Köpte hus - väggarna var ruttna!
Jag och sambon har precis köpt ett litet hus på landet. Ena delen har okänt byggår, troligtvis början på 1900, tillbyggnaden är från 60-talet. Huset renoverades av förra ägarna för ca 13år sedan, man bytte hela taket, nya fönster, nytt avlopp, tilläggsisolering i väggarna, samt ny inredning mm. Såg alltså fräscht ut när vi kollade på det.
Det som störde oss var den gamla torpargrunden som man ej kom åt att inspektera, den var för låg. Man kunde kika in genom ventilationen och ett litet källarutrymme och det verkade bra. Källaren var torr och det är dessutom en grus-tomt.
För säkerhets skull hade vi både en snickare (mycket erfaren) och en pensionerad besiktningsman med oss som kollade. Ingen av dom hittade några fel på huset, men dom påpekade så klart att man aldrig kan vara säker på hur det står till med grunden.
Vi köpte huset, började riva i väggarna och upptäcker att gaveln samt en bit in på sidoväggarna är ruttna. Detta är i den gamla delen där det är timmer i väggarna och det är alltså timret som är skadedjursangripet och uppruttet. Inga djur verkar dock finnas kvar. Saken är den att även här är det tilläggsisolerat av förra ägarna, man har alltså isolerat ovanpå ruttet trä! Detta är inget dom sa något om. Som jag ser det har dom brustit i sin upplysningsplikt, vad tycker ni?
Vi hade ju inte kunnat kolla detta innan vi köpte utan att riva väggarna, och även om huset är gammalt bör man väl inte räkna med att det ska vara ruttet?
En annan sak, om man tar bort innerväggarna i huset så att man kommer in till isoleringen kan man se rakt ner i marken, det är alltså ingen skyddande bräda under isoleringen. Byggfel?
Hoppas ni orkar läsa...
Det som störde oss var den gamla torpargrunden som man ej kom åt att inspektera, den var för låg. Man kunde kika in genom ventilationen och ett litet källarutrymme och det verkade bra. Källaren var torr och det är dessutom en grus-tomt.
För säkerhets skull hade vi både en snickare (mycket erfaren) och en pensionerad besiktningsman med oss som kollade. Ingen av dom hittade några fel på huset, men dom påpekade så klart att man aldrig kan vara säker på hur det står till med grunden.
Vi köpte huset, började riva i väggarna och upptäcker att gaveln samt en bit in på sidoväggarna är ruttna. Detta är i den gamla delen där det är timmer i väggarna och det är alltså timret som är skadedjursangripet och uppruttet. Inga djur verkar dock finnas kvar. Saken är den att även här är det tilläggsisolerat av förra ägarna, man har alltså isolerat ovanpå ruttet trä! Detta är inget dom sa något om. Som jag ser det har dom brustit i sin upplysningsplikt, vad tycker ni?
Vi hade ju inte kunnat kolla detta innan vi köpte utan att riva väggarna, och även om huset är gammalt bör man väl inte räkna med att det ska vara ruttet?
En annan sak, om man tar bort innerväggarna i huset så att man kommer in till isoleringen kan man se rakt ner i marken, det är alltså ingen skyddande bräda under isoleringen. Byggfel?
Hoppas ni orkar läsa...
Upplysningsplikt existerar i princip inte. Jag tror med betoning på tror att delvis murken timmerstomme är bara ett fel om det är så murket att den bärande förmågan är påverkad. Även om det inte är bra att bygga in murket trä så behöverdet inte vara et fel. Viktigt är då givetvis att källan till rötan är borta, ofta handlar det om att det kommit in fukt. Detta kan ha åtgärdats iom takbytet.
OM rötan kan anses vara ett fel, så tvivlar jag ändå på att det går att få ersättning för det som dolt fel. Ett dolt fel är inte ersättningsbart om man med tanke på husets ålder eller allmäna skick borde anta att fellet skulle kunna finnas.
På ett hus av den åldern får man räkna med i princip vilka fel som helst. Det som gör det lite tveksammare i er favör är att felet (om det kan anses vara ett fel) hänger ihop med en senare renovering som ni ev. borde kunnat anta var korrekt utförd.
Innerväggarna: Är det innerväggar i den nya delen elelr i den gamla delen? I den nya delen borde ni kunnat anta att det var korrekt utfört.
OM rötan kan anses vara ett fel, så tvivlar jag ändå på att det går att få ersättning för det som dolt fel. Ett dolt fel är inte ersättningsbart om man med tanke på husets ålder eller allmäna skick borde anta att fellet skulle kunna finnas.
På ett hus av den åldern får man räkna med i princip vilka fel som helst. Det som gör det lite tveksammare i er favör är att felet (om det kan anses vara ett fel) hänger ihop med en senare renovering som ni ev. borde kunnat anta var korrekt utförd.
Innerväggarna: Är det innerväggar i den nya delen elelr i den gamla delen? I den nya delen borde ni kunnat anta att det var korrekt utfört.
Har några bekanta som råkade ut för något liknande. De köpte ett hus där besiktningsmannen hade riskat en yttervägg på huset. När de sedan skulle renovera visade det sig att det mycket riktigt var fukt i väggen och reglarna var i riktigt dåligt skick.
Nu visade det sig att förre ägaren hade satt upp nya gipsskivor över dessa dåliga reglar, och det slutade med en förlikning där den förre ägaren gick med på att betala en summa pengar, eftersom säljaren visste om att reglarna var dåliga när huset såldes men sa inget, utan hade istället försökt dölja felet genom att sätta upp nya gipsskivor över skadan.
Om de hade fått rätt i en domstol vet jag inte. Nu var det ju ett 70-tals hus och inte 100 år gammalt hus.
Så precis som hempularen säger så är det nästan omöjligt att säga hur utfallet skulle bli i ert fall, eftersom varje fall är unikt. Och tyvärr är det så att ju äldre huset är, destu mer fel bör man förvänta sig som köpare.
- M
Nu visade det sig att förre ägaren hade satt upp nya gipsskivor över dessa dåliga reglar, och det slutade med en förlikning där den förre ägaren gick med på att betala en summa pengar, eftersom säljaren visste om att reglarna var dåliga när huset såldes men sa inget, utan hade istället försökt dölja felet genom att sätta upp nya gipsskivor över skadan.
Om de hade fått rätt i en domstol vet jag inte. Nu var det ju ett 70-tals hus och inte 100 år gammalt hus.
Så precis som hempularen säger så är det nästan omöjligt att säga hur utfallet skulle bli i ert fall, eftersom varje fall är unikt. Och tyvärr är det så att ju äldre huset är, destu mer fel bör man förvänta sig som köpare.
- M
Alltså det är ytterväggarna runt hela huset men om amn tar bort träet i som, inifrån, så att man kommer ut till isoleringen är det öppet rakt ner.
Angående det ruttna träet så är även syllen rutten vilket borde innebära att huset kan sätta sig när som. Träet är så dåligt att det i stort sett smulas sönder.
Angående det ruttna träet så är även syllen rutten vilket borde innebära att huset kan sätta sig när som. Träet är så dåligt att det i stort sett smulas sönder.
Det låter som att bärförmågan är skadad, då är det ju ialla fall ett fel. Om det sedan kan gå som dolt fel är en annan fråga.
Men lite beroende på vilka summor det kan handla om när ni skall fixa detta så skulle jag nog råda er att kontakta en jurist som åtminstonde kan hjälpa er författa ett seriöst yrkande till säljaren. Om det inte funkar så är det kanske tveksamt om det är värt risken med rättskostnader att dra det vidare.
Ett bra första steg är att kontakta villaägarnas riksförbund, de ger gratis (begränsad) juridisk rådgivning, medlem kan du bli samtidigt som du ringer.
Men lite beroende på vilka summor det kan handla om när ni skall fixa detta så skulle jag nog råda er att kontakta en jurist som åtminstonde kan hjälpa er författa ett seriöst yrkande till säljaren. Om det inte funkar så är det kanske tveksamt om det är värt risken med rättskostnader att dra det vidare.
Ett bra första steg är att kontakta villaägarnas riksförbund, de ger gratis (begränsad) juridisk rådgivning, medlem kan du bli samtidigt som du ringer.
Medlem
· Västerbotten
· 839 inlägg
Problemet är att tilläggsisoleringen kan ha förorsakat rötan i timmerväggarna, så det behöver inte vara så att de kände till detta när de sålde huset. Jag skulle helt klart ha dragit åt mig öronen om jag visste att det var tilläggsisolerat, med den kunskap jag har. Hur pass långt in i timret går rötan? Är det verkligen "helt uppruttet" eller är det mest ytveden som är angripen? Om ni sticker in en kniv i timret, hur långt når spetsen? Kärnved angrips inte så lätt och hos oss, ett hundrafemtio år gammalt timmerhus där skadorna på timret har börjat uppstå redan för sextio år sedan, är det endast i undantagsfall hela stocken som har ruttnat upp - det var syllstocken som låg nergrävd i jord och på vilken själva murstocken hade murats upp på (!!!). Några sättningsskador har vi inte, vid lasermätning har vi uppmätt en skillnad på fem milimeters sättning på trettiofem år. Ett timmerhus är en oerhört seg konstruktion.
Att byta syllstockar och foga in friskt virke är inte en jättesak att göra. Jag kan rekommendera "Liggtimmerhus - tillsyn och reparation" och "Hantverket i gamla hus" för mer info.
Att byta syllstockar och foga in friskt virke är inte en jättesak att göra. Jag kan rekommendera "Liggtimmerhus - tillsyn och reparation" och "Hantverket i gamla hus" för mer info.
Medlem
· Västerbotten
· 839 inlägg
Jag ska tillägga att man i princip får räkna med skador på timret i ett så gammalt hus. I hus med låg grundmur (som ni har) är syllstockarna utsatta. Andra riskabla punkter är under fönster och vid dörröppningar. Växtlighet nära huset och avvattningssystem som brister är riskfaktorer. Lyckligtvis går det att åtgärda ganska enkelt och i de flesta fall genom att ta bort det angripna träet och sula i friskt virke (inte nödvändigt att ta bort hela stockar).
Man blir ju nyfiken på varför rötskadorna uppstått. Timret blir ju inte dåligt bara för att det är 100 år, något har gjort att fukt hållits kvar mot timret, vilket har orsakat rötskador och i förlängningen skadedjursangrepp. Vad är det? Förhöjd marknivå? Är detta i så fall åtgärdat? Eller är det, som ovanstående föreslår, tilläggsisoleringen som orsakat det? Eller är det något annat?
Vet inte hur mycket det påverkar den juridiska situationen iofs, men för fortsättningens skull vore det ju intressant att veta.
Vet inte hur mycket det påverkar den juridiska situationen iofs, men för fortsättningens skull vore det ju intressant att veta.
Medlem
· Västerbotten
· 839 inlägg
Ja, naturligtvis blir inte timmer dåligt bara för att det är hundra år gammalt, men det är ganska vanligt att det finns skador på så gamla hus för att underhållet är eftersatt eller andra orsaker.
På trådstarten låter det som om hela väggen är utsatt för röta och inte bara vissa timmerstockar (exvis syllvarvet plus någon stock ovanför, under fönstren o dyl) och det skulle kunna tänkas tyda på att det är tilläggsisolering som medfört skador. Sitter tilläggsisoleringen på utsida eller insida? Sitter den på insidan medför det att timret blir kallare vilket i sin tur riskerar att flytta daggpunkten, så att fukt fälls ut inne i timret. Timret blir också känsligare för insektsangrepp.
På trådstarten låter det som om hela väggen är utsatt för röta och inte bara vissa timmerstockar (exvis syllvarvet plus någon stock ovanför, under fönstren o dyl) och det skulle kunna tänkas tyda på att det är tilläggsisolering som medfört skador. Sitter tilläggsisoleringen på utsida eller insida? Sitter den på insidan medför det att timret blir kallare vilket i sin tur riskerar att flytta daggpunkten, så att fukt fälls ut inne i timret. Timret blir också känsligare för insektsangrepp.
I vissa delar av väggarna är timret helt uppruttet, det smulas sönder. Det är även maskangripet (ovala hål och mjöl), inga djur finns kvar. Kan det verkligen ha ruttnat så på 14 år menar du? Där det är som värst står det även en klängranka av något slag, som klättrar upp på panelen, vi antar att denna växten delvis orsakat rötan. Syllen är skadad i hela den äldre delen. En snickare kommer idag, ska se vad han har att säga.konichiwa girl skrev:
Jag är inte så hemma på husbyggen men jag ska försöka förklara hur det ser ut.konichiwa girl skrev:
Om man börja inifrån huset så satt där först nån plywoodskiva (tror jag), under satt där tunn träpanel, därefter liggande tjockt timmer (kallas väl fackverk), sen mörk tunn papp, isolering, utepanel.
Balken som sitter allra längst upp (minns ej vad den heter) är fin. Timret som sitter under fönstrena är fint.
Gaveln är ca 8m bred och mer än hälften är ruttet. Ett par meter in på sidoväggarna är det också ruttet, och värst är det där en växt slingrat upp för panelen. Den har även vuxit lite innanför panelen.
Även en innervägg från den gamla delen är delvis rutten.
Varför kan isoleringen göra att det ruttnar?
Som jag skrev innan är det öppet rakt upp bakom utepanelen, tror man känner isoleringen om man sticker upp handen. Så är det runt hela huset, även den nya delen.
Under den gamla delen finns ett litet källarutrymme, torrt och fint. Ingen konstig lukt. Hela området är fullt med grus dessutom.
En snickare kommer som sagt idag, ska bli intressant.
Är lite uppdaterad nu,
Dom som bodde där innan höjde taket mha ett hammarband, vilket inte är maskangripet. Och det gamla timret är tydligen inte ruttet, det är maskangripet så det smulas sönder. Om angreppet skett efter deras renovering borde även hammarbandet och timret under fönstrena vara angripet, eller?
Angående isoleringen så är den väldigt torr och fin.
Dom som bodde där innan höjde taket mha ett hammarband, vilket inte är maskangripet. Och det gamla timret är tydligen inte ruttet, det är maskangripet så det smulas sönder. Om angreppet skett efter deras renovering borde även hammarbandet och timret under fönstrena vara angripet, eller?
Angående isoleringen så är den väldigt torr och fin.