Dålig erfarenhet av liten arkitektbyrå
Hej,
Jag undrar om det är vanligt det jag råkat ut för nämligen att arkitekten jag anlitat vill förverkliga sin dröm och lyssnar inte på mig som kund. Uppdraget var att rita ett hus i 2.5-3.5M klassen och de offerter vi fått in från entreprenörer är på det dubbla ( vi har fått in 3 offferter hittills). Arkitekten slår i från sig och säger att vi skall ha is i magen och fortsätta leta efter nya entreprenörer till dess vi får ner priset till det vi vill ha det till.
Är det rimligt att man kan få ned priset till hälften genom att byta entreprenör?
Jag undrar om det är vanligt det jag råkat ut för nämligen att arkitekten jag anlitat vill förverkliga sin dröm och lyssnar inte på mig som kund. Uppdraget var att rita ett hus i 2.5-3.5M klassen och de offerter vi fått in från entreprenörer är på det dubbla ( vi har fått in 3 offferter hittills). Arkitekten slår i från sig och säger att vi skall ha is i magen och fortsätta leta efter nya entreprenörer till dess vi får ner priset till det vi vill ha det till.
Är det rimligt att man kan få ned priset till hälften genom att byta entreprenör?
Har arkitekten förklarat för dig vad han gjort för att förbilliga bygget? Det kan vara med så enkla sätt som att använda standardmått på fönster, hållbara men billigare material, konstruktionsmässigt inte invecklad byggnad utan extrema vinklar och vrår. Förhoppningsvis har han redan gått igenom ritningarna och förklarat - jag har märkt att alla arkitekter inte förklarar tydligt varför han/hon ritat på ett visst sätt.
Jag skickade själv ut arkitektritningarna till över 20 byggentreprenörer så svaret på
Frågan är ändå det jag nämnt först - är det ett komplicerat hus och har arkitekten verkligen jobbat med den ekonomiska aspekten (brukar inte vara arkitekters starka sida).
För min egen del hade jag en strikt budget och ett sätt att få ner byggkostnaden ytterligare var att komprimera byggytan till ett minimum.
Jag skickade själv ut arkitektritningarna till över 20 byggentreprenörer så svaret på
är - JA. Jag fick själv in anbud som låg mer än 3 ggr högre än det lägsta - men då får man nog räkna med att just den entreprenören inte var intresserad av jobbet.
Frågan är ändå det jag nämnt först - är det ett komplicerat hus och har arkitekten verkligen jobbat med den ekonomiska aspekten (brukar inte vara arkitekters starka sida).
För min egen del hade jag en strikt budget och ett sätt att få ner byggkostnaden ytterligare var att komprimera byggytan till ett minimum.
Tyvärr så säger arkitekten att entreprenörerna helt enkelt inte vill ha jobbet. Detta håller jag för osannolikt med tanke på mycket jobb de lagt ned på anbuden. De har gått igenom ritningarna ( och påtalat direkta felaktigheter ) tagit in anbud från under entreprenörer samt tagit fram förslag och konstruktionsritningar på hur huset skulle kunna bli bättre och billigare genom alternativa lösningar rörande konstruktionen.
Jag kan bara konstatera att den av mig anlitade arkitekten inte verkar ha kontakt med verkligheten när det gäller priset på huset han ritat. Sedan mitt första inlägg har jag fått in ytterligare 2 anbud som även dessa ligger i 5-6 M klassen. Skillnaden mellan dytaste och billigaste anbud är 20%.
Jag kan bara konstatera att den av mig anlitade arkitekten inte verkar ha kontakt med verkligheten när det gäller priset på huset han ritat. Sedan mitt första inlägg har jag fått in ytterligare 2 anbud som även dessa ligger i 5-6 M klassen. Skillnaden mellan dytaste och billigaste anbud är 20%.
