Tomtdelning
Hur bör en delning se ut?
I Malmö/Limhamn har vi fått ett erbjudande att köpa en tomt om 1 000 kvm för 3 miljoner kr.
Om det bara hade funnits tomter att köpa :-/ så värderas en byggrätt till c:a 2-2,3 miljoner kr. Det är då fråga om en tomt som är c:a 75% så stor som den nu aktuella.
Eftersom 3 miljoner är så himla mycket pengar :-[
finns som alternativ att köpa och dela tomten för att på så sätt komma ner i pris. (Kommunens tillstånd och LM:s godkännande till delning finns.)
Är det någon som har förslag på hur en delning bör se ut?
Är det någon som är intresserad av en del för 1,5 miljoner kr?
Tack på förhand!
I Malmö/Limhamn har vi fått ett erbjudande att köpa en tomt om 1 000 kvm för 3 miljoner kr.
Om det bara hade funnits tomter att köpa :-/ så värderas en byggrätt till c:a 2-2,3 miljoner kr. Det är då fråga om en tomt som är c:a 75% så stor som den nu aktuella.
Eftersom 3 miljoner är så himla mycket pengar :-[
finns som alternativ att köpa och dela tomten för att på så sätt komma ner i pris. (Kommunens tillstånd och LM:s godkännande till delning finns.) Är det någon som har förslag på hur en delning bör se ut?
Är det någon som är intresserad av en del för 1,5 miljoner kr?
Tack på förhand!
Usch vad dyrt, inte ens i Stockholm kostar en tomt så mycket (inte där jag bor iallafall). En delning av tomten kan jag bara se att den görs på ett sätt. Dela den så att den inre tomten blir lite mindre med ett skaft upp. Tomtarean ska bli ungefär lika stora (skaftet räknas också in). Tyvärr så blir det små hus och mycket lite tomt kvar när man byggt färdigt. Men å andra sidan så är inte gräsklippning det roligaste man kan göra
Lycka till!
Lycka till!
Nu känner vi inte till detaljplanens krav. Men av husens placering gissar jag att området har karaktären av trädgårdsstad med friliggande egnahem på medelstora tomter. Jag antar att tomten delvis är punktprickad för att garantera denna karaktär.
Att stycka en så pass liten tomt kan inte bli annat än krystat. Vill man öka exploateringsgraden blir nästan enda vettiga alternativet att inbegripa hela kvarteret och totalt förändra dess karaktär i ett enda samlat grepp. Och det tror jag knappast någon vill.
Kanske det enda sansade alternativet blir att bygga en lite större villa med två lägenheter (för uthyrning eller delägare). Detta skulle iallafall rädda trädgården och gatubilden.
Att stycka en så pass liten tomt kan inte bli annat än krystat. Vill man öka exploateringsgraden blir nästan enda vettiga alternativet att inbegripa hela kvarteret och totalt förändra dess karaktär i ett enda samlat grepp. Och det tror jag knappast någon vill.
Kanske det enda sansade alternativet blir att bygga en lite större villa med två lägenheter (för uthyrning eller delägare). Detta skulle iallafall rädda trädgården och gatubilden.
Ja, det stora problemet är att tomter upplevs som relativt dyra. 2 miljoner kr för en byggrätt är inget ovanligt i Limhamn, det som är ovanligt är att hitta tomter.
Visst kan man hitta byggrätter för både 1 miljon och 500´ kr men då är det några mil utanför Malmö. Samma förhållande torde råda både i Göteborg och i Stockholm. Tilläggas kan att de kommunala tomterna i Malmö - ett par mil utanför stan - kostar kring 1.000 - 1.200 kr / m2.
Elica:s lösning är en konventionell metod att dela tomter.
Dessvärre är den precis som billy_baver också till viss del antyder lite tråkig.
Detta är anledningen till att vi går ut på forumet och söker efter nya innovativa lösningar.
Visst kan det se krystat ut med små tomter och en lösning är att försöka bygga någon form av parhus eller liknande. Nackdelen är dock att parhus lösningen brukar normalt värderas lägre än det friliggande. Till och med om två hus ligger bara på någon meters avstånd blir denna lösning högre värderad än om husen är sammanbyggda.
Att göra om kvarteret är inte möjligt eftersom de omkringliggande husen betingar ett högt "restvärde".
Punktprickning behöver man enligt kommunen inte ta hänsyn till, vilket innebär att man får bygga i tomtgränserna om man bara kan göra det praktiskt.
