Bystuga på privat mark
Hej.
Jag har nyligen blivit invald i vår byförening. Den stora frågan är nu om vi skall sälja bystugan eller inte. En av familjerna i byn har anskaffat all mark som stugan står på. Denna familj vill få köpa huset billigt. Det som antyds är att eftersom de äger marken så kan de ändå tvinga oss att riva huset. Fungerar det på detta sättet, kan en markägare tvinga oss att riva bystugan?
tacksam för svar.
LOS
Jag har nyligen blivit invald i vår byförening. Den stora frågan är nu om vi skall sälja bystugan eller inte. En av familjerna i byn har anskaffat all mark som stugan står på. Denna familj vill få köpa huset billigt. Det som antyds är att eftersom de äger marken så kan de ändå tvinga oss att riva huset. Fungerar det på detta sättet, kan en markägare tvinga oss att riva bystugan?
tacksam för svar.
LOS
Det går inte att svara på rätt upp och ned.
Det du behöver göra är att kontrollera vilka papper som skrevs när stugan byggdes. Finns det arrendekontrakt, servitut, skriftligt löfte om brukande av marken på evig tid etc. I sådana fall har ni en relativt bra ställning gentemot markägaren, men inte 100% som vanligt inom juridiken.
Finns det inga papper kan man ändå driva frågan att "hävd" skall gälla, i synnerhet om bystugan stått där länge. Lite sämre utgångspunkt, men fullt möjligt att vinna. Markägaren måste ju varit medveten om stugan när marken köptes.
Således tycker jag att ni, även om ni säljer, skall lägga till att det är en mycket dyr och omständlig process för markägaren att kanske få rätt, och därmed skall priset på stugan skrivas upp med åtskilliga tiotusental kronor, kanske rent av sexsiffriga belopp. Och eftersom ni hellre flyttar stugan än säljer den för billigt, så finns det ingen anledning för er att gå med på vilka villkor som helst.
Det du behöver göra är att kontrollera vilka papper som skrevs när stugan byggdes. Finns det arrendekontrakt, servitut, skriftligt löfte om brukande av marken på evig tid etc. I sådana fall har ni en relativt bra ställning gentemot markägaren, men inte 100% som vanligt inom juridiken.
Finns det inga papper kan man ändå driva frågan att "hävd" skall gälla, i synnerhet om bystugan stått där länge. Lite sämre utgångspunkt, men fullt möjligt att vinna. Markägaren måste ju varit medveten om stugan när marken köptes.
Således tycker jag att ni, även om ni säljer, skall lägga till att det är en mycket dyr och omständlig process för markägaren att kanske få rätt, och därmed skall priset på stugan skrivas upp med åtskilliga tiotusental kronor, kanske rent av sexsiffriga belopp. Och eftersom ni hellre flyttar stugan än säljer den för billigt, så finns det ingen anledning för er att gå med på vilka villkor som helst.
Det låter som att stugan står på sk. "ofri grund". Då bör man ha ngn. form av upplåtelse avtal som reglerar husägarens rätt att ha huset på marken där det står.
Beroende på hur detta har hanterats från början så kan det finnas muntilga överenskommelser om upplåtelsen. Jag är lite osäker på om muntliga överenskommelser är giltiga för en sådan upplåtelse.
men i princip så har de nog möjlighet att tvinga frma en rivning.
Spontant så låter det för mig som att det ligger något annat bakom än en ren önskan att ta över byns gemensamma byggnad. Någon form av grannkonflikt eller så?
Beroende på hur detta har hanterats från början så kan det finnas muntilga överenskommelser om upplåtelsen. Jag är lite osäker på om muntliga överenskommelser är giltiga för en sådan upplåtelse.
men i princip så har de nog möjlighet att tvinga frma en rivning.
Spontant så låter det för mig som att det ligger något annat bakom än en ren önskan att ta över byns gemensamma byggnad. Någon form av grannkonflikt eller så?
Jag tror inga papper är skrivna, utan det är nog av "hävd". Det var en gammal bortdöende frikyrkoförsamling som skänkte stugan till "byn" en gång i tiden.
De som vill ha stugan är nyinflyttade. Till deras fastighet hörde en bit av tomten under bystygan, resten av tomtmarken har de skaffat sig genom (utan någon annans vetskap) köpt marken av någon/några äldre personer i byn.
