Dränering garage
Hej!
Vi har precis köpt ett hus med fristående garage. Garaget är byggt under andra halvan av 70-talet. Vid köpet beskrev säljaren för oss och besiktningsmannen att dagvatten leddes bort från garaget via hängrännor/stuprör som sedan gick ned i marken till ett rör som mynnade ut i en bäck som gränsar till vår tomt. Säljaren sade att han aldrig hade haft några problem och besiktningsmannen gjorde ingen närmre kontroll mer än en snabb okulär besiktning. Direkt efter inflyttningen kom ett rejält skyfall och vi såg att det svämmade över i en av hängrännorna på garaget. Det visade sig att ett av stuprören var igensatt (ca 1-2 meter med tätt packade förmultna löv mm) och att även röret som skulle leda ned vattnet till bäcken var igensatt (vet ej hur mycket då vi ej velat gräva upp det än), med följden att allt vatten hamnade vid husknuten. Det igensatta stupröret hade spruckit lite i fogarna och läckte vatten (det andra stupröret på garaget är helt oskadat så det verkar inte vara någon som har med åldern på rännorna att göra).
Frågan är givetvis om detta är något vi borde kontrollerat innan köpet eller om vi kan ha något anspråk på säljaren att stå för kostnaden att få dräneringen att fungera som utlovat.
Vidare undrar jag om en annan sak, vi har ett växthus på tomten och i beskrivningen står att vatten och el är indraget. Vid tillträdesdagen upplyste dock säljarna oss om att det var lite si och så med vattnet, att det inte alltid fungerade. Det var ju inte mycket att säga då, vi skulle ju skriva papper och flytta in. Detta är inte heller något större problem för oss, men av princip undrar jag vad som gäller? Borde inte säljarna upplyst oss från början om att vattnet inte alltid fungerade när de upplyste om att el och vatten var indraget?
Tack på förhand för era insiktsfulla svar
Vi har precis köpt ett hus med fristående garage. Garaget är byggt under andra halvan av 70-talet. Vid köpet beskrev säljaren för oss och besiktningsmannen att dagvatten leddes bort från garaget via hängrännor/stuprör som sedan gick ned i marken till ett rör som mynnade ut i en bäck som gränsar till vår tomt. Säljaren sade att han aldrig hade haft några problem och besiktningsmannen gjorde ingen närmre kontroll mer än en snabb okulär besiktning. Direkt efter inflyttningen kom ett rejält skyfall och vi såg att det svämmade över i en av hängrännorna på garaget. Det visade sig att ett av stuprören var igensatt (ca 1-2 meter med tätt packade förmultna löv mm) och att även röret som skulle leda ned vattnet till bäcken var igensatt (vet ej hur mycket då vi ej velat gräva upp det än), med följden att allt vatten hamnade vid husknuten. Det igensatta stupröret hade spruckit lite i fogarna och läckte vatten (det andra stupröret på garaget är helt oskadat så det verkar inte vara någon som har med åldern på rännorna att göra).
Frågan är givetvis om detta är något vi borde kontrollerat innan köpet eller om vi kan ha något anspråk på säljaren att stå för kostnaden att få dräneringen att fungera som utlovat.
Vidare undrar jag om en annan sak, vi har ett växthus på tomten och i beskrivningen står att vatten och el är indraget. Vid tillträdesdagen upplyste dock säljarna oss om att det var lite si och så med vattnet, att det inte alltid fungerade. Det var ju inte mycket att säga då, vi skulle ju skriva papper och flytta in. Detta är inte heller något större problem för oss, men av princip undrar jag vad som gäller? Borde inte säljarna upplyst oss från början om att vattnet inte alltid fungerade när de upplyste om att el och vatten var indraget?
Tack på förhand för era insiktsfulla svar
vad gäller garaget så låter det som ett solklart fall av undersökningsplikt, ni eller er besiktningsman borde upptäckt att det var problem med avrinningen. Framförallt så verkar det ha funnits tecken som borde lett till misstankar (de sprickande rören, beror ofta på at tdet blir isproppar som kan bero på att röret är igensatt av löv etc).
Vad gäller växthuset så beror det nog på lite hur det är fel. Att vattnet inte fungerar ibland låter märkligt. Om det är så att det inte fungerar på vintern ex. så är det nog inte så mycket att diskutera, det borde man räkna med såvida det inte handlar om någto riktigt stort och proffsigt växthus.
Problemet med garaget kan ni ev. begära ersättning för från besiktningsmannen. Nu tror jag att det borde kunna vara en enkel och ganska billig operation att rensa röret. Antingen kan du själv göra det mha, rensband eller högtrycksrensare (tillbehör till högtryckstvätt, kostar ca 700, bra att ha) eller i värsta fall med en ditkallad spolbil, kostar 1500 - 5000 beroende på hur långt det är att köra.
Vad gäller växthuset så beror det nog på lite hur det är fel. Att vattnet inte fungerar ibland låter märkligt. Om det är så att det inte fungerar på vintern ex. så är det nog inte så mycket att diskutera, det borde man räkna med såvida det inte handlar om någto riktigt stort och proffsigt växthus.
Problemet med garaget kan ni ev. begära ersättning för från besiktningsmannen. Nu tror jag att det borde kunna vara en enkel och ganska billig operation att rensa röret. Antingen kan du själv göra det mha, rensband eller högtrycksrensare (tillbehör till högtryckstvätt, kostar ca 700, bra att ha) eller i värsta fall med en ditkallad spolbil, kostar 1500 - 5000 beroende på hur långt det är att köra.
Tack för svaret, misstänkte att detta kunde vara något vi borde kollat, även om det inte är helt lätt att fylla ett stuprör med nog med vatten för att se om det rinner ned eller ej. Vår undersökningplikt innefattar då alltså att dra en trädgårdsslang upp på hustaket och testfylla stuprännorna för att se om de fungerar som tänkt?
Sprickorna i stupröret såg man bara när man var bra nära, de var övermålade med svart färg, om det kan göra någon skillnad. När vi rensade stupröret utvidages sprickorna så nu syns det väldigt väl.
En fråga dock:
Om säljaren ger en beskrivning av något och säger att det fungerar har det då ingen betydelse när det visar sig att så inte är fallet?
Sprickorna i stupröret såg man bara när man var bra nära, de var övermålade med svart färg, om det kan göra någon skillnad. När vi rensade stupröret utvidages sprickorna så nu syns det väldigt väl.
En fråga dock:
Om säljaren ger en beskrivning av något och säger att det fungerar har det då ingen betydelse när det visar sig att så inte är fallet?
Säljarens påstående kan i vissa fall anses vara en utfästelse om att ett visst fel inte finns eller kan uppstå. Om man får en sådan utfästelse så innebär det att undersökningsplikten blir mindre, men den försvinner inte helt.
Om ett uttalande skall anses vara en utfästelse så skall den vara väldigt tydlig och väldigt specifik. Att säga att huset är i prima skick är inte en utfästelse och har inget värde överhuvudtaget.
Om en säljare däremot säger "vi lät firma X lägga om hela taket förra sommaren" så kan det ev. anses vara en utfästelse. Om det sedan visar sig att firma X inte hade bytt underlagspappen eller annat fel. Då kan ev. utfästelsen innebära att säljaren blir ersättningsskyldig, trots att köparen borde upptäckt felet vid en normalt nogrann undersökning. Om det därmot syns lätt att taket omöjligen kan vara helt omlagt nyligen, så faller det under undersökningsplikten, trots utfästelsen.
I ditt fall låter det för mig som att säljaren bara sagt att han inte upplevt att det är problem med avrinningen från garagetaket. Det skulle jag uppfatta som alltför allmänt hållet för att vara trovärdigt. Jag har själv haft stopp i rör till vårt hustak som jag upptäckt och inser när jag rensar att detta måste pågått länge.
När man undersöker så skall man gå MYCKET nära det man inspekterar, så gick det överhuvudtaget att se så var det teckan på att man borde göra en fördjupad undersökning, det innefattar definitivt att spola vatten, ev även att videofilma rören invändigt. Vid en normal undersökning tror jag inte att du behöver spola vatten i stuprör, men finns det teckan på problem så måste man fördjupa undersökningen, eller stå risken. Att filma kostar troligen mer än ett utbyte.
Men som sagt säljarens utfästelse kan ev. beroende på hur specifik den var innebära att han är ansvarig.
Men innan du gör stor sak av det här så tycker jag att du skall undersöka hur allvarligt det är. Ev. kostar det dig ett par timmar att fixa, i värsta fall troligen ett besök av en spolbil för 2-3000. Har du ordentlig otur så att det nedgrävda röret måste bytas, och det är långt och svårgrävt etc. då kanske vi pratar om 10-15 000. Då kan det ju kanske vara värt att ta ett snack med säljaren.
Om ett uttalande skall anses vara en utfästelse så skall den vara väldigt tydlig och väldigt specifik. Att säga att huset är i prima skick är inte en utfästelse och har inget värde överhuvudtaget.
Om en säljare däremot säger "vi lät firma X lägga om hela taket förra sommaren" så kan det ev. anses vara en utfästelse. Om det sedan visar sig att firma X inte hade bytt underlagspappen eller annat fel. Då kan ev. utfästelsen innebära att säljaren blir ersättningsskyldig, trots att köparen borde upptäckt felet vid en normalt nogrann undersökning. Om det därmot syns lätt att taket omöjligen kan vara helt omlagt nyligen, så faller det under undersökningsplikten, trots utfästelsen.
I ditt fall låter det för mig som att säljaren bara sagt att han inte upplevt att det är problem med avrinningen från garagetaket. Det skulle jag uppfatta som alltför allmänt hållet för att vara trovärdigt. Jag har själv haft stopp i rör till vårt hustak som jag upptäckt och inser när jag rensar att detta måste pågått länge.
När man undersöker så skall man gå MYCKET nära det man inspekterar, så gick det överhuvudtaget att se så var det teckan på att man borde göra en fördjupad undersökning, det innefattar definitivt att spola vatten, ev även att videofilma rören invändigt. Vid en normal undersökning tror jag inte att du behöver spola vatten i stuprör, men finns det teckan på problem så måste man fördjupa undersökningen, eller stå risken. Att filma kostar troligen mer än ett utbyte.
Men som sagt säljarens utfästelse kan ev. beroende på hur specifik den var innebära att han är ansvarig.
Men innan du gör stor sak av det här så tycker jag att du skall undersöka hur allvarligt det är. Ev. kostar det dig ett par timmar att fixa, i värsta fall troligen ett besök av en spolbil för 2-3000. Har du ordentlig otur så att det nedgrävda röret måste bytas, och det är långt och svårgrävt etc. då kanske vi pratar om 10-15 000. Då kan det ju kanske vara värt att ta ett snack med säljaren.
Tack för svaret.
Har inga planer på att göra någon större grej av detta, det är nog inget problem. Inser själv att min undersökningsplikt är stor även om jag kan tycka att den är orimligt omfattande i vissa fall (men men, det är lika för alla). Man vill ju dock inte gärna besvara varje påstående som säljaren kommer med med ett "Bevisa det, jag tror inte på dig." utan säger han något till mig och besiktningsmannen och detta sedan ligger till grund för besiktningsprotokollet vill man kunna lita på det. Besiktningsmannen utgår ju till stor del från den information han får från säljaren.
Blev dock väldigt irriterad av att behöva ägna del av min första tid i huset med att rensa stuprör (stinker rätt rejält...) eftersom tidigare ägaren inte skött detta utan bara utgått från att det fungerat då det inte blivit några större översvämningar. Favoriten var när man helt plötsligt hade en död mus i handen när man rensade bort löven. En mus som legat och ruttnat i kompost i någon månad eller så är inte en trevlig syn även om jag inte är direkt äckelmagad. För mig motsvarar detta lite att de inte skulle ha städat huset (ex. skåp och kring avlopp) ordentligt innan flytten utan bara utgått från att det varit rent då det inte luktade (dåligt liknelse, men ändå).
Säljarens attityd irriterar också något, hans svar på detta var (komprimerat och vinklat) att:
"Ja, jag är medveten om att jag beskrev att avrinningen fungerade så, men vad har det för betydelse att den inte gör det?"
Har inga planer på att göra någon större grej av detta, det är nog inget problem. Inser själv att min undersökningsplikt är stor även om jag kan tycka att den är orimligt omfattande i vissa fall (men men, det är lika för alla). Man vill ju dock inte gärna besvara varje påstående som säljaren kommer med med ett "Bevisa det, jag tror inte på dig." utan säger han något till mig och besiktningsmannen och detta sedan ligger till grund för besiktningsprotokollet vill man kunna lita på det. Besiktningsmannen utgår ju till stor del från den information han får från säljaren.
Blev dock väldigt irriterad av att behöva ägna del av min första tid i huset med att rensa stuprör (stinker rätt rejält...) eftersom tidigare ägaren inte skött detta utan bara utgått från att det fungerat då det inte blivit några större översvämningar. Favoriten var när man helt plötsligt hade en död mus i handen när man rensade bort löven. En mus som legat och ruttnat i kompost i någon månad eller så är inte en trevlig syn även om jag inte är direkt äckelmagad. För mig motsvarar detta lite att de inte skulle ha städat huset (ex. skåp och kring avlopp) ordentligt innan flytten utan bara utgått från att det varit rent då det inte luktade (dåligt liknelse, men ändå).
Säljarens attityd irriterar också något, hans svar på detta var (komprimerat och vinklat) att:
"Ja, jag är medveten om att jag beskrev att avrinningen fungerade så, men vad har det för betydelse att den inte gör det?"
Inte bara stuprännarn utan även alla avloppsrör som finns i huset och nergrända i trädgården, dessutom så skall man kontrollera EL:en med. Det är en del saker som finns med i undersökningsplikten som en vanlig besiktningsman inte tittar efter överhuvudtaget.Duffel skrev:
Skulle tro att om du inte har några konkreta bevis så kommer säljaren bara hävda att det fungerart hela tiden innan, men att sista vintern måste ha medfört de sista löven som gjort att det blivit totalstopp.Duffel skrev:
Det kan ju faktistk vara så att säljaren inte har uppmärksamat problemet då han kanske aldrig har varit hemma när det blivit översvämningar och när säljaren kommit hem så har vattnet sjunkigt undan...
- M
Jodå, det finns mycket att tänka på, dock tror jag nog att hade vi insisterat på att göra alla kontrollmoment som vi borde göra hade nog säljaren sålt till en mindre krånglig köpare. Att ha någon kamperad hos sig i någon vecka för att han skall upptäcka allt som är fel på huset tror jag inte är så uppskattatGladh skrev:
Är det bara avrinningen från garaget samt lite andra småsaker som är fel får man vara nöjd med köpet ändå. Vi har troligtvis redan skördat nog med frukt i trädgården för att täcka kostnaden för en ev. sugbil.
Vad gäller besväret med rensning så kan du ju "trösta" dig med att du nu har köpt på dig en väldigt stor drös med sådana uppgifter iom husköpet nu
Säljaren behövde väl iof inte bry sig om vilka moment ni ville göra ? Om ni har tex 14 dgr på er att utföra besiktningen så handlar det väl bara om att boka tider för besiktningsmän elektriker osv och det enda krånglet för säljaren kan vara att släppa in dessa. Och de mesta torde man kunna utföra under en eller max ett par dagar. Sedan är det ju så att ett hus som inte är helt nybyggt (berroende på när stuprören lades kan de vara upp till 30 år gamla !) och slutbesiktigat kommer att ha olika saker som behöver underhåll åtgärder - det är de stora felen man vill komma åt mha "dolda fel"...
Jag skulle iaf som säljare inte ha gått med på ngn prissänkning bara för att ett stuprör var igensatt - DET skulle jag räkna som "jobbigt krångel". Om det däremot befanns vara sprucket så kan man tänka sig en annan utgång...
/K
Säljaren behövde väl iof inte bry sig om vilka moment ni ville göra ? Om ni har tex 14 dgr på er att utföra besiktningen så handlar det väl bara om att boka tider för besiktningsmän elektriker osv och det enda krånglet för säljaren kan vara att släppa in dessa. Och de mesta torde man kunna utföra under en eller max ett par dagar. Sedan är det ju så att ett hus som inte är helt nybyggt (berroende på när stuprören lades kan de vara upp till 30 år gamla !) och slutbesiktigat kommer att ha olika saker som behöver underhåll åtgärder - det är de stora felen man vill komma åt mha "dolda fel"...
Jag skulle iaf som säljare inte ha gått med på ngn prissänkning bara för att ett stuprör var igensatt - DET skulle jag räkna som "jobbigt krångel". Om det däremot befanns vara sprucket så kan man tänka sig en annan utgång...
/K
Kan berätta hur det slutade. Vi grävde upp röret och som tur var var det bara 2,5 m långt, men helt fyllt med jord. Röret mynnade rakt ut i marken under en komposthög, det var inte alls kopplat till något rör som mynnade ut i bäcken. Efter lite grävarbete och ca en meter rör till så rinner vattnet utan problem. Kollade även upp resten av dagvattendräneringen på huset och det verkar inte som något av detta leds ned till bäcken utan allt går bara ned i backen.
Det ger ju dock frågan vart det rör som faktiskt mynnar ut i bäcken är kopplat till. Får väl vänta på ett rejält regnväder och se om det kommer något vatten eller ej.
Det ger ju dock frågan vart det rör som faktiskt mynnar ut i bäcken är kopplat till. Får väl vänta på ett rejält regnväder och se om det kommer något vatten eller ej.