Kan man på något sätt dela tomten genom att använda sig av någon diagonal lösning?
Visst kan man hitta byggrätter för både 1 miljon och 500´ kr men då är det några mil utanför Malmö. Samma förhållande torde råda både i Göteborg och i Stockholm. Tilläggas kan att de kommunala tomterna i Malmö - ett par mil utanför stan - kostar kring 1.000 - 1.200 kr / m2.
Elica:s lösning är en konventionell metod att dela tomter.
Dessvärre är den precis som billy_baver också till viss del antyder lite tråkig.
Detta är anledningen till att vi går ut på forumet och söker efter nya innovativa lösningar.
Visst kan det se krystat ut med små tomter och en lösning är att försöka bygga någon form av parhus eller liknande. Nackdelen är dock att parhus lösningen brukar normalt värderas lägre än det friliggande. Till och med om två hus ligger bara på någon meters avstånd blir denna lösning högre värderad än om husen är sammanbyggda.
Att göra om kvarteret är inte möjligt eftersom de omkringliggande husen betingar ett högt "restvärde".
Punktprickning behöver man enligt kommunen inte ta hänsyn till, vilket innebär att man får bygga i tomtgränserna om man bara kan göra det praktiskt.
Kan man på något sätt dela tomten genom att använda sig av någon diagonal lösning?
Ett problem med udda och välfungerande lösningar är att det kan ta tid för folk att uppskatta dem så man får dem värderade till det fulla värdet.Familjen_Bygg skrev:
Hur skulle det vara att bygga ett symmetriskt parhus som en enkel rektangel med mitten längs med mitten av tomten och dela det i två halvor med en tung ljudisolerande, brandisolerande och värmelagrande vägg tvärs genom hela huset längs med mitten av tomten. Antingen byggt som ett hus eller som två rygg-mot-rygg som kvartershus i en stad.
För grannarna blir det då som att få ett stort normalt hus som granne.
Går det att förse det med källare så man får yta till förråd osv?
Korrekt. Fristående villa värderas högre än parhus och radhus. Men: Två små spretiga villor som står och trängs och konkurrerar om luft och dagsljus kan knappast vara så himla mycket mer värda än sammanlagda värdet av två paradvåningar i en välbyggd, modernistisk patriciervilla.
Numera finns i Sverige möjligheten att bilda fastigheter tredimensionellt. Kanske detta vore något att fundera på? Två lägenheter i samma hus med var sin lagfart!
Hade tomten varit lite större skulle det enklaste givetvis varit att bilda två eller tre villatomter. I sådant fall hade man också kunnat reflektera över flerbostadshus med kanske fem lägenheter. Därmed skulle det varit praktiskt möjligt att bilda bostadsrättsföreninge. Och DET vågar jag påstå utan vidare skulle överträffat villaalternativen.
Vi talar trots allt om mark i storstadsregionen "Örestad".
Numera finns i Sverige möjligheten att bilda fastigheter tredimensionellt. Kanske detta vore något att fundera på? Två lägenheter i samma hus med var sin lagfart!
Hade tomten varit lite större skulle det enklaste givetvis varit att bilda två eller tre villatomter. I sådant fall hade man också kunnat reflektera över flerbostadshus med kanske fem lägenheter. Därmed skulle det varit praktiskt möjligt att bilda bostadsrättsföreninge. Och DET vågar jag påstå utan vidare skulle överträffat villaalternativen.
Vi talar trots allt om mark i storstadsregionen "Örestad".
Magnus_Redin: Bra kommentar. Förutom Elica:s lösning är en annan lösning att dela tomten "på längden".
Problemet med den lösningen är i och för sig att den högra halvan har mycket österläge. Frågan är om vi inte trots allt personligen tycker att detta alternativ är bättre än Elica:s lösning. Vad tycker ni?
Om man då delar på längden kan man antingen ha friliggande halva. Man kan också ha ett enda hus sammanbyggda symetriska eller osymetriska (förskjuten) halvor. Se bilder.
Väljer man bort alternativet med sammanbyggt hus, alltså parhus, blir de friliggande husen väldigt smala eftersom de måste åtminstone av underhållsskäl ligga ett par (2) meter från varandra.
Se följande räkne exempel.
