Mäklarna upplysningsplikt vid visning
Vi fick erbjudande om att köpa ett hus av några bekanta till värderingspriset. Mäklarna skulle bara göra värderingen samt stå för kontrakten.
vi gjorde en besiktning och hittade bifogade brister. Huset är en 30-tals villa så det är givetvis en massa att göra.
Då vi ville få ner priset när vi hittade dessa grejer lyckades mäklaren övertyga säljaren att få ut det på marknaden istället. (så att de kunde få fullt arvode)
nu hävdar mäklaren att de bara behöver upplysa om radonet vid visningen (de kommer göra en ny mätning nu över julhelgen i ett inte uppvärmt hus som står tomt, och hoppas då komma under gränsvärdet). övriga brister hävdar de att de inte behöver upplysa om då det är saker man kan förvänta sig med ett gammalt hus.
jag vill ju vara med i budgivningen men vill ju givetvis att alla som är inblandade i budgivning har tillgång till samma information som jag har och inte hittar detta efter budgivningen när de gör en egen beskitning..
vad har mäklaren för skyldighet att upplysa om? och vad går att komma undan med "det är ett gammalt hus"
Efter våran besiktning:
Radon:
*Vid kommunens kort tids mätning (3 dagars) uppmättes 280bq. Ny radonmätning skall göras men huset kommer inte vara riktigt uppvärmt och kommer också stå helt tomt vid denna mätning
*Sedan radonmätningen gjordes har en frånluftsventil satts upp i det nya våtrummet som ytterligare skapar undertryck i källaren.
Avlopp:
*Då avloppet idag saknar helt infiltration och går direkt ut i kommunens vattentäkt. avloppet är ihopkopplat med dagvattnet. Detta avlopp är totalt olagligt och måste åtgärdas omgående.
*Dagvattnet är dragit tillsammans med avloppet som leder ner i trekammarbrunnen. det är främst ett problem med den lilla toalletten nere då den är direkt kopplat till den brunn som är på utsidan i trappen. Det finns ingen möjliget att använda eller rädda den toaletten rent realistiskt för man får riva hela trappen och gjuta om. framför allt som det är nu använder du den toaletten så stiger avloppslukten rakt upp i trappen*och utanför*köksfönstret.*Det är helt klart en konstruktions miss att dra ihop dagvatten och avlopp. Detta är också anledningen till att det blir stopp då grenar och löv fastnar i golvbrunnen som stoppar upp pappret från toaletten.
*dagvattnet måste grävas upp och dras om för att separera det från avloppet*och*då måste ett servitut att få dra ut det till ett dike på åkern.
*det finns inte utrymme på tomten för att få plats med ny*trekammarbrunn samt infiltration. Måste antingen köpa loss mer mark av bonden som äger marken runtomkring eller skriva ett servitut. kostnaden för detta vet vi inte än.
Grunden:
*Grundens fuktisolering/dränering bedöms vara gammal och åldermässigt förbrukad. Bom-puts och färgflagning/missfärgningar indikerar fuktpåverkan i källarväggar.
*Grunden är gjuten direkt mot gruset det finns ingen dränering och grunden utåt är väldigt ”knagglig” vilket försvårar då man skall lägga ny dränering. Man måste då på nått sätt jämna ut grunden antingen genom att gjuta nya väggar utåt eller rengöra och lägga ny betong direkt på den gamla och jämna ut den.
* grunden är 50 längdmeter.
Brunn:
*Huset saknar egen vattentäkt och delar sitt vatten med 3 andra fastigheter. Pumpen till detta ligger i den andra fastigheten och den ägaren kräver en avgift för el och drift till detta.
* Vattnet har anmärkning på koliforma bakterier vilket antyder att vattentäkten läcker in ytvatten som förmed sig jordbakterier. Vattentäckten som drar in ytvatten ligger även vid en bilverkstad.
*brunnsvattnet i och med att huset inte har någon egen vattentäkt så vet vi inte vilken vattenkvalitet vi kommer få förän efter. Det är inte ens säkert att borrarna hittar något när de borrar. väldigt svårt att uppskatta vilken rening och vart detta kommer sluta kostnadsmässigt.
Spaet (källarvåtrum och tvättstuga):
*"hemma spaet" saknar våtrumsintyg eller någon dokumentation samt en golvbrunn är inte utbytt (saknar fuktspärr). Sedan så har det använts en plastfärg direkt på slaggbetongväggarna vilket måste åtgärdas då det inte kan andas och färgen har ”bubblat sig” kraftigt. Vilket gör att man inte kan sätta upp den bastu som var planerad där.