Det kan mycket väl vara så att entrepenören bjuder 2-5 gånger för högt, antingen av okunskap eller för att slippa göra jobbet.
Vi fick in en hel hög med anbud på mellan 700 000 och 1 000 000 för en mindre påbyggnad av vårat hus, efter mycket sökande hittade vi en bra firma som kom fram till att det borde kosta 375 000. Nu är de nästan klara (och min del av arbetet återstår). Vi tog in dem på löpande räkning. Visserligen har de spräckt budgeten lite, men inte anmärkningsvärt mycket.
När jag i början på 90- talet var ordförande i en (mycket) stor bostadsrättsförening lyckades vi pruta ett stambyte från ca 350 milj, till 75 miljoner, i samma förening fick vi in anbud på ett takbyte på en del av huset (ca 5000 kvm lertegel + 2000 kvm plåt) 5 anbud låg på 5- 7 miljoner, ett låg på 1,8 miljoner, visserligen blev vi lite lurade så den firman kunde fakturera totalt 2,2 miljoner istället, men i relation till de övriga...
Vi fick in en hel hög med anbud på mellan 700 000 och 1 000 000 för en mindre påbyggnad av vårat hus, efter mycket sökande hittade vi en bra firma som kom fram till att det borde kosta 375 000. Nu är de nästan klara (och min del av arbetet återstår). Vi tog in dem på löpande räkning. Visserligen har de spräckt budgeten lite, men inte anmärkningsvärt mycket.
När jag i början på 90- talet var ordförande i en (mycket) stor bostadsrättsförening lyckades vi pruta ett stambyte från ca 350 milj, till 75 miljoner, i samma förening fick vi in anbud på ett takbyte på en del av huset (ca 5000 kvm lertegel + 2000 kvm plåt) 5 anbud låg på 5- 7 miljoner, ett låg på 1,8 miljoner, visserligen blev vi lite lurade så den firman kunde fakturera totalt 2,2 miljoner istället, men i relation till de övriga...
Redigerat:
Nu får jag väl stryk av min fru (som är arkitekt), men...
I min yrkesutövning (fastighetschef) upplever jag ofta det du funderar över. Dvs att arkitekten föreslår åtgärder/lösningar/standardnivå som inte tillför något värde för mig som beställare. Då är vi som arbetar som byggherrar i genomsnitt väsentligt mer kompetenta och erfarna än den genomsnittlige privatbeställaren.
Så det kan mycket väl vara så att arkitekten har lagt in saker som är kostnadsdrivande och som ni egentligen inte vill ha. Å andra sidan och handen på hjärtat, är det inte heller helt ovanligt med beställare som blir förförda och under processen "skalar upp" sin kravspec. Kanske ofta utan att man förstår att kostnaden ökade.
Arkitekters kompetens vad gäller ekonomi och produktionskostnad är i genomsnitt ganska låg, även om undantag finns . Ffa mindre arkitektfimor brukar vara bättre överlag på ekonomi en arkitekter på stora kontor.
Det ni kan göra är att ta förfrågningsunderlaget och be någon opartisk fackman granska ritningarna och schablonmässigt bedöma kostnaden för att uppföra det.
Om du fått in 5 seriösa anbud och spridningen är 20% skulle jag säga att priset du har är marknadsmässigt.
I min yrkesutövning (fastighetschef) upplever jag ofta det du funderar över. Dvs att arkitekten föreslår åtgärder/lösningar/standardnivå som inte tillför något värde för mig som beställare. Då är vi som arbetar som byggherrar i genomsnitt väsentligt mer kompetenta och erfarna än den genomsnittlige privatbeställaren.
Så det kan mycket väl vara så att arkitekten har lagt in saker som är kostnadsdrivande och som ni egentligen inte vill ha. Å andra sidan och handen på hjärtat, är det inte heller helt ovanligt med beställare som blir förförda och under processen "skalar upp" sin kravspec. Kanske ofta utan att man förstår att kostnaden ökade.