Hela tomten är 21 meter bred; man bör ha 4,5 meter till granne (inte bara av några allmänna PBL skäl eller byggnadstekniska skäl, utan även av estetiska skäl). Om man dra bort avståndet till grannarna 8 meter återstår 12 meter (21-8=12) . Avstånden mellan husen (som uppgavs till 2 meter) ger kvarvarande byggnadsbredd om 10 meter. Med ytterväggar om 0,5 meter och lägenhetsavskiljande vägg om 1 meter = väggarnas bredd = 2 meter, kvarstår 8 meter, alltså 4 meter till varje hus.
Ett 4 meter smalt hus blir jättelångt för att komma upp i förslagsvis 80 kvm = 20 meter långt.
Det är tillåtet att bygga källare.
Vad säger ni om att "förskjuta" sammanbyggda halvor, se bild.
billy_baver: Jo, du har helt rätt. Men logiskt tänkande finns tyvärr inte hos människor. En liknelse. En begagnad direkt importerad bil värderas med automatik lägre än en bil som är såld i Sverige. Om bilen i utlandet körts av en entusiast medan i Sverige av en "huligan" vilken bil är då logiskt sett bäst?
Tredimensionell delning går inte eftersom för det krävs minst 3 bostäder, planen tillåter bara 2 bostäder före tomtdelning och 1 bostad per tomt efter en tomtstyckning.
Bilda bostadsrätt går inte heller eftersom för det krävs 3 lägenheter och det får bara vara 2 bostäder.
Problemet med den lösningen är i och för sig att den högra halvan har mycket österläge. Frågan är om vi inte trots allt personligen tycker att detta alternativ är bättre än Elica:s lösning. Vad tycker ni?
Om man då delar på längden kan man antingen ha friliggande halva. Man kan också ha ett enda hus sammanbyggda symetriska eller osymetriska (förskjuten) halvor. Se bilder.
Väljer man bort alternativet med sammanbyggt hus, alltså parhus, blir de friliggande husen väldigt smala eftersom de måste åtminstone av underhållsskäl ligga ett par (2) meter från varandra.
Se följande räkne exempel.
Hela tomten är 21 meter bred; man bör ha 4,5 meter till granne (inte bara av några allmänna PBL skäl eller byggnadstekniska skäl, utan även av estetiska skäl). Om man dra bort avståndet till grannarna 8 meter återstår 12 meter (21-8=12) . Avstånden mellan husen (som uppgavs till 2 meter) ger kvarvarande byggnadsbredd om 10 meter. Med ytterväggar om 0,5 meter och lägenhetsavskiljande vägg om 1 meter = väggarnas bredd = 2 meter, kvarstår 8 meter, alltså 4 meter till varje hus.
Ett 4 meter smalt hus blir jättelångt för att komma upp i förslagsvis 80 kvm = 20 meter långt.
Det är tillåtet att bygga källare.
Vad säger ni om att "förskjuta" sammanbyggda halvor, se bild.
billy_baver: Jo, du har helt rätt. Men logiskt tänkande finns tyvärr inte hos människor. En liknelse. En begagnad direkt importerad bil värderas med automatik lägre än en bil som är såld i Sverige. Om bilen i utlandet körts av en entusiast medan i Sverige av en "huligan" vilken bil är då logiskt sett bäst?
Tredimensionell delning går inte eftersom för det krävs minst 3 bostäder, planen tillåter bara 2 bostäder före tomtdelning och 1 bostad per tomt efter en tomtstyckning.
Bilda bostadsrätt går inte heller eftersom för det krävs 3 lägenheter och det får bara vara 2 bostäder.
Jag tror det blir bedrövligt med en meterbred gränd mellan två långsmala villor men det är bara vad jag tror.Familjen_Bygg skrev:
Ja, det tror vi med.Magnus_Redin skrev:
Vad sägs om "förskjutna" halvor? Någon? Se bild för exempel.
Eller två spegelvända "ensamstående halvor" med en gränd mellan... förkjutet i förhållande till varandra...
Skämt åsido. Förskjutna parhus får mer spännande exteriör samt skyddade och naturliga innehörn för uteplatser etc. Nedan en annan variant av parhus, långsmala med en gemensam långsida. Kan placeras med carportarna mot gatan. Jo, jag vet, den ena får sämre ljusförhållanden.
Carport och ingång mot gatan. Inglasad balkong (inkl tak) på andra våningen.