* då grunden inte är dränerad kommer troligen inte de kakelplattor som sitter på slaggbetongväggarna sitta kvar så länge.
*
Taket:
*taket måste läggas om och jag har fått rekommenderat att göra det så fort som möjligt då det saknas papp mellan betongplattor och "sticketaket".*Det kommer vara mycket pengar då man måste lägga på "oljemättad" masonit och rikta upp taket samt byta ut all plåt (stuprör etc) då besiktningsmannen sa att det var förbrukat.
*vinden är inte heller tillräckligt isolerat och det är bara sågspån vilket måste fixas när man lägger om taket.
*under balkongen är det lagt plåt. Denna plåt måste målas om och trädäcket måste lyftas bort för att komma åt.
*balkongdörren går inte heller öppna då trätrallen har svällt upp.
Badrum:
*När vi blev visade huset så skulle det redan vara dragit rör och det var tänkt att ha en mindre toalett på övervåningen. Det är inte praktiskt möjligt och det är inte heller framdragit nått som det var sagt. denna ledningen skulle i så fall dras ner genom vardagsrummet och gå i taket på källaren vilket det inte finns takhöjd till i källaren.
* badrummet på 1:a våning måste*totalrenoveras då det är förbrukat.
Pannan:
*Även om pelletsbrännaren är relativt ”ny” (10 år eller så) så är kombi pannan över 35 år och är en framtida utgift.
*Samt föregående ägare har gjort egna modifikationer till pannan och svetsat inuti den.
vi gjorde en besiktning och hittade bifogade brister. Huset är en 30-tals villa så det är givetvis en massa att göra.
Då vi ville få ner priset när vi hittade dessa grejer lyckades mäklaren övertyga säljaren att få ut det på marknaden istället. (så att de kunde få fullt arvode)
nu hävdar mäklaren att de bara behöver upplysa om radonet vid visningen (de kommer göra en ny mätning nu över julhelgen i ett inte uppvärmt hus som står tomt, och hoppas då komma under gränsvärdet). övriga brister hävdar de att de inte behöver upplysa om då det är saker man kan förvänta sig med ett gammalt hus.
jag vill ju vara med i budgivningen men vill ju givetvis att alla som är inblandade i budgivning har tillgång till samma information som jag har och inte hittar detta efter budgivningen när de gör en egen beskitning..
vad har mäklaren för skyldighet att upplysa om? och vad går att komma undan med "det är ett gammalt hus"
Efter våran besiktning:
Radon:
*Vid kommunens kort tids mätning (3 dagars) uppmättes 280bq. Ny radonmätning skall göras men huset kommer inte vara riktigt uppvärmt och kommer också stå helt tomt vid denna mätning
*Sedan radonmätningen gjordes har en frånluftsventil satts upp i det nya våtrummet som ytterligare skapar undertryck i källaren.
Avlopp:
*Då avloppet idag saknar helt infiltration och går direkt ut i kommunens vattentäkt. avloppet är ihopkopplat med dagvattnet. Detta avlopp är totalt olagligt och måste åtgärdas omgående.
*Dagvattnet är dragit tillsammans med avloppet som leder ner i trekammarbrunnen. det är främst ett problem med den lilla toalletten nere då den är direkt kopplat till den brunn som är på utsidan i trappen. Det finns ingen möjliget att använda eller rädda den toaletten rent realistiskt för man får riva hela trappen och gjuta om. framför allt som det är nu använder du den toaletten så stiger avloppslukten rakt upp i trappen*och utanför*köksfönstret.*Det är helt klart en konstruktions miss att dra ihop dagvatten och avlopp. Detta är också anledningen till att det blir stopp då grenar och löv fastnar i golvbrunnen som stoppar upp pappret från toaletten.
*dagvattnet måste grävas upp och dras om för att separera det från avloppet*och*då måste ett servitut att få dra ut det till ett dike på åkern.
*det finns inte utrymme på tomten för att få plats med ny*trekammarbrunn samt infiltration. Måste antingen köpa loss mer mark av bonden som äger marken runtomkring eller skriva ett servitut. kostnaden för detta vet vi inte än.
Grunden:
*Grundens fuktisolering/dränering bedöms vara gammal och åldermässigt förbrukad. Bom-puts och färgflagning/missfärgningar indikerar fuktpåverkan i källarväggar.
