Ska jag kämpa vidare till Länsrätten?
Efter att Plan- och miljönämnden beslutat att avslå vår ansökan våren 2008 om att uppföra ett inglasat uterum på 27 kvm överklagade vi till Länsstyrelsen. Idag fick vi svar från LS att kommunen har haft fog för sitt beslut och därför ska överklagandet avslås.
Fakta:
Enplansvilla uppförd 1967 på 200 kvm med takutsprång. 190 kvm endast plattan.
Tomtarea 1080 kvm
20% av tomtytan 215 kvm
I Detaljplanen uppförd 1986 står att högst 1/5 av tomtarean får bebyggas, dock finns en § som säger att byggnadsytan får icke överstiga 190 kvm.
LS skriver att jag redan har överskridit befintlig BA med 10 kvm och att den sökta åtgärden skulle innebära ett överskridande med ytterligare 27 kvm. Den sammanlagda överytan skulle komma att överskrida drygt 19% vilket ej kan godtas som en mindre avvikelse.
Jag påstår i mitt överklagande att huset vi bor i hade redan när stadsplanen antogs en BA som översteg den tillåtna och att i grannområdet inte finns någon begränsning på att byggnadsytan inte får överstiga 190 kvm och att planbestämmelserna är föråldrade (över 15 år).
Hur kan man ha en överyta på en fastighet som fanns 19 år innan detaljplanen tillkom?!
Varför har de 15 kvm man får uppföra utan bygglov inte räknats av här? Enligt handläggaren jag pratade med innan bygglovsansökan fanns det ett "kryphål i lagen" som gjorde att jag fick ansöka om en mindre avvikelse på 12 kvm (27-15 kvm).
Ska tillägga att planbestämmelsen innefattar 5 fastigheter som angränsar till två åkrar och att ingen av fastighetsägarna visste om § max 190 kvm BYA (=möjlighet att yttra sig). Uterummet saknar intresse för allmänheten, påverkar inte miljön, skymmer inte för någon närboende.
Ok, jag måste tillägga. Eftersom jag var säker på att få bygglovet godkänt påbörjade vi uppbyggnaden innan beslutet kom. Det var dumt...
Vad säger ni? Är det värt att kämpa vidare till Länsrätten? Lämna gärna era synpunkter och tips på hur jag ska gå vidare.
MVH Lina
Fakta:
Enplansvilla uppförd 1967 på 200 kvm med takutsprång. 190 kvm endast plattan.
Tomtarea 1080 kvm
20% av tomtytan 215 kvm
I Detaljplanen uppförd 1986 står att högst 1/5 av tomtarean får bebyggas, dock finns en § som säger att byggnadsytan får icke överstiga 190 kvm.
LS skriver att jag redan har överskridit befintlig BA med 10 kvm och att den sökta åtgärden skulle innebära ett överskridande med ytterligare 27 kvm. Den sammanlagda överytan skulle komma att överskrida drygt 19% vilket ej kan godtas som en mindre avvikelse.
Jag påstår i mitt överklagande att huset vi bor i hade redan när stadsplanen antogs en BA som översteg den tillåtna och att i grannområdet inte finns någon begränsning på att byggnadsytan inte får överstiga 190 kvm och att planbestämmelserna är föråldrade (över 15 år).
Hur kan man ha en överyta på en fastighet som fanns 19 år innan detaljplanen tillkom?!
Varför har de 15 kvm man får uppföra utan bygglov inte räknats av här? Enligt handläggaren jag pratade med innan bygglovsansökan fanns det ett "kryphål i lagen" som gjorde att jag fick ansöka om en mindre avvikelse på 12 kvm (27-15 kvm).
Ska tillägga att planbestämmelsen innefattar 5 fastigheter som angränsar till två åkrar och att ingen av fastighetsägarna visste om § max 190 kvm BYA (=möjlighet att yttra sig). Uterummet saknar intresse för allmänheten, påverkar inte miljön, skymmer inte för någon närboende.
