Från drömhus till mardrömshus efter besiktningen
oj oj man känner sig inte lite dum.
vi hade tittat på en 30tals villa som låg precis utanför tätorten i hemkommunen. området är ett av de mest attraktativa områden i kommunen. Huset ligger mitt ute på en höjd ute på en åker och är en gammal avstyckad gård.
huset är byggt på en sandkulle så det är väldigt bra naturligt dränerat och källaren såg väldigt bra ut. Huset sälj som ett dödsbo till några bekanta till oss och vi skulle få köpa det till "värdering pris" då barnen inte är myndiga.
Jag hade kikat på huset med en bekant som är snickare och arkitekt och han hade väl hittat lite småsaker men det är ju trots allt en gammal kåk. mycket är gjort på huset och all el är utbytt på 70-talet samt all vvs så det är plast och kopparrör. den gamla känslan är dock kvar och de gamla ägarna som renoverade under 70-talet har haft vett nog att inte plasta in allt som var brukligt på den tiden..
vi hade kommit överens om priset och jag skulle göra en besiktning. Jag bestämde mig för att använda eminenta. lite dyrare än de andra men hade hört väldigt bra om dem från en släkting som sålt sin gård och haft 5-6 olika besiktningsmän där. han upplevde eminenta som de ända som tog sig tid och verkligen undersökte.
mycket riktigt de var helt suveräna och tog sig tid att förklara allt och visa vad jag som köpare skall titta på vid hus köp. det tog 4 timmar ungefär.
Huset var i mycket bra skick det oroväckande var dock när jag ringde miljökontoret efter besiktningen. efter lite luskande hade besiktningsmannen nämligen listat ut att dagvattnet från huset var ihopkopplat med avloppet och trekammar brunnen hade ingen infiltration utan rann rakt ut i en bäck. Vilket gör att hela vattenreningen på huset är totalt olaglig. Huset ligger även inom kommunens skyddsområde för vattentäckt och kommunen hade inventerat detta och var på gång att skicka ut ett kravbrev till fastighetsägaren.
när jag begärde dokument på huset för besiktningen så fick jag även vattenprover som var tagna och det visade sig att vattnet hade höga halter av koliforma bakterier. vilket innebär att ytvatten och jordbakterier har letat sig in i den grävda brunnen.
miljökontoret hade även lite uppgifter om radon. huset ligger nämligen inom kommunens risk område för hög markradon coh mycket riktigt den senaste mätningen hade de ett värde på 280 vilket var godkännt på den tiden då gränsvärdet var 400 men det är numera sänkt till 200. det var dock en tredagars stickprovskontroll och en fullständig radon mätning är inte gjord.
ett våtrum i källaren var även inte korrekt gjord då endast 2 av 3 golvbrunnar var utbytta. en golvbrunn under bubbelpoolen var ett gammalt gjutjärnrör vilket besiktningsmannen inte trodde kommer leda till så mycket problem då röret från bubbelpoolen går en bra bit ner i brunnen och det bara är betong under. det är dock elburen golvvärme och han sa att försäkringbolagen kommer aldrig köpa att inte alla golvbrunnar var riktigt gjorda.
taket var på sista sucken och då det var 30 år gamla betongplattor lagda precis ann utan tjärpapp. det var dock ok, som det såg ut nu för det var endast sågspån som isolering så taket var bra uppvärmt
men endast så länge alla betong plattor är hela..
vi hade tittat på en 30tals villa som låg precis utanför tätorten i hemkommunen. området är ett av de mest attraktativa områden i kommunen. Huset ligger mitt ute på en höjd ute på en åker och är en gammal avstyckad gård.
huset är byggt på en sandkulle så det är väldigt bra naturligt dränerat och källaren såg väldigt bra ut. Huset sälj som ett dödsbo till några bekanta till oss och vi skulle få köpa det till "värdering pris" då barnen inte är myndiga.
Jag hade kikat på huset med en bekant som är snickare och arkitekt och han hade väl hittat lite småsaker men det är ju trots allt en gammal kåk. mycket är gjort på huset och all el är utbytt på 70-talet samt all vvs så det är plast och kopparrör. den gamla känslan är dock kvar och de gamla ägarna som renoverade under 70-talet har haft vett nog att inte plasta in allt som var brukligt på den tiden..
vi hade kommit överens om priset och jag skulle göra en besiktning. Jag bestämde mig för att använda eminenta. lite dyrare än de andra men hade hört väldigt bra om dem från en släkting som sålt sin gård och haft 5-6 olika besiktningsmän där. han upplevde eminenta som de ända som tog sig tid och verkligen undersökte.
mycket riktigt de var helt suveräna och tog sig tid att förklara allt och visa vad jag som köpare skall titta på vid hus köp. det tog 4 timmar ungefär.
Huset var i mycket bra skick det oroväckande var dock när jag ringde miljökontoret efter besiktningen. efter lite luskande hade besiktningsmannen nämligen listat ut att dagvattnet från huset var ihopkopplat med avloppet och trekammar brunnen hade ingen infiltration utan rann rakt ut i en bäck. Vilket gör att hela vattenreningen på huset är totalt olaglig. Huset ligger även inom kommunens skyddsområde för vattentäckt och kommunen hade inventerat detta och var på gång att skicka ut ett kravbrev till fastighetsägaren.
när jag begärde dokument på huset för besiktningen så fick jag även vattenprover som var tagna och det visade sig att vattnet hade höga halter av koliforma bakterier. vilket innebär att ytvatten och jordbakterier har letat sig in i den grävda brunnen.
miljökontoret hade även lite uppgifter om radon. huset ligger nämligen inom kommunens risk område för hög markradon coh mycket riktigt den senaste mätningen hade de ett värde på 280 vilket var godkännt på den tiden då gränsvärdet var 400 men det är numera sänkt till 200. det var dock en tredagars stickprovskontroll och en fullständig radon mätning är inte gjord.
ett våtrum i källaren var även inte korrekt gjord då endast 2 av 3 golvbrunnar var utbytta. en golvbrunn under bubbelpoolen var ett gammalt gjutjärnrör vilket besiktningsmannen inte trodde kommer leda till så mycket problem då röret från bubbelpoolen går en bra bit ner i brunnen och det bara är betong under. det är dock elburen golvvärme och han sa att försäkringbolagen kommer aldrig köpa att inte alla golvbrunnar var riktigt gjorda.
taket var på sista sucken och då det var 30 år gamla betongplattor lagda precis ann utan tjärpapp. det var dock ok, som det såg ut nu för det var endast sågspån som isolering så taket var bra uppvärmt
men endast så länge alla betong plattor är hela..
Redigerat:
Ja, inga konstiga fel, förutom brunnen och infiltrationen. Samtidigt så hade nog dessa varit inne på sista versen oavsett vad som framkommit eller ej.
Ta reda på vad allting som du tycker är fel kostar, räkna sedan av det från det pris som du kan tänkas ge för huset. Det, bör vara ett rimligt pris för dig, och ett rimligt bud till säljaren.
Ta reda på vad allting som du tycker är fel kostar, räkna sedan av det från det pris som du kan tänkas ge för huset. Det, bör vara ett rimligt pris för dig, och ett rimligt bud till säljaren.
jo det är ju det som är grejen. Huset är i såpass bra skick konstruktionsmässigt att det är värt att fixa allt detta.
kommunalt vatten är itne långt borta bör vara 200-300m och om det går att koppla på det så löser det både brunnsvatten och avlopp.
kvar är ju en radonsanering det går tydligen att fixa det rätt bra med en fläkt under grunden som suger ut gasen samt förbättra ventilationen.
en riktigt dränering och dagvatten måste ju också fixas. problemet här är att källaren är gjuten direkt ann gruset så grunden är mycket skrovlig på utsidan
det är mest radonet jag är hispig över då ägaren är uppvuxen i huset och dog i cancer, tillfällighet kanske, men men börjar ju tänka till
kommunalt vatten är itne långt borta bör vara 200-300m och om det går att koppla på det så löser det både brunnsvatten och avlopp.
kvar är ju en radonsanering det går tydligen att fixa det rätt bra med en fläkt under grunden som suger ut gasen samt förbättra ventilationen.
en riktigt dränering och dagvatten måste ju också fixas. problemet här är att källaren är gjuten direkt ann gruset så grunden är mycket skrovlig på utsidan
det är mest radonet jag är hispig över då ägaren är uppvuxen i huset och dog i cancer, tillfällighet kanske, men men börjar ju tänka till
Redigerat:
Sök på forumet ang. radonsanering. Det finns säkert en uppsjö trådar som borde ge dig upplysningar.
Kolla med din kommun om det finns möjlighet att koppla in sig på det kommunala VA-nätet. Det är inte alltid så självklart att man får koppla på det hur som helst.
I dessa tider ska du nog inte vara rädd för att ge ett lågt bud. Huset kanske måste säljas av olika anledningar, och då finns det kanske utrymme för prut.
Lycka till!
Kolla med din kommun om det finns möjlighet att koppla in sig på det kommunala VA-nätet. Det är inte alltid så självklart att man får koppla på det hur som helst.
I dessa tider ska du nog inte vara rädd för att ge ett lågt bud. Huset kanske måste säljas av olika anledningar, och då finns det kanske utrymme för prut.
Lycka till!
Såg nu att det var bekanta till er som sålde det. Kör på ändå, ge dom ett lågt bud, dom kommer troligtvis inte få nåt högre ändå.
Tycker inte att du ska vara allt för orolig för radonet! Dels är inte värdet 280Bq särskilt alarmerande (kan dock vara både lägre och högre vid en längre mätning), dels så bör det vara tämligen lätt och inte alltför dyrt att få ner värdena till bra nivåer!
Eftersom du kan få bidrag till saneringen med 50% (upp til 15000kr) så lär det i praktiken hamna på ganska hyfsade prisnivåer.
Att den tidigare ägaren dog i cancer saknar med största sannolikhet koppling till det aktuella husets radonnivåer. Betänk att nivån egentligen inte är jättehög och att de flesta som drabbas är rökare och att de allra flesta som bor i radonhus INTE får cancer av det ändå
Eftersom du kan få bidrag till saneringen med 50% (upp til 15000kr) så lär det i praktiken hamna på ganska hyfsade prisnivåer.
Att den tidigare ägaren dog i cancer saknar med största sannolikhet koppling till det aktuella husets radonnivåer. Betänk att nivån egentligen inte är jättehög och att de flesta som drabbas är rökare och att de allra flesta som bor i radonhus INTE får cancer av det ändå
nyacks skrev:
det som är väldigt positivt i huset är att det är vattenburen el med radiatorer från mitten av sjuttiotalet. pelletsbrännare installerad på en gammal kombi panna. fönstrena är bytta samt fasaden 2004-2008 i omgångar. tilläggs isolerat under mitten av åttiotalet. all el och vvs är utbytt under 70-80 talet. de flesta golven är slipbara ekparket golv så inga 70-80tals plast mattor i kåken och har itne heller varit några. besiktningen kunde inte påvisa nån fukt eller mögel.
så kvar är tak, dränering, vatten-avlopp, radon
så kvar är tak, dränering, vatten-avlopp, radon
Dåså!
Vidare så är ju vatten-avlopp situationen generell och tämligen "köparvärderingsneutral". Det är inte sannolikt att någon annan köpare på marknaden gör en annan värdering än den du gör över vad kostnaden för att åtgärda detta blir. Och det låter som situationen måste avhjälpas.
Ett argument mot säljaren kan alltså vara att det prisavdrag du yrkar (så länge det är rimligt och sammantaget marknadsmässigt) kommer även andra intressenter att kräva nu när situationen är känd.
Ett argument mot säljaren kan alltså vara att det prisavdrag du yrkar (så länge det är rimligt och sammantaget marknadsmässigt) kommer även andra intressenter att kräva nu när situationen är känd.
jo den värsta paniken har lagt sig nu och nu är det tillbaka till förhandlingsborden och fixa fram riktiga offerter och uppskattningar på vad allt detta kan kosta att fixa.
men man fick ju ett rätt rejäl panik där i början innan man kollat upp vad allt detta innebär..
tack för tipsen och ser fram emot fler svar om det är någon annan med erfarenhet med liknande situationer
men man fick ju ett rätt rejäl panik där i början innan man kollat upp vad allt detta innebär..
tack för tipsen och ser fram emot fler svar om det är någon annan med erfarenhet med liknande situationer
Kan tänka mig.
Själv åkte vi på just infiltrationen som var obefintlig - en liten nätt kostnad om 70000 med hjälp av en duktig grävmaskinist - men vi hade tur och fin mark/morän för anläggningen.
Takpriser varierar ju oerhört - om du gör jobbet själv kommer du förstås billigare undan - siffror jag har är från 70000 kr för betongpannor på kedjehus till runt 300000 för ett gammalt tegeltak återanvänt på vår nuvarande villa med lärkträläkt och bästa takpappen, inkl plåtarbeten (nope, vi har inte gjort det än - det var typ dubbelt mot förväntat i den offerten...)
Om du kombinerar avloppsjobbet och dräneringen kommer du undan med bara en etableringskostnad för grävskopan, det är en del pengar...
Själv åkte vi på just infiltrationen som var obefintlig - en liten nätt kostnad om 70000 med hjälp av en duktig grävmaskinist - men vi hade tur och fin mark/morän för anläggningen.
Takpriser varierar ju oerhört - om du gör jobbet själv kommer du förstås billigare undan - siffror jag har är från 70000 kr för betongpannor på kedjehus till runt 300000 för ett gammalt tegeltak återanvänt på vår nuvarande villa med lärkträläkt och bästa takpappen, inkl plåtarbeten (nope, vi har inte gjort det än - det var typ dubbelt mot förväntat i den offerten...)
Om du kombinerar avloppsjobbet och dräneringen kommer du undan med bara en etableringskostnad för grävskopan, det är en del pengar...
Jag vet inte om jag önskat dra in kommunalt VA om jag kunnat slippa ...
Efter det så sitter du fast i deras avgiftsmonopol för evigt, och är helt utlämnad åt vilka löjliga prishöjningar som helst.
Har du enskilt vatten så är det ju dessutom så gott som gratis, fyll poolen, vattna gräsmattan osv utan att det drabbar plånboken.
Men är det dålig mark för infiltration och /eller dyrt (djupt) att borra så kommer det i ett annat ljus.
Efter det så sitter du fast i deras avgiftsmonopol för evigt, och är helt utlämnad åt vilka löjliga prishöjningar som helst.
Har du enskilt vatten så är det ju dessutom så gott som gratis, fyll poolen, vattna gräsmattan osv utan att det drabbar plånboken.
Men är det dålig mark för infiltration och /eller dyrt (djupt) att borra så kommer det i ett annat ljus.
radonet ligger på 280 vid senaste mätningen som var gjord på den tiden då gränsvärdet var 400. Det var med andra ord godkännt på den tiden men itne nu längre. det var en 3 dagar mätning som var gjord i januari.
huset är från 30talet så inte så troligt att det kommer från byggmaterialet. huset ligger inom kommunens riskområde för mark radon.
nu är ju problemet att huset är ett dödsbo och en riktig mätning kommer att ta 2 månader.. vet ej om de är intresserade av att lägga ner pengar på en radon sug sedan göra en mätning så det är grönt innan vi flyttar in.
eller om man skall skriva en klausul i kontraktet att vi åtgärdar radonen men om det inte fungerar tillfredställande går det att häva köpet?
huset är från 30talet så inte så troligt att det kommer från byggmaterialet. huset ligger inom kommunens riskområde för mark radon.
nu är ju problemet att huset är ett dödsbo och en riktig mätning kommer att ta 2 månader.. vet ej om de är intresserade av att lägga ner pengar på en radon sug sedan göra en mätning så det är grönt innan vi flyttar in.
eller om man skall skriva en klausul i kontraktet att vi åtgärdar radonen men om det inte fungerar tillfredställande går det att häva köpet?
Risken att det med rimliga pengar (inkl. bidrag) inte går att få ned radonhalten känns väl inte alltför stor ? Särskilt om byggmaterialen inte är i riskzonen ?nyacks skrev:
Eller vad säger Humulus (som jag iaf tycker verkar mycket kunnig på detta område!) ?
Det kan ju vara klurigt med tillägsklausuler. Dels är det ett dödsbo. Dels är det bekanta, och om dom erbjuder huset för en (mycket?) rimlig kostand så skulel iaf inte jag vilja dra vidare en "skuld" efter köpet !?
/K