*Grunden är gjuten direkt mot gruset det finns ingen dränering och grunden utåt är väldigt ”knagglig” vilket försvårar då man skall lägga ny dränering. Man måste då på nått sätt jämna ut grunden antingen genom att gjuta nya väggar utåt eller rengöra och lägga ny betong direkt på den gamla och jämna ut den.
* grunden är 50 längdmeter.
Brunn:
*Huset saknar egen vattentäkt och delar sitt vatten med 3 andra fastigheter. Pumpen till detta ligger i den andra fastigheten och den ägaren kräver en avgift för el och drift till detta.
* Vattnet har anmärkning på koliforma bakterier vilket antyder att vattentäkten läcker in ytvatten som förmed sig jordbakterier. Vattentäckten som drar in ytvatten ligger även vid en bilverkstad.
*brunnsvattnet i och med att huset inte har någon egen vattentäkt så vet vi inte vilken vattenkvalitet vi kommer få förän efter. Det är inte ens säkert att borrarna hittar något när de borrar. väldigt svårt att uppskatta vilken rening och vart detta kommer sluta kostnadsmässigt.
Spaet (källarvåtrum och tvättstuga):
*"hemma spaet" saknar våtrumsintyg eller någon dokumentation samt en golvbrunn är inte utbytt (saknar fuktspärr). Sedan så har det använts en plastfärg direkt på slaggbetongväggarna vilket måste åtgärdas då det inte kan andas och färgen har ”bubblat sig” kraftigt. Vilket gör att man inte kan sätta upp den bastu som var planerad där.
* då grunden inte är dränerad kommer troligen inte de kakelplattor som sitter på slaggbetongväggarna sitta kvar så länge.
*
Taket:
*taket måste läggas om och jag har fått rekommenderat att göra det så fort som möjligt då det saknas papp mellan betongplattor och "sticketaket".*Det kommer vara mycket pengar då man måste lägga på "oljemättad" masonit och rikta upp taket samt byta ut all plåt (stuprör etc) då besiktningsmannen sa att det var förbrukat.
*vinden är inte heller tillräckligt isolerat och det är bara sågspån vilket måste fixas när man lägger om taket.
*under balkongen är det lagt plåt. Denna plåt måste målas om och trädäcket måste lyftas bort för att komma åt.
*balkongdörren går inte heller öppna då trätrallen har svällt upp.
Badrum:
*När vi blev visade huset så skulle det redan vara dragit rör och det var tänkt att ha en mindre toalett på övervåningen. Det är inte praktiskt möjligt och det är inte heller framdragit nått som det var sagt. denna ledningen skulle i så fall dras ner genom vardagsrummet och gå i taket på källaren vilket det inte finns takhöjd till i källaren.
* badrummet på 1:a våning måste*totalrenoveras då det är förbrukat.
Pannan:
*Även om pelletsbrännaren är relativt ”ny” (10 år eller så) så är kombi pannan över 35 år och är en framtida utgift.
*Samt föregående ägare har gjort egna modifikationer till pannan och svetsat inuti den.
Redigerat:
tilläggas bör att jag innan jag gjorde besiktningen frågade ägarna fall vatten,radon och avlopp var OK. det sa de att det var och att kommun hade varit där och gjort godkänt det.
iofs upp till mig att kolla fall detta stämde men vi var lite för hetsiga att få äffaren klar och göra besiktningen så fort som möjligt..
iofs upp till mig att kolla fall detta stämde men vi var lite för hetsiga att få äffaren klar och göra besiktningen så fort som möjligt..
Tror du inte att säljaren vill få högsta pris för sitt hus oavsett vad mäklaren säger? Om säljaren är inte nöjd med ditt bud så har han ju rätt att sälja till andra som kanske betalar mer - det skulle jag också försöka om jag var säljarenyacks skrev:
. Om huset ligger på en dyr tomt så är det oftast tomten som man vill åt och man blundar för skavanker som man ändå räknar med att renovera bort. Värderingar brukar ta hänsyn till husets ålder eller kan man göra som du och besiktiga huset för att kunna bedömma omfattning av den framtida renoveringen. Taket, avlopp,dränering, vattenledningar, dålig isolering, eldragning, brister i underhåll av det yttre, uppvärmningsanläggning och ventilation brukar man räkna med som renoveringspunkter i ett så gammalt hus. Allt det är synligt för alla köpare. Det enda som kan överraska är radon om man inte frågat om det innan köpet.
Bestäm själv hur mycket du kan och vill betala för huset , lägg ett bud och se hur det blir.
Jag skulle faktiskt vänta tills någon annan lägger budet först
. Eller kanske går att komma överrens med bekanta /säljare om förköpsrätt ? eller vad det nu heter när man vill betala lika mycket som högsta budet och får köpa fast man inte var med i budgivningen?Du skruvar inte upp priset under budgivningen och säljaren får marknadsbestämt pris ...?Det finns dock en risk att säljaren säljer trots allt till någon annan om han misstänker att du fortsätter med pruttningen på "dolda fel" som du hittar efter köpet. Hoppas du är medveten att det är svårt att hitta dolda fel i ett gammalt hus. Dom flesta fel klassas oftast som ålderslitage som man börde förutse på grund av husets ålder och det mesta vet du redan -stor i besiktningspapper
. lycka till!
gaia
nej vad säljarna gör har jag full förstående för och skulle nog även jag göra men jag undrar bara hur mycket av dessa grejer kan mäklaren undanhålla med reservation med att "det är ett gammalt hus"?
huset har friskrivningsklausul så några dolde fel är det inte tala om efter åt. när detta hus är köpt är det bara att gilla läget.
jag rabblade upp alla grejer som var med huset men höjdpunkterna tycker jag ändå som man inte kan förvänta sig:
radon
tomten räcker inte till för infiltrationen (köpa till tomt eller skriva servitut)
inget våtrumsintyg eller någon dokumentation på ett 2 år gammalt "hemma spa"
inget dagvatten det är ihopdraget med avloppet
huset har friskrivningsklausul så några dolde fel är det inte tala om efter åt. när detta hus är köpt är det bara att gilla läget.
jag rabblade upp alla grejer som var med huset men höjdpunkterna tycker jag ändå som man inte kan förvänta sig:
radon
tomten räcker inte till för infiltrationen (köpa till tomt eller skriva servitut)
inget våtrumsintyg eller någon dokumentation på ett 2 år gammalt "hemma spa"
inget dagvatten det är ihopdraget med avloppet
Mäklaren kan nog komma undan "upplysningsplikten" på allt som kan anses normalt på ett äldre hus.
Dvs. så länge inte besiktningen visar på något man inte bör förvänta sig på ett äldre hus så behöver nog inte mäklarten bry sig om vad som framkommit.
Det direkt olagliga avloppet känns som gränsfall, att det är fullt så illa bör man enligt mig inte behöva förvänta sig, men jag misstänker att mäklaren kan komma undan att deklarera även det.
Dvs. så länge inte besiktningen visar på något man inte bör förvänta sig på ett äldre hus så behöver nog inte mäklarten bry sig om vad som framkommit.
Det direkt olagliga avloppet känns som gränsfall, att det är fullt så illa bör man enligt mig inte behöva förvänta sig, men jag misstänker att mäklaren kan komma undan att deklarera även det.
ja efter lite julmat och en nyårschampange har man ju fått lite distans till det hela =)
vi får se vad som händer.. det var nog mer vi som inte var riktigt beredda på vad det skulle kosta att renovera objektet. huset var i sånt bra invändigt skick samt panelen var ommålad och bytt, även de flesta fönster var bytta. Det gav ett "färdig renoverat intryck" men det visade ju sig bara att det var de kosmetiska delarna som var renoverade..
vi får se vad som händer.. det var nog mer vi som inte var riktigt beredda på vad det skulle kosta att renovera objektet. huset var i sånt bra invändigt skick samt panelen var ommålad och bytt, även de flesta fönster var bytta. Det gav ett "färdig renoverat intryck" men det visade ju sig bara att det var de kosmetiska delarna som var renoverade..
Vill ni verkligen ha det där huset efte alla de där grejjerna ?nyacks skrev:
För tillfället är det väl inte direkt svårt att hitta andra objekt till bra pris ?
Men iof - är läget perfekt för er så är det kanske svårt att försöka rikta blickarna åt annat håll ?
/K
Hej! Sitter med samma fundering som klaskarlsson, vill ni verkligen ha det? Vi var ute för ungefär samma sak, men hade sådan tur så inga andra bud fanns. Därför fick vi ner det 150 000 kr... Förstår dock hur du tänker, svårt det där med köp. man vill ju ha huset när det motsvarar en drömmar, men samtidigt kan man ju inte betala överpris...