Synpunkter på köp av rivningsobjetk för renovering.
Vi går och funderar på att köpa en tomt med ett hus som enligt annonsen betecknas som ett rivningsobjekt. Vi hoppas dock på att skalet kan gå att använda. Om man utgår från att grunden och skalet går att använda så undrar vi lite om övriga kostnader för att få huset i fint skick. Givitvis är detta svåra frågor att svara generellt på.
Men, Huset är cirka 110 kvm och i två plan, tegelfasad med vattenläckage med mera. Huset ligger i ett bostadsområde i Sthlm. Det är nära till grannhusen. Det finns idag vatten och el osv. Vi kommer ha cirka en miljon att använda till renovering och räknar då med att måla och tapetsera samt kakla badrum och inreda köket själva. Är själv målare och har vänner som är plattsättare. Även taket kommer vi själva att ta hand om.
Vi undrar framförallt om man schablonmässigt kan räkna på nedan kostnader.
Kostnad för att dra om all el ifall det behövs?
Kostnad för att dra om vatten och avlopp? Stammar?
Nytt värmesystem, eventuellt direktverkande el tills husets värderats upp.
Vad mer bör vi tänka på? Tanken är att anlita någon att fixa huset så att det som återstår är alla ytskikt. Riva gör vi själva.
Tacksam för alla råd och synpunkter.
Men, Huset är cirka 110 kvm och i två plan, tegelfasad med vattenläckage med mera. Huset ligger i ett bostadsområde i Sthlm. Det är nära till grannhusen. Det finns idag vatten och el osv. Vi kommer ha cirka en miljon att använda till renovering och räknar då med att måla och tapetsera samt kakla badrum och inreda köket själva. Är själv målare och har vänner som är plattsättare. Även taket kommer vi själva att ta hand om.
Vi undrar framförallt om man schablonmässigt kan räkna på nedan kostnader.
Kostnad för att dra om all el ifall det behövs?
Kostnad för att dra om vatten och avlopp? Stammar?
Nytt värmesystem, eventuellt direktverkande el tills husets värderats upp.
Vad mer bör vi tänka på? Tanken är att anlita någon att fixa huset så att det som återstår är alla ytskikt. Riva gör vi själva.
Tacksam för alla råd och synpunkter.
Redigerat:
Jag tror att:
Lika dyrt eller dyrare än att bygga nytt om ni lejer bort alt jämför med billigt nyckelfärdigt.
Blir möjligen något billigare att rusta än bygga nytt ifall ni gör >90% själva, förutsatt att ni värderar er tid till nästan 0.
Men givetvis svårt att uttala sig om då man inte sett det hela.
Men tänk på att stomme (=det ni vill behålla) inte är speciellt dyr, så det ni sparar jämfört med helt nybygge är mycket marginellt. Istället får ni alla anpassningsproblem.
Lika dyrt eller dyrare än att bygga nytt om ni lejer bort alt jämför med billigt nyckelfärdigt.
Blir möjligen något billigare att rusta än bygga nytt ifall ni gör >90% själva, förutsatt att ni värderar er tid till nästan 0.
Men givetvis svårt att uttala sig om då man inte sett det hela.
Men tänk på att stomme (=det ni vill behålla) inte är speciellt dyr, så det ni sparar jämfört med helt nybygge är mycket marginellt. Istället får ni alla anpassningsproblem.
Ja fast om grunden och väggar är okej är det ju mest ytskick med mera.. Man slipper tex.gjuta ny grund och vi hade ändå inte valt standardkök och väggar med mera i ett exempelvis Älvsbyhus vilket kostar cirka 1 milj.Mikael_L skrev:
Fast du kanske har rätt? Men jag skulle gärna vilja veta vad El-jobb och stammbyten kostar genrellt..
Ett hus rubriceras nog inte som rivningsobjekt om det "bara" är invändig renovering som behövs.
För mig är Rivningsobjekt när det är fukt- eller mögelskador i stora delar av huset. När grunden eller källaren är genomfuktig och delvis börjat rasa ihop. När taket är så dåligt att man inte bara behöver lägga om taket utan när det även har regnat in så att ev. takstolar är angripna.
Vad är stommen i för material? Trä, eller? Att fasaden är i tegel säger inte så mycket.
I ett rivningshus behöver garanterat både el och vatten o avlopp dras om.
För mig är Rivningsobjekt när det är fukt- eller mögelskador i stora delar av huset. När grunden eller källaren är genomfuktig och delvis börjat rasa ihop. När taket är så dåligt att man inte bara behöver lägga om taket utan när det även har regnat in så att ev. takstolar är angripna.
Vad är stommen i för material? Trä, eller? Att fasaden är i tegel säger inte så mycket.
I ett rivningshus behöver garanterat både el och vatten o avlopp dras om.
Det är mäklaren som anser att det är ett renoveringsobjekt för denne tycker att det är så mcyket jobb med att få det fint att man borde riva istället.. Tomten ligger på ett ställa emd mycket kapitalstarka kunder så det handlar nog också om det. Tomten kostar 1,8 milj med huset. Ingen besiktning har gjorts och enligt mäklaren vet han inte om något stort fel så det går inte att anta att det måste rivas även om det givetvis kan vara så. Tråden utgår dock ifrån, som jag skriver att det går att behålla grund och skal...Hemmakatten skrev:
Vet ej vad stommen e gjord av... Allt sånt ska givetvis kollas....
Redigerat:
Har renoverat och bott i ett s.k kråkslott (som boende i området kallade huset) i ca 4 år nu.. Huset köptes för ca 500 000kr och vi har nu renoverat för ca 400 000kr. Har då gjort :
Dränering, tak, isolering, kök, badrum, el och två sovrum...
Det som återstår :
Vardagsrum, hall, veranda, målning utvändigt, nytt värmesystem, tvättstuga i källaren och omdragnig av VVS i källaren.
Huset är på ca 120kvm + 60kvm källare.
Vi har gjort allt själva (har hantverkarförbud) och har gjort allt ordenligt, inget fusk eller billiga produkter.
Huset hade ej renoverats på 50 år och det hade regnat in i många år på sina ställen, men lite nytt trä kostar inte mycket... skönt med ett riktigt trähus.
Dränering, tak, isolering, kök, badrum, el och två sovrum...
Det som återstår :
Vardagsrum, hall, veranda, målning utvändigt, nytt värmesystem, tvättstuga i källaren och omdragnig av VVS i källaren.
Huset är på ca 120kvm + 60kvm källare.
Vi har gjort allt själva (har hantverkarförbud) och har gjort allt ordenligt, inget fusk eller billiga produkter.
Huset hade ej renoverats på 50 år och det hade regnat in i många år på sina ställen, men lite nytt trä kostar inte mycket... skönt med ett riktigt trähus.
Vi håller på att dra om el i huset och gör om allt - nya centraler och varenda ledning måste fixas om. Det verkar kosta ungefär som för nybyggen, och även om det är oklart var vi landar beräknar vi det till ca 200.000 för elarbetet. Men då drar vi också om det för att få ett system som är lätt att göra ändringar på sen.
Avloppen beror ju mycket på om ni kommer att flytta runt stammarna. I vårt fall verkar det inte bli så farligt dyrt eftersom det är raka ledningar och allt placeras där det tidigare varit. Vi har tidigare renoverat en lägenhet och då blev det rejält dyrt just pga att de blev tvungna att dra om avloppsrör och det blev rätt mycket krökar.
Avloppen beror ju mycket på om ni kommer att flytta runt stammarna. I vårt fall verkar det inte bli så farligt dyrt eftersom det är raka ledningar och allt placeras där det tidigare varit. Vi har tidigare renoverat en lägenhet och då blev det rejält dyrt just pga att de blev tvungna att dra om avloppsrör och det blev rätt mycket krökar.
Förresten, välkommen till forumet. 
Brukar ju hälsa nykomlingar när jag svarar ....
Brukar ju hälsa nykomlingar när jag svarar ....
Ja, fastighetsskatten är ju i ögonblicket inte så hög som tidigare i tex Sthlmsområdet men ni ska jämföra med ett nybygge där ni bl a slipper fastighetsskatten under en period och att tex försäkringen blir billigare i nybygge. Ska ni bo i renoveringsobjektet under tiden kan det vara mycket slitsamt för hela familjen och renoverar man bara på fritiden kan det lätt ta tio år.
Så det är en ganska ordentlig jämförelsekalkyl ni måste göra. Rivningskostnad och dubbel bosättning samt ett färdighus där ni tex bara fixar målning
eller
genomgång av total renoveringskostnad för hela huset samt flerårigt arbete ni ska lägga ner på bygget.
Om bara stommen är ok kan det mycket väl vara så att det blir billigare med nybygge.