Skämt åsido. Förskjutna parhus får mer spännande exteriör samt skyddade och naturliga innehörn för uteplatser etc. Nedan en annan variant av parhus, långsmala med en gemensam långsida. Kan placeras med carportarna mot gatan. Jo, jag vet, den ena får sämre ljusförhållanden.
Carport och ingång mot gatan. Inglasad balkong (inkl tak) på andra våningen.
Om fler än en bostad ska trängas på denna tomt bör de projekteras gemensamt i ett enda svep. Allt annat är dömt att misslyckas.
Förskjutna parhus tror jag är en god grundidé, som med små enkla grepp kan bli ännu bättre -
1. Undvik spegelvänd och seriell repetition! Om ena villan får sin entré på gaveln och den andra på långsidan blir helheten mera levande och individuell.
2. Spar på tomten mha gemensamt garage och delvis integrerad, gemensamt skött trädgård. De privata ytorna utomhus kan ibland kännas större om de faktiskt blir mindre! Om ni förstår vad jag menar.
Slutligen - Familjen Bygg - undrar jag om detta med bostadsrättsföreningar. Jag var rätt säker på att bostadsrättsföreningar ska ha minst fem andelar. Inte tre. Är du säker på att du i hastigheten inte blandat samman med kommunalskattelagens regel, att fastighet beskattas som "näringsverksamhet" ifall de hyser minst tre bostäder?
Förskjutna parhus tror jag är en god grundidé, som med små enkla grepp kan bli ännu bättre -
1. Undvik spegelvänd och seriell repetition! Om ena villan får sin entré på gaveln och den andra på långsidan blir helheten mera levande och individuell.
2. Spar på tomten mha gemensamt garage och delvis integrerad, gemensamt skött trädgård. De privata ytorna utomhus kan ibland kännas större om de faktiskt blir mindre! Om ni förstår vad jag menar.
Slutligen - Familjen Bygg - undrar jag om detta med bostadsrättsföreningar. Jag var rätt säker på att bostadsrättsföreningar ska ha minst fem andelar. Inte tre. Är du säker på att du i hastigheten inte blandat samman med kommunalskattelagens regel, att fastighet beskattas som "näringsverksamhet" ifall de hyser minst tre bostäder?
Jättestort tack för att ni lämnar kommentarer.
Ja, billy_baver, projekteringen skall ske samtidigt.
Tror också att ett bra alternativ är att bygga någon form av parhus med spännande förskjutning. De flesta parhus är symetriska och ganska tråkiga. Är den någon som har sett en mer spännande variant?
Det måste finnas 3 lägenheter för att kunna registrera en ekonomisk plan som är en förutsättning för upplåtelse av bostadsrätt.
Ja, billy_baver, projekteringen skall ske samtidigt.
Tror också att ett bra alternativ är att bygga någon form av parhus med spännande förskjutning. De flesta parhus är symetriska och ganska tråkiga. Är den någon som har sett en mer spännande variant?
Det måste finnas 3 lägenheter för att kunna registrera en ekonomisk plan som är en förutsättning för upplåtelse av bostadsrätt.
TIPS 1: Tyska Scannhaus har börjat sälja hus i Sverige. I sin katalog har de ett kul exempel på hur smidigt man kan utforma en villa för två familjer -
http://www.scanhaus.se/ (Välj "Typ 955")
TIPS 2: Visserligen ett projekt med fyra lgh i varje hus. Och platta tak är aldrig att rekomendera någonstans. Men spännande är ju iallafall detta low-cost-projekt från 1930-talet.
Planskiss -
http://www.patentroom.com/architecture/patents/frank-lloyd-wright-house.html
Foto efter inflyttning -
http://memory.loc.gov/pnp/habshaer/pa/pa2900/pa2985/photos/357892pv.jpg
Foto efter ett antal års konsumtion -
http://www.sidesways.com/fllw/suntop.php
http://www.scanhaus.se/ (Välj "Typ 955")
TIPS 2: Visserligen ett projekt med fyra lgh i varje hus. Och platta tak är aldrig att rekomendera någonstans. Men spännande är ju iallafall detta low-cost-projekt från 1930-talet.
Planskiss -
http://www.patentroom.com/architecture/patents/frank-lloyd-wright-house.html
Foto efter inflyttning -
http://memory.loc.gov/pnp/habshaer/pa/pa2900/pa2985/photos/357892pv.jpg
Foto efter ett antal års konsumtion -
http://www.sidesways.com/fllw/suntop.php