Köpa hus, renovera, sälja?? Idéer och erfarenhet emottas gärna
Jag undrar om någon kan bidra med någon erfarenhet här...
Vi har hittat ett hus som är till salu, utanpå är det mycket väl underhållet med nytt tak (tyvärr betongpannor iofs) men de gamla kopplade fönstren och allt ser ut att vara i utmärkt skick.
Inne är det nästan orörd 30-talsstandard, med ådermålade dörrkarmar, fyra eldstäder, urfina linoleummattor i 30-talskvalitet på golven, otroligt smutsiga men dock originaltapeter etc.
Vi bor 20 mil från huset. JAG kan en del byggnadsvård, jobbar för en av tidningarna som sysslar med sånt, men jag är inte händig. Min man kan inte så mycket byggnadsvård men är snäppet över normalhändig.
Vi funderar nu på att köpa huset, fixa till det enligt principen göra så lite som möjligt (det enda vi tänker riva ut är det ofräscha badrummet från 80-talet) och sedan försöka sälja det, eftersom det är alldeles för litet för vår familj.
Är detta ett vansinnesprojekt? Vi måste klara renoveringen på under 250 000 kr för att inte förlora på projektet (då räknar vi makens lön för arbetet otroligt lågt).
Vi har två småbarn varav en bebis, så en av oss kommer att vara upptagen med dem större delen av tiden. Maken är just nu utan jobb, så vi tänkte att "nu eller aldrig" ungefär.
Jag undrar också hur skattereglerna ser ut, är det så att man betalar reavinstskatt på husets värdeökning, 30%? Om så är det ju ett förlustprojekt utan like.
Hur ska man räkna och tänka?
Vi har hittat ett hus som är till salu, utanpå är det mycket väl underhållet med nytt tak (tyvärr betongpannor iofs) men de gamla kopplade fönstren och allt ser ut att vara i utmärkt skick.
Inne är det nästan orörd 30-talsstandard, med ådermålade dörrkarmar, fyra eldstäder, urfina linoleummattor i 30-talskvalitet på golven, otroligt smutsiga men dock originaltapeter etc.
Vi bor 20 mil från huset. JAG kan en del byggnadsvård, jobbar för en av tidningarna som sysslar med sånt, men jag är inte händig. Min man kan inte så mycket byggnadsvård men är snäppet över normalhändig.
Vi funderar nu på att köpa huset, fixa till det enligt principen göra så lite som möjligt (det enda vi tänker riva ut är det ofräscha badrummet från 80-talet) och sedan försöka sälja det, eftersom det är alldeles för litet för vår familj.
Är detta ett vansinnesprojekt? Vi måste klara renoveringen på under 250 000 kr för att inte förlora på projektet (då räknar vi makens lön för arbetet otroligt lågt).
Vi har två småbarn varav en bebis, så en av oss kommer att vara upptagen med dem större delen av tiden. Maken är just nu utan jobb, så vi tänkte att "nu eller aldrig" ungefär.
Jag undrar också hur skattereglerna ser ut, är det så att man betalar reavinstskatt på husets värdeökning, 30%? Om så är det ju ett förlustprojekt utan like.
Hur ska man räkna och tänka?
Allt är ju upp till den enskilde men med småbarn och snäva ekonomiska marginaler låter det som ett projekt som kan bli problematiskt. Inget är omöjligt och vill man så går det. Dock vet jag inte hur man kan gå in i ett byggnadsprojekt och göra det tillräckligt bra om man inte känner för huset. Ska man köpa det, fixa det och sen sälja det så är det lite som kompisen alltid hör i bilverkstaden - "ähhh, laga det så det hänger med i 3 månader, jag ska ju sälja", så brukar det låta. Man får ju akta sig så man inte har det tänket i husrenoveringen för då kan det bli problem sen efter försäljningen rent juridiskt.
