Bygga nytt eller köpa gammalt hus?
Jag och min sambo funderar på att skaffa hus. Frågan vi ställer oss nu är skall vi bygga nytt eller köpa ett gammalt hus? Våra funderingar snurrar mycket kring totalkostnaden per månad för huset. Ett gammalt hus är billigare i inköp men kostar säkert mer att underhålla och värma upp mm. Bygger vi ett nytt hus så lutar det åt ett 1,5 plans på ca 160kvm med putsad fasad. Totalkostnad ca 2,5 miljoner. Väljer vi att köpa ett gammalt hus så lutar det åt ett 70 alt 80-tals hus i samma storlek som kostar ca 2,2 miljoner i inköp. Min fråga är alltså kommer underhåll och energikostnaden på ett gammalt hus käka upp fördelen med att huset är ca 300,000kr billigare i inköp. Tacksam om kunniga medlemmar kan ge mig lite ro i denna fråga. Mvh JoJe
Om skillnaden är endast 300.000kr så skulle jag bygga nytt. Jag tror att upp till 6-700kkr är det lönsamt att bygga nytt istället för att köpa 30 år gammalt. Nu har väl ROT-avdraget gjort om kalkylerna något, men ett nytt hus är alltid ett nytt hus med alla fördelar det medför vad gäller lägre driftskostnader, lägre fastighetsskatt och lägre underhållskostnader den första tiden.
Kolla på begagnade hus med användbar källare. Källare verkar undervärderas. Har man tvättstuga, förråd, pannrum/värmepump och annat i källaren så motsvaras kanske ett nytt 1.5-plans hus på 160 m2 av ett begagnat hus på 120 m2 + källare, eller ännu mindre. Då kanske prisskillnaden blir betydligt större än 300 000:- ?
Dessutom brukar det alltid finnas plats för en liten "hobbyverkstad" i en källare.....
/Hasse
Dessutom brukar det alltid finnas plats för en liten "hobbyverkstad" i en källare.....
/Hasse
Vi köpte ett 70-tals hus istället för att bygga ett nytt, lite för att prisskillnaden var runt 1.5 Miljoner och då tyckte jag att de pengarna kunde vi ha roligare för, och dessutom så fick vi ett större hus och större trädgård.
Nu i efterhand när man bott in sig lite så faller tankarna in på ett bygga ett nytt eget hus istället. Det av 2 anledningar.
- Det största argumentet är att vi har svinkalla golv, en betongplatta på mark med 100 mm minerallull under som isolering, och endast 100 mm isolering i väggarna. Så golvvärme vore guld värt, och tyvärr så är det lite svårt att lägga in det nu eftersom vi antingen måste gör det med EL (hemsk tanke) eller renovera hela nedervångingen och "lyfta" alla dörrar för att få plats med vattenrören och isoleringsskivor under golvet.
- Det andra argumente är att när man bott in sig ett tag så kommer man på många lösningar hur man egentligen skulle vilja ha det, och det är lite svårt att fixa i efterhand, det går men blir ganska omfattande och dyrt att renovera hela huset och då kunde man lika gärna byggt nytt från början...
Nackdelen med att bygga nytt idag är att tomten är svindyr (iallafall där vi vill bo) och så fall får man en lite tomt, eller så stor man där med en tomtkostnad på runt 1,5 - 2 miljoner innan man ens tagit första spadtaget...
- M
Nu i efterhand när man bott in sig lite så faller tankarna in på ett bygga ett nytt eget hus istället. Det av 2 anledningar.
- Det största argumentet är att vi har svinkalla golv, en betongplatta på mark med 100 mm minerallull under som isolering, och endast 100 mm isolering i väggarna. Så golvvärme vore guld värt, och tyvärr så är det lite svårt att lägga in det nu eftersom vi antingen måste gör det med EL (hemsk tanke) eller renovera hela nedervångingen och "lyfta" alla dörrar för att få plats med vattenrören och isoleringsskivor under golvet.
- Det andra argumente är att när man bott in sig ett tag så kommer man på många lösningar hur man egentligen skulle vilja ha det, och det är lite svårt att fixa i efterhand, det går men blir ganska omfattande och dyrt att renovera hela huset och då kunde man lika gärna byggt nytt från början...
Nackdelen med att bygga nytt idag är att tomten är svindyr (iallafall där vi vill bo) och så fall får man en lite tomt, eller så stor man där med en tomtkostnad på runt 1,5 - 2 miljoner innan man ens tagit första spadtaget...
- M
Frågan är inte ny. Sammanfattningsvis kan jag svara så här:
Fördelen med befintligt/begagnat hus är att det ligger där det ligger, ofta centralt i förhållande till nya bostadsområden. Det har också en uppvuxen tomt. I de allra flesta fall (utom på landsbygden) finns kommunikationerna klara + annan servis i närheten. Nackdelen är renoveringsbehovet + att ni kanske inte får till planlösningen som ni vill ha det. Om huset inte är så väl underhållet kan också förfallet ha kommit för långt ner i nerförsbacken för att gå att bryta till bättre status utan omfattande ingrepp. Vissa delar syns inte heller direkt, som t.ex. dränering, ledningar för vatten, avlopp och el.
Du vet också vad slutsumman är för det när du köper det. Däremot vet du inte vad slutsumman blir för köp + renovering. Därmed heller inte totalsumman.
Dessutom: om det är stort renoverings-/ombyggnadsbehov kan det bli påfrestande att bo på en byggplats om det drar ut på tiden. Sådant är en källa till irritation och frestar på familjesammanhållningen m.m. Det finns många sådana 'fall' som slutat med att parterna gått isär och det halvfärdiga renoveringsobjektet sålts för långt under summan av köp + nedlagda kostnader.
Det kan därför ofta vara bättre på många sätt att köpa ett begagnat hus som kostar lite mer, där en del av renoveringen redan är gjord och med det menar jag t.ex. uppdatering av el.installationen, bytt fönster och dörrar och andra väsentliga saker även om det är tråkiga tapeter (lätt att fixa själv) och en gammal köksinredning (inte heller något stort jobb att fixa själv, men kostbart). Varning dock för. s.k. 'stjalade' objekt (klinker och kakel i badrum m.m.) som bara har till syfte att locka till att tillfredsställa ögat, men som inte är värt pengarna på samma sätt som ett nytt yttertak etc. (funktionskrav).
Fördelen med nytt hus är att det startar från scratch och ger möjligheter till helt fri disposition som inte ett bef. hus kan på samma sätt. Allt blir också nytt (varaktighetskurvorna* för ingående mtrl. är oförbrukade) så att det ur underhållssynpunkt (om det sköts planenligt) blir tidsmässigt i takt med allt annat. (I ett beg. hus kan ni t.ex. få byta fönster av trä som inte underhållits på rätt sätt sen huset byggdes. Oftast slarvar ägaren med målningen och tror att nytt trävirke ska hålla tio år utan målning, för det är ju arbete som man helst inte vill offra tid på. Sanningen är istället den att även nya träfönster behöver ses över minst vart 3:e år för att bli som de var som nya efter 30 år i huset. Får trävirket skador eller torkar färgen så hårt att vatten/fukt kan tränga in pågår förstörelseprocessen i det tysta bakom den till synes helt intakta ytan.)
Utöver hustyp, planlösning och dylika ting har du möjlighet att bygga med bättre isolering (som spar uppvärmningskostnader), bättre mtrl. (som kan bli billigare i underhåll), bättre anpassad uppvärmning och ventilation (i tiden med miljöhänsyn osv., varför inte passivhus?).
Sättet att bygga det på kan också väljas inom vida gränser. Platta på mark, källare osv., men även om det ska vara lösvirke eller färdigt från husfabrik etc.
Nackdelen är att kalkylen för ett nybygge nästan alltid blir dyrare än man tror. Det räcker att det är lite mer problem i backen än man kunnat se och förutse för att den ska börja skaka. Budgeten för ett sådant får därför läggas med en säkerhetsmarginal som du inte behöver vid köp av ett beg. hus.
Tomten är efter bygget en åker i bästa fall. Ska grov- och finplaneras, hårdgöras etc. Gräs ska sås. Växter planteras osv. Uteplatsen kräver sitt. Även om du köper ett helt 'nyckelfärdigt' hus och kan flytta in i det omgående efter färdigställandet på plats, så ingår inte arbete utanför husväggarna i det. Det får du själv ta itu med efteråt. Å andra sidan gör det inget om det tar tid. Det är ju inte där du ska bo (själv satt jag på en balkong tre somrar i rad efter inflyttning för att uppfyllnaden skulle hinna sätta sig så att inte marken gled ner i en bäckfåra intill).
Du kan ju också välja att först skaffa dig ett befintligt, inte alltför dyrt hus med lite renoveringsbehov, och göra dina första rön och försök i det som nybliven husägare medan du tänker efter hur du vill planera och ha ett helt nytt och kanske lite större hus efter fyra-fem år. Då har du den tiden på dig att skaffa erfarenhet och kan lättare stå ut med att trångboddheten inte är för evigt. Samtidigt går förhoppningsvis konjunkturen uppåt igen och då har du kanske arbetat upp lite mer värde i det huset och kan få en bättre start på det nya huset än att hoppa på nytt hus nu direkt eller ett större befintligt med större behov av renovering etc.
*
Varaktighetskurvorna för ett mtrl. kanske tarvar en föklaring? Kommer här:
Ta en glödlampa eller glasruta. Båda har en kurva som är mycket flackt nedåtlutande med tiden. Glödlampan svärtar och ger inte lika mycket ljus som ny med tiden. Glasrutan blir repig med tiden. Bådas kurvor tar tvärt slut (stupar rakt ner) när glödlampan slocknar eller rutan går i kras.
Ta en rå träbit. Utan underhåll går allt oskyddat virke utomhus mot förmultning. Det beror på att det ämne (ligninet) som håller det växande trädet friskt i cellerna, upphör i produktion efter avverkning. Dött virke måste därför underhållas för att kompensera den uteblivna tillförseln av lignin. Närmast genom att ytbehandla det. Då ska virket vara torrt så att fukt inte står bakom färgskiktet och gör att det möglar och ruttnar från insidan. Därför torkas virket före bearbetning till fönster etc. Ytbehandlingen hindrar det sen från att ta upp ny fukt. Men blir det mikroskopiska torrsprickor i färgen som inte syns för blotta ögat, tar sig fukten in bakom färgen och då är kurvan på väg ner. Ofta sker sen inget förrän det blir synliga sprickor i trävirket. Då skrapas och målas det. Fukt finns bakom. Blir innestängd i trävirket och kan i tillräcklig mängd bryta ner virket bakom nypålagd färg. Det går m.a.o. inte att återskapa statusen i virket till jmfr.bart nytt, när förfallet väl satt in. Det går bara att maskera bort skavankerna. På samma sätt är det med nästan alla andra mtrl., t.o.m. tegel, som kan få frostsskador, men även så stora tryckspänningar att det spricker p.g.a. sättningar i undergrunden.
Man får därför göra upp en plan för underhållet m.h.t. valt matrl. så att man vet när det ska underhållas. Utan att följa planen vet man vad man har att vänta framåt i tiden. Fönster (av trä) kan behöva bytas ändå av t.ex. fabrikationsfel, men ett rätt tillverkat, ytbehandlat och underhållet träfönster kan hålla lika länge (och längre) än väggen det sitter i. Rätt underhållet förlängs varaktigheten och minskar kostnaden för objektet totalt. Man talar om årskostnaden, som ska vara så låg som möjligt för att göra det ekonomiskt bra och billigt att bo i huset. Dvs. summan av investering + underhåll och drift (utslaget på husets beräknade livslängd) .
Oavsett hur du gör: Lycka till med ditt val och framtida hus/boende!
_____________________
Byggaren
Fördelen med befintligt/begagnat hus är att det ligger där det ligger, ofta centralt i förhållande till nya bostadsområden. Det har också en uppvuxen tomt. I de allra flesta fall (utom på landsbygden) finns kommunikationerna klara + annan servis i närheten. Nackdelen är renoveringsbehovet + att ni kanske inte får till planlösningen som ni vill ha det. Om huset inte är så väl underhållet kan också förfallet ha kommit för långt ner i nerförsbacken för att gå att bryta till bättre status utan omfattande ingrepp. Vissa delar syns inte heller direkt, som t.ex. dränering, ledningar för vatten, avlopp och el.
Du vet också vad slutsumman är för det när du köper det. Däremot vet du inte vad slutsumman blir för köp + renovering. Därmed heller inte totalsumman.
Dessutom: om det är stort renoverings-/ombyggnadsbehov kan det bli påfrestande att bo på en byggplats om det drar ut på tiden. Sådant är en källa till irritation och frestar på familjesammanhållningen m.m. Det finns många sådana 'fall' som slutat med att parterna gått isär och det halvfärdiga renoveringsobjektet sålts för långt under summan av köp + nedlagda kostnader.
Det kan därför ofta vara bättre på många sätt att köpa ett begagnat hus som kostar lite mer, där en del av renoveringen redan är gjord och med det menar jag t.ex. uppdatering av el.installationen, bytt fönster och dörrar och andra väsentliga saker även om det är tråkiga tapeter (lätt att fixa själv) och en gammal köksinredning (inte heller något stort jobb att fixa själv, men kostbart). Varning dock för. s.k. 'stjalade' objekt (klinker och kakel i badrum m.m.) som bara har till syfte att locka till att tillfredsställa ögat, men som inte är värt pengarna på samma sätt som ett nytt yttertak etc. (funktionskrav).
Fördelen med nytt hus är att det startar från scratch och ger möjligheter till helt fri disposition som inte ett bef. hus kan på samma sätt. Allt blir också nytt (varaktighetskurvorna* för ingående mtrl. är oförbrukade) så att det ur underhållssynpunkt (om det sköts planenligt) blir tidsmässigt i takt med allt annat. (I ett beg. hus kan ni t.ex. få byta fönster av trä som inte underhållits på rätt sätt sen huset byggdes. Oftast slarvar ägaren med målningen och tror att nytt trävirke ska hålla tio år utan målning, för det är ju arbete som man helst inte vill offra tid på. Sanningen är istället den att även nya träfönster behöver ses över minst vart 3:e år för att bli som de var som nya efter 30 år i huset. Får trävirket skador eller torkar färgen så hårt att vatten/fukt kan tränga in pågår förstörelseprocessen i det tysta bakom den till synes helt intakta ytan.)
Utöver hustyp, planlösning och dylika ting har du möjlighet att bygga med bättre isolering (som spar uppvärmningskostnader), bättre mtrl. (som kan bli billigare i underhåll), bättre anpassad uppvärmning och ventilation (i tiden med miljöhänsyn osv., varför inte passivhus?).
Sättet att bygga det på kan också väljas inom vida gränser. Platta på mark, källare osv., men även om det ska vara lösvirke eller färdigt från husfabrik etc.
Nackdelen är att kalkylen för ett nybygge nästan alltid blir dyrare än man tror. Det räcker att det är lite mer problem i backen än man kunnat se och förutse för att den ska börja skaka. Budgeten för ett sådant får därför läggas med en säkerhetsmarginal som du inte behöver vid köp av ett beg. hus.
Tomten är efter bygget en åker i bästa fall. Ska grov- och finplaneras, hårdgöras etc. Gräs ska sås. Växter planteras osv. Uteplatsen kräver sitt. Även om du köper ett helt 'nyckelfärdigt' hus och kan flytta in i det omgående efter färdigställandet på plats, så ingår inte arbete utanför husväggarna i det. Det får du själv ta itu med efteråt. Å andra sidan gör det inget om det tar tid. Det är ju inte där du ska bo (själv satt jag på en balkong tre somrar i rad efter inflyttning för att uppfyllnaden skulle hinna sätta sig så att inte marken gled ner i en bäckfåra intill).
Du kan ju också välja att först skaffa dig ett befintligt, inte alltför dyrt hus med lite renoveringsbehov, och göra dina första rön och försök i det som nybliven husägare medan du tänker efter hur du vill planera och ha ett helt nytt och kanske lite större hus efter fyra-fem år. Då har du den tiden på dig att skaffa erfarenhet och kan lättare stå ut med att trångboddheten inte är för evigt. Samtidigt går förhoppningsvis konjunkturen uppåt igen och då har du kanske arbetat upp lite mer värde i det huset och kan få en bättre start på det nya huset än att hoppa på nytt hus nu direkt eller ett större befintligt med större behov av renovering etc.
*
Varaktighetskurvorna för ett mtrl. kanske tarvar en föklaring? Kommer här:
Ta en glödlampa eller glasruta. Båda har en kurva som är mycket flackt nedåtlutande med tiden. Glödlampan svärtar och ger inte lika mycket ljus som ny med tiden. Glasrutan blir repig med tiden. Bådas kurvor tar tvärt slut (stupar rakt ner) när glödlampan slocknar eller rutan går i kras.
Ta en rå träbit. Utan underhåll går allt oskyddat virke utomhus mot förmultning. Det beror på att det ämne (ligninet) som håller det växande trädet friskt i cellerna, upphör i produktion efter avverkning. Dött virke måste därför underhållas för att kompensera den uteblivna tillförseln av lignin. Närmast genom att ytbehandla det. Då ska virket vara torrt så att fukt inte står bakom färgskiktet och gör att det möglar och ruttnar från insidan. Därför torkas virket före bearbetning till fönster etc. Ytbehandlingen hindrar det sen från att ta upp ny fukt. Men blir det mikroskopiska torrsprickor i färgen som inte syns för blotta ögat, tar sig fukten in bakom färgen och då är kurvan på väg ner. Ofta sker sen inget förrän det blir synliga sprickor i trävirket. Då skrapas och målas det. Fukt finns bakom. Blir innestängd i trävirket och kan i tillräcklig mängd bryta ner virket bakom nypålagd färg. Det går m.a.o. inte att återskapa statusen i virket till jmfr.bart nytt, när förfallet väl satt in. Det går bara att maskera bort skavankerna. På samma sätt är det med nästan alla andra mtrl., t.o.m. tegel, som kan få frostsskador, men även så stora tryckspänningar att det spricker p.g.a. sättningar i undergrunden.
Man får därför göra upp en plan för underhållet m.h.t. valt matrl. så att man vet när det ska underhållas. Utan att följa planen vet man vad man har att vänta framåt i tiden. Fönster (av trä) kan behöva bytas ändå av t.ex. fabrikationsfel, men ett rätt tillverkat, ytbehandlat och underhållet träfönster kan hålla lika länge (och längre) än väggen det sitter i. Rätt underhållet förlängs varaktigheten och minskar kostnaden för objektet totalt. Man talar om årskostnaden, som ska vara så låg som möjligt för att göra det ekonomiskt bra och billigt att bo i huset. Dvs. summan av investering + underhåll och drift (utslaget på husets beräknade livslängd) .
Oavsett hur du gör: Lycka till med ditt val och framtida hus/boende!
_____________________
Byggaren
Nu kanske min avatar avslöjar var jag står i en sån här fråga men...
Gillar man gamla hus, renovera och står ut med att elda ved så är valet lätt.
Bor man enbart för ekonomin så är valet också lätt, en lägenhetsetta.
Tycker personligen att det är rätt ofta det byggs så stort att energikostnaderna är väl i storlek som att bo i ett gammalt hus med uthusförvaringsmöjligheter.
Gillar man gamla hus, renovera och står ut med att elda ved så är valet lätt.
Bor man enbart för ekonomin så är valet också lätt, en lägenhetsetta.
Tycker personligen att det är rätt ofta det byggs så stort att energikostnaderna är väl i storlek som att bo i ett gammalt hus med uthusförvaringsmöjligheter.
Om ni tänker bygga 160 kvm boyta och har 2,5 Mkr tillhands måste ni bygga på en MYCKET "billig" tomt för att ha minsta chans att inte spräcka er budget. Även om produktionskostnaden tenderar att minska i lågkonjunktur kommer ni knappast att kunna pressa byggpriset under 15 Kkr/kvm, vilket motsvarar en optimstisk kalkyl på 2,4 Mkr. Vad får ni för tomt för 100 Kkr?
Letar ni efter något 40 år gammalt lika stort hus och hur välskött som helst, så upptäcker ni ganska snart att dessa hus "råkar" ha mycket bättre läge.
En trevlig kompromiss är att köpa tomt med renonveringsobjekt på toppläge. Helst ett renoveringsobjekt som är MYCKET mindre än 160 kvm. Då får ni en framtid att räkna med.
Letar ni efter något 40 år gammalt lika stort hus och hur välskött som helst, så upptäcker ni ganska snart att dessa hus "råkar" ha mycket bättre läge.
En trevlig kompromiss är att köpa tomt med renonveringsobjekt på toppläge. Helst ett renoveringsobjekt som är MYCKET mindre än 160 kvm. Då får ni en framtid att räkna med.
Min poäng är att det inget gör om man råkar köpa ett råttbo. Bara det är tillräckligt litet. Och definitivt mindre än din egen ekonomi...
70-80 talshus brukar ha platta på mark, med trä direkt på plattan = mögelrisk
hus med inredd källare har oxå ofta trä direkt mot putsen = mögelrisk
ett hus med källare som ej är avsedd att inredas, måste man se till att inreda på rätt sätt så det ej blir fukt/mögel
hus med inredd källare har oxå ofta trä direkt mot putsen = mögelrisk
ett hus med källare som ej är avsedd att inredas, måste man se till att inreda på rätt sätt så det ej blir fukt/mögel