Dolt fel? Takläckage
Medlem
· Västra Götaland
· 3 inlägg
Vi sålde ett hus förra året med inflyttning 1/12. I januari sa de nya ägarna att det läckte in vatten på vinden. Efter en kontroll visade det sig att det läckte genom takpappen på 4 ställen. De nya ägarna har nu fått lägga om takpappen och byta ut en del skadad råspont.
De hävdar att eftersom de gjorde en besiktning genom Anticimex (i juni) som inte upptäckte detta fel så måste det vara ett dolt fel och då ska vi stå för hela kostnaden. Självklart säger Anticimex att de inte gjort något fel, men borde man inte upptäcka en läcka i taket?
Till saken hör att huset är 15 år gammalt och jag har hört att livslängden på takpapp är ca 20 år. Någon som vet något annat?
Vintern var också väldigt blåsig och regnig vilket kanske skulle innebära att läckan uppkommit efter att de nya ägarna tog över huset?
Är det någon som varit med om något liknande och har några råd/tips?
De hävdar att eftersom de gjorde en besiktning genom Anticimex (i juni) som inte upptäckte detta fel så måste det vara ett dolt fel och då ska vi stå för hela kostnaden. Självklart säger Anticimex att de inte gjort något fel, men borde man inte upptäcka en läcka i taket?
Till saken hör att huset är 15 år gammalt och jag har hört att livslängden på takpapp är ca 20 år. Någon som vet något annat?
Vintern var också väldigt blåsig och regnig vilket kanske skulle innebära att läckan uppkommit efter att de nya ägarna tog över huset?
Är det någon som varit med om något liknande och har några råd/tips?
Det är INTEt ett dolt fel att takpappen läcker. Det är så lätt så att upptäcka om man bara bemodar sig med att kolla det hela. Dolda fel är sådant som inte går att se utan att förstöra huset. Köparna får helt enkelt klandra deras besiktningsman som inte upptäckte detta. Jag tycker inte ni behöver göra något annat än att bestrida alla appropåer om att detta är ett dolt fel.
Det är nästan helt omöjligt att avgöra vad som är ett dolt fel eller inte. Jag reagerar dock på en sak. Anticimex hittade inga fel när huset besiktades, typ i början på hösten? Ni flyttar 1/12 och månaden efter så hittar de nya ägarna felen med takpappen. Det är fult möjligt att takpappen har skadats under tiden som besktningsmannen gjort sin beskitning och ni flyttat ut (har ni något över takpappen, eller bara takpapp) och så fall är det ert ansvar.Marianne_1974 skrev:
Fick ni se skadorna på huset av de nya ägarna, eller bytte de bara takpappen och sedan kontaktade er? Har de så fall dokumenterat skadorna så de har något att visa er. Om ni inte har sett någon dokumentation på skadorna, så skulle jag aldrig godkänna att betala reperationerna, eftersom det inte alls är säkert att det funnits några skador. Det kan ju vara så att takpappen är gammal och måste bytas, men inga fel finns, då kan ju köparna dra en vals eftersom de inte vill betala hela kalaset.
Om det funnits tecken på skadan vid beskitningstillfället så skall besiktningsmannen upptäcka detta fel (om man har tillgång till uttrymmet där skadan uppstår). Om det inte funnits några tecken så beror det på hur lång tid det förflutit mellan besiktningen och överlåtelsen för att man skall kunna säga något om de andra skadorna... Det tar ju ändå ett litet tag för trädet att murkna och släppa igenom vattnet om det inte är stora hål i pappen...
- M
Dolda fel är ju kniviga saker. Om det "går" att upptäcka ett fel utan att i princip förstöra huset så är det inte dolt. Dvs om skdan gick att se under taket 8tegelpannorna) så är min gissning att Anticimex är skyldiga. dock vill nog ingen besiktningsfirma ta på sig fel utan att bli kallade till tingsrätten i princiip.
Muitt råd är att försöka ta del av allt som skett, foton, besiktningar mm. Anställ en egen advokat om ni känner ett behov.
Det kan vara fråga om dolt fel, men då bör det inte ha kunnat inspekterats utan varit något slags byggfel eller slarv..........
Muitt råd är att försöka ta del av allt som skett, foton, besiktningar mm. Anställ en egen advokat om ni känner ett behov.
Det kan vara fråga om dolt fel, men då bör det inte ha kunnat inspekterats utan varit något slags byggfel eller slarv..........
Medlem
· Västra Götaland
· 3 inlägg
Några tillägg:
Det ligger betongpannor ovanpå tackpappen.
Det gick 5 månader mellan besiktning och överlåtelse, sedan gick det 1,5 månad innan köparna kontaktade oss och sa att det läckte in och att det måste vara ett dolt fel. Vi svarade då att det höll vi inte med om utan det fick de undersöka och visa. Vi bad dem att meddela oss via mäklaren.
Sedan har vi inte hört något direkt från köparna, utan då vi frågat mäklaren så sent som i förra veckan så sa hon att köparna hade gjort en besiktning av skadan och skulle återkomma om kravspecifikation. Men idag damp ett brev ner där köparna säger att de redan reparerat (enligt kopia av fakturan i maj) och nu vill de ha pengar för detta.
Det ligger betongpannor ovanpå tackpappen.
Det gick 5 månader mellan besiktning och överlåtelse, sedan gick det 1,5 månad innan köparna kontaktade oss och sa att det läckte in och att det måste vara ett dolt fel. Vi svarade då att det höll vi inte med om utan det fick de undersöka och visa. Vi bad dem att meddela oss via mäklaren.
Sedan har vi inte hört något direkt från köparna, utan då vi frågat mäklaren så sent som i förra veckan så sa hon att köparna hade gjort en besiktning av skadan och skulle återkomma om kravspecifikation. Men idag damp ett brev ner där köparna säger att de redan reparerat (enligt kopia av fakturan i maj) och nu vill de ha pengar för detta.
Jag tycker du skall bestrida det kravet, och hävda att detta är inte ett dolt fel. Som Gladh antyder kan det dock vara en skada som uppstått mellan besiktning och tillträde, och den är säljaren ansvarig för. Men det skall då bevisas, och kan det bevisas så bör ett rejält åldersavdrag göras, förslagsvis på minst 50% av kostnaden. Det är också rimligt att köparen då kan anföra ett korrekt krav, så länge de skriker om dolt fel så är det bara att bestrida.
Innan du blandar in advokater och liknande, så bör man betänka att den kostnaden måste ställas mot vilka pengar ni tvistar om. Även om hemförsäkringen täcker en hel del av advokatkostnaderna, så kan det bli dyrt till sist, i synnerhet om man ändå förlorar.
Innan du blandar in advokater och liknande, så bör man betänka att den kostnaden måste ställas mot vilka pengar ni tvistar om. Även om hemförsäkringen täcker en hel del av advokatkostnaderna, så kan det bli dyrt till sist, i synnerhet om man ändå förlorar.
Jag tror den sprängande punkten här kan vara om detta ases ligga i undersökningspliken eller inte. Kan man förvänta sig av köparen, eller Anticimex, att de ploccka rbort hela taket för att kolla läckor? om svaret är nej så kan det mycket väl bli ett dolt fel........
men huset är dessutom relativt gammalt, så man kanske böör förvänta sig fel?
detta är nog inte något lättlöst fall och beroende av kostnaden och vilka intyg köparna får så kan ni vara skyldiga att betala.
Jag säger som många sade till mig innan dolt fel tingsrättsförhandling (där vi e nu så jag vet inte utslag än)
Det gäller inte att ha rätt, utan få rätt!
men huset är dessutom relativt gammalt, så man kanske böör förvänta sig fel?
detta är nog inte något lättlöst fall och beroende av kostnaden och vilka intyg köparna får så kan ni vara skyldiga att betala.