Sen VET man ju sällan vad det går att få ut för ett hus, speciellt i dessa bankkrisdagar där folk och fä håller hårt i slantarna. Det är inte rusning på visningarna längre. Tror iofs inte jag fattat er totala kalkyl, den behöver man nog ta del av för att förstå möjligheterna i projektet. Vad betalas det för ett likadant hus i BRA skick i samma trakt som detta hus ligger? Vad får Ni betala och vad måste ni lägga på detta hus för att få det i säljbart skick och hur stor är mellanskillnaden totalt mot det gängse saluvärdet för dyliga hus i trakten, mot slutsumman för ert och självklart är det väl så att ni måste skatta för vinsten. Jag tror väl iofs att det man lägger i renoveringskostnad är avdragsgillt men helt säker är jag inte. Kanske är det att lätt blir ett projekt där det går "breakeven" ekonomiskt i slutänden om man räknar in er satsade tid. Hur kul är det att inse att man satsat ett år av sitt liv på något som inte gav det man hoppats på. Men som sagt, inget är ju omöjligt och kan ni gamla hus och kan utesluta stora överraskningar så är det kanske ett bra tidsfördriv men hur lätt är det att veta vad som dyker upp? Gamla hus döljer alltid överraskningar, frågan är bara hur kostsamma de är...
Sen VET man ju sällan vad det går att få ut för ett hus, speciellt i dessa bankkrisdagar där folk och fä håller hårt i slantarna. Det är inte rusning på visningarna längre. Tror iofs inte jag fattat er totala kalkyl, den behöver man nog ta del av för att förstå möjligheterna i projektet. Vad betalas det för ett likadant hus i BRA skick i samma trakt som detta hus ligger? Vad får Ni betala och vad måste ni lägga på detta hus för att få det i säljbart skick och hur stor är mellanskillnaden totalt mot det gängse saluvärdet för dyliga hus i trakten, mot slutsumman för ert och självklart är det väl så att ni måste skatta för vinsten. Jag tror väl iofs att det man lägger i renoveringskostnad är avdragsgillt men helt säker är jag inte. Kanske är det att lätt blir ett projekt där det går "breakeven" ekonomiskt i slutänden om man räknar in er satsade tid. Hur kul är det att inse att man satsat ett år av sitt liv på något som inte gav det man hoppats på. Men som sagt, inget är ju omöjligt och kan ni gamla hus och kan utesluta stora överraskningar så är det kanske ett bra tidsfördriv men hur lätt är det att veta vad som dyker upp? Gamla hus döljer alltid överraskningar, frågan är bara hur kostsamma de är...
Det är nog så att vår budget är för tight... huset kostar 250000, vi kan lägga ytterligare 250000 på det. Hus i området, med modern standard, går för 500 000-700 000. Detta hus har mycket liten tomt, vilket jag tror drar ned priset, plus att det bara är två ganska små sovrum.
Vår tanke har varit att renovera det som finns snarare än att köpa nytt, tex höja bänkskivan i köket med en lådrad istället för att byta kök, fernissa linoleummattorna istället för att riva ut - tanken var att dels bevara en fin och funktionell miljö, dels göra det ekonomiskt vettigt.
Tanken var ändå inte att göra det som en rolig fritidssysselsättning, utan att lära oss samtidigt som vi tjänar i alla fall något på projektet. Men du har så rätt i att dels att det kan bli hafsigt gjort om budgeten och tidsramen är snäv, dels att det är omöjligt att veta något om marknaden där om något år när vi är färdiga. Och redan nu har dolda kostnader kommit upp - tex tror vi att det finns fukt i badrummet och att den relativt nyuppsmällda väggen mellan badrum och hall måste rivas och byggas upp igen... sådana dolda kostnader och merarbete lär ju gömma sig på fler ställen i huset.
Vi får allt fundera lite till!!!
Vår tanke har varit att renovera det som finns snarare än att köpa nytt, tex höja bänkskivan i köket med en lådrad istället för att byta kök, fernissa linoleummattorna istället för att riva ut - tanken var att dels bevara en fin och funktionell miljö, dels göra det ekonomiskt vettigt.
Tanken var ändå inte att göra det som en rolig fritidssysselsättning, utan att lära oss samtidigt som vi tjänar i alla fall något på projektet. Men du har så rätt i att dels att det kan bli hafsigt gjort om budgeten och tidsramen är snäv, dels att det är omöjligt att veta något om marknaden där om något år när vi är färdiga. Och redan nu har dolda kostnader kommit upp - tex tror vi att det finns fukt i badrummet och att den relativt nyuppsmällda väggen mellan badrum och hall måste rivas och byggas upp igen... sådana dolda kostnader och merarbete lär ju gömma sig på fler ställen i huset.
Vi får allt fundera lite till!!!
Något som man tyvärr måste ta med i beräkningen är att många kommer att tycka att det är ett "gammal sunkigt hus" just på grund av att det är välbevarat. Tror att en överväldigande majoritet av husköpare inte har byggnadsvårdglasögonen på sig när de skall köpa hus. Men har man tur så hittar man någon som har det, och då kanske man kan få ut lite extra?
CecB:
Om huset kostar 250 tusen och hus i närheten kostar i regionen runt 500 är det nog för dyrt med 250 i köpeskilling. Eller vänd på det, om ni lägger 250 i inköp och blir tvungna att peta in 250 till, ja, då är ni ju uppe i 500 och om det är marknadsvärdet har ni ju inte fått en spänn för ert jobb. Då är det ju helt ointressant som helhet om ni tänkt renovera och sen sälja ganska omgående. Det är tid i sjön som jag ser det. Bättre då att leta rätt på det hus man känner för och lägga pengar och främst tid på det. Tror det kan bli lite lätt "utbrännande" att först ha ett objekt att lära sig på (inte alls fel tänkt) och sen skaffa ett till och "göra det på riktigt". Känns som att livet är lite för kort för sådana utsvävningar. Själv renoverar jag ett gammalt hus, har aldrig ägt eller renoverat tidigare. Jag lär mig allteftersom och gör allt så bra jag kan och ägnar den tid och kraft som varje moment behöver för att huset ska bli i det skick jag och min familj vill ha det i. Det är väldigt lätt att se lite för optimistiskt på många delar i en renovering. Jag vet för jag var sådan i början med. Nu har jag insett att saker tar tid och det är faktiskt bra eftersom jag kommit på mycket fiffiga lösningar och bättre konstruktionslösningar med lite betänketid. Man kan BÄVA över hur vissa saker gjorts om man inte lagt lite tankemöda på dem.
strumpa:
Jag tror du slår huvudet på spiken med hur folk i gemen funkar. Gamla hus är "gammel skit". Är inte allt nytt och fint är det automatiskt något som man inte kan glänsa med för grannarna och kompisarna. Jag har stött på detta fenomen och tänk hos folk på många ställen. Trist men sant. Dock är det faktiskt så att tittar man på det som verkar hålla i värde så är det just gamla hus. Föredelarna är många (enligt mitt sätt att se på det), huset har liksom "bott in sig" på tomten och i naturen. Ett gammalt hus byggdes på en tid när det var enklare att välja läge utefter hur det faktiskt var lämpligt att placera ett hus (soltimmar osv) istället för att köpa en kommunaltomt stor som ett frimärke i ett gathörn "som blev över". Gamla hus byggdes ofta i material som går att laga och göra något med. Ta ett hus från 70 talet, det är knappt lönt att laga, man river det och bygger ett nytt - det går både fortare och är billigare. Jaja, jag är väl partisk eftersom jag har ett hus från 1771...
Om huset kostar 250 tusen och hus i närheten kostar i regionen runt 500 är det nog för dyrt med 250 i köpeskilling. Eller vänd på det, om ni lägger 250 i inköp och blir tvungna att peta in 250 till, ja, då är ni ju uppe i 500 och om det är marknadsvärdet har ni ju inte fått en spänn för ert jobb. Då är det ju helt ointressant som helhet om ni tänkt renovera och sen sälja ganska omgående. Det är tid i sjön som jag ser det. Bättre då att leta rätt på det hus man känner för och lägga pengar och främst tid på det. Tror det kan bli lite lätt "utbrännande" att först ha ett objekt att lära sig på (inte alls fel tänkt) och sen skaffa ett till och "göra det på riktigt". Känns som att livet är lite för kort för sådana utsvävningar. Själv renoverar jag ett gammalt hus, har aldrig ägt eller renoverat tidigare. Jag lär mig allteftersom och gör allt så bra jag kan och ägnar den tid och kraft som varje moment behöver för att huset ska bli i det skick jag och min familj vill ha det i. Det är väldigt lätt att se lite för optimistiskt på många delar i en renovering. Jag vet för jag var sådan i början med. Nu har jag insett att saker tar tid och det är faktiskt bra eftersom jag kommit på mycket fiffiga lösningar och bättre konstruktionslösningar med lite betänketid. Man kan BÄVA över hur vissa saker gjorts om man inte lagt lite tankemöda på dem.
strumpa:
Jag tror du slår huvudet på spiken med hur folk i gemen funkar. Gamla hus är "gammel skit". Är inte allt nytt och fint är det automatiskt något som man inte kan glänsa med för grannarna och kompisarna. Jag har stött på detta fenomen och tänk hos folk på många ställen. Trist men sant. Dock är det faktiskt så att tittar man på det som verkar hålla i värde så är det just gamla hus. Föredelarna är många (enligt mitt sätt att se på det), huset har liksom "bott in sig" på tomten och i naturen. Ett gammalt hus byggdes på en tid när det var enklare att välja läge utefter hur det faktiskt var lämpligt att placera ett hus (soltimmar osv) istället för att köpa en kommunaltomt stor som ett frimärke i ett gathörn "som blev över". Gamla hus byggdes ofta i material som går att laga och göra något med. Ta ett hus från 70 talet, det är knappt lönt att laga, man river det och bygger ett nytt - det går både fortare och är billigare. Jaja, jag är väl partisk eftersom jag har ett hus från 1771...
Fast så ÄR det ju... hus byggda efter 1950 måste vara något exceptionellt för att det ska vara mening att satsa något på dem, anser jag.
Som du skriver, materialval, hur huset är vänt mot solen, hantverk - allt fallerar efter 1950 eller kanske möjligen 1960 (många flerfamiljshus är byggda runt 1955 och i bra material som tex marmorfönsterbrädor och bra virke).
Som du skriver, materialval, hur huset är vänt mot solen, hantverk - allt fallerar efter 1950 eller kanske möjligen 1960 (många flerfamiljshus är byggda runt 1955 och i bra material som tex marmorfönsterbrädor och bra virke).
Det här är en intressant frågeställning!
Vilken effekt har en byggnadsvårdsmässig renovering för husets värde?
Om jag t.ex. väljer att dra el i utanpåliggande kulo och göra platsbyggd köksinredning, så är det troligtvis dyrare än om jag gjort på konventionellt sätt. Då vill jag naturligtvis att husets värde ökas. Kanske är det tvärtom så att vid en försäljning priset förhandlas ner eftersom den nya köparen inte vill ha kuloledningar och platsbyggda skåp? Vilken effekt på huspriset får lagen om att alla hus måste energideklareras inför försäljning, för den som valt att inte isolera, eller att isolera skonsamt utifrån omtanke om husets hälsa?
OK, man renoverar kanske inte hus i första hand för att sälja det med vinst, men som jag tänker så är mitt hus det värde som jag ska leva på när jag blir gammal och pensionen inte räcker, så därför kan jag inte låta bli att snegla på vad olika åtgärder kan få för effekt på husets värde. Om nu väldigt många människor tror att det bästa för ett gammalt hus är att fylla igen grunden med betong, så kanske dom inte vill ha ett hus vars grund är renoverat på annat sätt, eller rättare sagt de vill inte betala ett rimligt pris eftersom dom är så inställda på att riva ut allt och göra om......?
Jag tänker på en bekant som inför en försäljning med stor möda renoverade sin bostadsrättslägenhet till original 40-talsstandard. Veckan efter köpet hittade han hela köksinredningen i en kontainer utanför. OK, marknaden är som den är, och en köpare har rätt att göra vad som helst med den köpta bostaden. Men med information och ökad kunskap, kanske man kan påverka att köparna värderar de gamla detaljerna? Hur sprider man denna kunskap? Jag tror att många river ut allt, eftersom dom tror att alla andra gör så, och man vill hänga med trenden. Om man finge köparna att tro att alla andra bevarar gamla inredningar, och att detta höjer värdet på bostaden, då vore problemet löst. Men, å andra sidan, det finns mäktiga intressen som arbetar åt andra hållet: alla dom som lever på att sälja byggnadsmaterial och inredningar.....
Vilken effekt har en byggnadsvårdsmässig renovering för husets värde?
Om jag t.ex. väljer att dra el i utanpåliggande kulo och göra platsbyggd köksinredning, så är det troligtvis dyrare än om jag gjort på konventionellt sätt. Då vill jag naturligtvis att husets värde ökas. Kanske är det tvärtom så att vid en försäljning priset förhandlas ner eftersom den nya köparen inte vill ha kuloledningar och platsbyggda skåp? Vilken effekt på huspriset får lagen om att alla hus måste energideklareras inför försäljning, för den som valt att inte isolera, eller att isolera skonsamt utifrån omtanke om husets hälsa?
OK, man renoverar kanske inte hus i första hand för att sälja det med vinst, men som jag tänker så är mitt hus det värde som jag ska leva på när jag blir gammal och pensionen inte räcker, så därför kan jag inte låta bli att snegla på vad olika åtgärder kan få för effekt på husets värde. Om nu väldigt många människor tror att det bästa för ett gammalt hus är att fylla igen grunden med betong, så kanske dom inte vill ha ett hus vars grund är renoverat på annat sätt, eller rättare sagt de vill inte betala ett rimligt pris eftersom dom är så inställda på att riva ut allt och göra om......?
Jag tänker på en bekant som inför en försäljning med stor möda renoverade sin bostadsrättslägenhet till original 40-talsstandard. Veckan efter köpet hittade han hela köksinredningen i en kontainer utanför. OK, marknaden är som den är, och en köpare har rätt att göra vad som helst med den köpta bostaden. Men med information och ökad kunskap, kanske man kan påverka att köparna värderar de gamla detaljerna? Hur sprider man denna kunskap? Jag tror att många river ut allt, eftersom dom tror att alla andra gör så, och man vill hänga med trenden. Om man finge köparna att tro att alla andra bevarar gamla inredningar, och att detta höjer värdet på bostaden, då vore problemet löst. Men, å andra sidan, det finns mäktiga intressen som arbetar åt andra hållet: alla dom som lever på att sälja byggnadsmaterial och inredningar.....
Medlem
· Västra Götaland
· 132 inlägg
Fast visst skulle det vara vansinnigt kul att ha som jobb: att renovera gamla hus och sälja dem!
Visst går det att renovera billigt om man ger sig den på det och är beredd att lägga en hel del tid på prisjakt samt köpa när det är rätt kurs även om det inte är precis det man behöver för tillfället. Det å sin sida kräver ju att man har lagringsutrymme osv.
Tänk på att hålla nere kostnaden på precis varenda detalj som köps in. Eftersom köpet är tänkt att generera vinst så är varenda krona värd just en krona på sista raden i bokföringen. Så behöver man inte alltid räkna när man bygger åt sig själv då man har ett eget brukandevärde efter renoveringsinsatsen. Det har man inte om projektet är till för att säljas...
Dessutom är marginalen för liten om ett tipp-topp hus kostar 700k och detta 250k och dessutom har liten tomt osv.
Ett sådant här projekt genomför man nog helst inte i regioner med denna prisklass där det absoluta taket ligger på 6-700.000 oavsett.
Finge man tag på motsvarande typ av hus i en storstadsregion och prislappen för huset orenoverat är kanske 1.5 och ett motsvarande i skick kostar 2.2-2.5 så ger det direkt en bättre avkastning och större marginal. Dock kostar det ju att äga ett sådant hus med tanke på räntor osv.
