Dolt fel eller är det bara att bita i det surta äpplet?
Köpte ett hus för ca 3 år sedan. Huset är drygt 100 år gammalt. Utbyggt i flera omgångar de första 20 åren, därefter ytterligare för 15 år sedan. Ombyggt och renoverat vid flera tillfällen. Vid en ombyggnad jag gjorde för två år sedan hittade jag små "fuktrosor" på pärlspont bakom några tretexskivor som hade varit vävklädda på en yttervägg. Då de såg ut att vara gamla och det inte fanns några andra indikationer på vattenskador utgick jag från att det var något gammalt läckage som var åtgärdat. Sänkte sedan innertaket genom att regla upp och montera Huntonitskivor.
För en vecka sedan under ett kraftigt regn märker jag att det börjar att droppa från undertaket. River snabbt ner en av skivorna för att inte vattnet ska sprida sig och skada samtliga skivor. Som tur var var jag hemma och högst en dl vatten rinner ner på det nylagda parkettgolvet. I spannen jag får dit hinner det rinna ner drygt en liter vatten.
Den delen där undertaket läckte är en utbyggnad som ovanpå har en balkong. Den fick ny plåttäckning för kanske 15 år sedan. Jag har sett att den haft dåligt fall och efter regn har det blivit stående lite vatten en bit ut från väggen men inte direkt vid någon fals.
Jag har nu börjat att riva upp taket och ser då att föregående ägare i samband med plåtläggningen gjort en del jobb innan. Råsponten är bitvis bytt. Men då den nya är 22 mm och den ursprungliga täckningen är gjord av plank 30 mm har inte plåten legat plant mot underlaget. Dessutom var en del av de ursprungliga reglarna som är det ursprungliga husets mellanbjälklag helt murkna i ytterkant. Avhjälpts genom att spika på 45x70 reglar men inte så långt in att de sitter i friskt trä. I ytterkant vilar de dessutom inte på något stabilt. Allt detta har väl gjort att falsarna inte har kunnat hålla tätt då underlaget inte varit stabilt. På några ställen var det ilagt 75 mm isolering ovanpå det gamla sågspånet. I vissa delar saknades isolering helt men istället några maffiga getingbon. På ett ställen var sågspånet regält fuktigt och råsponten i underkanten var skadad. Den ena fuktskadan ligger inte under en plåtfals. Där balkongen slutar på ena sidan övergår den till en annan utbyggnad. Den har taktäckning av papp som överlappat plåten ca 20 cm. I den överlappningen var plåten fuktig och likaså sågspånet utanför plåtkanten.
Att ett hus som är drygt 100 år har sina brister och i vissa fall dåliga konstruktioner får man självklart räkna med när man köper ett sådant. Kan man betrakta det som ett dolt fel när det relativt nyligen gjorts arbeten som gett dessa skador. Inför köpet såg falsarna helt ok ut och då det låg bitar av trall på plåten fanns det ingen anledning att trampa direkt på plåten så det var inte uppenbart att det var ojämnt under.
Jag räknar med att ända sättet att få till ett stabilt bjälklag är att lägga en ny bärlina i ytterkanten och sticka in några nya reglar i husets mellanbjälklag. Det jobbiga är att jag nog måste riva fasaden bitvis. Ursprunglig träpanel, tilläggsisolerat och sedan plåtfasad.
För en vecka sedan under ett kraftigt regn märker jag att det börjar att droppa från undertaket. River snabbt ner en av skivorna för att inte vattnet ska sprida sig och skada samtliga skivor. Som tur var var jag hemma och högst en dl vatten rinner ner på det nylagda parkettgolvet. I spannen jag får dit hinner det rinna ner drygt en liter vatten.
Den delen där undertaket läckte är en utbyggnad som ovanpå har en balkong. Den fick ny plåttäckning för kanske 15 år sedan. Jag har sett att den haft dåligt fall och efter regn har det blivit stående lite vatten en bit ut från väggen men inte direkt vid någon fals.
