Negativt förhandsbesked, hur stora chanser har vi?
Hej,
Drömmen om vårt nya hus går frammåt, men igår damp ett negativt förhandsbesked in i brevlådan. Jag utgick från att huset var uppritat utifrån aktuell detaljplan men det kanske går att tolka saker annorlunda... Jag lägger ut brevet här nedan och tar tacksamt emot synpunkter. Det som diffar mest är taknockshöjden som är 1.5 meter för hög, men då räknar kommunen från balkongräcket. Är det det som gäller?
Mvh
Västerläge
_____________________________________________________
Ansökan om bygglov för nybyggnad av enbostadshus har inkommit 2009-06-26.
Gällande detaljplan, 1995-12-07, betecknas 0186-P95/1207. Fastigheten omfattas av planbestämmelsen B e3 n, vilket bland annat innebär att en huvudbyggnad med en största byggnadsarea på 150 m²och ett uthus med en byggnadsarea på 40 m² får uppföras. Friliggande byggnader skall placeras minst 4,5 m från fastighetsgräns. Uthus får sammanbyggas i fastighetsgräns, om det sker samtidigt, eller placeras minst 1,0 m från gräns. För huvudbyggnad gäller taknockshöjd, 8,5 m och takfotshöjd 4,5 m, beräknat från marks medelmarknivå. Taklutning mellan 25-75º. Utöver angiven takprofil får mindre takkupor eller frontespis anordnas. Högsta byggnadshöjd för uthus 3,0 m och totalhöjd 3,5 m. I enbostadshus får en kompletteringslägenhet om 60 m² inredas. Med n betecknad mark får höjdläget inte förändras och marklov gäller för trädfällning.
Vid granskning har framkommit att föreslagen huvudbyggnad har en byggnadsarea på 130 m² och uthuset/garaget 36 m². Huvudbyggnad föreslås placerad som minst 8.0 m och uthus 2,0 m från gräns i nordost. Medelmarknivån ligger på +12,52 m vilket gör att souterrängplanet räknas som våning. Beräkningsgrundande fasad, för beräkning av byggnadshöjd, är den sydvästra fasaden ut mot vattnet. Med 45º vinkel in mot byggnaden från medelmarknivån, kommer taknockshöjden upp till 8,6 m och takfotshöjden till ca 6 m i stället för 4,5 m. I detta fall har takfotshöjden lagts i överkant på balkongräcket, vilket också gör att det övre planet räknas som våning. Garagets nockhöjd uppgår till 4,0 m i stället för 3,5 m.
Förslaget syns inte anpassat till terrängförhållandena och redivisad uppfyllnad på nordvästfasaden inkräktar på n-område där marknivån inte får förändras.
Ansökan skall även kompletteras med en utförlig markplaneringsritning redovisande biluppställningsplats, ev stödmurar med +-höjder och sektioner.
Då förslaget inte överensstämmer med gällande detaljplan, kan bygglov inte påräknas i redovisat utförande. Detta är inget beslut utan en bedömning. Önskas ett beslut på inlämnad ansökan, kommer kontoret att föreslå avslag. Kostnad för avslag ligger mellan 3000-5000 kronor.
Drömmen om vårt nya hus går frammåt, men igår damp ett negativt förhandsbesked in i brevlådan. Jag utgick från att huset var uppritat utifrån aktuell detaljplan men det kanske går att tolka saker annorlunda... Jag lägger ut brevet här nedan och tar tacksamt emot synpunkter. Det som diffar mest är taknockshöjden som är 1.5 meter för hög, men då räknar kommunen från balkongräcket. Är det det som gäller?
Mvh
Västerläge
_____________________________________________________
Ansökan om bygglov för nybyggnad av enbostadshus har inkommit 2009-06-26.
Gällande detaljplan, 1995-12-07, betecknas 0186-P95/1207. Fastigheten omfattas av planbestämmelsen B e3 n, vilket bland annat innebär att en huvudbyggnad med en största byggnadsarea på 150 m²och ett uthus med en byggnadsarea på 40 m² får uppföras. Friliggande byggnader skall placeras minst 4,5 m från fastighetsgräns. Uthus får sammanbyggas i fastighetsgräns, om det sker samtidigt, eller placeras minst 1,0 m från gräns. För huvudbyggnad gäller taknockshöjd, 8,5 m och takfotshöjd 4,5 m, beräknat från marks medelmarknivå. Taklutning mellan 25-75º. Utöver angiven takprofil får mindre takkupor eller frontespis anordnas. Högsta byggnadshöjd för uthus 3,0 m och totalhöjd 3,5 m. I enbostadshus får en kompletteringslägenhet om 60 m² inredas. Med n betecknad mark får höjdläget inte förändras och marklov gäller för trädfällning.
Vid granskning har framkommit att föreslagen huvudbyggnad har en byggnadsarea på 130 m² och uthuset/garaget 36 m². Huvudbyggnad föreslås placerad som minst 8.0 m och uthus 2,0 m från gräns i nordost. Medelmarknivån ligger på +12,52 m vilket gör att souterrängplanet räknas som våning. Beräkningsgrundande fasad, för beräkning av byggnadshöjd, är den sydvästra fasaden ut mot vattnet. Med 45º vinkel in mot byggnaden från medelmarknivån, kommer taknockshöjden upp till 8,6 m och takfotshöjden till ca 6 m i stället för 4,5 m. I detta fall har takfotshöjden lagts i överkant på balkongräcket, vilket också gör att det övre planet räknas som våning. Garagets nockhöjd uppgår till 4,0 m i stället för 3,5 m.
