Ansvar vid köp av nybygge
Frågar här för en bekants räkning som inte är så internetbevandard.
Tidigare i år, för ca 5 månader sedan, köpte han och hans fru ett nybyggt hus. Affären var i mitt tycke lite invecklad: Ett företag hade som byggherre byggt huset åt ett par och köpt in husbyggsats (prefabhus) och hållt i entreprenad, skaffat tomt etc, naturligtvis mot en viss avans. Paret hade dock skilt sig och hade en klausul i avtalet som lät dem dra sig ur köpet och företaget annonserade då ut huset och min vän med familj bestämde sig för att köpa det, då de inte var i en situation att de kunde vänta tiden att bygga för att få sitt nya hus, samt då huset var i stort sett exakt vad de ville ha. Huset var då färdigställt förutom övervåningen som var isolerad, glespanel var klar, golvspån på plats och VA var uppdraget.
Nu har några problem uppdagats med huset:
* När kylan har inträtt så har det visat sig att det inte finns någon värme i en klädkammare, trots att det enligt ritningarna ska finnas slingor i det utrymmet.
* Termostaten i sovrummet reglerar inte alls sovrummets slingor, utan reglerar badrummet, som ska vara oreglerat. Sovrummet kan således inte ställas på en lägre värmenivå, vilket ju kan vara önskvärt, samtidigt som värmen i badrummet styrs av hur varmt det är i sovrummet.
När min vän nu har börjat ta tag i färdigställandet av övervåningen har en del avvikelser från ritningarna dessutom visat sig:
* Det finns ingen belysning på krypvinden, vilket ska finnas enligt ritning.
* (Har inte med övervåningen att göra) Det saknas en golvbrunn i garaget, som också ska finnas enligt ritningarna.
* Frånluftsdonet för det blivande badrummet på övervåningen är felplacerat i förhållande till ritningen och sitter exakt där en av badrummsväggarna ska sitta. Det hade inte varit ett problem om inte också vattenrören var uppdragna genom golvet just så att de ska löpa i den väggen. Väggen går således inte att flytta.
Nämnas ska väl också att det säljande företaget muntligen utlovade att huset skulle vara "felfritt" och överensstämmande med ritningarna, men detta finns dock inte skriftligt. Min vän fick inte heller tillgång till ritningarna innan köpet var genomfört. Slutbesiktningen av huset var också gjord och alla anmärkningar i denna åtgärdade innan köpet, eftersom det faktiskt var det säljande företaget som var beställare.
Frågan är nu helt enkelt om han har något case i något av detta? Som jag tolkar det så är det ju jordabalken som gäller, eftersom han köpte ett färdigt hus, och då tycker jag det blir lite luddigt. Jordabalken säger ju att köparen är skyldig att göra den undersökning som bedöms nödvändig i relation till husets och liknande objekts skick i övrigt. Förväntas köparen undersöka att ett nytt hus stämmer överens med ritningen i alla detaljer även då säljaren stipulerar just det?
Tidigare i år, för ca 5 månader sedan, köpte han och hans fru ett nybyggt hus. Affären var i mitt tycke lite invecklad: Ett företag hade som byggherre byggt huset åt ett par och köpt in husbyggsats (prefabhus) och hållt i entreprenad, skaffat tomt etc, naturligtvis mot en viss avans. Paret hade dock skilt sig och hade en klausul i avtalet som lät dem dra sig ur köpet och företaget annonserade då ut huset och min vän med familj bestämde sig för att köpa det, då de inte var i en situation att de kunde vänta tiden att bygga för att få sitt nya hus, samt då huset var i stort sett exakt vad de ville ha. Huset var då färdigställt förutom övervåningen som var isolerad, glespanel var klar, golvspån på plats och VA var uppdraget.
Nu har några problem uppdagats med huset:
* När kylan har inträtt så har det visat sig att det inte finns någon värme i en klädkammare, trots att det enligt ritningarna ska finnas slingor i det utrymmet.
* Termostaten i sovrummet reglerar inte alls sovrummets slingor, utan reglerar badrummet, som ska vara oreglerat. Sovrummet kan således inte ställas på en lägre värmenivå, vilket ju kan vara önskvärt, samtidigt som värmen i badrummet styrs av hur varmt det är i sovrummet.
När min vän nu har börjat ta tag i färdigställandet av övervåningen har en del avvikelser från ritningarna dessutom visat sig:
* Det finns ingen belysning på krypvinden, vilket ska finnas enligt ritning.
* (Har inte med övervåningen att göra) Det saknas en golvbrunn i garaget, som också ska finnas enligt ritningarna.
