Häva köp? (Klausul bifogad)
Så här står det i vårt kontrakt:
Köparen har rätt att efter köpet låta besiktiga fastigheten. Om det vid sådan besiktning framkommer fel vars sammanlagda åtgärdandekostnad uppgår till minst XXXXX kr, äger köparen rätt att begära köpets återgång.
Besiktningen skall utföras av SBR godkänd besiktningsman/sakkunnig besiktningsman. Parterna förbinder sig att acceptera besiktningsmannens åsikt om vad som utgör fel.
Kostnaden för åtgärdande av fel skall, för det fall besiktningsmannen inte åtar sig att uttala sig härom, bestämmas med ledning av offert som skall inhämtas från etablerat fackföretag. Parterna förbinder sig att acceptera detta företags åsikt om kostnaderna för åtgärdande av fel.
Begäran om återgång skall framställas skriftligen till säljaren senast xxxxxxx, varvid erlagd handpenning skall återbäras till köparen utan skadeståndsanspråk från någondera parten. Handläggande mäklare skall tillställas kopia av brevet med begäran av återgång.
För det fall besiktningsmannen förordar en fortsatt teknisk utredning eller gör påpekanden i den sk riskanalysen, äger köparen rätt att utföra en fortsatt utredning. Tidpunkten för begäran om köpets återgång skall i sådant fall framflyttas till den xxxxxx. Krävs ingrepp i fastigheten, krävs säljarens godkännande för att ingrepp skall få ske. Vill säljaren inte godkänna ingreppet, har köparen alltid rätt att begära köpets återgång. För det fall ingrepp sker och köparen kräver köpets återgång, skall han ersätta säljaren för eventuell kostnad för återställande av ingreppet.
Om köpet fullföljs är parterna överens om att fel som framkommer vid besiktning samt förhållanden som påtalats i den sk riskanalysen ej kan utgöra sk dolda fel enligt jordbalkens regler.
Vi har efter besiktning fått påpekat en del brister och vi har fått en offert från ett företag för att åtgärda dessa. Summan överstiger den som påtalas i kontraktet. Finns det NÅGOT som skulle kunna hindra en hävning i denna text? Jag kan inte hitta något. Det står ju inget om vilken typ av fel det får vara. Ibland kan man ju inte klaga på "självklara" saker som att ett 50 år gammalt tak har risk för läckage. Men något sådant står inte här.
Köparen har rätt att efter köpet låta besiktiga fastigheten. Om det vid sådan besiktning framkommer fel vars sammanlagda åtgärdandekostnad uppgår till minst XXXXX kr, äger köparen rätt att begära köpets återgång.
Besiktningen skall utföras av SBR godkänd besiktningsman/sakkunnig besiktningsman. Parterna förbinder sig att acceptera besiktningsmannens åsikt om vad som utgör fel.
Kostnaden för åtgärdande av fel skall, för det fall besiktningsmannen inte åtar sig att uttala sig härom, bestämmas med ledning av offert som skall inhämtas från etablerat fackföretag. Parterna förbinder sig att acceptera detta företags åsikt om kostnaderna för åtgärdande av fel.
Begäran om återgång skall framställas skriftligen till säljaren senast xxxxxxx, varvid erlagd handpenning skall återbäras till köparen utan skadeståndsanspråk från någondera parten. Handläggande mäklare skall tillställas kopia av brevet med begäran av återgång.
För det fall besiktningsmannen förordar en fortsatt teknisk utredning eller gör påpekanden i den sk riskanalysen, äger köparen rätt att utföra en fortsatt utredning. Tidpunkten för begäran om köpets återgång skall i sådant fall framflyttas till den xxxxxx. Krävs ingrepp i fastigheten, krävs säljarens godkännande för att ingrepp skall få ske. Vill säljaren inte godkänna ingreppet, har köparen alltid rätt att begära köpets återgång. För det fall ingrepp sker och köparen kräver köpets återgång, skall han ersätta säljaren för eventuell kostnad för återställande av ingreppet.
Om köpet fullföljs är parterna överens om att fel som framkommer vid besiktning samt förhållanden som påtalats i den sk riskanalysen ej kan utgöra sk dolda fel enligt jordbalkens regler.
Vi har efter besiktning fått påpekat en del brister och vi har fått en offert från ett företag för att åtgärda dessa. Summan överstiger den som påtalas i kontraktet. Finns det NÅGOT som skulle kunna hindra en hävning i denna text? Jag kan inte hitta något. Det står ju inget om vilken typ av fel det får vara. Ibland kan man ju inte klaga på "självklara" saker som att ett 50 år gammalt tak har risk för läckage. Men något sådant står inte här.
Har för mig att man för det mesta inte skriver in sådana här villkor nuförtiden just pga risken för oenighet om vem som värderat vad och om det är ett fel eller en renovering osv osv utan man brukar bara skriva in en hävningsklausul inom 2 veckor oavsett orsak - typ som öppet köp...
Men är de brister ni har fått påpekat att anse som fel så borde det gå att häva köpet, eller som många gör: omförhandla det.
Sätter sig säljaren på tvären eller vad ?
/K
Men är de brister ni har fått påpekat att anse som fel så borde det gå att häva köpet, eller som många gör: omförhandla det.
Sätter sig säljaren på tvären eller vad ?
/K
Det är bla takpappen som är ganska anfrätt (troligen av solen) nere vid stuprören vilket kan medföra läckage. Taket är 29 år gammalt. Sen är det en sak till som är helt fel utfört fackmannanmässigt.
Jag har inte kontaktat någon ännu eftersom offerten inte är i min hand ännu.
Jag har inte kontaktat någon ännu eftersom offerten inte är i min hand ännu.
Redigerat:
Rent formellt så låter det ju som du kan häva. Jag ser en stor brist i formuleringen, det står att offert skall inhämtas. Inte vem som skall inhämta en offert. Det innebär att säljaren troligen kan fixa fram en offert också, som inte nödvändigtvis är lika hög som er offert. Och så sitter man i en tolkningstvist.
Troligen kan man hävda att att offertinhämtandet är en följd av besiktningen som ni som köpare skall låta utföra, då borde offertinhämtandet också vara ert ansvar. Men det är inte solklart.
Sedan bör man kanske fundera över vad man vill uppnå också.
Om vi håller oss till den dåliga pappen. Att avhjälpa det felet seriöst är ju att byta taket i sin helhet, man lappar helst inte lite här och där. Men om vi talar om ren felavhjälpning, så byter man kanske max 4-5 kvm papp där den är dålig, talar offerten om en sådan begränsad operation eller gäller den ett helt takbyte?
Vill ni fortfarande köpa huset, fast till lägre pris? Eller vill ni ur helt?
Om vi antar att ni vill ha huset, och om vi antar att taket rent åldersmässigt är tveksamt (typ 30 år). Då tror jag inte du kan räkna med ngt. nämvärt prisavdrag. Om jag sålde ett hus och köparen vill hoppa av pga. att de upptäcker att de snart måste byta ut ett tak som de redan visste var 30 år gammalt. Säljaren vill då förhandla ned priset. Mitt svar (om jag inte desperat måste sälja NU) skulle vara att höja priset, en sådan köpare vill jag inte riskera att ha, skulle se ändlösa diskussioner om "dolda" fel i framtiden.
I praktiken är det dock inte lika lätt att vara kaxig när man står där och vill få huset sålt.
Observera att om det dyker upp reela fel som inte var kända redan vid visning eller via objektbeskrivning, då är det ju ett helt annat läge.
Troligen kan man hävda att att offertinhämtandet är en följd av besiktningen som ni som köpare skall låta utföra, då borde offertinhämtandet också vara ert ansvar. Men det är inte solklart.
Sedan bör man kanske fundera över vad man vill uppnå också.
Om vi håller oss till den dåliga pappen. Att avhjälpa det felet seriöst är ju att byta taket i sin helhet, man lappar helst inte lite här och där. Men om vi talar om ren felavhjälpning, så byter man kanske max 4-5 kvm papp där den är dålig, talar offerten om en sådan begränsad operation eller gäller den ett helt takbyte?
Vill ni fortfarande köpa huset, fast till lägre pris? Eller vill ni ur helt?
Om vi antar att ni vill ha huset, och om vi antar att taket rent åldersmässigt är tveksamt (typ 30 år). Då tror jag inte du kan räkna med ngt. nämvärt prisavdrag. Om jag sålde ett hus och köparen vill hoppa av pga. att de upptäcker att de snart måste byta ut ett tak som de redan visste var 30 år gammalt. Säljaren vill då förhandla ned priset. Mitt svar (om jag inte desperat måste sälja NU) skulle vara att höja priset, en sådan köpare vill jag inte riskera att ha, skulle se ändlösa diskussioner om "dolda" fel i framtiden.
I praktiken är det dock inte lika lätt att vara kaxig när man står där och vill få huset sålt.
Observera att om det dyker upp reela fel som inte var kända redan vid visning eller via objektbeskrivning, då är det ju ett helt annat läge.
Som hempularen påpekar så kan det bli en tvist om vad det kostar att avhjälpa felet.bonkeman skrev:
Ett helt nytt tak är inte självklart att hävda.
Om ngt inte är fackmannamässigt gjort så behöver det inte vara ett fel - det beror ju lite på vad ofackmannamässigheten innebär ?
