Besittningsrätt
Jag funderar på att köpa en hyresfastighet,320, med 4 lägenheter. Lägenheterna är uthyrda sedan många år. Hyresavtalen är skrivna på 12 månader och sägs upp var 12:e månad. Därefter skrivs nya med samma hyresgäster.
Efter ett förvärv av fastigheten så skulle jag vilja ta över två av lägenheterna själv för egen bostad. Hur gör jag detta rätt ? Kan de befintliga hyregästerna hävda någon besittningsrätt eller liknande ?
Tacksam för svar.
Efter ett förvärv av fastigheten så skulle jag vilja ta över två av lägenheterna själv för egen bostad. Hur gör jag detta rätt ? Kan de befintliga hyregästerna hävda någon besittningsrätt eller liknande ?
Tacksam för svar.
De befintliga hyresgästerna kan hävda besittningsrätt. Men iom. att du skall använda lägenheterna för eget boende så tror jag att du kan bryta besittningsrätten.
Jag har hört (så lita inte för mycket på det jag skriver) att hyresnämnden i det läget gör en bedömmning om vem som har störst behov av lägenheten, du eller hyresgästen. Troligen är det inte så enkelt som att bara säga upp. Mycket möjligt att du måste göra dig själv till hemlös först.
Överhuvudtaget så är det en komplicerad fråga, och jag tror inte att du kan vara helt säker på att kunna bryta besittningsrätten. Varje fall är unikt.
Jag tror att du bör anlita en jurist både för att göra en bedömmning inför köpet, men också för att faktiskt genomföra uppsägningen. Räkna också med att hyresgästen kan fördröja uppsägningen genom överklaganden.
Jag har hört (så lita inte för mycket på det jag skriver) att hyresnämnden i det läget gör en bedömmning om vem som har störst behov av lägenheten, du eller hyresgästen. Troligen är det inte så enkelt som att bara säga upp. Mycket möjligt att du måste göra dig själv till hemlös först.
Överhuvudtaget så är det en komplicerad fråga, och jag tror inte att du kan vara helt säker på att kunna bryta besittningsrätten. Varje fall är unikt.
Jag tror att du bör anlita en jurist både för att göra en bedömmning inför köpet, men också för att faktiskt genomföra uppsägningen. Räkna också med att hyresgästen kan fördröja uppsägningen genom överklaganden.
Som jag har förstått det spelar det ingen roll om kontrakten löper på 12 månader, eller tom mindre. Det är hur länge de som bor i bostaden faktiskt bott där som räknas - just för att man inte skall kunna slänga ut folk bara för att man har gjort en "pappersfint".
Och besittningsrätt får man väl efter 2 år ?
/K
Och besittningsrätt får man väl efter 2 år ?
/K
Hempularen nämner ett undantag från hyresgästens besittningsrätt som endast gäller vid uthyrning av bostad i villa/fritidshus (med mindre än tre lägenheter). I sådana fastigheter är hyresgästs besittningsrätt begränsat i den händelse att ägaren behöver använda den uthyrda bostaden för eget bruk.
Detta handlar om ett regelrätt förvaltningsobjekt; en näringsfastighet. Där finns i praktiken bara två möjligheter att evakuera en uthyrd bostad. Antingen får ägaren passa på när hyresgästen själv säger upp sin lägenhet och flyttar, eller också får ägaren erbjuda ersättningsbostad som hyresgästen frivilligt godtar. I sistnämnda fallet är det vanligt att värden som förhandlingsmedel betalar flyttkostnader.
Detta handlar om ett regelrätt förvaltningsobjekt; en näringsfastighet. Där finns i praktiken bara två möjligheter att evakuera en uthyrd bostad. Antingen får ägaren passa på när hyresgästen själv säger upp sin lägenhet och flyttar, eller också får ägaren erbjuda ersättningsbostad som hyresgästen frivilligt godtar. I sistnämnda fallet är det vanligt att värden som förhandlingsmedel betalar flyttkostnader.
Besittningsskyddet är väldigt starkt, så att säga upp dessa hyresgäster är väldigt svårt!
Du får väl lyxrenovera lägenheterna å sen chock höja hyran så kanske dom säger upp avtalet!
Annars så är det väl nästan omöjligt att bli av med dom!
oavsett vad mäklaren säger
Du får väl lyxrenovera lägenheterna å sen chock höja hyran så kanske dom säger upp avtalet!
Annars så är det väl nästan omöjligt att bli av med dom!
oavsett vad mäklaren säger
Om man ska göra nåt annat av lägenheterna tex göra de två lägenhetrna till en så upphör besittningsrätten gälla.
Det råder lite myter kring detta med besittningsrätt. Läs jordabalken så står det vad som gäller. Men kom ihåg att den är skriven för att skydda hyrestagaren, det utgår alltid från att hyrestagaren är den svaga i målet.
Har själv lite lägenheter, i verkligheten har jag inte känt att detta är ett problem. Vem vill ligga i strid med en liten fastighetsägare bara för att få bo kvar då fastighetsägaren inte vill det längre?
sen var kontraktsvarianten på lägenhetrna konsigt tycker jag. Känns mer som att dom hyrs ut som lokaler eller nåt?!? Jag fäljer fastighetsägarföreningens kontrakt med tillsvidare utformning.
Sen är all form av olaglig verksamhet skäl för uppsägning, sätt dit dom för fildelning, det pysslar ju alla med. ;-)
Det råder lite myter kring detta med besittningsrätt. Läs jordabalken så står det vad som gäller. Men kom ihåg att den är skriven för att skydda hyrestagaren, det utgår alltid från att hyrestagaren är den svaga i målet.
Har själv lite lägenheter, i verkligheten har jag inte känt att detta är ett problem. Vem vill ligga i strid med en liten fastighetsägare bara för att få bo kvar då fastighetsägaren inte vill det längre?
sen var kontraktsvarianten på lägenhetrna konsigt tycker jag. Känns mer som att dom hyrs ut som lokaler eller nåt?!? Jag fäljer fastighetsägarföreningens kontrakt med tillsvidare utformning.
Sen är all form av olaglig verksamhet skäl för uppsägning, sätt dit dom för fildelning, det pysslar ju alla med. ;-)
För att förtydliga mig om besittningsskyddet: Detta förutan skulle varenda hyreslägenhet mellan Södertälje och Uppsala för länge sedan varit ombildad till bostadsrätt.
Håller med föregående talare!
Om det nu är så enkelt att säga upp en hyresgäst.. varför har vi då 4 hyresgäster i vår brf? Ska tilläggas att vår ordförande är fastighetsjurist.... så hade det varit enkelt så hade han kommit på det!
Besitningsskyddet är väldigt starkt i sverige
Om det nu är så enkelt att säga upp en hyresgäst.. varför har vi då 4 hyresgäster i vår brf? Ska tilläggas att vår ordförande är fastighetsjurist.... så hade det varit enkelt så hade han kommit på det!
Besitningsskyddet är väldigt starkt i sverige
Men i en liten fastighet där ägaren vill bo själv kan det inte vara ett problem. eller är det bara i norrland man är ärlig och fattar att den som äger nåt faktiskt äger det..... Jag skulle själv aldrig någonsin göra nåt annat än att flytta så fort det är möjligt om min hyresvärd skulle lägga fram problemet och berätta att han skulle bygga om huset och ska bo där själv.
Sen så ber jag er som inte läst jordabalken att göra det.
Jag har läst den massor med gånger. Om man gör en förändring av fastigheten så att den lägenhet som hyrs ut försvinner så försvinner också besittningsrätten.
Sen säger han att kontraktet är skrivet på 12 månader slutar det ju gälla då om man bara varslar om det innan förfallodagen
Hyresavtal kan även ingås för bestämd tid. Sådana avtal upphör att gälla vid hyrestidens utgång, om inte annat har avtalats. Har hyresförhållandet varat mer än nio månader i följd, skall dock avtalet alltid sägas upp för att upphöra att gälla.
Saxar in lite från jordabalken.....
46 § /Upphör att gälla U:2009-05-01/ Om hyresvärden har sagt upp hyresavtalet eller, i fall som avses i 3 § tredje stycket 2, anmodat hyresgästen att flytta, har hyresgästen rätt till förlängning av avtalet, utom när
Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer fastställer formulär till överenskommelser som avses i första stycket 2. Lag (2009:180).
1. hyresrätten är förverkad utan att hyresvärden har sagt upp avtalet att upphöra i förtid,
2. hyresgästen i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen icke bör förlängas,
3. huset skall rivas och det ej är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör,
4. huset skall undergå större ombyggnad och det icke är uppenbart att hyresgästen kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnaden samt det ej är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör,
5. lägenheten ej vidare skall användas som bostad och det ej är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör,
6. avtalet avser en lägenhet i en- eller tvåfamiljshus och upplåtelsen inte ingår i affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet samt upplåtaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta,
6 a. avtalet avser en lägenhet som upplåtits av någon som innehade den med bostadsrätt och lägenheten alltjämt innehas med sådan rätt samt bostadsrättshavaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta,
7. hyresförhållandet beror av sådan anställning i statlig eller kommunal verksamhet som är förenad med bostadstvång eller av anställning inom lantbruket eller av annan anställning, om den är av sådan art att det är nödvändigt för arbetsgivaren att förfoga över lägenheten för upplåtelse åt anställningens innehavare, samt anställningen har upphört,
9. hyresförhållandet beror av annan anställning än som avses i 7 och som upphört och det ej är oskäligt mot hyresgästen att även hyresförhållandet upphör samt, om hyresförhållandet varat längre än tre år, hyresvärden har synnerliga skäl för att upplösa hyresförhållandet, eller
10. det i annat fall icke strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör.
Om hyresvärdens intresse blir tillgodosett genom att hyresgästen lämnar endast en del av lägenheten och avtalet lämpligen kan förlängas såvitt avser lägenheten i övrigt, har hyresgästen utan hinder av första stycket rätt till sådan förlängning.
Så nog går det såklart att få ut folk man inte vill ha. Allt annat är trams.