* Frånluftsdonet för det blivande badrummet på övervåningen är felplacerat i förhållande till ritningen och sitter exakt där en av badrummsväggarna ska sitta. Det hade inte varit ett problem om inte också vattenrören var uppdragna genom golvet just så att de ska löpa i den väggen. Väggen går således inte att flytta.
Nämnas ska väl också att det säljande företaget muntligen utlovade att huset skulle vara "felfritt" och överensstämmande med ritningarna, men detta finns dock inte skriftligt. Min vän fick inte heller tillgång till ritningarna innan köpet var genomfört. Slutbesiktningen av huset var också gjord och alla anmärkningar i denna åtgärdade innan köpet, eftersom det faktiskt var det säljande företaget som var beställare.
Frågan är nu helt enkelt om han har något case i något av detta? Som jag tolkar det så är det ju jordabalken som gäller, eftersom han köpte ett färdigt hus, och då tycker jag det blir lite luddigt. Jordabalken säger ju att köparen är skyldig att göra den undersökning som bedöms nödvändig i relation till husets och liknande objekts skick i övrigt. Förväntas köparen undersöka att ett nytt hus stämmer överens med ritningen i alla detaljer även då säljaren stipulerar just det?
Om man köper ett hus som färdigställt - även med vissa begränsningar så torde väl detta inte skilja mot vilket annat beg. hus som helst ?
Tex. torde en granskninge av ritningar vs. verkligheten ingå i en besiktning - det är ju definitivt inte ett "dolt fel" iaf med tanke på hur lätt det är att upptäcka !?
Det din bekanat borde göra är väl att kontakta entrepenören och påpeka felen/yrka ersättning/tillfixning. Om inte annat så borde väl en 2-års kontroll ingå i priset/köpet ?
Det var väl inga jättefel i den färdiga delen iaf ?
-Värme i klädkammare är ju rel. lättlöst med ett extra element tex.
- Värme i badrum vs sovrum = omkoppling till tvärtom - borde väl inte vara omöjligt ?
Övervån. låter som den har en del "typiska nybyggnadsfel". Dvs saker som är alltför dyra att fixa till så man får yrka på ersättning istället ?
Iof en del småsaker som belysning på krypvinden är ju inte så svårt, men golvbrunn och felplacerade don (som inte enkelt kan omplaceras) faller ju i den kategorin iaf - här är ju frågan om dessa fel "ingick" i köpeskillingen eller inte - det bästa är väl att yrka ersättning och se vilket svar man får - rättsligt lär man få det svårt om byggaren nekar dock - då kan det bli en utdragen process...
/K
Tex. torde en granskninge av ritningar vs. verkligheten ingå i en besiktning - det är ju definitivt inte ett "dolt fel" iaf med tanke på hur lätt det är att upptäcka !?
Det din bekanat borde göra är väl att kontakta entrepenören och påpeka felen/yrka ersättning/tillfixning. Om inte annat så borde väl en 2-års kontroll ingå i priset/köpet ?
Det var väl inga jättefel i den färdiga delen iaf ?
-Värme i klädkammare är ju rel. lättlöst med ett extra element tex.
- Värme i badrum vs sovrum = omkoppling till tvärtom - borde väl inte vara omöjligt ?
Övervån. låter som den har en del "typiska nybyggnadsfel". Dvs saker som är alltför dyra att fixa till så man får yrka på ersättning istället ?
Iof en del småsaker som belysning på krypvinden är ju inte så svårt, men golvbrunn och felplacerade don (som inte enkelt kan omplaceras) faller ju i den kategorin iaf - här är ju frågan om dessa fel "ingick" i köpeskillingen eller inte - det bästa är väl att yrka ersättning och se vilket svar man får - rättsligt lär man få det svårt om byggaren nekar dock - då kan det bli en utdragen process...
/K
Var och kollade lite idag i hans hus för att få en liten bild av hur det såg ut själv.
* Värmen i klädkammaren. Vet inte om jag håller med om att det är så lättlöst. Ett element där inne kräver ju att man drar in (utanpåliggande) vattenledningar dit. Här har jag lite svårt att se hur man skulle ha upptäckt felet vid en besiktning eftersom det var sommar då de köpte huset, dvs ingen värme på.
* Sovrum/badrum-fenomenet är ju inga större problem att fixa, bara att flytta på motorn som öppnar och stänger ventilen till rätt slinga i fördelaren. Detta borde ju dock också varit svårt att se på besiktningen.