Stugan är värderad till 230.000, den har renoveringsbehov. Nu när det börjar väga över till en försäljning så har jag fått reda på att de inte alls är beredd att betala vad den är värderad till. ("köparen" lyckdes få sitta med på ett styrelsemöte) Jag tror att man är ute efter att få stugan gratis. Vi har bett dem komma med ett bud.
Jag tror inte det finns någon grannkonflikt, men vi är själva också nyinflyttade. Men vi får väl se vad denna historia leder till.
De som vill ha stugan är nyinflyttade. Till deras fastighet hörde en bit av tomten under bystygan, resten av tomtmarken har de skaffat sig genom (utan någon annans vetskap) köpt marken av någon/några äldre personer i byn.
Stugan är värderad till 230.000, den har renoveringsbehov. Nu när det börjar väga över till en försäljning så har jag fått reda på att de inte alls är beredd att betala vad den är värderad till. ("köparen" lyckdes få sitta med på ett styrelsemöte) Jag tror att man är ute efter att få stugan gratis. Vi har bett dem komma med ett bud.
Jag tror inte det finns någon grannkonflikt, men vi är själva också nyinflyttade. Men vi får väl se vad denna historia leder till.
Viktigaste frågan är kanske hur stugan används idag? Är föreningen intresserad av att underhålla stugan?
Men om vi antar att föreningen helst vill ha kvar stugan. Erbjud markägaren 2 alternativ:
1. Ett arrendeavtal på typ 50 år eller mer. Med ett arrende som sätts med hänsyn till stugans värde för bygemenskapen etc.
2. Erbjud markägaren att köpa stugan för 400 000. Priset är då satt så att köp skall vara ett attraktivt alternativ till att via dyra och osäkra juridiska vägar få stugan riven.
Om de verkligen räknar med att få stugan gratis, och det verkar vara dit det går så tycker jag att ni skall erbjuda närmaste brandkår ett övningsobjekt.
Men om vi antar att föreningen helst vill ha kvar stugan. Erbjud markägaren 2 alternativ:
1. Ett arrendeavtal på typ 50 år eller mer. Med ett arrende som sätts med hänsyn till stugans värde för bygemenskapen etc.
2. Erbjud markägaren att köpa stugan för 400 000. Priset är då satt så att köp skall vara ett attraktivt alternativ till att via dyra och osäkra juridiska vägar få stugan riven.
Om de verkligen räknar med att få stugan gratis, och det verkar vara dit det går så tycker jag att ni skall erbjuda närmaste brandkår ett övningsobjekt.
Problemet är nog egentligen att det är lågt intresse för att underhålla stugan. Samtidigt så har ju det intresse som fanns försvunnit eftersom det ett längre tag har varit tal om försäljning. "Köparna" har genom sitt agerande gjort att det snart sagt inte finns något val. En drivande ordförande har försvunnit och övriga intresserade har gett upp. Dock är det nog ingen (förutom oss i styrelsen) som vet om att "köparna" egetligen inte vill betala något för huset. Det skall bli intressant och höra om vi får något bud.
Leta dokument.
Kolla stadgar i bystugeföreningen...
Om nån i föreningen kommer att känna sig lurad pga att stugan sålts under "marknadspris" och stämmer föreningen kan styrelsen bli ansvarig.
Om det inte redan är en grannfejd så har den här historien alla ingredienser för en långkörare.
Pengar/mark/nyinflyttade/by/smygköp/åldringar
/ATW
Kolla stadgar i bystugeföreningen...
Om nån i föreningen kommer att känna sig lurad pga att stugan sålts under "marknadspris" och stämmer föreningen kan styrelsen bli ansvarig.
Om det inte redan är en grannfejd så har den här historien alla ingredienser för en långkörare.
Pengar/mark/nyinflyttade/by/smygköp/åldringar
/ATW
Om det nu funnits flera inblandade markägare, så är det ju möjligt att någon av de andra har dokument, eller användbara vittnesmål om vad som kommits överens.
OM ni säljer stugan, oavsett till vilket pris så bör ni nog titta noga på formaliteterna, Vad är det för föreningsform på byföreningen. Om det är en ekonomisk förening, samfällighet eller en rent ideel förening. Det kan gälla olika formkrav. Ofta kan inte en styrelse på eget bevåg sälja föreningens fasta egendom, det kan krävas stämmobeslut med 2/3 majortiet, tom. tänkbart att det gäller enskilt veto, dvs alla måste vara överens.
OM ni säljer stugan, oavsett till vilket pris så bör ni nog titta noga på formaliteterna, Vad är det för föreningsform på byföreningen. Om det är en ekonomisk förening, samfällighet eller en rent ideel förening. Det kan gälla olika formkrav. Ofta kan inte en styrelse på eget bevåg sälja föreningens fasta egendom, det kan krävas stämmobeslut med 2/3 majortiet, tom. tänkbart att det gäller enskilt veto, dvs alla måste vara överens.
Ett demokratiskt minimikrav är att föreningens alla medlemmar får tillfälle att debattera och rösta om saken. Till ett sådant avgörande stormöte bör styrelsen plocka fram underlag, så att medlemmarna - svart på vitt - kan se vad alternativen medför räknat i pengar.
1. JURIDISK KAMP Först och främst ska ni - givetvis - utreda med vilka lagliga medel ni kan tvinga markägaren att låta stugan stå kvar, med föreningen som stugägare och markarrendator.
2. SÄLJA STUGAN PÅ ANBUD Jag ser ingen anledning till att överlåta stugan till markägaren utan att dessförinnan bjuda ut byggnaden till salu exempelvis för bortforsling. Markägaren ska absolut inte få gräddfil utan konkurrens.
3. FRIKÖPA MARKEN En annan lösning är att be markägaren om ett bud: Vad ska han ha för att låta föreningen köpa marken? Mellan raderna tycker jag mig ana att markägaren inte skulle reflektera ett ögonblick på att sälja tomten. Men det kostar ju inget att fråga. Tackar markägaren ja, ska ni inse att ett muntligt "löfte" om fast egendom är värdelöst: Upprätta OMEDELBART bindande skriftligt avtal!
4. SJÄLVA FLYTTA STUGAN Föreningen kan ocks köpa närbelägen tomt och själv flytta stugan dit. Kanske kommunen äger mark i närheten, som man kan överlåta. I bästa fall innebär en sådan flytt att kostnaden motiveras med bättre läge än det stugan redan har.
1. JURIDISK KAMP Först och främst ska ni - givetvis - utreda med vilka lagliga medel ni kan tvinga markägaren att låta stugan stå kvar, med föreningen som stugägare och markarrendator.
2. SÄLJA STUGAN PÅ ANBUD Jag ser ingen anledning till att överlåta stugan till markägaren utan att dessförinnan bjuda ut byggnaden till salu exempelvis för bortforsling. Markägaren ska absolut inte få gräddfil utan konkurrens.
3. FRIKÖPA MARKEN En annan lösning är att be markägaren om ett bud: Vad ska han ha för att låta föreningen köpa marken? Mellan raderna tycker jag mig ana att markägaren inte skulle reflektera ett ögonblick på att sälja tomten. Men det kostar ju inget att fråga. Tackar markägaren ja, ska ni inse att ett muntligt "löfte" om fast egendom är värdelöst: Upprätta OMEDELBART bindande skriftligt avtal!
4. SJÄLVA FLYTTA STUGAN Föreningen kan ocks köpa närbelägen tomt och själv flytta stugan dit. Kanske kommunen äger mark i närheten, som man kan överlåta. I bästa fall innebär en sådan flytt att kostnaden motiveras med bättre läge än det stugan redan har.
Skulle kanske tillägga en motfråga: Hur VET ni vad markägaren vill? Har han sagt upp avtalet över huvud taget? I annat fall finns ingen som helst orsak att agera; minst av allt i panik.
Markägaren vill eventuellt "ordna kafe", "öppna en affär", vid ett tidigare tillfälle har det varit prat om att "rusta upp och sälja som bostad". Markägaren har stora visoner. Jag vet inte ens om det finns något avtal alls att säga upp.
Det har vid ett par tillfällen varit omröstningar. Omröstningarna benämns dock alltid "vägledning", "fingervisning" eller dyligt. Vid omröstning i somras så skulle stugan behållas o fixas och vid den senaste så "skall vi ej reparera stugan", men ingen av omröstningarna skall så att säga varit beslutande. Byns majoritet svänger lite efter vad styrelsen skriver i sina utskick. Det senaste utskicket författades vid ett styrelsemöte där gamla ordföranden inte vad med, men där markägaren varit närvarande. Det var hårt skrivet där alla som röstade för att behålla skulle vara tvugna att arbeta på stugan ett antal dagar.billy_baver skrev:
Som alla andra redan sagt bör du nog bringa reda i era papper! Ert första problem verkar vara att skaffa er själva insikt i föreningens syfte och dess demokratiska grund. Kort sagt lite självrespekt!
"Alla som röstade ja var tvungna att arbeta"... Sådana beslut avslöjar vad man i familjejuridiken brukar kalla "djup och varaktig splittring".
"Alla som röstade ja var tvungna att arbeta"... Sådana beslut avslöjar vad man i familjejuridiken brukar kalla "djup och varaktig splittring".
Om det nu står en stuga och "förfaller" inte långt från markägarens eget hus, så förstår jag denne lite mera. Är inte bystugeföreningen beredda att underhålla stugan så kommer den vara fallfärdig innan den juridiska processen är avklarad om det redan finns större underhållsbehov.
Det finns anledning för föreningen att rannsaka sig och sina medlemmar genom att på ett öppet möte förklara alternativen. Jag tycker inte att det är överdrivet hårt att kräva x antal dagsverken, men naturligtvis med ett alternativ att köpa sig fri.
Som sagts av andra:
1: Dokumentera vad det finns för löften om denna stuga. Enbart att den hamnat på flera olika fastigheter vid byggnationen låter lite märkligt. Skall ni driva det juridiskt kommer varje litet protokoll och papper att vara värt mycket.
2: Utred alternativ. Kan ni få stycka av en tomt att ha stugan på, eller få ett arrendekontrakt? Går stugan att flytta? Vad är egentligen markägaren beredd att betala?
3: Berätta ärligt och öppet för medlemmarna vad det finns för alternativ, och vad som krävs för alternativen. Det är väldigt lätt att rösta för att behålla något, men om det samtidigt framgår att varje medlem då måste lägga upp 1000kr för material och arbeta 2 dagar med att rusta stugan så får man ju ett mer korrekt underlag för intresset. Finns det inget verkligt intresse att ha bystugan kvar så sitter ni snart i samma sits igen om man ändå har den kvar.
Det finns anledning för föreningen att rannsaka sig och sina medlemmar genom att på ett öppet möte förklara alternativen. Jag tycker inte att det är överdrivet hårt att kräva x antal dagsverken, men naturligtvis med ett alternativ att köpa sig fri.
Som sagts av andra:
1: Dokumentera vad det finns för löften om denna stuga. Enbart att den hamnat på flera olika fastigheter vid byggnationen låter lite märkligt. Skall ni driva det juridiskt kommer varje litet protokoll och papper att vara värt mycket.
2: Utred alternativ. Kan ni få stycka av en tomt att ha stugan på, eller få ett arrendekontrakt? Går stugan att flytta? Vad är egentligen markägaren beredd att betala?
3: Berätta ärligt och öppet för medlemmarna vad det finns för alternativ, och vad som krävs för alternativen. Det är väldigt lätt att rösta för att behålla något, men om det samtidigt framgår att varje medlem då måste lägga upp 1000kr för material och arbeta 2 dagar med att rusta stugan så får man ju ett mer korrekt underlag för intresset. Finns det inget verkligt intresse att ha bystugan kvar så sitter ni snart i samma sits igen om man ändå har den kvar.
Man kan inte enligt lag kräva att medlemmar i en samfällighetsförening arbetar x antal timmar eller dagar. Man kan inte heller kräva betalning för utebliven arbetsinsats.
I annan tråd här på forumet diskuterades nyligen vad som en samfällighetsförening ska syssla med och vad man kan lägga pengar på. Vad som kom fram var att eftersom det är tvingande medlemskap i en samfällighetsförening så får den endast syssla med och lägga pengar på verksamhet som föreningen bildades för, tex underhåll av vägar och grönområden. Övriga mer fritidsrelaterade verksamheter som midsommarfirande, festlokaler mm får inte läggas pengar på. Vad föreningen skall syssla med står i stadgarna och i anläggningsbeslutet.
I annan tråd här på forumet diskuterades nyligen vad som en samfällighetsförening ska syssla med och vad man kan lägga pengar på. Vad som kom fram var att eftersom det är tvingande medlemskap i en samfällighetsförening så får den endast syssla med och lägga pengar på verksamhet som föreningen bildades för, tex underhåll av vägar och grönområden. Övriga mer fritidsrelaterade verksamheter som midsommarfirande, festlokaler mm får inte läggas pengar på. Vad föreningen skall syssla med står i stadgarna och i anläggningsbeslutet.