Jag har nu börjat att riva upp taket och ser då att föregående ägare i samband med plåtläggningen gjort en del jobb innan. Råsponten är bitvis bytt. Men då den nya är 22 mm och den ursprungliga täckningen är gjord av plank 30 mm har inte plåten legat plant mot underlaget. Dessutom var en del av de ursprungliga reglarna som är det ursprungliga husets mellanbjälklag helt murkna i ytterkant. Avhjälpts genom att spika på 45x70 reglar men inte så långt in att de sitter i friskt trä. I ytterkant vilar de dessutom inte på något stabilt. Allt detta har väl gjort att falsarna inte har kunnat hålla tätt då underlaget inte varit stabilt. På några ställen var det ilagt 75 mm isolering ovanpå det gamla sågspånet. I vissa delar saknades isolering helt men istället några maffiga getingbon. På ett ställen var sågspånet regält fuktigt och råsponten i underkanten var skadad. Den ena fuktskadan ligger inte under en plåtfals. Där balkongen slutar på ena sidan övergår den till en annan utbyggnad. Den har taktäckning av papp som överlappat plåten ca 20 cm. I den överlappningen var plåten fuktig och likaså sågspånet utanför plåtkanten.
Att ett hus som är drygt 100 år har sina brister och i vissa fall dåliga konstruktioner får man självklart räkna med när man köper ett sådant. Kan man betrakta det som ett dolt fel när det relativt nyligen gjorts arbeten som gett dessa skador. Inför köpet såg falsarna helt ok ut och då det låg bitar av trall på plåten fanns det ingen anledning att trampa direkt på plåten så det var inte uppenbart att det var ojämnt under.
Jag räknar med att ända sättet att få till ett stabilt bjälklag är att lägga en ny bärlina i ytterkanten och sticka in några nya reglar i husets mellanbjälklag. Det jobbiga är att jag nog måste riva fasaden bitvis. Ursprunglig träpanel, tilläggsisolerat och sedan plåtfasad.
Som du skriver kan det vara svårt att hävda att huset bör ha hållit en ny kvalitet pga ålder. Men stod det uttryckligen att det som nu viusar sig fuktskadat var nyrenoverat, fackmannamässigt?
Överlåtelsebesiktningen är ett mycket viktigt dokument vid en dolt fel stämning. Vad säger den? Om det finns den minsta anteckning kring där skadan är - tak/panel? eller riskkonstruktioin?
Jag tror du har ett svårt fall även om det kanske kan vara dolt fel pga att huset är så pass gammalt i sit ursprung och man kanske inte kan förvänta sig att det är fuktfritt...........
Överlåtelsebesiktningen är ett mycket viktigt dokument vid en dolt fel stämning. Vad säger den? Om det finns den minsta anteckning kring där skadan är - tak/panel? eller riskkonstruktioin?
Jag tror du har ett svårt fall även om det kanske kan vara dolt fel pga att huset är så pass gammalt i sit ursprung och man kanske inte kan förvänta sig att det är fuktfritt...........
Är det rätt uppfattat att:
- Den del av byggnaden som läcker är minst 15 år gammal?
- Ni har bott i huset i 3 år utan att det har hänt något i detta avseende?
I så fall skulle jag bedöma det som mycket svårt att kunna hävda dolda fel.
Vad säger försäkringsbolaget?
- Den del av byggnaden som läcker är minst 15 år gammal?
- Ni har bott i huset i 3 år utan att det har hänt något i detta avseende?
I så fall skulle jag bedöma det som mycket svårt att kunna hävda dolda fel.
Vad säger försäkringsbolaget?
15 år, det är på tok för länge för dolt fel. Då kan inte säljarna hävdat att det var ny renoverat.
Förskringsbolag tar inte ställning till om ett fel är dolt eller ej, de enda som avgör det är tingsrätten från fall till fall så det finns egentligen inga "100%" det är ett dolt fel, bara mer eller mindre sannorlikt.
Förskringsbolag tar inte ställning till om ett fel är dolt eller ej, de enda som avgör det är tingsrätten från fall till fall så det finns egentligen inga "100%" det är ett dolt fel, bara mer eller mindre sannorlikt.
Försäkringsbolag brukar ha en kalusul om att de inte ersätter skador från utifrån inströmmande vatten. De brukar bara ersätta när vattnet kommer från ett rör, eller dåligt tätskikt i badrum etc. (dåliga tätskikt är inte heller lätt att få ersättning för).
Det låter lite långsökt att få det där till ett dolt fel. korrekt utförd plåttäcknings skall iofs hålla i lite mer än 15 år (tror man räknar 30 år som underhållsintervall). Men plåt på ett balkong/altangolv är en känd riskkonstruktion, och bör undersökas mer än nogrannt vid en överlåtelse.
Det låter lite långsökt att få det där till ett dolt fel. korrekt utförd plåttäcknings skall iofs hålla i lite mer än 15 år (tror man räknar 30 år som underhållsintervall). Men plåt på ett balkong/altangolv är en känd riskkonstruktion, och bör undersökas mer än nogrannt vid en överlåtelse.
@Hemmapularen: Ja, om det inte är "skyfall", då kan en del försäkringar ge ersättning. Eftersom Tovan skrev "kraftigt regn", och om de bott i huset 3 år utan att det har hänt tidigare så var jag lite fundersam på om det kunde gå under skyfalls-klusulen.
Jag får nog acceptera att ta skadan själv. Försäkringsbolaget hade jag inte räknat med då läckage från taket är tydligt undantaget i villkoren. Besiktningsprotokollet säger att det är en riskkonstruktion men utan synbara brister. Frågan var egentligen om det kunde anses som ett dolt fel att de bärande reglarna medvetet eller av okunskap inte bytts ordentligt i samband med renoveringen då de var skadade. Efter plåtläggningen var det inte möjligt att besiktiga uppreglingen.
Jag tror att det kanske möjligen med stor tveksamhet kan vara ett dolt ersättningsbart dolt fel. Iom att det är en riskkonstrruktion så får man som köpare en större undersökningsplikt. Det kan innebära att det inte räcker med att hitta synliga fel. Det skulle ex, kunna innebär att man måste undersöka med mer avancerad utrustning, kanske röntga, eller diskreta mäthål osv.
Efterssom det kan vara väldigt svårt att få ersättning även för ganska uppenbara dolda fel, så skulle jag säga att oddsen för att få rätt här är så dåliga att det inte är lönt att försöka.
Formuleringen är ju ngt. i stil med att huset skall vara i ett oväntat felaktigt skick. Om det så är fel på något som är upptaget som en risk, såär ju inte felet oväntat.
Ytterligare en svårighet här är ju att bara för att mer av konstruktionen idag var rötskdad så kan det vara svårt att bevisa att virket var så dåligt när skadan åtgärdades. Det kan vara svårt att bevisa orsakan och verkan. Är träet murket pga av att riskontruktionen läcker. Eller läcker den pga att träet är murket? Om felet du begär ersättning för är att murket trä har byggts in som bärande, så måste du bevisa att det var murket vid tillfället det byggdes in.
Efterssom det kan vara väldigt svårt att få ersättning även för ganska uppenbara dolda fel, så skulle jag säga att oddsen för att få rätt här är så dåliga att det inte är lönt att försöka.
Formuleringen är ju ngt. i stil med att huset skall vara i ett oväntat felaktigt skick. Om det så är fel på något som är upptaget som en risk, såär ju inte felet oväntat.
Ytterligare en svårighet här är ju att bara för att mer av konstruktionen idag var rötskdad så kan det vara svårt att bevisa att virket var så dåligt när skadan åtgärdades. Det kan vara svårt att bevisa orsakan och verkan. Är träet murket pga av att riskontruktionen läcker. Eller läcker den pga att träet är murket? Om felet du begär ersättning för är att murket trä har byggts in som bärande, så måste du bevisa att det var murket vid tillfället det byggdes in.