Ett badrum är ju rätt dyrt att göra om, och man kan inte lägga om delar heller.
Om ett entretak tex är lite felbyggt så att det bara rent estetiskt är fult men gör sin "plikt" så behöver det dock inte betraktas som fel.
Men vill ni helt dra er ut och inte bara fulpruta så kanske ni kan slänga upp tillräckligt med pengar, det brukar gå att få ihop en del fel på ett såpass gammalt hus.
/K
Det är ju svårtolkat det där med vad som var känt vid visning. Det stod inget om takets ålder där, utan det framkom vid besiktningen. Jag vet inte om det ligger på köparen att leka 1000 frågor men jag tycker det är orimligt. Det är ju därför man gör en besiktning.hempularen skrev:
För att svara på en viktig fråga du ställer: Vi vill inte ha huset längre.
Offerten talar om en begränsad operation. Byt pappen en bit upp.
Nu har ju din besiktningsman pekat ut taket som ett fel och enl. avtalet så skall det accepteras.
Min personliga åsikt är att ett tak är felfritt så länge det inte läcker in vatten, det kan vara slut, för gammalt, dags att byta. Men så länge det fyller sin funktion att hålla vatten utanför huset så är det inget FEL på taket. Nu har som sagt er besiktningsman tydligen en annan åsikt.
Om man bjuder på ett hus så bör man nog ta reda på underhållsläge på väsentliga komponenter innan man ger ett bud, alternativt anta att ett tak troligen är från husets byggår såvida inget annat står i objektbeskrivningen. Dvs om en besiktning visar att ett 30 år gammalt hus har ett tak som är 30 år och snart bör bytas så är det ingen överaskning. Besiktningen är avsedd att förhindra överaskningar.
Men som sagt ni verkar ha rätt att häva kontraktet, den risk jag ser är om säljaren kan fixa fram en egen värdering av felen och utnyttja den tvetydiga formuleringen i avtalet, om vems värdering av felen som skall gälla.
Min personliga åsikt är att ett tak är felfritt så länge det inte läcker in vatten, det kan vara slut, för gammalt, dags att byta. Men så länge det fyller sin funktion att hålla vatten utanför huset så är det inget FEL på taket. Nu har som sagt er besiktningsman tydligen en annan åsikt.
Om man bjuder på ett hus så bör man nog ta reda på underhållsläge på väsentliga komponenter innan man ger ett bud, alternativt anta att ett tak troligen är från husets byggår såvida inget annat står i objektbeskrivningen. Dvs om en besiktning visar att ett 30 år gammalt hus har ett tak som är 30 år och snart bör bytas så är det ingen överaskning. Besiktningen är avsedd att förhindra överaskningar.
Men som sagt ni verkar ha rätt att häva kontraktet, den risk jag ser är om säljaren kan fixa fram en egen värdering av felen och utnyttja den tvetydiga formuleringen i avtalet, om vems värdering av felen som skall gälla.
bonkeman skrev:
Även om säljaren besiktat huset innan så gäller väl detta "
Köparen har rätt att efter köpet låta besiktiga fastigheten. Om det vid sådan besiktning framkommer fel vars sammanlagda åtgärdandekostnad uppgår till minst XXXXX kr, äger köparen rätt att begära köpets återgång."
Vi har ett exakt likadant utformat kontrakt som detta fast att tillägga är att "säljaren har rätt att åtgärda felen"
Det är väl MIN besiktning som gäller och inte säljarens för det står inget om det utan bara "säljaren har upplyst köparen om fel o brister".
Vi har hittat på vår besiktning hittat fuktskadat förråd,rötskadade träpaneler,sockel/puts släpp och mögel under alla golv.
Alla fel nämda innan stod på köparens besiktning som mäklaren slängde upp precis innan vi skulle skriva kontrakt FÖRRUTOM möglet.
Mäklaren sa att vi ska ändå göra en egen besiktning så vi behöver inte oroa oss.
Men nu säger mäklaren att vi köpte huset i befintligt skick och visste om förrådet,punterade fönster,rötskadade träpaneler.
Möglet säger mäklaren inget om!.
Vi visste inte att det kostade över 1XXXXX :- att åtgärda felen/skadorna när vi skrev på kontraktet och det står faktiskt att
""Om det vid sådan besiktning framkommer fel vars sammanlagda åtgärdandekostnad uppgår till minst XXXXX kr, äger köparen rätt att begära köpets återgång eller säljaren åttar sig fixa felen fackmannamässigt""
Håller det vid en twist?
Har pratat med en jurist som håller med mig om detta men blir ändå tveksam...
Mäklaren kommer anmälas hur det än går!