Jag säger som många sade till mig innan dolt fel tingsrättsförhandling (där vi e nu så jag vet inte utslag än)
Det gäller inte att ha rätt, utan få rätt!
Eftersom de har reparerat och donat utan att Ni varit inblandade eller hört av dem på ett halvår så är deras case rätt svagt, tycker jag.
Skall Ni stå för något måste Ni beredas tillfälle att besiktiga skadorna som de vill Ni skall stå för. Ni bad dem ju också "undersöka och visa", och en besiktning av "någon" lät ju bra.
Men istället reparerar de själva, så nu är det dels omöjligt att se VAD som egentligen var skadat, dels omöjligt för Er att påverka åtgärdens omfattning. Och också omöjligt för dem att ta dit Anticimex för kontroll, om de nu inte gjorde det med en gång.
Sedan är det två saker jag reagerar lite på:
1. Det ligger betongpannor på taket. Men om dessa är hela så skall inte pappen under ens behöva bli fuktig. Hade Anticimex ingen anmärkning alls på taket, t ex trasiga takpannor ?
2. De har alltså bytt några råspont. Råsponten syns från vinden, och där var väl Anticimex för det är väl besiktningsbart utrymme ? Råspont ruttnar mig veterligen inte på fem månader från status "ingen anmärkning" till "skadade så de måste bytas". I synnerhet inte som det är rätt bra ventilerat på undersidan.
Visst, har man taket avrivet så kanske man vill byta "fula" råspont. Men det är köparnas val och inget som Ni skall betala. Att de dessutom passat på att renovera/reparera utan att Ni (eller någon annan ?) fått någon insyn tycker jag tyder på att de tar en rövare.
Jag hade bestridit kravet eftersom Ni inte innan skadorna reparerades sett någon rapport på skadorna och inte därefter beretts möjlighet att inspektera dem. Inte heller fått veta reparationssummor i förväg. Dessutom har de inga bevis för att felet fanns där redan vid tillträdesdagen.
Dolt fel - nej, det tror jag de kan glömma. 15 år gammal underpapp som börjar läcka (hur nu vattnet kom dit om takpannorna är ok) - nej....
Skall Ni stå för något måste Ni beredas tillfälle att besiktiga skadorna som de vill Ni skall stå för. Ni bad dem ju också "undersöka och visa", och en besiktning av "någon" lät ju bra.
Men istället reparerar de själva, så nu är det dels omöjligt att se VAD som egentligen var skadat, dels omöjligt för Er att påverka åtgärdens omfattning. Och också omöjligt för dem att ta dit Anticimex för kontroll, om de nu inte gjorde det med en gång.
Sedan är det två saker jag reagerar lite på:
1. Det ligger betongpannor på taket. Men om dessa är hela så skall inte pappen under ens behöva bli fuktig. Hade Anticimex ingen anmärkning alls på taket, t ex trasiga takpannor ?
2. De har alltså bytt några råspont. Råsponten syns från vinden, och där var väl Anticimex för det är väl besiktningsbart utrymme ? Råspont ruttnar mig veterligen inte på fem månader från status "ingen anmärkning" till "skadade så de måste bytas". I synnerhet inte som det är rätt bra ventilerat på undersidan.
Visst, har man taket avrivet så kanske man vill byta "fula" råspont. Men det är köparnas val och inget som Ni skall betala. Att de dessutom passat på att renovera/reparera utan att Ni (eller någon annan ?) fått någon insyn tycker jag tyder på att de tar en rövare.
Jag hade bestridit kravet eftersom Ni inte innan skadorna reparerades sett någon rapport på skadorna och inte därefter beretts möjlighet att inspektera dem. Inte heller fått veta reparationssummor i förväg. Dessutom har de inga bevis för att felet fanns där redan vid tillträdesdagen.
Dolt fel - nej, det tror jag de kan glömma. 15 år gammal underpapp som börjar läcka (hur nu vattnet kom dit om takpannorna är ok) - nej....
Jag håller ine med riktigt om att man inte skall oroa sig, det beror på om de skickat rekalmmation tex. allt skall bara göras inom "skälig tid" vilket kan vara år.........om rekalmmation skett så har de rätt att fix o åtgärda så mycket de vill och kan SEDAN inkomma med ett krva till tingsrätten, en stämningsansökan.
Som köparefinns inget juridiskt krav att man måste blanda in säljarn i åtgärderna eller besiktningar eller så...........
Vi driver ett dolt fel fall som vi med 99 procent tror vi kommer vinna. Vi reklammerade, hörde inget av säljerna, fixade allt och nu är vi i tingsrätten i Augusti. Det behöver inte vara en rövare - i vårt fall handlade det snarare om att vårt första prio var att fixa fuktskadan och SEN ta han om vems felet var, eller om det var ett dolt fel.................
........tingsrätten kan ju ta år, speciellt om nån överklagar, så att vänta med åtgärder, det gör nog ingen.
Som köparefinns inget juridiskt krav att man måste blanda in säljarn i åtgärderna eller besiktningar eller så...........
Vi driver ett dolt fel fall som vi med 99 procent tror vi kommer vinna. Vi reklammerade, hörde inget av säljerna, fixade allt och nu är vi i tingsrätten i Augusti. Det behöver inte vara en rövare - i vårt fall handlade det snarare om att vårt första prio var att fixa fuktskadan och SEN ta han om vems felet var, eller om det var ett dolt fel.................
........tingsrätten kan ju ta år, speciellt om nån överklagar, så att vänta med åtgärder, det gör nog ingen.
Ytterligere en sak om dolt fel - felet i sig behöver inte funnits vid överlåtelsen, men "fröet" till felet skall ha varit där.....så om det hade gått 6.5 månadr från besiktning så var nog fröet sått......
Detta krävs och skall föras i bevis för dolt fel:
1. Feler uptäcktes inte vid överlåtelsebesiktningen (har de Anticimex intyg är dettta nog bevisat).
2. Man skall inte förvänta sig felet med avseende på husets övriga skick. (15 årigt hus, tak alldrig renoverat- här är ni nog safe)
3. Felet gick inte att se utan att man utförde "förstörade åtgärder". ??
4. Fröet till felet skall ha funnits, dolt fel kan hävdas i 10år!
5. Säljarna har inte upplyst, i närvaro av vittnen då (mäklaren).
Tja, jag tror det är allt.
Intyg och besitkningsprotokoll är a o o i svensk tingsrätt, har de ett intyg från Anticimex, och vittnen som säger att fukten ej slagit igenom så är det svårt för er att på ett trovärdigt sätt bevisa motsatsen.
Detta krävs och skall föras i bevis för dolt fel:
1. Feler uptäcktes inte vid överlåtelsebesiktningen (har de Anticimex intyg är dettta nog bevisat).
2. Man skall inte förvänta sig felet med avseende på husets övriga skick. (15 årigt hus, tak alldrig renoverat- här är ni nog safe)
3. Felet gick inte att se utan att man utförde "förstörade åtgärder". ??
4. Fröet till felet skall ha funnits, dolt fel kan hävdas i 10år!
5. Säljarna har inte upplyst, i närvaro av vittnen då (mäklaren).
Tja, jag tror det är allt.
Intyg och besitkningsprotokoll är a o o i svensk tingsrätt, har de ett intyg från Anticimex, och vittnen som säger att fukten ej slagit igenom så är det svårt för er att på ett trovärdigt sätt bevisa motsatsen.
I frågeställarens fall så bad de ju dock (om jag fattat det rätt) köparna att visa och återkomma. De har alltså svarat och bett om mer fakta, men så länge någon mer fakta saknas så accepterar de inte köparens krav. Fast köparna återkom aldrig med mera fakta, utan renoverade/reparerade på egen hand och skickar sedan räkning.Åsa76 skrev:
Och nej, det finns - precis som Du skriver - inget juridiskt krav att blanda in säljarna om köparen vill ta saken i egna händer. Men att få säljarna att betala för det man gjort på eget bevåg blir ju betydligt svårare om man inte kommit överens om det innan. I synnerhet när säljarna - som i detta fallet - faktiskt uppenbarligen bett köparna att komma med mer fakta i ärendet, men köparna har struntat i dem.
Ni (Åsa76) möttes ju istället med tystnad från Er motpart, och det är ju som jag ser det ett något annorlunda läge.
Men, men. Du har helt rätt i att man aldrig kan vara helt säker. Jag skrev ju också att caset är svagt, inte obefintligt.
Det är som sagt svårt med dolda fel. Men taket är 15 år gammalt med betongpannor som har en beräknad livslängd på 25-30år. Alltså bör man inte förvänta sig några fel här. Besktningsmannen hittade inga fel, var han uppe på vinden och kontrollerade råsponten på insidan? Hade han anmärkning på att några pannor var trasiga? Om han var upp och inte hittade något och inga pannor var trasiga så skall man inte förvänta sig att pappen är sönder. Så där har man ett dolt fel helt klart.
Men jag har dock svårt att se att utan någon som helst anmärkning från besktningsmannen och sedan 6 månader senare så läcker det vatten igenom råsponten. Även om någon takpannan har gått sönder efter det som besktningsmannen varit där och det de flyttade in, så tål pappen under pannorna en hel del vatten. Så för att det skall gå så långt som att de läcker in på 4 olika ställen har jag svårt att se. Det är inte rimligt i ett normalt förfarande...
Dessutom så hade jag krävt av köparna att det skall visa dokument på skadorna, för även om priotitering ligger på att laga taket, så måste de ju kunna styrka att det funnits fel och bevisa detta. Annars vore det lite väl lätt att få renoveringar gjorta i huset bara genom att hävda dolda fel. Kan de inte bevisa skadorna för er, så kan de inte heller göra det för en domstol och då har de inget fel att kräva ersättning för....
- M
Men jag har dock svårt att se att utan någon som helst anmärkning från besktningsmannen och sedan 6 månader senare så läcker det vatten igenom råsponten. Även om någon takpannan har gått sönder efter det som besktningsmannen varit där och det de flyttade in, så tål pappen under pannorna en hel del vatten. Så för att det skall gå så långt som att de läcker in på 4 olika ställen har jag svårt att se. Det är inte rimligt i ett normalt förfarande...
Dessutom så hade jag krävt av köparna att det skall visa dokument på skadorna, för även om priotitering ligger på att laga taket, så måste de ju kunna styrka att det funnits fel och bevisa detta. Annars vore det lite väl lätt att få renoveringar gjorta i huset bara genom att hävda dolda fel. Kan de inte bevisa skadorna för er, så kan de inte heller göra det för en domstol och då har de inget fel att kräva ersättning för....
- M
Självfallet krävs bevisföring i tingsrätten, om det nu blir sådan. Men köparna kan ju laga och dokumentera samtidige med diverse "firmor o försäkringsbolag". Jag tror inte de har skyldighet att "momentant" visa upp alla protokoll för säljarna. De kan tom välja att inte använda viss om de är ofördelaktiga för dem.
Det gäller inte att ha rätt utan få rätt.......
Det gäller inte att ha rätt utan få rätt.......
Medlem
· Västra Götaland
· 3 inlägg
Tack för alla råd.
Vi tänker börja med att bestrida deras krav och begära in dokumentation från dem, så får vi se vad de har att komma med.
Då köparen gjorde sin besiktning med hjälp av Anticimex i juni förra året så pekade besiktningsmannen ut att det var några betongpannor som var skadade. Fast då jag inte sett protokollet vet jag inte om det kom med där.
Vi tänker börja med att bestrida deras krav och begära in dokumentation från dem, så får vi se vad de har att komma med.
Då köparen gjorde sin besiktning med hjälp av Anticimex i juni förra året så pekade besiktningsmannen ut att det var några betongpannor som var skadade. Fast då jag inte sett protokollet vet jag inte om det kom med där.