Hur skatta renoveringsbehov?
Vi har varit och tittat på ett hus som vi är rätt intresserade av, men det visade sig vara sämre underhållet än vad vi väntat oss. För att lägga bud behöver vi ha en aning om vad det kan gå på att renovera, men samtidigt har vi kanske inte lust att betala för en besiktning innan vi vet om vi får huset. Så hur skulle ni skatta de här behoven:
* Dränering behövs (fukt i källaren). 150.000 räknar vi med här.
* Byte av 6 källarfönster (glas behövs sättas in i samtliga - ytterglaset är utbytt mot galler så det bara är englasfönster med kondens som följd). Viss röta i fönsterbågar, så de behövs ses över.
* Taket är inte bytt (vi har inte kunnat inspektera o vet inte om det är skadat, men ett par tegelpannor saknas). Teglet från 20-talet är kvar så de borde kunna återanvändas vid takbyte. Vi har kollat runt lite efter priser och det varierar kraftigt, men en gissning är 150.000 (om det inte finns skador undertill). Två takkupor finns och behöver målas om också.
* Skorstenen behövs åtminstone fogas om, men det finns ett fågelbo ovanpå så den används nog inte och har inget skydd. Det är nog ca 10 år sedan den provtrycktes. Vad kan behöva göras?
Sen finns förstås lite såsaker, men det gör det ju i alla hus. Vad tror ni, ska vi räkna med en halvmiljon för at fixa det här ovan?
* Dränering behövs (fukt i källaren). 150.000 räknar vi med här.
* Byte av 6 källarfönster (glas behövs sättas in i samtliga - ytterglaset är utbytt mot galler så det bara är englasfönster med kondens som följd). Viss röta i fönsterbågar, så de behövs ses över.
* Taket är inte bytt (vi har inte kunnat inspektera o vet inte om det är skadat, men ett par tegelpannor saknas). Teglet från 20-talet är kvar så de borde kunna återanvändas vid takbyte. Vi har kollat runt lite efter priser och det varierar kraftigt, men en gissning är 150.000 (om det inte finns skador undertill). Två takkupor finns och behöver målas om också.
* Skorstenen behövs åtminstone fogas om, men det finns ett fågelbo ovanpå så den används nog inte och har inget skydd. Det är nog ca 10 år sedan den provtrycktes. Vad kan behöva göras?
Sen finns förstås lite såsaker, men det gör det ju i alla hus. Vad tror ni, ska vi räkna med en halvmiljon för at fixa det här ovan?
På äldre hus, före 70-talets gillestuge-epidemi, så är det helt normalt att källare är fuktiga. Det byggdes inte för att man skulle bo där, utan där hade man förvaringsutrymme av sådant som inte tar skada av lite fukt. Därmed inte sagt att man skall tolerera rännilar och dropp. Det är inte alltid det går att dränera gamla hus med gott resultat, men kostnadsmässigt hamnar man kanske där du anger om man försöker med hjälp av inhyrd arbetskraft.
Fönstren är en bagatell i sammanhanget, kostar inte många tusenlappar att ordna.
Skulle taket vara bytt? Är det dåligt? Att tegelpannor saknas är inte bra, men heller ingen katastrof. Och att måla ett par takkupor kostar ju inga förmögenheter.
Om skorstenen stått oanvänd länge så kan det behövas en hel del jobb, det beror på vad ni tänkt använda den till. Men det brukar handla om kostnader i klassen 10-20.000kr.
Spontant så känns det som att om ni prutar en halv miljon på det där huset behöver ni inte bekymra er om att flytta dit. Säljaren skall sitta bra illa till för att gå med på något sådant. Känner ju inte till vad det är för priser i området och vad man begärt för detta, men det låter inte som något väldigt alarmerande underhållsbehov i det du anger.
Om ni går vidare med huset så är det väldigt viktigt att kolla stommen och grunden i huset ordentligt. Anar man bristande underhåll är det ju de mest fundamentala och dyra som är viktigt att det klarat sig och att det inte är lagat helt felaktigt. Yta och finish är lätt att åtgärda, och de bristerna brukar avspegla sig på priset.
Fönstren är en bagatell i sammanhanget, kostar inte många tusenlappar att ordna.
Skulle taket vara bytt? Är det dåligt? Att tegelpannor saknas är inte bra, men heller ingen katastrof. Och att måla ett par takkupor kostar ju inga förmögenheter.
Om skorstenen stått oanvänd länge så kan det behövas en hel del jobb, det beror på vad ni tänkt använda den till. Men det brukar handla om kostnader i klassen 10-20.000kr.
Spontant så känns det som att om ni prutar en halv miljon på det där huset behöver ni inte bekymra er om att flytta dit. Säljaren skall sitta bra illa till för att gå med på något sådant. Känner ju inte till vad det är för priser i området och vad man begärt för detta, men det låter inte som något väldigt alarmerande underhållsbehov i det du anger.
Om ni går vidare med huset så är det väldigt viktigt att kolla stommen och grunden i huset ordentligt. Anar man bristande underhåll är det ju de mest fundamentala och dyra som är viktigt att det klarat sig och att det inte är lagat helt felaktigt. Yta och finish är lätt att åtgärda, och de bristerna brukar avspegla sig på priset.