Arkitekters kompetens vad gäller ekonomi och produktionskostnad är i genomsnitt ganska låg, även om undantag finns . Ffa mindre arkitektfimor brukar vara bättre överlag på ekonomi en arkitekter på stora kontor.
Det ni kan göra är att ta förfrågningsunderlaget och be någon opartisk fackman granska ritningarna och schablonmässigt bedöma kostnaden för att uppföra det.
Om du fått in 5 seriösa anbud och spridningen är 20% skulle jag säga att priset du har är marknadsmässigt.
Tyvärr är oxå min erfarenhet av arkitekter att kontakten med byggvärlden är dålig, alltså vad det gäller kunskap om byggekonomi och hur man undviker kostsamma lösningar... Sedan finns det en risk att arkitekten ser "förslaget"som sin färdiga produkt... att han eller hon vill ge ett så fantastiskt hus som möjligt för det arkitektarvode som erbjuds... Som husbyggare är det ju oxå lätt att "drömma loss", och jag råkade ut för ungefär samma sak. När byggfirmor lade sina anbud fick vi avbryta projeket...eller lägga det på is... besvikelsen var stor...så vi letar nu en nytt husföretag eller arkiekt som har kostnadskontroll!!!!! Några tips?
Vi har tyvärr samma erfarenhet och ville bygga ett hus på ca 3,5 MSEK. Dyraste offerten låg på ca 9 MSEK, samtliga över 5. Vi har väl ett delansvar som ville ha vad som visade sig vara dyra lösningar men hade väntat oss mothugg från arkitekten. Nu är huset byggt, en del saker som takterrass togs bort, annat har vi gjort själva trots att vi egentligen ville ha nyckelfärdigt. Det blev ändå mycket dyrare än vi tänkt oss från början. Jag tror att man bör ha bra koll själv om man jobbar med en mindre, fristående arkitekt och hela tiden betona kostnadstaket. Även om det ofta skiljer en del mellan olika anbud låter det väl optimistiskt att hoppas på 50% ned i pris, särskilt som ni redan fått flera anbud i samma intervall.
Jag tror det är få arkitekter som har vana och kompetens att arbeta utifrån ett "target cost"-perspektiv. Frågan är om de över huvud taget kan det, eftersom totalkostnaden för ett husbygge beror på så oerhört mycket mer än vad som direkt kontrolleras eller kan påverkas av arkitekten, eller ligger inom dennes kompetensområde?
Jag valde mindre arkitektfirma i Sthlm som också till viss del var behjälplig med offertförfrågan. När vi kommit överens om byggare träffades vi alla tre och tillbringade en hel dag med att gå igenom ritningarna. Arkitekten var lyhörd och vissa detaljer justerades just pga ekonomiaspekten. Även konstruktionen diskuterades och arkitekten kunde tillsammans med byggaren få igenom just de delar som han ansåg speciellt viktiga. Som byggherre var det också väldigt lärorikt för mig att vara med och förstå ritningarna och arkitektens intentioner och också varför byggaren ville ändra vissa delar och dessutom hade jag själv koll på budgeten. Samarbetet mellan dessa två herrar fungerade otroligt smidigt under hela byggprocessen.
Visst finns det arkitekter som kan och också vill vara med. Det gäller bara att finna dem. Man ska välja arkitekt med lika stor omsorg som man väljer byggare.
Beställer man en husritning för 20.000 endast för ett bygglov kan man inte gärna begära så mycket mer.
Visst finns det arkitekter som kan och också vill vara med. Det gäller bara att finna dem. Man ska välja arkitekt med lika stor omsorg som man väljer byggare.
Beställer man en husritning för 20.000 endast för ett bygglov kan man inte gärna begära så mycket mer.
Jag har nyligen fått en offert från en arkitektfirma som också levererar själva hussatsen. Så jag förväntarar mig att offerten ska hålla!