Så det är en ganska ordentlig jämförelsekalkyl ni måste göra. Rivningskostnad och dubbel bosättning samt ett färdighus där ni tex bara fixar målning
eller
genomgång av total renoveringskostnad för hela huset samt flerårigt arbete ni ska lägga ner på bygget.
Om bara stommen är ok kan det mycket väl vara så att det blir billigare med nybygge.
Ett nybygge får man väl räkna med minst 1,5 miljoner för.. Då tillkommer dessutom rivning av befintligt hus för låt säga cirka 150-300 tusen. Tanken är, om grunden och skal är okej att hantverkare får fixa el och vatten och liknande plus isolera och frädigställa så det som återstår är är invändig målning och tapetsering i alla rum plus badrum och kök.
Jag har svårt att tro att detta skulle bli dyrare eller lika dyrt som ett nybygge inkl rivning av befintlig fastighet.. Bara ett Älvsbyhus i standardutförande kostar ju 1 miljon och då är det plastmatta mm... På det tillkommer säkert 300 000 för kakel och riktigt kök med mera.. Utöver detta så tillkomemr alltså rivning och markarbete.
Jag har svårt att tro att detta skulle bli dyrare eller lika dyrt som ett nybygge inkl rivning av befintlig fastighet.. Bara ett Älvsbyhus i standardutförande kostar ju 1 miljon och då är det plastmatta mm... På det tillkommer säkert 300 000 för kakel och riktigt kök med mera.. Utöver detta så tillkomemr alltså rivning och markarbete.
Men nu jämför du äpplen och päron.
Du jämför ett nyckelfärdigt hus mot ett där du lägger ner 1000 egna arbetstimmar, och du vill inte kännas vid att 1000 egna arbetstimmar faktiskt är en kostnad.
För jämförelsens skull ska du isåfall jämföra ett Fiskarhedenvillan-hus eller Floods trähus, som kommer som byggsats. Och där du har allt jobb framför dig.
T.ex. FH Sparven m oinredd övervåning 156 kvm 515 000:-
Och då ingår det kök och vitvaror t.ex. Men inte grund.
Du jämför ett nyckelfärdigt hus mot ett där du lägger ner 1000 egna arbetstimmar, och du vill inte kännas vid att 1000 egna arbetstimmar faktiskt är en kostnad.
För jämförelsens skull ska du isåfall jämföra ett Fiskarhedenvillan-hus eller Floods trähus, som kommer som byggsats. Och där du har allt jobb framför dig.
T.ex. FH Sparven m oinredd övervåning 156 kvm 515 000:-
Och då ingår det kök och vitvaror t.ex. Men inte grund.
Nej det gör jag nog inte anser jag..Mikael_L skrev:
Jag har kollat på tex Älvsbyhus och tittat hur mycket man tjänar på att göra ytskikt själv men den vinsten är inte så stor. Och sedan vill vi inte ha standardköken och heller inte badrummen... Dock anser inte jag att avdragen står i proportion i föhållande till arbetet... Jag har inte tänkt lägga ner 1000 arbetstimmar själv. Att spackla, måla och tapetsera 100 kvm gör jag på betydligt kortare tid, maximalt två tre veckor. Detta eftersom jag är utbildad och verksam målare... Har dessutom hjälp även där... Badrummet gör en god vän till mig under en helg exkluxive primer och gummit... Det som återstår är köket, låt säga en vecka på detta...
Rätta mig gärna om jag har fel men dessa byggsatser inkluderar väl inte montage av hantvekare utan dessa sätter du ihop sjölv eller betalar någon för att göra det? Så vad blir då priset för detta inklusive grund och montage?
Så enligt mig är jämförelsen snarare ett nyckelfärdig hus exklusive ytskikt, vilket ändå kommer landa på dryga miljonen då tex avdrag för köket enbart var 17 000 kronor tex inkl material vad jag förstod.
Man tjänade inte så mycket på att göra arbetet själv...
Tackar förresten för välkomnandet...
Redigerat:
Jag drog bara till nåt ....
Ungefär så här tänkte jag:
Komplett hus ca 2000 arbetstimmar.
Gjuta grund 1-2 vecka = 40-80 timmar
Resa stomme fram till vädertätt 2-4 veckor för två man = 160 - 320 timmar.
Då är det nyresta huset på ungefär samma nivå som ett totalt urrivet gammalt hus, där att ytskikt sättas upp på nytt och alla tekniska system ska installeras på nytt.
Givetvis finns det mycket ta och ge i en sån här förenklad kalkyl, men inbilla er inte att det är någon promenadresa bara för att ni har väggar och tak klara.
Jag köpte en byggställning och lite andra verktyg av en proffesionell snickare, som körde enmansfirma för tillfället, men har haft några anställda också i nån period.
Han höll på med ett gammalt 30-40-tals hus och hade snart gjort om precis allt.
Han klagade lite på att huset blev för litet, trots maximalt nyttjande av källare osv, och jag undrade varför han inte slog ner allt och byggde upp nytt istället, han som var yrkesman och allt.
Jodå, han höll med, slå ner och bygga nytt hade blivit både snabbare, billigare och bättre. MEN nu var det här ju faktiskt huset som hans far byggt själv och som han vuxit upp i, och det affektionsvärdet hade varit tillräckligt för att välja den här lösningen.
Så kontentan tycker jag är, är ett hus hyfsat genomruttet så får det bli andra än strikt ekonomiska och rationella skäl som får bestämma ifall det ska renoveras.
Du bad om min åsikt, och du har fått den. Skulle jag äga situationen skulle jag inte välja väg förrän det är helt klarlagt hur långt ev förfall har gått i husets stomme!
Men helt förutan detta, så ska man inse hur mycket pengar och tid det ligger i inköp och installation av VA, ventilation, värmesystem och elsystem. Hur mycket pengar och tid det ligger i Vitvaror, köksinredning, tätskikt och badrum. De sista bitarna misstänker jag att du har superkoll på.
En fördel ni har av renoveringsvägen är mycket bygglovstrassel och avgifter. Det är ju värt en del, i vissa kommuner nästan hur mycket som helst.
Slutligen hoppas jag någon huskramare lägger sig i tråden snart, och skriver lite gott om den andra vägen! Alla är definitivt inte lika renoveringsnegativa som jag. Och tur är väl det, för dessa människor vårdar en del av våra kulturskatter.
Ungefär så här tänkte jag:
Komplett hus ca 2000 arbetstimmar.
Gjuta grund 1-2 vecka = 40-80 timmar
Resa stomme fram till vädertätt 2-4 veckor för två man = 160 - 320 timmar.
Då är det nyresta huset på ungefär samma nivå som ett totalt urrivet gammalt hus, där att ytskikt sättas upp på nytt och alla tekniska system ska installeras på nytt.
Givetvis finns det mycket ta och ge i en sån här förenklad kalkyl, men inbilla er inte att det är någon promenadresa bara för att ni har väggar och tak klara.
Jag köpte en byggställning och lite andra verktyg av en proffesionell snickare, som körde enmansfirma för tillfället, men har haft några anställda också i nån period.
Han höll på med ett gammalt 30-40-tals hus och hade snart gjort om precis allt.
Han klagade lite på att huset blev för litet, trots maximalt nyttjande av källare osv, och jag undrade varför han inte slog ner allt och byggde upp nytt istället, han som var yrkesman och allt.
Jodå, han höll med, slå ner och bygga nytt hade blivit både snabbare, billigare och bättre. MEN nu var det här ju faktiskt huset som hans far byggt själv och som han vuxit upp i, och det affektionsvärdet hade varit tillräckligt för att välja den här lösningen.
Så kontentan tycker jag är, är ett hus hyfsat genomruttet så får det bli andra än strikt ekonomiska och rationella skäl som får bestämma ifall det ska renoveras.
Du bad om min åsikt, och du har fått den. Skulle jag äga situationen skulle jag inte välja väg förrän det är helt klarlagt hur långt ev förfall har gått i husets stomme!
Men helt förutan detta, så ska man inse hur mycket pengar och tid det ligger i inköp och installation av VA, ventilation, värmesystem och elsystem. Hur mycket pengar och tid det ligger i Vitvaror, köksinredning, tätskikt och badrum. De sista bitarna misstänker jag att du har superkoll på.
En fördel ni har av renoveringsvägen är mycket bygglovstrassel och avgifter. Det är ju värt en del, i vissa kommuner nästan hur mycket som helst.
Slutligen hoppas jag någon huskramare lägger sig i tråden snart, och skriver lite gott om den andra vägen! Alla är definitivt inte lika renoveringsnegativa som jag. Och tur är väl det, för dessa människor vårdar en del av våra kulturskatter.
Redigerat: