng på. Du lär nå större framgång i förhandlingen med säljaren om den som påtalar felen är en opartisk auktoriserad besiktningsman än en nära släkting till dig.
Anlitar du en besiktningsman har denne också en ansvarsförsäkring som kan gå in om denne - trots sin "professionalitet" - skulle ha missat något väsentligt.
Bara ett tips.
Redigerat:
Thomas59
Byggveteran
· Stockholms län
· 3 248 inlägg
Thomas59
Byggveteran
- Stockholms län
- 3 248 inlägg
Instämmer med Ingper. Visst kan det funka med kunniga kompisar/släktingar och gamla rävar men det finns en hel del bra skäl till att ändå anlita en professionell besiktningsman i de flesta fall, se inlägg ovan. Dom gamla rävarna kanske inte alltid är uppdaterade vad avser konstruktioner som ansågs ok vid byggtillfället men som idag anses som riskkonstruktioner.Ingper skrev:
Vad gäller de olika dolt-felförsäkringar som finns idag delar jag väl kanske inte uppfattningen att dom skulle innebära en fördel för KÖPAREN. Dels innehåller villkoren ofta en del listiga friskrivningar, dels är det oftast en hög självrisk och dels får du ett professionellt försäkringsbolag som motpart istället för en privatperson vilket är en klar nackdel.
Försäkringsbolagen har ofta som "affärsidé" måla upp en jobbig rättsprocess så att du ska "skrämmas" att lägga ner din talan. Finns massor av exempel på detta.
Thomas59
Byggveteran
· Stockholms län
· 3 248 inlägg
Thomas59
Byggveteran
- Stockholms län
- 3 248 inlägg
"Den stora fördelen" är i själva verket inte någon stor fördel. Möjligen i teorin men sällan i praktiken. Försäkringsgivarna gör allt som står i deras makt för att slippa betala ut ersättning och det lyckas dom bra med.Troberg skrev:
Även om du råkar på en säljare som krånglar så är det inget mot vad försäkringsbolaget kommer att göra då du ställer anspråk på ersättning.
Det är nog svårt att få ersättning för dolt fel från en privatperson och det är definitivt inte lättare med ett försäkringsbolag som motpart.
Möjligen kan en säljare har någon form av fördel med en dylik försäkring men det är inte alldeles självklart det heller.
Jag är inte så säker på att försäkringsbolagen verkligen är så omöjliga när det gäller dolda felförsäkringar.
Man måste komma ihåg att de försäkrar säljaren mot skadestånd för dolda fel. Det är ytterligt få köpare som i domstol får rätt i mål om dolda fel. De flesta köpare som får ut något får det genom olika former av förlikningar med säljaren.
I en del fall betalar säljaren på inrådan av advokat för att köparen har ett solklart fall, finns ingen anledning att låta det bedömmas av domstol.
Men väldigt många säljare betalar av okunnighet, eller för att slippa ta risken med ett osäkert fall i domstol.
Försäkringsbolagen skiljer sig här från en normal säljare. Försäkringsbolaget betalar aldrig ut av okunnighet, de betalar aldrig ut för att slippa gå till domstol. MEN vad man än tycker om försäkringsbolag så betalar de faktiskt för det mesta ut när de verkligen är skyldiga att betala. Och så finns det olika mer eller mindre historiska skandaler, typ Neurosedyn skadorna på 60 talet osv. Men som ändå är enstaka händelser.
Men för en köpare så är det en nackdel att bolaget är mindre benäget att låta sig pressas att betala, än en fysisk person. Men det är en fördel att bolaget typiskt betalar utan knot i de fall man verkligen har ett dolt fel som uppfyller alla kriterier i lagen.
Man måste komma ihåg att de försäkrar säljaren mot skadestånd för dolda fel. Det är ytterligt få köpare som i domstol får rätt i mål om dolda fel. De flesta köpare som får ut något får det genom olika former av förlikningar med säljaren.
I en del fall betalar säljaren på inrådan av advokat för att köparen har ett solklart fall, finns ingen anledning att låta det bedömmas av domstol.
Men väldigt många säljare betalar av okunnighet, eller för att slippa ta risken med ett osäkert fall i domstol.
Försäkringsbolagen skiljer sig här från en normal säljare. Försäkringsbolaget betalar aldrig ut av okunnighet, de betalar aldrig ut för att slippa gå till domstol. MEN vad man än tycker om försäkringsbolag så betalar de faktiskt för det mesta ut när de verkligen är skyldiga att betala. Och så finns det olika mer eller mindre historiska skandaler, typ Neurosedyn skadorna på 60 talet osv. Men som ändå är enstaka händelser.
Men för en köpare så är det en nackdel att bolaget är mindre benäget att låta sig pressas att betala, än en fysisk person. Men det är en fördel att bolaget typiskt betalar utan knot i de fall man verkligen har ett dolt fel som uppfyller alla kriterier i lagen.
Men det jag främst vände mig emot var att signaturen Troberg skrev ovan att trådskaparen, dvs köparen skulle teckna en "ansvarsförsäkring mot dolda fel" för att ha ryggen fri.
Tråden har sedan dess mest handlat om huruvida det är bra eller dåligt för köparen om säljaren har en sådan försäkring. Men det var ju inte det som rekommenderades. Eller missade Troberg att trådskaparen var köpare och inte säljare ? Eller finns det sådana försäkringar som köparen kan teckna ensidigt också ?
Tråden har sedan dess mest handlat om huruvida det är bra eller dåligt för köparen om säljaren har en sådan försäkring. Men det var ju inte det som rekommenderades. Eller missade Troberg att trådskaparen var köpare och inte säljare ? Eller finns det sådana försäkringar som köparen kan teckna ensidigt också ?