Ok, jag måste tillägga. Eftersom jag var säker på att få bygglovet godkänt påbörjade vi uppbyggnaden innan beslutet kom. Det var dumt...
Vad säger ni? Är det värt att kämpa vidare till Länsrätten? Lämna gärna era synpunkter och tips på hur jag ska gå vidare.
MVH Lina
Hejsan,
Tyvärr så gäller detaljplanen oavsett om det fanns en överyta eller inte när detaljplanen antogs.
Det är kört med uterum och även med att du eventuellt skulle få bygga så mycket som en friggebod på din tomt ens.
Så mitt råd är att inte överklaga då du inte har en suck där tyvärr. Skall jag råda dig att göra något så är det att eventuellt göra ett svartbygge och kommer de på dig så får du riva uterummet samt betala eventuell straffavgift. Efter 10 år är svartbygget preskiberat och det är en permanent del utav ditt hus.
//Anders
Tyvärr så gäller detaljplanen oavsett om det fanns en överyta eller inte när detaljplanen antogs.
Det är kört med uterum och även med att du eventuellt skulle få bygga så mycket som en friggebod på din tomt ens.
Så mitt råd är att inte överklaga då du inte har en suck där tyvärr. Skall jag råda dig att göra något så är det att eventuellt göra ett svartbygge och kommer de på dig så får du riva uterummet samt betala eventuell straffavgift. Efter 10 år är svartbygget preskiberat och det är en permanent del utav ditt hus.
//Anders
Instämmer i att det är meningslöst att överklaga. Visserligen verkar länsstyrelsen beräkna byggnadsarean felaktigt (i byggarean ska man INTE räkna in takutsprånget). Men i praktiken påverkar detta ingenting.
Kvar finns bara möjligheten att bygga friggebod. Istället för att bygga ut befintligt hus med inglasat uterum uppför ni då en liten fristående trädgårdspaviljong.
Kvar finns bara möjligheten att bygga friggebod. Istället för att bygga ut befintligt hus med inglasat uterum uppför ni då en liten fristående trädgårdspaviljong.
Hej,
Tack för snabb respons!
I Boverket broschyr -Behöver jag bygglov? står följande:
I bostadshusets omedelbara närhet får man utan bygglov sätta upp fristående komplementbyggnader med en sammanlagd BYA på högst 15 kvm. "Friggebodsrätten" begränsas inte av några planbestämmelser. (Undantagsfall inom strandskyddsområde.)
Gäller inte det alla?
Jag vill så gärna hitta ett kryphål då vi redan uppfört byggnaden på 4x7 kvm med sadeltak i direkt anslutning till huset. Handläggaren har redan varit och tittat (såg en man stå och fotografera uterummet utanför köksfönstret en dag), och fann då att fastigheten var 200 kvm eftersom man nu mäter även takutsprången som BYA. Jag antar att när planen godtogs -86 räknades endast plattan som BYA. Det är den enda motiveringen jag finner att max BYA inte får överstiga 190 kvm. Det finns ingen motivering till varför denna § finns i planbestämmelsen enligt kommun och så länge jag inte får en motivering köper jag inte deras avslag.
Är det så här förstår jag att folk bygger svart.
Tack för snabb respons!
I Boverket broschyr -Behöver jag bygglov? står följande:
I bostadshusets omedelbara närhet får man utan bygglov sätta upp fristående komplementbyggnader med en sammanlagd BYA på högst 15 kvm. "Friggebodsrätten" begränsas inte av några planbestämmelser. (Undantagsfall inom strandskyddsområde.)
Gäller inte det alla?
Jag vill så gärna hitta ett kryphål då vi redan uppfört byggnaden på 4x7 kvm med sadeltak i direkt anslutning till huset. Handläggaren har redan varit och tittat (såg en man stå och fotografera uterummet utanför köksfönstret en dag), och fann då att fastigheten var 200 kvm eftersom man nu mäter även takutsprången som BYA. Jag antar att när planen godtogs -86 räknades endast plattan som BYA. Det är den enda motiveringen jag finner att max BYA inte får överstiga 190 kvm. Det finns ingen motivering till varför denna § finns i planbestämmelsen enligt kommun och så länge jag inte får en motivering köper jag inte deras avslag.
Är det så här förstår jag att folk bygger svart.
Redigerat:
Jag förstår dig, för är det något som är korkat så är det vissa detaljplaner.
Tyvärr så är det kommunerna som beslutar om den, och det är bara kommunen som kan ändra den, eftersom det här ärendet inte berör detaljplanens varande. Länsrätt, kammarrätt och regeringsrätt kan bara tolka paragraferna, och de ger idag inget skäl till att köra över kommunens nej till 27m2.
Försök att ha ett konstruktivt samtal med den politiska nämdordföranden som beslutar om det hela, och hör vad de skulle kunna tänkas godkänna. Om du t.ex. visar din goda vilja och minskar bygget till 24m2 och söker om en förstorad friggebod. Då är avvikelsen 9m2, vilket är under magiska tvåsiffrigheten, och det har många kommuner som gräns för vad som får godkännas utan "tjafs".
Boka ett möte med denne, gärna hemma hos er. Bjud på en påse goda bullar och ett gott humör samt var beredd på kompromisser och att tänka konstruktivt.
Tyvärr så är det kommunerna som beslutar om den, och det är bara kommunen som kan ändra den, eftersom det här ärendet inte berör detaljplanens varande. Länsrätt, kammarrätt och regeringsrätt kan bara tolka paragraferna, och de ger idag inget skäl till att köra över kommunens nej till 27m2.
Försök att ha ett konstruktivt samtal med den politiska nämdordföranden som beslutar om det hela, och hör vad de skulle kunna tänkas godkänna. Om du t.ex. visar din goda vilja och minskar bygget till 24m2 och söker om en förstorad friggebod. Då är avvikelsen 9m2, vilket är under magiska tvåsiffrigheten, och det har många kommuner som gräns för vad som får godkännas utan "tjafs".
Boka ett möte med denne, gärna hemma hos er. Bjud på en påse goda bullar och ett gott humör samt var beredd på kompromisser och att tänka konstruktivt.
En friggebod får inte byggas ihop med huset eller annan byggnad, den måste stå fristående. Är den inte det så är det ingen friggebod och bygglov måste sökas. Likaså om friggeboden är större än 15kvm, så är den ingen friggebod längre utan en komplementbyggnad och bygglov måste sökas.
Kan man gå tillbaka till Bygglovsenheten och försöka få beslutet ändrat?
Då är det Detaljplanen som jag ska försöka få upphävd eller ändrad alltså.
Förslag:
Eftersom det inte tagits hänsyn till den enskildes intresse eller befintlig byggnad vid planutformningen, dvs. inte förekommit något samråd med fastighetsägare och det inte finns någon samrådsredogörelse från stadsbyggnadsenheten finner jag ingen annan logik än att planbeslutet från -86 ska upphävas eller ändras med avseende på byggarean.
Planbeslutet ska upphävas eller ändras pga att det förekommit brister i undersökningar och underlag vid upprättandet. Hänsyn har inte tagits till befinlig byggnads storlek.
Eftersom planens genomförandetid gått ut är kommunen oförhindrad att ändra (revidera detaljplanen 5kap 7§ -Reglering av byggrätten) med ett enkelt planförande.
Jag antar att det är näst intill omöjligt att få en Detaljplan ändrad men det är ju så uppenbart att den är felaktigt utformad.
Vad tror ni?
Då är det Detaljplanen som jag ska försöka få upphävd eller ändrad alltså.
Förslag:
Eftersom det inte tagits hänsyn till den enskildes intresse eller befintlig byggnad vid planutformningen, dvs. inte förekommit något samråd med fastighetsägare och det inte finns någon samrådsredogörelse från stadsbyggnadsenheten finner jag ingen annan logik än att planbeslutet från -86 ska upphävas eller ändras med avseende på byggarean.
Planbeslutet ska upphävas eller ändras pga att det förekommit brister i undersökningar och underlag vid upprättandet. Hänsyn har inte tagits till befinlig byggnads storlek.
Eftersom planens genomförandetid gått ut är kommunen oförhindrad att ändra (revidera detaljplanen 5kap 7§ -Reglering av byggrätten) med ett enkelt planförande.
Jag antar att det är näst intill omöjligt att få en Detaljplan ändrad men det är ju så uppenbart att den är felaktigt utformad.
Vad tror ni?
Redigerat:
Det är INNAN tillkomsten av en detaljplan som man kan presentera. Inte när sedan den väl blivit fastställd, och sedan länge vunnit laga kraft.
Många detaljplaner strider i praktiken mot pågående markanvändning. Mitt i alltjämt odlade åkrar ligger detaljplanelagda villakvarter, som aldrig hittade hugande spekulanter. Blivande stolta stadsmotorvägar hamnar tvärs över bebyggda villatomter. Sjötomter där befintliga båthus hamnar på punktprickad mark....
Listan kan göras hur lång som helst på detaljplanekartor som inte stämmer alls med verkligheten. Detta faktum gör dem ändå inte antastbara. Jag tror inte du har en chans att vinna framgång med laglighetsprövning.
Många detaljplaner strider i praktiken mot pågående markanvändning. Mitt i alltjämt odlade åkrar ligger detaljplanelagda villakvarter, som aldrig hittade hugande spekulanter. Blivande stolta stadsmotorvägar hamnar tvärs över bebyggda villatomter. Sjötomter där befintliga båthus hamnar på punktprickad mark....
Listan kan göras hur lång som helst på detaljplanekartor som inte stämmer alls med verkligheten. Detta faktum gör dem ändå inte antastbara. Jag tror inte du har en chans att vinna framgång med laglighetsprövning.
Ok, men jag har svårt att släppa det här med detaljplaner som inte stämmer överens med verkligheten och att det då ska vara OMÖJLIGT att revideras.
Lagen säger:
För att bygglov ska kunna ges för en åtgärd som inte stämmer med planen krävs att samtliga avvikelser inom fastigheten vid en samlad bedömning uppfyller kraven på att vara mindre och förenliga med planens syfte. Avvikelsen skall bedömmas med hänsyn till förhållandena i varje enskilt fall.
Jag anser att uterummet kan ses som mindre avvikelse då den är:
- Förenlig med planens syfte (bostadsändamål)
- Saknar intresse för allmänheten
- Inte påverkar miljön
- Inte skymmer för någon närboende eller på något sätt uppfattas som störande
Vad mer kan man göra?!
Ok, jag släpper detaljplanen för en stund.
Förslag 2:
Eftersom fastigheten stått i sitt ursprung i snart 40 år kan väl de 10 kvm överyta som avviker från detaljplanen inte räknas med i bedömningen utan ska vara en del av huset.
LS uträkning: 10+27 / 190 = 19% överyta därför inte ses som mindre avvikelse
Min uträkning: 27 / 200 = 13% överyta eller enligt handläggarens "kryphål i lagen"
(27-15) / 200 = 6%
Vad tror ni?
Lagen säger:
För att bygglov ska kunna ges för en åtgärd som inte stämmer med planen krävs att samtliga avvikelser inom fastigheten vid en samlad bedömning uppfyller kraven på att vara mindre och förenliga med planens syfte. Avvikelsen skall bedömmas med hänsyn till förhållandena i varje enskilt fall.
Jag anser att uterummet kan ses som mindre avvikelse då den är:
- Förenlig med planens syfte (bostadsändamål)
- Saknar intresse för allmänheten
- Inte påverkar miljön
- Inte skymmer för någon närboende eller på något sätt uppfattas som störande
Vad mer kan man göra?!
Ok, jag släpper detaljplanen för en stund.
Förslag 2:
Eftersom fastigheten stått i sitt ursprung i snart 40 år kan väl de 10 kvm överyta som avviker från detaljplanen inte räknas med i bedömningen utan ska vara en del av huset.
LS uträkning: 10+27 / 190 = 19% överyta därför inte ses som mindre avvikelse
Min uträkning: 27 / 200 = 13% överyta eller enligt handläggarens "kryphål i lagen"
(27-15) / 200 = 6%
Vad tror ni?
Hej!
Jag undrar om det är så att du har ett ovanligt stort takutsprång, för i normala fall brukar man (så vitt jag vet) inte räkna med takutsprånget. Eller har du någon annan typ av utbyggnad som inte rör vid marken? Det finns normer för beräkning av byggnaders yta (Svensk Standard SS 02 10 52). Om du har ett altantak utan fönster och väggar som du har bygglov för kanske det kan användas som något slags "kryphål"??
En mindre avvikelse är tänkt att göra planen mindre stel och mer anpassningsbar för det oförutsedda. Men avvikelsen från planen ska vara just mindre ...
Kanske skulle du och dina grannar kunna slå er ihop för att ändra detaljplanen? Att ändra en detaljplan är oftast ganska dyrt men om ni går ihop och om kommunen kan se det som ett enkelt planförfarande kanske det är överkomligt. Det är bara att skicka en ansökan till kommunen och se vad de säger.
Jag undrar om det är så att du har ett ovanligt stort takutsprång, för i normala fall brukar man (så vitt jag vet) inte räkna med takutsprånget. Eller har du någon annan typ av utbyggnad som inte rör vid marken? Det finns normer för beräkning av byggnaders yta (Svensk Standard SS 02 10 52). Om du har ett altantak utan fönster och väggar som du har bygglov för kanske det kan användas som något slags "kryphål"??
En mindre avvikelse är tänkt att göra planen mindre stel och mer anpassningsbar för det oförutsedda. Men avvikelsen från planen ska vara just mindre ...
Kanske skulle du och dina grannar kunna slå er ihop för att ändra detaljplanen? Att ändra en detaljplan är oftast ganska dyrt men om ni går ihop och om kommunen kan se det som ett enkelt planförfarande kanske det är överkomligt. Det är bara att skicka en ansökan till kommunen och se vad de säger.
Redigerat:
jag tror man ska räkna med takutsprånget om det är mer än 50cm...
Om en enplansbyggnad med byggyta 190 kvm har ett takutsprång som täcker 10 kvm mark utanför fasadliv KAN detta takutsprång - rent matematiskt - inte överskrida 50 cm. Minsta tänkbara fasadlängd blir nämligen 55,2 meter lång. Tio kvm yta med denna sida bildas av en rektangel där andra sidan måste bli cirka 18 cm!
Aderton centimeter takutsprång ... varför jagar "dom" Lindblå med blåslampa! Eller är det bara JAG som räknar fel?!
Aderton centimeter takutsprång ... varför jagar "dom" Lindblå med blåslampa! Eller är det bara JAG som räknar fel?!
Vi har två takutsprång som räknas in i byggarean enligt bygglovsenheten. Ett enligt bifogad bild på 10 kvm samt ett över garaget på 6 kvm.
Kan tillägga att handläggaren föreslog att vi skulle ta bort takutsprången för att minska byggarean vilket jag anser är absurt då hela husets karaktär skulle ändras.
*dunkar pannan mot väggen i tyst empati*
De kan inte acceptera din överyta som en mindre avikelse för ett sådant beslut skulle vara olagligt. Om du skulle få bygglov nu, och en av dina grannar klagar om 8 år (kan var en ny ägare där då), då rivs bygglovet upp efterssom det är fattat i strid med detaljplanen, och troligen blir då kommunen skadetsåndskyldig efterssom de "lurat" dig att bygga något som måste rivas.