Sen så ber jag er som inte läst jordabalken att göra det.
Jag har läst den massor med gånger. Om man gör en förändring av fastigheten så att den lägenhet som hyrs ut försvinner så försvinner också besittningsrätten.
Sen säger han att kontraktet är skrivet på 12 månader slutar det ju gälla då om man bara varslar om det innan förfallodagen
Hyresavtal kan även ingås för bestämd tid. Sådana avtal upphör att gälla vid hyrestidens utgång, om inte annat har avtalats. Har hyresförhållandet varat mer än nio månader i följd, skall dock avtalet alltid sägas upp för att upphöra att gälla.
Saxar in lite från jordabalken.....
46 § /Upphör att gälla U:2009-05-01/ Om hyresvärden har sagt upp hyresavtalet eller, i fall som avses i 3 § tredje stycket 2, anmodat hyresgästen att flytta, har hyresgästen rätt till förlängning av avtalet, utom när
Regeringen eller den myndighet som regeringen bestämmer fastställer formulär till överenskommelser som avses i första stycket 2. Lag (2009:180).
1. hyresrätten är förverkad utan att hyresvärden har sagt upp avtalet att upphöra i förtid,
2. hyresgästen i annat fall åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen icke bör förlängas,
3. huset skall rivas och det ej är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör,
4. huset skall undergå större ombyggnad och det icke är uppenbart att hyresgästen kan sitta kvar i lägenheten utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnaden samt det ej är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör,
5. lägenheten ej vidare skall användas som bostad och det ej är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör,
6. avtalet avser en lägenhet i en- eller tvåfamiljshus och upplåtelsen inte ingår i affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet samt upplåtaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta,
6 a. avtalet avser en lägenhet som upplåtits av någon som innehade den med bostadsrätt och lägenheten alltjämt innehas med sådan rätt samt bostadsrättshavaren har sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta,
7. hyresförhållandet beror av sådan anställning i statlig eller kommunal verksamhet som är förenad med bostadstvång eller av anställning inom lantbruket eller av annan anställning, om den är av sådan art att det är nödvändigt för arbetsgivaren att förfoga över lägenheten för upplåtelse åt anställningens innehavare, samt anställningen har upphört,
9. hyresförhållandet beror av annan anställning än som avses i 7 och som upphört och det ej är oskäligt mot hyresgästen att även hyresförhållandet upphör samt, om hyresförhållandet varat längre än tre år, hyresvärden har synnerliga skäl för att upplösa hyresförhållandet, eller
10. det i annat fall icke strider mot god sed i hyresförhållanden eller eljest är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör.
Om hyresvärdens intresse blir tillgodosett genom att hyresgästen lämnar endast en del av lägenheten och avtalet lämpligen kan förlängas såvitt avser lägenheten i övrigt, har hyresgästen utan hinder av första stycket rätt till sådan förlängning.
Så nog går det såklart att få ut folk man inte vill ha. Allt annat är trams.
Historiskt härrör faktiskt jordabalken från en tid då det mer var en plikt än någon sorts rättighet att bo kvar där man bodde. Allmogen räknads liksom "landskapselement", som hörde till egendomen.
Moraliskt talar vi om människors hem. Att dessa hem är inhysta i fastigheter som ägs av någon annan förändrar inte hyresgästens behov av och rätt till integritet och trygghet i sitt hem. Detta kan definitivt hamna i konflikt med ägarens intresse att exploatera sin egendom. Och det är just därför besittningsrätten genom åren har utvecklats till stark praxis. Jag tycker, med andra ord, inte alls att någon behöver känna sig "oärlig" för att man hävdar sitt besittningsskydd.
Hyresgästens skydd i de citerade lagrummen består i att han kan hävda oskälighet.
Moraliskt talar vi om människors hem. Att dessa hem är inhysta i fastigheter som ägs av någon annan förändrar inte hyresgästens behov av och rätt till integritet och trygghet i sitt hem. Detta kan definitivt hamna i konflikt med ägarens intresse att exploatera sin egendom. Och det är just därför besittningsrätten genom åren har utvecklats till stark praxis. Jag tycker, med andra ord, inte alls att någon behöver känna sig "oärlig" för att man hävdar sitt besittningsskydd.
Hyresgästens skydd i de citerade lagrummen består i att han kan hävda oskälighet.
Nog är det lite lustigt att man hyr ut i 12månaders omgångar, men när det gäller besittningsskyddet så spelar det mindre roll, så vida detta inte är bort förhandlat i dessa avtal. Har man hyrt längre än 24månader så sitter man där....Trilla skrev:
klart att det går att bli av med folk, men det är inte det lättaste! man kan totalsanera å den chock höja hyran, Du kan se till att så fort som hyresgästen om så bara är en dag sen med betalningen skicka ett brev med hot om uppsägning...
Men i TS fall så skulle jag nog inte köpa fastigheten utan att ha ett ordentligt samtal med en duktig fastighetsjurist.
vi sitter trots allt här och gissar!! Och i TS fall så är nog det bästa trots allt....