Förslaget syns inte anpassat till terrängförhållandena och redivisad uppfyllnad på nordvästfasaden inkräktar på n-område där marknivån inte får förändras.
Ansökan skall även kompletteras med en utförlig markplaneringsritning redovisande biluppställningsplats, ev stödmurar med +-höjder och sektioner.
Då förslaget inte överensstämmer med gällande detaljplan, kan bygglov inte påräknas i redovisat utförande. Detta är inget beslut utan en bedömning. Önskas ett beslut på inlämnad ansökan, kommer kontoret att föreslå avslag. Kostnad för avslag ligger mellan 3000-5000 kronor.
Nästan alltid vid avslag på bygglov är det idé att titta på hur andra i området har gjort för att få igenom sina liknande byggen. Kan man dessutom prata med dem och höra lite vad de ville göra och hur de eventuellt fick jämka så får man som regel ett bra läge att själv gå vidare.
Sedan är inte handläggarna farliga att prata med de heller. "Off the record" brukar de mycket öppet kunna berätta att en viss typ av hus går helt enkelt inte att bygga där, utan man får kanske tänka om. Det finns ju också en risk för att grannarna överklagar bygglovet om byggnadsnämnden skulle godkänna något väl avvikande, vilket man kan läsa om i andra trådar på forumet.
Sedan är inte handläggarna farliga att prata med de heller. "Off the record" brukar de mycket öppet kunna berätta att en viss typ av hus går helt enkelt inte att bygga där, utan man får kanske tänka om. Det finns ju också en risk för att grannarna överklagar bygglovet om byggnadsnämnden skulle godkänna något väl avvikande, vilket man kan läsa om i andra trådar på forumet.
Det var ett tråkigt besked. Men hade du inte en arkitekt som ritade huset? Arkitekter har ju koll på detta med detaljplaner, takhöjder och medelmarknivåer. Er arkitekt måste ha ansett att huset inte var för högt, annars skulle han ju ha ritat ett annat hus. Kan inte arkitekten ta kontakt med bygglovhandläggaren och/eller stadsarkitekten för att bena ut begreppen.
Eller är det så illa att vare sig ni själva eller arkitekten har studerat detaljplanen innan huset ritades?
Som tröst kan jag säga att vårt hus fick avslag av tjänstemännen pga att det inte följde detaljplanen, men nämnden beviljade förhandsbesked ändå. Men vi hade kontakt med kommunen innan och arkitekten gjorde en presentation av huset och hur vi tänkt kring yta, fasad, placering och natur.
Eller är det så illa att vare sig ni själva eller arkitekten har studerat detaljplanen innan huset ritades?
Som tröst kan jag säga att vårt hus fick avslag av tjänstemännen pga att det inte följde detaljplanen, men nämnden beviljade förhandsbesked ändå. Men vi hade kontakt med kommunen innan och arkitekten gjorde en presentation av huset och hur vi tänkt kring yta, fasad, placering och natur.
Jo, visst har vi haft arkitekter inblandade. Totalt 3 arkitektkontor och 6 husleverentörer har tittat på detaljplaner och ritningarna och ingen har tyckt att det skulle vara några problem. Därav min förvåning när det negativa beskedet kom.
Grannar har fått bygglov (för pool och altan) beviljat på prickad mark i närtid, dessutom med byggyta som överträder gränserna en hel del. Så jag har en positiv förhoppning om att det ska lösa sig ändå tillslut. Men man blir ju lite paff...
Grannar har fått bygglov (för pool och altan) beviljat på prickad mark i närtid, dessutom med byggyta som överträder gränserna en hel del. Så jag har en positiv förhoppning om att det ska lösa sig ändå tillslut. Men man blir ju lite paff...
Det låter ju som att det är något med er balkong som är speciellt.
Takfotshöjden skall ju räknas till dne punkt där fasaden skulle skära översidan av taket, om inte takfoten stack ut.
Något med er balkong gör att det tydligen skall räknas till räcket på den istället.
Kolla hur de har kommit fram till det. Det kanske bara är att ändra utformningen på balkongen lite grann. Ändringen kan tom. i vissa fall vara så liten att man sedna ialla fall kan bygga efter de ursprungliga ritningarna och anmäla det som ett byggfel i samband med slutintyget. Byggfel går b ara in som en notering om de är tillräckligt små.
Eller så har handläggaren fel i sin tolkning, då kan dte vara värt att dra upp lovet till nämnden och ev. överklaga om de skulle neka lov.
Takfotshöjden skall ju räknas till dne punkt där fasaden skulle skära översidan av taket, om inte takfoten stack ut.
Något med er balkong gör att det tydligen skall räknas till räcket på den istället.
Kolla hur de har kommit fram till det. Det kanske bara är att ändra utformningen på balkongen lite grann. Ändringen kan tom. i vissa fall vara så liten att man sedna ialla fall kan bygga efter de ursprungliga ritningarna och anmäla det som ett byggfel i samband med slutintyget. Byggfel går b ara in som en notering om de är tillräckligt små.
Eller så har handläggaren fel i sin tolkning, då kan dte vara värt att dra upp lovet till nämnden och ev. överklaga om de skulle neka lov.
http://www.byggahus.se/forum/arkite...jaelp-med-planloesning-pa-souterraenghus.html
Tag fram skissen som jag bollade över tidigare (2009-01-27, 09:58) Den balkonglösningen torde passa inom ramen för gällande detaljplaneregler.
Tag fram skissen som jag bollade över tidigare (2009-01-27, 09:58) Den balkonglösningen torde passa inom ramen för gällande detaljplaneregler.