Men visst, det går att renovera billigt. Dock är jag tveksam till att renovera det "byggnadsvårdsmässigt" till att likna 30-tal. Jag säger inte att det är fel men det ligger för "nära" i tiden och känns bara hopplöst omodernt och har inte riktigt fått någon åldersstatus som en gammal timmerkåk från 17-1800 talet.
Tyvärr är det så att det huset skulle inbringa mer om det är renoverat med trista laminatgolv, moderna tapeter och ett modernt kök fr Ikea. Alltså så långt bort från byggnadsvård man kan komma och dit vill ni väl inte?
Renoverar ni det till 30-talsstil kan jag sätta ett av mina barn på att 9/10 spekulanter vänder i dörren och konstaterar att det där vill de inte ha som ser så omodernt ut.
Det är den bistra sanningen. Byggnadsvården är på uppgång och fler tidsepoker kommer allt eftersom att bli intressanta att bevara men 30-talet och framåt med vissa undantag för 50-talet är inte mogna ännu för byggnadsvård.
Har jag tolkat signalerna i mediebruset angående byggnadsvård är det tiden från så gammalt som möjligt fram till omkring 1900-1920 talet som är i ropet just nu.
Bonnkök, linoljemålningar, lerkliningar, vedspisar, kakelugnar och lutade kilsågade golv folk är ute efter.
Oj vad långt det blev....
Tänk på att hålla nere kostnaden på precis varenda detalj som köps in. Eftersom köpet är tänkt att generera vinst så är varenda krona värd just en krona på sista raden i bokföringen. Så behöver man inte alltid räkna när man bygger åt sig själv då man har ett eget brukandevärde efter renoveringsinsatsen. Det har man inte om projektet är till för att säljas...
Dessutom är marginalen för liten om ett tipp-topp hus kostar 700k och detta 250k och dessutom har liten tomt osv.
Ett sådant här projekt genomför man nog helst inte i regioner med denna prisklass där det absoluta taket ligger på 6-700.000 oavsett.
Finge man tag på motsvarande typ av hus i en storstadsregion och prislappen för huset orenoverat är kanske 1.5 och ett motsvarande i skick kostar 2.2-2.5 så ger det direkt en bättre avkastning och större marginal. Dock kostar det ju att äga ett sådant hus med tanke på räntor osv.
Men visst, det går att renovera billigt. Dock är jag tveksam till att renovera det "byggnadsvårdsmässigt" till att likna 30-tal. Jag säger inte att det är fel men det ligger för "nära" i tiden och känns bara hopplöst omodernt och har inte riktigt fått någon åldersstatus som en gammal timmerkåk från 17-1800 talet.
Tyvärr är det så att det huset skulle inbringa mer om det är renoverat med trista laminatgolv, moderna tapeter och ett modernt kök fr Ikea. Alltså så långt bort från byggnadsvård man kan komma och dit vill ni väl inte?
Renoverar ni det till 30-talsstil kan jag sätta ett av mina barn på att 9/10 spekulanter vänder i dörren och konstaterar att det där vill de inte ha som ser så omodernt ut.
Det är den bistra sanningen. Byggnadsvården är på uppgång och fler tidsepoker kommer allt eftersom att bli intressanta att bevara men 30-talet och framåt med vissa undantag för 50-talet är inte mogna ännu för byggnadsvård.
Har jag tolkat signalerna i mediebruset angående byggnadsvård är det tiden från så gammalt som möjligt fram till omkring 1900-1920 talet som är i ropet just nu.
Bonnkök, linoljemålningar, lerkliningar, vedspisar, kakelugnar och lutade kilsågade golv folk är ute efter.
Oj vad långt det blev....
Tja, jag vet inte. Nog vill många ha "nytt och fräscht" men det finns de som vet att uppskatta gammalt också. I vårt område är det de bäst bevarade husen (=de med flest ursprungliga snickerier etc) som har sålts för mest pengar på sistone fastän de inte är äldre än 20-30-tal. Men det kanske är bara för att det är i Stockholm - jag menar att de som tänker så kanske är en minoritet men här blir de ändå tillräckligt många för att det ska bli en rejäl budgivning...
Redigerat: