Hjälp med första husköp, budgivning, pris etc.
Hejsan!
Min första tråd, början till mitt första husprojekt, hoppas ni orkar läsa och svara!
Jag och min sambo har hittat ett hus som är i ett bedrövligt skick från 1920, men som ligger på ett mycket bra område mitt i staden där vi bor. Det är ganska litet, men vi lever på 60 kvadrat nu så det är ganska lugnt.
Märklaren har begärt nästan 2 miljoner för huset som innehar friskrivningsklausul från ev fel, det säljs som renoveringsobjekt. Huset är "förmodligen" byggt av sten och har utsida av tegel och puts. Försäljningsnivåer i området är: Snittpris: 2 250 000 kr, Billigast: 1 450 000 kr, Dyrast: 3 200 000 kr.
När vi frågade mäklaren om vad som dolde sig under renoveringsbehov förutom inredningen (som är från femtiotalet) svarade hon att taket behövdes ses över, och förmodligen behöver huset, som har källare, dräneras.
Mina frågor är nu, kan man lägga ett riktigt skambud på tex 600 000 kr eller kommer de att sluta prata med en då? Jag har aldrig varit med om budgivning så jag vet inte hur det fungerar, om jag ringer och säger att jag är intresserad, kommer jag då få veta vad de andra bjudit?
Jag är väl någerlunda händig, men kommer behöva lägga ut dränering, och förmodligen översynen av taket på entreprenad. Inredningen kan vi förhoppningsvis själva fixa, men toalett (som fö bara fanns i källaren) behöver vi hjälp med, likaså om man ska bygga om köket.
Min första tråd, början till mitt första husprojekt, hoppas ni orkar läsa och svara!
Jag och min sambo har hittat ett hus som är i ett bedrövligt skick från 1920, men som ligger på ett mycket bra område mitt i staden där vi bor. Det är ganska litet, men vi lever på 60 kvadrat nu så det är ganska lugnt.
Märklaren har begärt nästan 2 miljoner för huset som innehar friskrivningsklausul från ev fel, det säljs som renoveringsobjekt. Huset är "förmodligen" byggt av sten och har utsida av tegel och puts. Försäljningsnivåer i området är: Snittpris: 2 250 000 kr, Billigast: 1 450 000 kr, Dyrast: 3 200 000 kr.
När vi frågade mäklaren om vad som dolde sig under renoveringsbehov förutom inredningen (som är från femtiotalet) svarade hon att taket behövdes ses över, och förmodligen behöver huset, som har källare, dräneras.
Mina frågor är nu, kan man lägga ett riktigt skambud på tex 600 000 kr eller kommer de att sluta prata med en då? Jag har aldrig varit med om budgivning så jag vet inte hur det fungerar, om jag ringer och säger att jag är intresserad, kommer jag då få veta vad de andra bjudit?
Jag är väl någerlunda händig, men kommer behöva lägga ut dränering, och förmodligen översynen av taket på entreprenad. Inredningen kan vi förhoppningsvis själva fixa, men toalett (som fö bara fanns i källaren) behöver vi hjälp med, likaså om man ska bygga om köket.
Utan att känna till området skulle jag se priset som mäklaren begär som ett utgångsläge, ett skambud på 600 tusen är inte realistiskt. Troligtvis går huset kanske för , om det är i riktigt risigt skick några hundra under utgångspriset, men det mest troliga är något över. Varför då? Ja är det som du säger ett attraktivt område så ökar huset väldigt mycket om det är tillfixat och för några hundra tusen får man väldigt mycket färg och takpapp. Några hundra tusen ger lätt det dubbla tillbaka vid en försäljning. Ska du lägga ut allt arbete på entreprenad så är detta nog inte huset för dig.
Nu är det inte mäklaren som bestämmer utgångspriset, utan säljaren. Många gånger tenderar säljare att fläska på till orimliga summor och det är inte alltid som mäklaren tycker det är ett rimligt pris. Jag har köpt två fastigheter där säljaren och mäklaren egentligen inte var överens. Det slutade med att jag köpte fastigheterna för under begärt pris.
Det jag reagerar på är att begärt pris är bara snäppet under snittpris i området. Trots gammalt hus med liten boyta, uttalat renoveringsbehov och friskrivningsklausul. Jag skulle säga att det verkar vara en säljare som chansar och inte har bråttom med att få fastigheten såld. Det är ju inte utan att man undrar hur kåken som gick för 1 450 000 såg ut när man begär två millar för det du tittat på.
Skambud om 600 000 tror jag inte på. Mäklarfirman kan avfärda dig som oseriös och inte ta dig på allvar i kommande budgivning. Mitt råd är att ha is i magen och se om inte priset sänks, alternativt prata med mäklaren om hur de ser på det begärda priset.
Det jag reagerar på är att begärt pris är bara snäppet under snittpris i området. Trots gammalt hus med liten boyta, uttalat renoveringsbehov och friskrivningsklausul. Jag skulle säga att det verkar vara en säljare som chansar och inte har bråttom med att få fastigheten såld. Det är ju inte utan att man undrar hur kåken som gick för 1 450 000 såg ut när man begär två millar för det du tittat på.
Skambud om 600 000 tror jag inte på. Mäklarfirman kan avfärda dig som oseriös och inte ta dig på allvar i kommande budgivning. Mitt råd är att ha is i magen och se om inte priset sänks, alternativt prata med mäklaren om hur de ser på det begärda priset.
Det är förmodligen inte huset för mig, det var ganska mycket folk på visningen, men alla hade gått efter femton minuter. Jag frågade mäklaren om hon seriöst trodde att de skulle få så mycket för huset, som svar gav hon ett leende och ett kryptiskt, "det vet man aldrig."
Att lägga ett skambud var väl egentligen inte något jag trodde på själv, men får man direkt veta vad de andra lagt för bud, eller är det något som de håller hemligt?
Är det egentligen mycket säkrare att köpa ett hus som är byggt på 70-talet jämfört med ett hus från 20-talet? De gamla husen är ju så mycket vackrare att titta på
Att lägga ett skambud var väl egentligen inte något jag trodde på själv, men får man direkt veta vad de andra lagt för bud, eller är det något som de håller hemligt?
Är det egentligen mycket säkrare att köpa ett hus som är byggt på 70-talet jämfört med ett hus från 20-talet? De gamla husen är ju så mycket vackrare att titta på
Just 70- tal är kanske ett dåligt exempel. 70 tals hus var mycket ofta drabbade av fukt och mögelproblem.
Rent allmänt så bör man nog vara ganska erfaren husköpare för att ge sig på ett 20- talshus med stort renoveringsbehov. Inte nödvändigtvis erfaren i bemärkelsen att man köpt hus ofta. Men man bör ha tittat på ganska många sådana hus innan man inser vad det är man skall hålla ögonen på.
Utöver det som ni fick reda på så bör man skaffa sig en uppfattning om rörledningarna, kan bli akut mycket dyrt, elsystemet. Sådant som är äldre än från -55- 60 bör bytas utan att man undersöker nogrannare. Om ledningarna är nyare än 1960 så är det skaplig chans att man inte akut behöver göra något. Men det kan ändå finnas problem som bör åtgärdas.
Rent allmänt så bör man nog vara ganska erfaren husköpare för att ge sig på ett 20- talshus med stort renoveringsbehov. Inte nödvändigtvis erfaren i bemärkelsen att man köpt hus ofta. Men man bör ha tittat på ganska många sådana hus innan man inser vad det är man skall hålla ögonen på.
Utöver det som ni fick reda på så bör man skaffa sig en uppfattning om rörledningarna, kan bli akut mycket dyrt, elsystemet. Sådant som är äldre än från -55- 60 bör bytas utan att man undersöker nogrannare. Om ledningarna är nyare än 1960 så är det skaplig chans att man inte akut behöver göra något. Men det kan ändå finnas problem som bör åtgärdas.
Håller med hempularen men vill förtydliga att tjugotalshus inte är värre än något annat som har några decennier på nacken. Tjugotal brukar vara rejält byggt, ofta massiva brädväggar och kraftigt dimensionerat i bärande delar.
Man får kolla allt det som hempularen säger men det får man göra i 30-, 40- och 50-talshus också.
Värst kan det egentligen vara med senare ändringar...om det har bakats in med tilläggsisolering in- och utvändigt så man inte kommer åt att se hur stommen mår...om det har gjorts om våtrum med gud vet vilka byggnadsmetoder...
Man får kolla allt det som hempularen säger men det får man göra i 30-, 40- och 50-talshus också.
Värst kan det egentligen vara med senare ändringar...om det har bakats in med tilläggsisolering in- och utvändigt så man inte kommer åt att se hur stommen mår...om det har gjorts om våtrum med gud vet vilka byggnadsmetoder...
Utan att veta mer om objektet så låter ett skambud på 600 kkr som ngt som säljaren knappt bör fundera över...
Även i ett riktigt risigt skick så borde minpriset ligga på strax under min för området tycker man - dvs kanske 1.3 - 1.5 mkr (om 1.495 var i närtid dvs)
Om du lägger 600kkr under det minsta man skulle kunna tänka sig - well för dom 600kkr kan nog säljaren låta huset stå i ganska många år med minimal värme och minimalt underhåll utan att gå back på det...
Men om utgånen är ca 2 - så borde du kunna skambjuda med säg 1.5 mkr - utan att totalt skämma ut dig...
/K
Även i ett riktigt risigt skick så borde minpriset ligga på strax under min för området tycker man - dvs kanske 1.3 - 1.5 mkr (om 1.495 var i närtid dvs)
Om du lägger 600kkr under det minsta man skulle kunna tänka sig - well för dom 600kkr kan nog säljaren låta huset stå i ganska många år med minimal värme och minimalt underhåll utan att gå back på det...
Men om utgånen är ca 2 - så borde du kunna skambjuda med säg 1.5 mkr - utan att totalt skämma ut dig...
/K
När man tittar på försäljningsstatistiken så bör man sålla bort enstaka affärer som ligger ppåtagligt under medel.
Det kan vara så att det gällt hus med stort renoveringsbehov (dvs relevant som jämförelse med det här huset), men det kan också vara priser som inte är korrekta,ex en affär inom släkten.
Det kan vara så att det gällt hus med stort renoveringsbehov (dvs relevant som jämförelse med det här huset), men det kan också vara priser som inte är korrekta,ex en affär inom släkten.
Redigerat:
Jag tror att på den här typen av hus så "värderas" underhållsbristerna ganska lågt, de flesta som köper 20- tals hus är inställda på att det skall fixas en massa saker.
Värdet av ett bra läge smäller mycket högre. Är huset påtagligt mindre än de flesta andra hus i närheten? Då tror ja gatt du kan räkna bort lite, men priset faller inte linjärt med ytan. Utan räkna bort kanske halva kvadratmeterpriset för de "saknade" kvadratmetrarna.
Om det "bara" är de fel du beskriver på huset, så tror inte jag att det är realistiskt att man dra av mer än 250 - 300 000 från medelpriset i området, även om det troligen behövs stoppas in en miljon i renovering. Observera att mycket av felen kan man leva med ganska länge så det är inte nödvändigt att ha den där miljonen extra när man köper.
Beroende på HUR dåligt taket är så bör man kanske ta det ganska omgående, dräneringen kan man troligen vänta med såvida det inte direkt rinner vatten i källaren, eller finns mögelskador (då skulle jag inte köpa överhuvudtaget). Detta om man kan nöja sig med att använda källaren för enklare förvaring, snickarrum osv. Skall man faktiskt bo i källaren blir dräneringen mycket högprioriterad.
Dvs. i ett attraktivt område, med den prisbild du beskriver så misstänker jag att utgångspriset är ganska väl avvägt.
Värdet av ett bra läge smäller mycket högre. Är huset påtagligt mindre än de flesta andra hus i närheten? Då tror ja gatt du kan räkna bort lite, men priset faller inte linjärt med ytan. Utan räkna bort kanske halva kvadratmeterpriset för de "saknade" kvadratmetrarna.
Om det "bara" är de fel du beskriver på huset, så tror inte jag att det är realistiskt att man dra av mer än 250 - 300 000 från medelpriset i området, även om det troligen behövs stoppas in en miljon i renovering. Observera att mycket av felen kan man leva med ganska länge så det är inte nödvändigt att ha den där miljonen extra när man köper.
Beroende på HUR dåligt taket är så bör man kanske ta det ganska omgående, dräneringen kan man troligen vänta med såvida det inte direkt rinner vatten i källaren, eller finns mögelskador (då skulle jag inte köpa överhuvudtaget). Detta om man kan nöja sig med att använda källaren för enklare förvaring, snickarrum osv. Skall man faktiskt bo i källaren blir dräneringen mycket högprioriterad.
Dvs. i ett attraktivt område, med den prisbild du beskriver så misstänker jag att utgångspriset är ganska väl avvägt.
Finns det många andra hus till salu i närheten som är bättre? I sådana fall kan det här huset bli svårsålt. Eftersom de andra husen förmodligen inte har eftersatt underhåll och en friskrivningsklausul så kommer kräsna spekulanter att välja andra objekt om inte priset på det här huset är frestande lågt.
Vad som sedan är frestande lågt är svårt att säga om man inte har tillgång till vad för typ av objekt som brukar säljas i området. Det beror också lite på hur mycket is i magen säljaren har. Jag tror dock att 1,65 - 1,7 kommer att uppfattas som ett mycket seiöst bud, därmed inte sagt att säljaren accepterar det.
För några hundra tusen kan man ha ett hus stående ett bra tag, men det finns ju risk för att det uppstår dyrbara fel under tiden. Då får man kanske om ett år gå ut på en möjligen ännu sämre marknad än idag och sälja ett hus med fuktskador till följd av ett läckande tak. Kanske är 1,3 miljoner bra betalt då...
Vad som sedan är frestande lågt är svårt att säga om man inte har tillgång till vad för typ av objekt som brukar säljas i området. Det beror också lite på hur mycket is i magen säljaren har. Jag tror dock att 1,65 - 1,7 kommer att uppfattas som ett mycket seiöst bud, därmed inte sagt att säljaren accepterar det.
För några hundra tusen kan man ha ett hus stående ett bra tag, men det finns ju risk för att det uppstår dyrbara fel under tiden. Då får man kanske om ett år gå ut på en möjligen ännu sämre marknad än idag och sälja ett hus med fuktskador till följd av ett läckande tak. Kanske är 1,3 miljoner bra betalt då...
Hejsan!
Tack för alla lärorika svar! Vi har kommit fram till att vi ska vänta. Jag tror att vi har en lågkonjunktur runt hörnet och vi har inte något brinnande behov av ett hus just nu. Det ska bli spännande att se vad huset går för. Det är det enda i området som är till salu just nu. Så kanske blir det dyrt, men det gäller att köparen har gått om pengar för det kräver förmodligen rejäla renoveringsåtgärder. Har ställt mig i kommunens tomtkö, så om ett par år kanske man kan bygga nytt istället!
MVH/ Kalle
Tack för alla lärorika svar! Vi har kommit fram till att vi ska vänta. Jag tror att vi har en lågkonjunktur runt hörnet och vi har inte något brinnande behov av ett hus just nu. Det ska bli spännande att se vad huset går för. Det är det enda i området som är till salu just nu. Så kanske blir det dyrt, men det gäller att köparen har gått om pengar för det kräver förmodligen rejäla renoveringsåtgärder. Har ställt mig i kommunens tomtkö, så om ett par år kanske man kan bygga nytt istället!
MVH/ Kalle
Man lär sig jättemycket genom att gå på husvisningar. Jag gjorde så för många år sedan - tog med mig mäklarens uppgifter och gick hem och tillbringade nätterna med att granska och budgetera ett 40-tal hus med hänsyn till vad jag själv ansåg vara nödvändigt och ekonomiskt försvarbart. Det slutade med att jag köpte ett betydligt dyrare hus än jag från början räknat med men ett hus som inte var sönderrenoverat. Var då ensamstående mamma med två små barn och köpte ett 'fixat' 20-talshus i ett centralt - men på den tiden ganska ointressant villaområde. Sålde huset för ett par år sedan (efter att området blivit attraktivt!) och byggde för försäljningskostnaden ett nytt arkitektritat hus i ett ytterligt attraktivt område ...
Men jag ägnade också 20 år av mitt liv med att fräscha upp det gamla huset med uteblivna semesterresor och snålt leverne och detta genererade en god kapitalvinst. Detta grundar sig ändå på alla de husvisningar jag tidigare besökt och på att jag satte mig in i all byggnadsteknik etc som alla husägare - förr eller senare - tvingas att lära sig om husägandet inte skall bli en katastrof.
Nu är mitt gamla hus ute till försäljning igen ... om jag köpte tillbaka det skulle jag kunna bli lånefri ... tanken är svindlande ...
Men jag ägnade också 20 år av mitt liv med att fräscha upp det gamla huset med uteblivna semesterresor och snålt leverne och detta genererade en god kapitalvinst. Detta grundar sig ändå på alla de husvisningar jag tidigare besökt och på att jag satte mig in i all byggnadsteknik etc som alla husägare - förr eller senare - tvingas att lära sig om husägandet inte skall bli en katastrof.
Nu är mitt gamla hus ute till försäljning igen ... om jag köpte tillbaka det skulle jag kunna bli lånefri ... tanken är svindlande ...