Ånger
Hej,
Min svärmor ville sälja sitt hus efter att svärfar dog för 1½år sen. Känner en person ytligt som gärna ville köpa. Nu har svärmor hittat en lägenhet som hon har köpt och köparen av huset har såld sitt hus - allt verkade frid o fröjd. Kontraktet är underskrivit tillsammans med en mäklare som har ordnat det formella och handpenning har betalats. Energibesiktning är gjort men ingen annan besiktning.
Svärmor har flyttat in i sin lägenhet och har nu gjort huset klart för överlåtandet. Köparen fick tillgång till huset ett par dagar innan överlåtandet och var in o kollade. Köparen upptäcker då att golvet på övervåningen lutar och vid överlåtandet hos mäklaren påtalas detta och mäklaren rekommenderar att en besiktningsman kollar upp felet och anledningen och att man avvaktar överlåtandet tills att man vet resultatet av besiktningen.
Mäklaren ska ju se till att allt går rätt till både för köpare och säljare. ÄR detta det bästa för min svärmor? Vad kommer att hända nu? Svärmor är ju jätteorolig för helt plötsligt så sitter hon med både hus o lägenhet i längre tid än beräknat från början. I mina ögon borde ju köparen ha besiktigat huset redan innan handpenningen betalades. Kan man stoppa handeln så här sent? Vad ska vi tänka på och hur hjälper jag svärmor bäst nu?
tacksam för råd - Yvonne
Min svärmor ville sälja sitt hus efter att svärfar dog för 1½år sen. Känner en person ytligt som gärna ville köpa. Nu har svärmor hittat en lägenhet som hon har köpt och köparen av huset har såld sitt hus - allt verkade frid o fröjd. Kontraktet är underskrivit tillsammans med en mäklare som har ordnat det formella och handpenning har betalats. Energibesiktning är gjort men ingen annan besiktning.
Svärmor har flyttat in i sin lägenhet och har nu gjort huset klart för överlåtandet. Köparen fick tillgång till huset ett par dagar innan överlåtandet och var in o kollade. Köparen upptäcker då att golvet på övervåningen lutar och vid överlåtandet hos mäklaren påtalas detta och mäklaren rekommenderar att en besiktningsman kollar upp felet och anledningen och att man avvaktar överlåtandet tills att man vet resultatet av besiktningen.
Mäklaren ska ju se till att allt går rätt till både för köpare och säljare. ÄR detta det bästa för min svärmor? Vad kommer att hända nu? Svärmor är ju jätteorolig för helt plötsligt så sitter hon med både hus o lägenhet i längre tid än beräknat från början. I mina ögon borde ju köparen ha besiktigat huset redan innan handpenningen betalades. Kan man stoppa handeln så här sent? Vad ska vi tänka på och hur hjälper jag svärmor bäst nu?
tacksam för råd - Yvonne
Mycket beror på vad som är skrivet i kontraktet.
Eftersom det inte är gjort någon överlåtelsebesiktning så är det mycket svårt för den nya ägaren att hävda några dolda fel. Om man med blotta ögat kan se att det lutar och han inte upptäckt det innan för att han inte kolla tillräckligt noga så är det köparens problem.
Om golvet lutar lite och huset är gammalt så är det faktiskt normalt, dvs inget direkt fel.
Normalt sett är det svårt att häva köp av hus.
Eftersom det inte är gjort någon överlåtelsebesiktning så är det mycket svårt för den nya ägaren att hävda några dolda fel. Om man med blotta ögat kan se att det lutar och han inte upptäckt det innan för att han inte kolla tillräckligt noga så är det köparens problem.
Om golvet lutar lite och huset är gammalt så är det faktiskt normalt, dvs inget direkt fel.
Normalt sett är det svårt att häva köp av hus.
Thomas59
Byggveteran
· Stockholms län
· 3 248 inlägg
Thomas59
Byggveteran
- Stockholms län
- 3 248 inlägg
Överlåtelsebesiktningen har inget med dolda fel att göra. Dolda fel kan man hävda alldeles oavsett om man gjort en överlåtelsebesiktning eller ej.
Nu är ett lutande golv med säkerhet inget dolt fel eftersom det är synnerligen lätt att upptäcka och de facto har ju säljaren sett det. Även om orsaken till det lutande golvet är "dolt" är det lugnt. En indikation på att något kan var fel ger en utökad undersökningsplikt för köparen. Väljer denne att inte undersöka/besiktiga får han/hon stå sitt kast.
Är kontraktet påskrivet och det inte finns någon klausul som ger köparen möjlighet att besiktiga i efterhand kan ni ta det lugnt. Är huset bara i samma skick som vid kontraktsskrivningen och de uppgifter som givits i övrigt av er stämmer med faktiska förhållande kan ni lugnt avvisa alla krav pga verkliga eller påstådda fel som köparen kan komma dragandes med.
DET borde mäklaren känna till och det är synnerligen fult att av honom/henne att ens ta upp denna diskussion med er.
Köparen har ingen möjlighet att backa så ni kan sova lugnt.
Ps.Dolda fel kan ju dyka upp i alla fall, även om det lutande golvet inte är ett sådant, så som hussäljare tar man alltid en risk. Dolda fel är sådana fel som är just DOLDA, såväl för säljare som för köpare och som yttrar sig efter överlåtelsen. Överlåtelsebesiktningen syftar INTE till att hitta dolda fel. Skulle det vara möjligt är felen ju inte dolda Ds.
Nu är ett lutande golv med säkerhet inget dolt fel eftersom det är synnerligen lätt att upptäcka och de facto har ju säljaren sett det. Även om orsaken till det lutande golvet är "dolt" är det lugnt. En indikation på att något kan var fel ger en utökad undersökningsplikt för köparen. Väljer denne att inte undersöka/besiktiga får han/hon stå sitt kast.
Är kontraktet påskrivet och det inte finns någon klausul som ger köparen möjlighet att besiktiga i efterhand kan ni ta det lugnt. Är huset bara i samma skick som vid kontraktsskrivningen och de uppgifter som givits i övrigt av er stämmer med faktiska förhållande kan ni lugnt avvisa alla krav pga verkliga eller påstådda fel som köparen kan komma dragandes med.
DET borde mäklaren känna till och det är synnerligen fult att av honom/henne att ens ta upp denna diskussion med er.
Köparen har ingen möjlighet att backa så ni kan sova lugnt.
Ps.Dolda fel kan ju dyka upp i alla fall, även om det lutande golvet inte är ett sådant, så som hussäljare tar man alltid en risk. Dolda fel är sådana fel som är just DOLDA, såväl för säljare som för köpare och som yttrar sig efter överlåtelsen. Överlåtelsebesiktningen syftar INTE till att hitta dolda fel. Skulle det vara möjligt är felen ju inte dolda Ds.
Tack för svaren!!!! Köparen har beställt besiktsningsman som ska komma 11 maj vilket ju innebär att svärmor har kvar huset under denna tiden - oplanerat. Jag ska ringa mäklaren så snart hon öppnar imorron o höra varför hon har gjort som hon har.
Men än en gång tack för svaren.
Men än en gång tack för svaren.
Men det väsentliga här är huruvida det fanns en paragraf om besiktning i avtalet, dvs. var det ett köpeavtal med villkor?
Om det inte fanns några villkor i avtalet så är det bara för din svärmor att hävda att avtalet gäller oavsett vad mäklaren har hittat på.
Om det inte fanns några villkor i avtalet så är det bara för din svärmor att hävda att avtalet gäller oavsett vad mäklaren har hittat på.
Dessutom så är detta ytterligare ett exempel på att man under inga omständigheter skall låta köparen få tillträde till huset innan den avtalade tillträdesdagen. Självklart skall man ge tillträde för besiktning, kanske för vissa förberedande undersökningar inför en planerad renovering osv. Men det är viktigt att man inte låter köparen få tillträde för att flytta in prylar, eller påbörja en renovering.
Om mäklaren har bidragit till detta, så är det ett bra skäl för en anmälan till mäklarnämnden. Och om avtalet var villkorslöst så är ju den pågående uppskjutningen som tydligen föreslagits av mäklaren en ren skandal. En anmälan skulle med skaplig sannolikhet innebära att mäklaren blir avstängd.
Om mäklaren har bidragit till detta, så är det ett bra skäl för en anmälan till mäklarnämnden. Och om avtalet var villkorslöst så är ju den pågående uppskjutningen som tydligen föreslagits av mäklaren en ren skandal. En anmälan skulle med skaplig sannolikhet innebära att mäklaren blir avstängd.
Thomas59
Byggveteran
· Stockholms län
· 3 248 inlägg
Thomas59
Byggveteran
- Stockholms län
- 3 248 inlägg
Kolla besiktningsklausulen. Det är högst ovanligt att så lång tid ska tillåtas från kontraktsdag till besiktning som det verkar i detta fall, om sådan klausul finns.
Besiktningsklausulen ska innehålla en datumsatt tidsfrist när köparen, efter det att han/hon tagit del av besiktningsmannens utlåtande, senast kan häva köpet. Obs att det INTE innebär någon prutningsrätt. Antingen häver man eller så fullföljer man affären.
När är tillträdesdagen enligt kontraktet?
Utan besiktningsklausul måste köparen fullfölja kontraktet och betala resterande köpeskilling/tillträda på det tillträdesdagen som anges i köpekontraktet.
NÅGOT ANNAT ALTERNATIV FINNS INTE!
Ingen besiktningsklausul=Absolut inget att oroa sig för.
Mäklaren har troligen kvalificerat sig för en anmälan till mäklarnämnden. Ett sånt miffo!
Besiktningsklausulen ska innehålla en datumsatt tidsfrist när köparen, efter det att han/hon tagit del av besiktningsmannens utlåtande, senast kan häva köpet. Obs att det INTE innebär någon prutningsrätt. Antingen häver man eller så fullföljer man affären.
När är tillträdesdagen enligt kontraktet?
Utan besiktningsklausul måste köparen fullfölja kontraktet och betala resterande köpeskilling/tillträda på det tillträdesdagen som anges i köpekontraktet.
NÅGOT ANNAT ALTERNATIV FINNS INTE!
Ingen besiktningsklausul=Absolut inget att oroa sig för.
Mäklaren har troligen kvalificerat sig för en anmälan till mäklarnämnden. Ett sånt miffo!
Ni bör kunna få ersättning från köparen för de dagar säljaren har fått betala för dubbelt boende. Detta kan handpenningen användas till.
Om säljaren väljer att avstå efter skrivet kontrakt så är det ju kontraktsbrott och då skall säljaren kompenseras för extra kostnader, detta kan vara allt ifrån extra mäklarkostnader, dubbelboende, lägre försäljningspris osv. Handpenningen används även för detta, men om den inte räcker till så kan köparen krävas på resten...
Om säljaren väljer att avstå efter skrivet kontrakt så är det ju kontraktsbrott och då skall säljaren kompenseras för extra kostnader, detta kan vara allt ifrån extra mäklarkostnader, dubbelboende, lägre försäljningspris osv. Handpenningen används även för detta, men om den inte räcker till så kan köparen krävas på resten...
§ 13
Särskild
besiktning
Köparen förklarar sig nöjd med den undersökning han gjort av fastigheten före köpet och vill inte ha särskilt villkor om ytterligare besiktning.
Tillträdet var 30 april men eftersom att köparen nu önskar en besiktning i allafall så tyckte mäklaren och köparen att man väntade med tillträde tills 15 maj efter besiktningen.
Jag har nu fått tillgång till avtalet och det finns inga klausul. Har också pratat med mäklaren som instämmer att om man ska ändra på tillträdesdatum så ska det ske skriftligt vilket inte har hänt. Informerade mäklaren att handeln måste slutföras så fort som möjligt vilket innebär redan början på denna veckan, då säljaren inte kan sitta med dubbla boende kostnader. Mäklaren informerade då att evt blir det då en reklamation på huset efter besiktningen, men instämde i att det i såfall är bättre för säljaren än att avvakta tillträdet.
Särskild
besiktning
Köparen förklarar sig nöjd med den undersökning han gjort av fastigheten före köpet och vill inte ha särskilt villkor om ytterligare besiktning.
Tillträdet var 30 april men eftersom att köparen nu önskar en besiktning i allafall så tyckte mäklaren och köparen att man väntade med tillträde tills 15 maj efter besiktningen.
Jag har nu fått tillgång till avtalet och det finns inga klausul. Har också pratat med mäklaren som instämmer att om man ska ändra på tillträdesdatum så ska det ske skriftligt vilket inte har hänt. Informerade mäklaren att handeln måste slutföras så fort som möjligt vilket innebär redan början på denna veckan, då säljaren inte kan sitta med dubbla boende kostnader. Mäklaren informerade då att evt blir det då en reklamation på huset efter besiktningen, men instämde i att det i såfall är bättre för säljaren än att avvakta tillträdet.
Redigerat:
Thomas59
Byggveteran
· Stockholms län
· 3 248 inlägg
Thomas59
Byggveteran
- Stockholms län
- 3 248 inlägg
Ok, då finns det ingen besiktningklausul.
Om jag förstår dig rätt har köparen INTE tillträtt fastigheten på tillträdesdagen och ej heller erlagt slutlikviden (resterande köpeskilling).
Köparen har då begått ett kontraktsbrott som inte tillträtt fastigheten på tillträdesdagen och vad jag gissar ej heller erlagt slutlikviden (resten av köpeskillingen). För detta kontraktsbrott ska säljaren kräva skadestånd. I första hand för alla kostnader som är direkt förenade med kontraktsbrottet, dubbel bosättning osv men troligen även skadestånd för indiekta kostnader utöver detta.
Att köparen nu önskar en besiktning i alla fall kan ni helt bortse ifrån, och detta kan ni meddela mäklaren. Köparen får besiktiga hur mycket han vill men det påverkar inte avtalet på något sätt. Framkommer något vid en ev besiktning har det absolut ingen relevans i fallet och prisavdrag kan inte på något sätt krävas.
Inte ens om ett ska dolt fel, som varken säljare eller köpare känt till, skulle uppdagas kan köparen häva köpet men det hör inte hit.
Ni ska absolut INTE gå med på att tillträdet flyttas utan omdelbart meddela att ni ämnar kräva köparen på skadestånd för kontraktsbrott och begära att köparen tillträder fastigheten och erlägger resterande köpeskilling omgående, helst idag.
Skriv inte på några som helst papper om flyttad tillträdesdag eller liknande.
Skriv ett brev till mäklaren med en kort beskrivning av händelseförloppet och be mäklaren kvittera skriftligt att ni har uppfattat hans begäran korrekt.
Be att få mäklarens begäran om flyttad tillträdesdag skriftligt men säg eller skriv inget som på något sätt kan uppfattas som att ni accepterar detta, samla bara bevisen på kontraktsbrottet i en hög. Meddela sedan att ni framledes vill ha all korrespondens på skriftligt.
Mäklarens information om ev reklamation är bara snömos och förresten finns inget som heter reklamation i fastighetsköp. Han kanske menar hävning av köpet. På vilka grunder då? Att köparen glömde att besiktiga. Av vad du beskriver finns inte grund för hävning.
Kolla om det finns rättsskydd i din mors försäkring och anlita omedelbart en advokat. Rättskyddet är egentligen inget krav eftersom köparen kommer att få betala era advokatkostnader men man bör ändå regelmässigt utnyttja rättskyddet så att man slipper ligga ute med pengar.
Mäklaren är en ******** och bör omedelbart anmälas till mäklarsamfundet! Tag omgående kontakt med samfundet, beskriv situationen och begär anvisnigar för anmälan.
Om jag förstår dig rätt har köparen INTE tillträtt fastigheten på tillträdesdagen och ej heller erlagt slutlikviden (resterande köpeskilling).
Köparen har då begått ett kontraktsbrott som inte tillträtt fastigheten på tillträdesdagen och vad jag gissar ej heller erlagt slutlikviden (resten av köpeskillingen). För detta kontraktsbrott ska säljaren kräva skadestånd. I första hand för alla kostnader som är direkt förenade med kontraktsbrottet, dubbel bosättning osv men troligen även skadestånd för indiekta kostnader utöver detta.
Att köparen nu önskar en besiktning i alla fall kan ni helt bortse ifrån, och detta kan ni meddela mäklaren. Köparen får besiktiga hur mycket han vill men det påverkar inte avtalet på något sätt. Framkommer något vid en ev besiktning har det absolut ingen relevans i fallet och prisavdrag kan inte på något sätt krävas.
Inte ens om ett ska dolt fel, som varken säljare eller köpare känt till, skulle uppdagas kan köparen häva köpet men det hör inte hit.
Ni ska absolut INTE gå med på att tillträdet flyttas utan omdelbart meddela att ni ämnar kräva köparen på skadestånd för kontraktsbrott och begära att köparen tillträder fastigheten och erlägger resterande köpeskilling omgående, helst idag.
Skriv inte på några som helst papper om flyttad tillträdesdag eller liknande.
Skriv ett brev till mäklaren med en kort beskrivning av händelseförloppet och be mäklaren kvittera skriftligt att ni har uppfattat hans begäran korrekt.
Be att få mäklarens begäran om flyttad tillträdesdag skriftligt men säg eller skriv inget som på något sätt kan uppfattas som att ni accepterar detta, samla bara bevisen på kontraktsbrottet i en hög. Meddela sedan att ni framledes vill ha all korrespondens på skriftligt.
Mäklarens information om ev reklamation är bara snömos och förresten finns inget som heter reklamation i fastighetsköp. Han kanske menar hävning av köpet. På vilka grunder då? Att köparen glömde att besiktiga. Av vad du beskriver finns inte grund för hävning.
Kolla om det finns rättsskydd i din mors försäkring och anlita omedelbart en advokat. Rättskyddet är egentligen inget krav eftersom köparen kommer att få betala era advokatkostnader men man bör ändå regelmässigt utnyttja rättskyddet så att man slipper ligga ute med pengar.
Mäklaren är en ******** och bör omedelbart anmälas till mäklarsamfundet! Tag omgående kontakt med samfundet, beskriv situationen och begär anvisnigar för anmälan.
Jag måste säga att jag har viss sympati för köparen här. Han upptäcker till sin fasa något som kan vara ett allvarligt fel, han har av någon anledning avstått från möjligheten att besiktiga huset. Han är helt enkelt rökt.
Nu vet vi ju inte vad det är för lutning han har hittat, alla hus lutar lite.
Självklart förhör sig köparen i det läget om möjligheter att backa ur affären eller att pruta, trots att det inte finns någon formell möjlighet till det.
Det märkliga här är att mäklaren går med på det och övertalar säljaren att backa lite. Det är för mig ett mysterium.
Men som sagt jag har all förståelse för att köparen försöker komma ur den här situationen.
Nu vet vi ju inte vad det är för lutning han har hittat, alla hus lutar lite.
Självklart förhör sig köparen i det läget om möjligheter att backa ur affären eller att pruta, trots att det inte finns någon formell möjlighet till det.
Det märkliga här är att mäklaren går med på det och övertalar säljaren att backa lite. Det är för mig ett mysterium.
Men som sagt jag har all förståelse för att köparen försöker komma ur den här situationen.
Redigerat:
Ttrådskaparen fick tidigt ett magnifikt svar av Thomas som denne nu troligen arbetar på. Jag tror att trådskaparen starkt ifrågasätter sin mäklares kapacitet att ta tillvara säljarens intressen, och överväger att byta ut denne- men det är nog svårt efter genomfört köp. Jag tror också att denne varit tvungen att skaffa en jurist. Men vi lär aldrig få veta detta. Trådskaparen har stuckit efter att fått gratis rådgivning här. Vanligt fenomen. Men hoppas vi slutligen får åter- feedback i detta ämne!.
Hej, Förstår att ni är nyfikna på vad som hänt?
Det visar sig ju att min svärmor har skrivit på ett avtal att flytta överlåtelsedagen tills efter en besiktning. Men min svärmor hade ingen aning om vad hon skrivit på efter chocken hon fick vid överlåtelsen.
Jag har tagit kontakt med en advokat som nu kommer att hjälpa till. Vad advokaten sa i första hand så har köparen bara flyttat datumet inte lagt till någon klausul som ger dem rätt att sänka priset eller häva köpet. Därför ändrar avtalet ju inte annat än datumet. Advokaten som bor i samma stad som svärmor kommer nu att vägleda och hjälpa till på ett bättre sätt än vad jag kan göra, så från och med nu kommer jag bara att följa fallet utan att behöva vara den ansvariga. Så det är vad som har hänt denna veckan så här långt
Det visar sig ju att min svärmor har skrivit på ett avtal att flytta överlåtelsedagen tills efter en besiktning. Men min svärmor hade ingen aning om vad hon skrivit på efter chocken hon fick vid överlåtelsen.
Jag har tagit kontakt med en advokat som nu kommer att hjälpa till. Vad advokaten sa i första hand så har köparen bara flyttat datumet inte lagt till någon klausul som ger dem rätt att sänka priset eller häva köpet. Därför ändrar avtalet ju inte annat än datumet. Advokaten som bor i samma stad som svärmor kommer nu att vägleda och hjälpa till på ett bättre sätt än vad jag kan göra, så från och med nu kommer jag bara att följa fallet utan att behöva vara den ansvariga. Så det är vad som har hänt denna veckan så här långt