Tack för svaret. Nu var kanske inte tanken på att pruta med samma belopp som vi skattar kostnaderna till, utan snarare att veta vad vi ger oss in på. Vad priset hamnar i slutändan är ju vad någon är beredd att betala, och för vår del behöver vi ju veta vad vi får för pengarna. Sen kan jag ju inom parentes säga att där vi letar hus just nu bör man definitivt pruta, för de allra flesta husen går för en bra bit under begärt pris.
Vad gäller taket får man väl ändå räkna med att det måste bytas efter 80 år, eller?
Sen undrar jag lite hur ni andra gör rent praktiskt för att undersöka hus? Jag har aldrig sett någon på en visning gå upp på vinden t.ex., men det borde man väl egentligen göra. Det känns som att det bästa vore att besiktiga huset före man skriver kontrakt, åtminstone om man själv inte har väldig bra kunskaper om hus, men det verkar inte vara så vanligt.
Vad gäller taket får man väl ändå räkna med att det måste bytas efter 80 år, eller?
Sen undrar jag lite hur ni andra gör rent praktiskt för att undersöka hus? Jag har aldrig sett någon på en visning gå upp på vinden t.ex., men det borde man väl egentligen göra. Det känns som att det bästa vore att besiktiga huset före man skriver kontrakt, åtminstone om man själv inte har väldig bra kunskaper om hus, men det verkar inte vara så vanligt.
Normalt skriver man ett avtal som innehåller en besiktningsklausul. Det ger köparen rätt att inom 10-14 dagar besikta huset ingående, förslagsvis med en erfaren och godkänd besiktningsman, och finner man fel där så kan köparen häva avtalet.
För det går inte att gå igenom ett hus minutiöst på en visning. Det tar flera timmar om man skall göra det ordentligt, och är det t.ex. spånisolering vill man definitivt inte att dussintals människor springer runt och sparkar i spånet på vinden.
Om taket är 80 år så kan man räkna med att det behövs göras något åt det inom en inte alltför avlägsen framtid. Det är svårt att säga exakt livslängd på något som håller så länge. Är det inte läckage och fuktgenomslag idag så kan det mycket väl hålla alldeles utmärkt i både 10 och 20 år till. Men man skall nog, precis som du anar, ha med i beräkningen att det kan behöva bytas och naturligtvis skall pannor ligga på plats och vara hela om det skall hålla tätt.
För det går inte att gå igenom ett hus minutiöst på en visning. Det tar flera timmar om man skall göra det ordentligt, och är det t.ex. spånisolering vill man definitivt inte att dussintals människor springer runt och sparkar i spånet på vinden.
Om taket är 80 år så kan man räkna med att det behövs göras något åt det inom en inte alltför avlägsen framtid. Det är svårt att säga exakt livslängd på något som håller så länge. Är det inte läckage och fuktgenomslag idag så kan det mycket väl hålla alldeles utmärkt i både 10 och 20 år till. Men man skall nog, precis som du anar, ha med i beräkningen att det kan behöva bytas och naturligtvis skall pannor ligga på plats och vara hela om det skall hålla tätt.
jag har precis gjort en besiktning
Det var ett så kallat "sticketak" som snickarna kallar det här hemma som de sedan lagt på betongplattor. Det vill säga ett gammalt trä tak med betong plattor lagda direkt ovan på utan papp eller nått emellan. Den besiktningsmannen sa att det normala underhållet på ett tak är 30 år. sedan beror det på hur mycket man behöver göra, allt kanske inte behöver åtgärdas kanske bara räcker med att byta pappen. underskatta inte heller kostnaden för vad plåtarbete kostar jag blev mörkrädd när jag fick reda på vad lite stuprör kan kosta =)
så för mig ett tak som inte är gjort nått på 80 år och ett par plattor som saknas så skulle jag dra öronen åt mig rätt rejält. kolla verkligen på vinden så att det inte finns spår av fukt där. kika på imma på rutor om det finns, "rosor" eller missfärgningar i träet. kolla upp så att stuprör är ok så att det inte har spruckit och det har legat och runnit in från dem.
Det var ett så kallat "sticketak" som snickarna kallar det här hemma som de sedan lagt på betongplattor. Det vill säga ett gammalt trä tak med betong plattor lagda direkt ovan på utan papp eller nått emellan. Den besiktningsmannen sa att det normala underhållet på ett tak är 30 år. sedan beror det på hur mycket man behöver göra, allt kanske inte behöver åtgärdas kanske bara räcker med att byta pappen. underskatta inte heller kostnaden för vad plåtarbete kostar jag blev mörkrädd när jag fick reda på vad lite stuprör kan kosta =)
så för mig ett tak som inte är gjort nått på 80 år och ett par plattor som saknas så skulle jag dra öronen åt mig rätt rejält. kolla verkligen på vinden så att det inte finns spår av fukt där. kika på imma på rutor om det finns, "rosor" eller missfärgningar i träet. kolla upp så att stuprör är ok så att det inte har spruckit och det har legat och runnit in från dem.