* Belysningen på vinden är inte heller ett jätteproblem, det finns tomrör uppdraget så det är egentligen inte mer än en halvtimmes jobb att fixa.
* Ventilationsdonet är dock ett stort problem. Det finns egentligen bara tre sätt att lösa det på, inget som är särskilt enkelt. Antingen måste ventilationen flyttas, eller så måste vattenrörens dragning upp genom golvet, samt toalettens avlopp flyttas för att kunna flytta väggen. Det tredje alternativet är att ha vattenrör som kommer upp genom golvet inne i duschen och bredvid toalettstolen, vilket inte känns så bra.
* Den saknade golvbrunnen går naturligtvis inte att åtgärda utan att riva upp hela plattan till garaget.
Vad jag tycker är anmärkningsvärt är att varken slutbesiktningsmannen eller min väns anlitade besiktningsman lade märke till att ventilen sitter så illa till, men det kanske inte var lika uppenbart innan halva väggen var på plats som den är nu. Undersöker man saken närmare genom att ge sig upp på krypvinden och skotta undan lite lösull så ser man att ventilationsrören inte alls är dragna som på ritningen.
Det som får mig att känna att min vän har en liten poäng är ju just dels utsagan från det säljande företaget att huset skulle överensstämma med ritningar (dock omöjligt att bevisa) och dels att det står i köpekontraktet explicit att alla byggnader på fastigheten är nyuppförda och i fullt färdigställt skick, med undantag för huvudbyggnadens övervåning.. här följer en lång beskrivning av vad som är färdigt på övervåningen och den inkluderar "VA-anläggning för badrum och värme färdigställd" samt senare "Ventillationsanläggning färdigställd och i drift".
* Värmen i klädkammaren. Vet inte om jag håller med om att det är så lättlöst. Ett element där inne kräver ju att man drar in (utanpåliggande) vattenledningar dit. Här har jag lite svårt att se hur man skulle ha upptäckt felet vid en besiktning eftersom det var sommar då de köpte huset, dvs ingen värme på.
* Sovrum/badrum-fenomenet är ju inga större problem att fixa, bara att flytta på motorn som öppnar och stänger ventilen till rätt slinga i fördelaren. Detta borde ju dock också varit svårt att se på besiktningen.
* Belysningen på vinden är inte heller ett jätteproblem, det finns tomrör uppdraget så det är egentligen inte mer än en halvtimmes jobb att fixa.
* Ventilationsdonet är dock ett stort problem. Det finns egentligen bara tre sätt att lösa det på, inget som är särskilt enkelt. Antingen måste ventilationen flyttas, eller så måste vattenrörens dragning upp genom golvet, samt toalettens avlopp flyttas för att kunna flytta väggen. Det tredje alternativet är att ha vattenrör som kommer upp genom golvet inne i duschen och bredvid toalettstolen, vilket inte känns så bra.
* Den saknade golvbrunnen går naturligtvis inte att åtgärda utan att riva upp hela plattan till garaget.
Vad jag tycker är anmärkningsvärt är att varken slutbesiktningsmannen eller min väns anlitade besiktningsman lade märke till att ventilen sitter så illa till, men det kanske inte var lika uppenbart innan halva väggen var på plats som den är nu. Undersöker man saken närmare genom att ge sig upp på krypvinden och skotta undan lite lösull så ser man att ventilationsrören inte alls är dragna som på ritningen.
Det som får mig att känna att min vän har en liten poäng är ju just dels utsagan från det säljande företaget att huset skulle överensstämma med ritningar (dock omöjligt att bevisa) och dels att det står i köpekontraktet explicit att alla byggnader på fastigheten är nyuppförda och i fullt färdigställt skick, med undantag för huvudbyggnadens övervåning.. här följer en lång beskrivning av vad som är färdigt på övervåningen och den inkluderar "VA-anläggning för badrum och värme färdigställd" samt senare "Ventillationsanläggning färdigställd och i drift".
Det har ju egentligen inte någon betydelse.Bambi skrev:
Poängen är att man som köpare har en vidsträckt undersökningsplikt.
Om den besiktningsman som du anlitar är slarvig så är det en sak mellan dig och besiktningsmannen - säljaren har inte med det att göra...
Dock kan det finnas en poäng i att eftersom huset är nybyggt och enligt utsago skall "stämma med ritningarna" - så kanske man kan få det till dolt fel - iaf de fel som inte var uppenbara vid en besiktning (avsaknad golvbrunn är ju ganska svårt att hävda).
Med element i klk menade jag ett elelement iof
Å andra sidan så kan detta mkt väl klassas som dolt fel eftersom det knappast går att se om det finns indraget rör under golvet utan att bryta upp det (och skall det vara det enligt ritning så har man ju inte ngn anledning att anta att edt är fel)
Ventilationen kan jag tänka mig det kan bli en tvist om (särskilt som det är dyrt att åtgärda) - och man kan nog vinkla det olika om det är uppenbart eller inte att det sitter fel - men som sagt det bästa är väl att framställa alla krav till byggaren/säljaren och se hur det går först ?
/K
jag ifrågasatte inte dig karlsson, jag är bara väldigt imponerad av allas kunnande. Som du kanske vet är jag ny husägare av ett nyckelfärdigt hus som jag TRODDE jag bara skulle kunna låsa upp dörren på och njuta MEN som jag nu i efterhand förstår var ett dumt impulsköp.
Jag borde gått en juridik och en bygginjörsutbildning så man var insatt i allt. Att man som köpare ska gå igenom alla utrymmen och mäta utrymmen, kolla väggar och golv. Kolla i alla eldosor och på vindar och dylikt, sånt trodde jag inte man skulle behöva men det har jag insett nu efter mycket läsande på detta kanonforum.
Så mitt råd, tänk er för två ggr innan ni köper ett hus!
Mvh
Bambi
Jag borde gått en juridik och en bygginjörsutbildning så man var insatt i allt. Att man som köpare ska gå igenom alla utrymmen och mäta utrymmen, kolla väggar och golv. Kolla i alla eldosor och på vindar och dylikt, sånt trodde jag inte man skulle behöva men det har jag insett nu efter mycket läsande på detta kanonforum.
Så mitt råd, tänk er för två ggr innan ni köper ett hus!
Mvh
Bambi
Redigerat:
Jag tycker också det är trist att man nästan ska räkna med fel i ett nytt hus. Nu har ju inte vi haft så många problem som min vän med vårt hus, det är mest elektrikern här som verkar ha haft lite hjärnsläpp på sina ställen, men det är irriterande. Jag köper alltid nya bilar istället för begagnade just för att jag inte vill bry mig så mycket och ha garantier etc och när jag köpte ett nytt hus trodde jag i min enfald också att det skulle vara så med ett nytt hus. Men som sagt, det man har lärt sig är ju att i byggbranchen så är slarv normen och att försöka blåsa folk praxis.
Är inte en tvåårsbesiktning något man kan begära, och där påpeka felen och ställa krav gentemot byggaren att sådana här saker skall åtgärdas, om denne nu inte är av den ärliga sorten och vid påpekande faktiskt åtgärdar det hela.
Nu är väl inte det här till någon hjälp för trådskaparen men jag skulle vilja hävda att om man ska köpa ett nybyggt, ej tidigare bebott hus av den som byggde det så bör man inte göra det genom ett köpeavtal (som för ett begagnat hus) utan genom ett entreprenadkontrakt.
Att huset är färdigbyggt är inget hinder. Tvärtom är det vanligt, när byggföretag bygger ett antal villor och säljer dem. Jag har själv köpt ett nybyggt parhus på det sättet, skrev på ett köpekontrakt för tomten och ett entreprenadkontrakt för huset, fastän det redan stod där och bara lite inredningsarbeten återstod.
Sen är det ju möjligt att byggaren i just det här fallet inte hade gått med på att sälja på det sättet. Men då har man kanske anledning att dra öronen åt sig lite grann.
Varför jag tycker så? Därför att man får ett bättre skydd mot alla dessa f***-ups som verkar finnas i många nybyggen. Man kan hänvisa till ritningar och leveransbeskrivning, man får hela HusAMA och ABS95 och allt vad det heter på sin sida i stället för att drabbas av en egen långtgående undersökningsplikt .
Att huset är färdigbyggt är inget hinder. Tvärtom är det vanligt, när byggföretag bygger ett antal villor och säljer dem. Jag har själv köpt ett nybyggt parhus på det sättet, skrev på ett köpekontrakt för tomten och ett entreprenadkontrakt för huset, fastän det redan stod där och bara lite inredningsarbeten återstod.
Sen är det ju möjligt att byggaren i just det här fallet inte hade gått med på att sälja på det sättet. Men då har man kanske anledning att dra öronen åt sig lite grann.
Varför jag tycker så? Därför att man får ett bättre skydd mot alla dessa f***-ups som verkar finnas i många nybyggen. Man kan hänvisa till ritningar och leveransbeskrivning, man får hela HusAMA och ABS95 och allt vad det heter på sin sida i stället för att drabbas av en egen långtgående undersökningsplikt .