Höll eran bygg budget? Hamnade värderingen rätt?
Jag har ju insett att min budget spruckit rätt hårt tyvärr. Detta då markarbetet visat sig innebära dubbelt så mycket sprängning (räknade först med 300 enheter). Så det plus bortforsling = ouch i ekonomin. Därtill har jag i efterhand lagt till braskamin (värdeökning för huset) och även lagt en 100k budget för kakel o klinkers, samt tapet o målning av huset. Och även finplaneringen av tomt upp till att lägga gräs och även tvätt av berg, samt uppfart med mera.
Så nu sitter jag lite orolig i dåliga hustider att värderingen av huset kommer bli mycket lägre än vad huset faktiskt kostat mig. Jag har gjort en hyffsat komplicerad kalkyl gjord i ett Excelprogram där jag kan se slutliga lånekostnader, boendekostnader och allting vartefter jag både betalar egna pengar till bygget samt använder byggkrediten.
Huvudmålet är att nå ner till 85% nivå så man slipper topplån. I det här läget har vi inte heller sålt nuvarande radhus vi bor i... o intresset verkar sådär just nu.
Vad gäller nybygget, som det ser ut nu, går allting på 4.7m, allt som allt. Detta då ett modifierat Eksjöhus på 2 våningar, veranda på framsidan, med öppet till andra våningen i entren, ryggåstak i mitten av huset, 2,6m på förstavåningen och totalt ca 250kvm varav inbyggt garage på 42kvm. Huset har full bergvärme såklart. Tomten är på 1500kvm och garageuppfarten är på totalt 120kvm räknat inkl sidparkeringen på sidan av huset (annars 10x10 m uppfart).
Huset ligger i ett mycket fint nybyggsområde i Kallfors Gård utanför Järna (Södertälje kommun). Anlagd sjö, 95 hustomter samt 2-4 fina lägenhetsbyggnader utmed sjön. Närhet till golfbana oxå om något golfar (inte jag, kanske ska börja dock...hehe).
Söker följande inlägg om era erfarenheter
Hur såg er budget ut, höll ni den? Ni får gärna berätta likt jag gjort om hustyp, tomten, slutsummor och vad slutliga värderingen hamnade på... över eller under produktionskostnaden / slutsumman allt gick på?
Jag vet ju att huset kommer bli fint som tusan... men man blir ju orolig. Så vore intressant att höra era erfarenheter i era byggen.
Så nu sitter jag lite orolig i dåliga hustider att värderingen av huset kommer bli mycket lägre än vad huset faktiskt kostat mig. Jag har gjort en hyffsat komplicerad kalkyl gjord i ett Excelprogram där jag kan se slutliga lånekostnader, boendekostnader och allting vartefter jag både betalar egna pengar till bygget samt använder byggkrediten.
Huvudmålet är att nå ner till 85% nivå så man slipper topplån. I det här läget har vi inte heller sålt nuvarande radhus vi bor i... o intresset verkar sådär just nu.
Vad gäller nybygget, som det ser ut nu, går allting på 4.7m, allt som allt. Detta då ett modifierat Eksjöhus på 2 våningar, veranda på framsidan, med öppet till andra våningen i entren, ryggåstak i mitten av huset, 2,6m på förstavåningen och totalt ca 250kvm varav inbyggt garage på 42kvm. Huset har full bergvärme såklart. Tomten är på 1500kvm och garageuppfarten är på totalt 120kvm räknat inkl sidparkeringen på sidan av huset (annars 10x10 m uppfart).
Huset ligger i ett mycket fint nybyggsområde i Kallfors Gård utanför Järna (Södertälje kommun). Anlagd sjö, 95 hustomter samt 2-4 fina lägenhetsbyggnader utmed sjön. Närhet till golfbana oxå om något golfar (inte jag, kanske ska börja dock...hehe).
Söker följande inlägg om era erfarenheter
Hur såg er budget ut, höll ni den? Ni får gärna berätta likt jag gjort om hustyp, tomten, slutsummor och vad slutliga värderingen hamnade på... över eller under produktionskostnaden / slutsumman allt gick på?
Jag vet ju att huset kommer bli fint som tusan... men man blir ju orolig. Så vore intressant att höra era erfarenheter i era byggen.
Redigerat:
Höll min budget? Nej.
Samma problem som du ungefär. Grunden blev dyrare med mer pålning än beräknat. Elektrikern blev dyrare. Hade kanske gjort en lite väl förenklad kalkyl på det helt enkelt. Lite dyrare materialval tillsammans med lite "äh vi gör så här när vi ändå håller på" spädde på den redan krossade budgeten....
Samma problem som du ungefär. Grunden blev dyrare med mer pålning än beräknat. Elektrikern blev dyrare. Hade kanske gjort en lite väl förenklad kalkyl på det helt enkelt. Lite dyrare materialval tillsammans med lite "äh vi gör så här när vi ändå håller på" spädde på den redan krossade budgeten....
A just ja, påminner mig ju om att snickarna inte börjat på sitt ännu... Men jag kommer inte välja massa spottar överallt, inte heller överdrivet många eluttag.
Dock har jag ju ett fast pris att utgå ifrån vad gäller "hela bygget" så det enda som för min del kan bli dyrare vore sättningen av kaklet (om jag väljer något avancerat mönster) och antalet eluttag och spottar.
Jag har dock i min budget avsatt ca 30.000 kr på "extra" för snickeriet där ovan ska ingå.
Men jag kommer inte välja massa spottar överallt, inte heller överdrivet många eluttag. Dock har jag ju ett fast pris att utgå ifrån vad gäller "hela bygget" så det enda som för min del kan bli dyrare vore sättningen av kaklet (om jag väljer något avancerat mönster) och antalet eluttag och spottar.
Jag har dock i min budget avsatt ca 30.000 kr på "extra" för snickeriet där ovan ska ingå.
Ja, produktionskalkylen från säljaren/hustillverkaren höll mycket bra. Gick faktikskt under totalbudgeten med ca 10-20 tusen. Tillkom gjorde lite el med 30 000. Hade räknat med 100 000 för trädgård också. Kommer även få tillbaka på 1/3 på räntorna som jag betalat in.
Kan säga att jag var mycket nogrann när det gällde just vilka kostnader bygget skulle innebära och hade en förstående säljare.
Kan säga att jag var mycket nogrann när det gällde just vilka kostnader bygget skulle innebära och hade en förstående säljare.
Den enda som kan säga det med säkerhet är mäklare som är kopplad till banken. (dvs den mäklare som ger din husvärdering till banken som ligger till grund för ditt lån)Johnny Viking skrev:
Dock, brukar mäklare värdera till produktionskostnad (ifall det inte är på vischan typ, men då hade banken med säkerhet flaggat för det med lånebiten)
Vid värdering baserat på ren produktionskostnad, tar de in även sådant som inte betalats med bankpengar eller som inte finns på produktionskostnadspappret som just nu är ett halvår gammalt. Tänker då på saker såsom mur, garageuppfart etc etc etc? En del av arbetet är ju även mitt eget och jag kanske pyntar någon en peng för att göra arbete jag inte kan göra själv, som då kanske inte finns papper på. Så jag inte tar stora kostnader som inte kan "användas" vid värderingen, men ändå som tydligt gör huset och tomten till vad det är.
Min bank värderade huset till marknadsvärdet och det blev i detta fallet endast bottenlån. (Nordea). Det kan vara bra att kolla upp, innan man bygger, vad sitt hus kan vara värt marknadsmässigt när det är färdigt. Man bör ju inte bygga för en högre kostnad än det man får/tänkt låna.
Johnny Viking skrev:
Tja vad är längden på ett snöre....
Två olika mäklare ger ofta olika marknadsvärde på samma kåk....
Snacka med nån mäklare på orten, gärna som är kopplad till din bank. Så kommer du få ett "säkert" svar vad som gäller i ditt fall. (ang, det som inte går att redovisa så blir det ju kopplat till marknadsvärde)
t ex kan du ha en produktionskostnad på 3 mille, men läget gör att marknadsvärdet är 5 mille. Alternativt, produktionskostnad ligger på 3 mille men ingen kåk har någonsin sålts i området för mer än 1,5 mille, i det läget kommer naturligtvis banken inte ge dig byggkreditiv för 3 mille.
Produktionskostnad vs marknadsvärde:
Som jag skrev innan ovan baseras nyproduktion oftast på produktionskostnaden. Dock kräver banken en mäklare/värderare som gör en marknadsvärdering (där din produktionskostnad ligger även till grund) för att basera värdet för ditt huslånsengagemang.
Är du nervös inför vad det kommer att ligga på tillsvidare, så är ju tipset att inte använda egna pengar utan enbart byggkreditiv. När lånet läggs och det inte skulle blir några 85 procent, så stoppa in då de privata senare för att slippa topplån samt ev, sänka bottenlån och därmed sänka lånekostnaden. (naturligtvis är det ju även läge att testa andra banker när lånen läggs om)
Edit: Dock har nog "The happy days" med att när nyproducerade hus är färdigställda, så har marknadsvärdet ökat så pass att det blir automatiskt bottenlån är nog över...
Redigerat:
VÅran bugdet höll otroligt bra!
Första gången jag byggde bestämde jag mig för en entreprenör som var JÄTTETREVLIG!
- Det kommer väl att kosta fyra, fem, sex hundra tusen, sa han om bygget och granskade min reaktion.
- Det låter inte så farligt, sa jag ivrigt. Är du alldeles säker på att det räcker?
- Jag ska räkna på det, sa han och tog fram en cigg.
Han klev ut på gårdsplanen och drog fyra bloss, spottade tre gånger i medvind utan att yttra ett enda ord.Sen tittade han allvarsamt på mig och sa:
- Sjuhundratusen kanske det går på i värsta fall.
- Jamen då tar vi det som budget! sa jag. Bara du är alldeles säker på att det håller.
- Tvärsäker! sa killen, fimpade ciggen och skakade hand på saken.
Nio månader sedare stod jag där med facit (alla räkningarna) i handen. Totalsumma: En komma sex miljoner. Men man måste säga att killen med ciggen höll ord: Han försvann som en blå rök när han fakturerat de sjuhundratusen första kronorna.
Inför mitt livs andra bygge kände jag mig alltså en aning "vis". Den här gången räknade jag själv, och kom fram till att totalsumman skulle bli X kronor. Jag spottade tre gånger i medvind, la på hundratusen och fördubblade alltihop. Och si; då stämde det nästan exakt!
- Det kommer väl att kosta fyra, fem, sex hundra tusen, sa han om bygget och granskade min reaktion.
- Det låter inte så farligt, sa jag ivrigt. Är du alldeles säker på att det räcker?
- Jag ska räkna på det, sa han och tog fram en cigg.
Han klev ut på gårdsplanen och drog fyra bloss, spottade tre gånger i medvind utan att yttra ett enda ord.Sen tittade han allvarsamt på mig och sa:
- Sjuhundratusen kanske det går på i värsta fall.
- Jamen då tar vi det som budget! sa jag. Bara du är alldeles säker på att det håller.
- Tvärsäker! sa killen, fimpade ciggen och skakade hand på saken.
Nio månader sedare stod jag där med facit (alla räkningarna) i handen. Totalsumma: En komma sex miljoner. Men man måste säga att killen med ciggen höll ord: Han försvann som en blå rök när han fakturerat de sjuhundratusen första kronorna.
Inför mitt livs andra bygge kände jag mig alltså en aning "vis". Den här gången räknade jag själv, och kom fram till att totalsumman skulle bli X kronor. Jag spottade tre gånger i medvind, la på hundratusen och fördubblade alltihop. Och si; då stämde det nästan exakt!
Redigerat:
Ja, ungefär så gjorde vi vår budget också. Och fantastiskt nog, precis som billy_baver's, så stämde den....
Och fantastiskt nog, precis som billy_baver's, så stämde den....Tjena! Kul o höra. Skönt att det kommer fyllas på med byggen. Förhoppningen är ju att snittvärderingen på hus i det området blir högt... Just nu är nog vårat hus bland de dyrare att byggas.Spik skrev:
Jo som du säger, det här är ju mitt första bygge oxå. O jag ska nog erkänna att jag oxå kunde anse att budgeten var lite väl "i underkant". Kommer jag bygga igen, lär jag ju vara aningen hårdare på förundersökningar och att offerterna är realistiska.billy_baver skrev: