Hur beräkna värdet på råvind?
Hej,
Jag funderar på att skicka en propå till min Brf-styrelse om överlåtelse av en
råvind som ligger i anslutning till min lägenhet.
Saken är att detta vindsutrymme som idag utgörs av 3st förråd är för litet för att det skall kunna användas som en egen lägenhet. Jag är den enda i huset som kan använda utrymmet för att bygga ut min lägenhet, annars kan det bara användas som förråd. Värt att notera är att de aktuella förråden är "bonus-förråd" för en del medlemmar utöver de vinds- och källarförråd som alla lägenheter redan har.
Har någon någon smart idé om hur man bör framställa det här för att få så lågt pris som möjligt?
Bortsett från priset så gissar jag att det påverkar min årsavgift och ökar föreningens intäkter något. (Vilken nuvarande vind inte gör) Eventuellt marginellt dock, kanske något man ska spela in?
Jag funderar på att skicka en propå till min Brf-styrelse om överlåtelse av en
råvind som ligger i anslutning till min lägenhet.
Saken är att detta vindsutrymme som idag utgörs av 3st förråd är för litet för att det skall kunna användas som en egen lägenhet. Jag är den enda i huset som kan använda utrymmet för att bygga ut min lägenhet, annars kan det bara användas som förråd. Värt att notera är att de aktuella förråden är "bonus-förråd" för en del medlemmar utöver de vinds- och källarförråd som alla lägenheter redan har.
Har någon någon smart idé om hur man bör framställa det här för att få så lågt pris som möjligt?
Bortsett från priset så gissar jag att det påverkar min årsavgift och ökar föreningens intäkter något. (Vilken nuvarande vind inte gör) Eventuellt marginellt dock, kanske något man ska spela in?
Metod 1: Du disponerar ytan som en del av din bostadsrätt.
Metod 2: Du disponerar ytan genom ett nyttjanderättsavtal, helt oberoende av bostadsrätten.
Det andra sättet är enklare att genomföra. Men första alternativet är det tryggaste för båda parter.
Beslut om nyttjanderättsavtal kan styrelsen ta på egen hand. Hyran och andra villkor enas ni om efter förhandling. Nackdelen är givetvis att din besittningsrätt för vindsytan med sådant avtal är lika bräckligt som om du hyrt exmpelvis ett garage.
Det bästa är givetvis att vinden blir en del av din brf-lägenhet. Då måste dock omräkningstalen för hela föreningen justeras, vilket i sin tur påverkar avgifter och insatser för föreningens samtliga medlemmar. Detta ÄR bökigt, men det finns tyvärr inga genvägar.
Frågan är också hur stora ingrepp du vill göra när du konverterar vinden. Påverkar du husets VA-system? Även om du själv bekostar ändringen kommer isåfall föreningen att i framtiden få ökat ansvar för sitt "yttre underhåll".
Bygglov behövs också. Att ändra användning från bostad till handel och kontor kräver bygglov, och detsamma gäller om du inreder vinden till primär bostadsyta. Ingrepp i VA och bärande byggnadesdelar samt fasad kräver också bygglov.
Metod 2: Du disponerar ytan genom ett nyttjanderättsavtal, helt oberoende av bostadsrätten.
Det andra sättet är enklare att genomföra. Men första alternativet är det tryggaste för båda parter.
Beslut om nyttjanderättsavtal kan styrelsen ta på egen hand. Hyran och andra villkor enas ni om efter förhandling. Nackdelen är givetvis att din besittningsrätt för vindsytan med sådant avtal är lika bräckligt som om du hyrt exmpelvis ett garage.
Det bästa är givetvis att vinden blir en del av din brf-lägenhet. Då måste dock omräkningstalen för hela föreningen justeras, vilket i sin tur påverkar avgifter och insatser för föreningens samtliga medlemmar. Detta ÄR bökigt, men det finns tyvärr inga genvägar.
Frågan är också hur stora ingrepp du vill göra när du konverterar vinden. Påverkar du husets VA-system? Även om du själv bekostar ändringen kommer isåfall föreningen att i framtiden få ökat ansvar för sitt "yttre underhåll".
Bygglov behövs också. Att ändra användning från bostad till handel och kontor kräver bygglov, och detsamma gäller om du inreder vinden till primär bostadsyta. Ingrepp i VA och bärande byggnadesdelar samt fasad kräver också bygglov.
Att göra ytan till en del av min bostadsrätt låter, som du påpekar, bäst. Särskilt i det fall jag säljer lägenheten. Det finns två andra bostadsrätter i föreningen som är utbyggda på motsvarande sätt och där man inte har räknat om andelstalen (ännu). Styrelsen har dock flaggat för att man skall göra en ny beräkningen under 2006 för samtliga.
När det gäller det aktuella vindsutrymmet (som ligger på samma våningsplan som min nuvarande lägenhet, dvs. brevid denna) så föreställer jag mig att det inte ska påverka VA-systemet såvida de inte kräver att jag ska sätta in en vattenburen radiator i det nya utrymmet.
Dock behövs minst ett nytt fönster och en tanke är att halva det nya utrymmet kan utgöras av en terass. Hur detta (om jag får tillstånd) skulle påverka föreningens yttre underhåll och ansvarsfördelningen oss emellan är jag osäker på, är det något man kan avtala särskilt?
Vill också säga att det hela ligger mot gården.
När det gäller det aktuella vindsutrymmet (som ligger på samma våningsplan som min nuvarande lägenhet, dvs. brevid denna) så föreställer jag mig att det inte ska påverka VA-systemet såvida de inte kräver att jag ska sätta in en vattenburen radiator i det nya utrymmet.
Dock behövs minst ett nytt fönster och en tanke är att halva det nya utrymmet kan utgöras av en terass. Hur detta (om jag får tillstånd) skulle påverka föreningens yttre underhåll och ansvarsfördelningen oss emellan är jag osäker på, är det något man kan avtala särskilt?
Vill också säga att det hela ligger mot gården.
Halva utrymmet ska utgöras av en terrass? Jag trodde vi snackade om en råvind under tak! Vilket iochförsig ingenting förändrar.
Balkonger som är inkragade inom fasadlivet räknas in i lägenhetens boyta. Detsamma borde gälle en takterrass. Borättsägaren svarar för "inre underhåll", typ målar golv och alla andra tillhörande ytskikt.
En liten varningstriangel: Takterrasser är riskabla grejor, som lätt vållar omfattande fuktskador i lägenheterna under. Ingår en sådan terrass i en bostadsrätts inre underhåll medför det samma ansvar för terrassen som om ditt badrum stått och läckt vatten.
Balkonger som är inkragade inom fasadlivet räknas in i lägenhetens boyta. Detsamma borde gälle en takterrass. Borättsägaren svarar för "inre underhåll", typ målar golv och alla andra tillhörande ytskikt.
En liten varningstriangel: Takterrasser är riskabla grejor, som lätt vållar omfattande fuktskador i lägenheterna under. Ingår en sådan terrass i en bostadsrätts inre underhåll medför det samma ansvar för terrassen som om ditt badrum stått och läckt vatten.
Kanske ska förtydliga lite: Terass är en idé men kanske inte realistiskt. Om föreningen ger ett principutlåtande får jag tala med någon kunnig om komplexiteten av det hela. (Det rör sig inte om något jätteutrymme, BTW)
När det gäller priset för själva råvinden har jag sett två beräkningsmodeller, varav den första känns mest logisk.
I. Nuvarande marknadspris, dvs utrymmet går inte att använda som egen lägenhet, priset blir därefter. (har sett föreningar som tagit runt 1000:-/kvm.
II. Marknadspris per kvm efter vad ett väntat försäljningspris blir vid lägenhetsförsäljning. (Tror det var i "Vår Bostad" som jag läste att detta var en vanlig modell, men tycker den låter lite märklig? Knappast till min fördel)
Finns det något annat alternativ? Ska kontrollera vad de andra har fått betala, kanske kan jag efterfråga pris beräknat på samma grund. (om det är lågt dvs).
När det gäller priset för själva råvinden har jag sett två beräkningsmodeller, varav den första känns mest logisk.
I. Nuvarande marknadspris, dvs utrymmet går inte att använda som egen lägenhet, priset blir därefter. (har sett föreningar som tagit runt 1000:-/kvm.
II. Marknadspris per kvm efter vad ett väntat försäljningspris blir vid lägenhetsförsäljning. (Tror det var i "Vår Bostad" som jag läste att detta var en vanlig modell, men tycker den låter lite märklig? Knappast till min fördel)
Finns det något annat alternativ? Ska kontrollera vad de andra har fått betala, kanske kan jag efterfråga pris beräknat på samma grund. (om det är lågt dvs).
Vad är det som händer när råvinden blir en del av din borätt? Jo, föreningen ökar obetydligt sin totala bostadsyta till en ännu mer obetydlig kostnad. De nya årskostnaderna blir en del av föreningens totala budget, som i vanlig ordning fördelas LIKA på varenda kvadratmeter i varenda lägenhet. För alla dina grannar blir därför skillnaden minimal. Men för din del ökar årsavgiften lika mycket som ytan i din lägenhet.
Föreningens kapital ökar genom att vindskonverteringen höjer fastighetens värde. Detta påverkar din medlemsinsats på samma sätt som årsavgiften. Vill du ha en fingervisning om rättvist pris utgår du från borättens förmögenhetsvärde (som du hittar på årsbeskedet). Ökar du bostadsytan bör du i samma grad öka detta värde med fyllnadsinbetalning.
Om detta pris blir en tusenlapp kvadraten eller tiotusen vet jag inte. Men enligt lagen ska medlemmarna inom en brf varken gynnas eller missgynnas inom kollektivets ram. De ska behandlas lika. Och om du bor i HSB-hus eller hos Riksbyggen bör du få hjälp att reda ut begreppen mha deras medlemsjour.
Föreningens kapital ökar genom att vindskonverteringen höjer fastighetens värde. Detta påverkar din medlemsinsats på samma sätt som årsavgiften. Vill du ha en fingervisning om rättvist pris utgår du från borättens förmögenhetsvärde (som du hittar på årsbeskedet). Ökar du bostadsytan bör du i samma grad öka detta värde med fyllnadsinbetalning.
Om detta pris blir en tusenlapp kvadraten eller tiotusen vet jag inte. Men enligt lagen ska medlemmarna inom en brf varken gynnas eller missgynnas inom kollektivets ram. De ska behandlas lika. Och om du bor i HSB-hus eller hos Riksbyggen bör du få hjälp att reda ut begreppen mha deras medlemsjour.
Sparkar liv i denna tråd igen med en liten sidofråga: Hur högt i tak skall det kunna bli på "vindsplan" för att det skall räknas som ett plan och inte ett loft? Finns det tex något norm-mått på "lägsta-höjd", säg 160cm, vid vägg eller dylikt?
Jag vill öppna och höja taket på min lägenhet för att följa yttertaket upp till nock - vilket skulle öka totalhöjden med ca 160cm och sedan kunna göra ett ok sovloft ovanför min hall. Problemet är att jag inte har en susning om vad det skulle kunna vara värt per m² då höjden blir ytterst begränsad.
Bilden visar vad ungefär vad jag tänkt. Det befintliga taket i dag är vid undersida på takstolarna (ritade som bjälkar) och det är alltså det ovan takbjälkarna jag vill utöka med. Stora hålet i väggen är bara ett titthål för att enkelt kunna visa hur det ser ut från sidan.
Jag vill öppna och höja taket på min lägenhet för att följa yttertaket upp till nock - vilket skulle öka totalhöjden med ca 160cm och sedan kunna göra ett ok sovloft ovanför min hall. Problemet är att jag inte har en susning om vad det skulle kunna vara värt per m² då höjden blir ytterst begränsad.
Bilden visar vad ungefär vad jag tänkt. Det befintliga taket i dag är vid undersida på takstolarna (ritade som bjälkar) och det är alltså det ovan takbjälkarna jag vill utöka med. Stora hålet i väggen är bara ett titthål för att enkelt kunna visa hur det ser ut från sidan.