Äldre hus - vågar man köpa det?
Hej!
Här verkar vara så många duktiga byggare och renoverare så jag vore supertacksam för lite goda råd.
Vi har varit och tittat på två hus, ett från 50-talet och ett från 20-talet. Båda har varit hyfsat underhållna under åren men det finns förståss att göra. Jag och min man är väldigt ohändiga och vi har en liten bäbis så vi skulle behöva veta om det alls är lönt att gå vidare med dessa objekt och besiktiga dem (vilket ju kostar cirka 10 000) eller om vi helt enkelt skall lägga ner tanken.
Det jag undrar är vilka underhållsmoment man måste vidta i så gamla hus och vad dessa kan tänkas kosta - gärna uppdelat på arbete och på material. Jag hittade på någon hemsida hur olika livslängder såg ut för husets olika delar. Vilka åtgärder brukar vara nödvändiga? Eller är det vissa saker man kan leva med? Hur går man till väga när man skall göra dessa saker? Måste man riva upp hela huset?
Är det någon som har lust att prissätta (och kommentera ) följande poster åt mig (uppdelat i arbete och material)?
Åtgärd/livslängd
10 år
Ommålning ute
Ommålning inne
15 år
Byte av golvbrunn (i badrummen eller????)
20 år
Byte av elradiatorer
Byte av expansionskärl (vad är det??)
Byte av våtrumstapet
Byte av värmepanna
Byte varmvattenberedare
Byte av motor ventilationsfläkt
25 år
Byte av dräneringssystem
Byte av hängrännor och stuprör
Byte elcentral
Byte av isolerrutor
30 år
Byte av takpannor
Byte av väggkakel
Omfogning av fasadtegel
Byte av plåttak
35 år
Byte av parkett
40 år
Byte av gårdsbrunn (var sitter den???)
50 år
Byte av fönster
Byte av oljetank
Byte av trappor ute och inne (kan så gamla trappor rasa eller???)
Byte av vatten- och avloppssystem (hur gör man detta??)
Hoppas ni duktiga och pålästa kan ge en förvirrad tjej lite vägledning!!
//Tussen
Här verkar vara så många duktiga byggare och renoverare så jag vore supertacksam för lite goda råd.
Vi har varit och tittat på två hus, ett från 50-talet och ett från 20-talet. Båda har varit hyfsat underhållna under åren men det finns förståss att göra. Jag och min man är väldigt ohändiga och vi har en liten bäbis så vi skulle behöva veta om det alls är lönt att gå vidare med dessa objekt och besiktiga dem (vilket ju kostar cirka 10 000) eller om vi helt enkelt skall lägga ner tanken.
Det jag undrar är vilka underhållsmoment man måste vidta i så gamla hus och vad dessa kan tänkas kosta - gärna uppdelat på arbete och på material. Jag hittade på någon hemsida hur olika livslängder såg ut för husets olika delar. Vilka åtgärder brukar vara nödvändiga? Eller är det vissa saker man kan leva med? Hur går man till väga när man skall göra dessa saker? Måste man riva upp hela huset?
Är det någon som har lust att prissätta (och kommentera ) följande poster åt mig (uppdelat i arbete och material)?
Åtgärd/livslängd
10 år
Ommålning ute
Ommålning inne
15 år
Byte av golvbrunn (i badrummen eller????)
20 år
Byte av elradiatorer
Byte av expansionskärl (vad är det??)
Byte av våtrumstapet
Byte av värmepanna
Byte varmvattenberedare
Byte av motor ventilationsfläkt
25 år
Byte av dräneringssystem
Byte av hängrännor och stuprör
Byte elcentral
Byte av isolerrutor
30 år
Byte av takpannor
Byte av väggkakel
Omfogning av fasadtegel
Byte av plåttak
35 år
Byte av parkett
40 år
Byte av gårdsbrunn (var sitter den???)
50 år
Byte av fönster
Byte av oljetank
Byte av trappor ute och inne (kan så gamla trappor rasa eller???)
Byte av vatten- och avloppssystem (hur gör man detta??)
Hoppas ni duktiga och pålästa kan ge en förvirrad tjej lite vägledning!!
//Tussen
Hej Tussen,
Omöjligt att svara på prissättning eller vad som verkligen behöver göras, man måste noggrant gå igenom vbarje enskilt objekt för att kunna svara på det. Det kan ju vara rishögar eller hus i toppskick! Den lista du har gjort går inte att svara på, allt beror helt enkelt på husets skick och era krav på ett boende. En del punkter är bara relaterat till vad man själv tycker, ex hur ofta man ska måla inomhus eller när man ska byta parkett... Som ex kan jag säga att vi behåller gamla målningar på en del snickerier som är riktigt gamla, vi har även valt att renovera 200 år gamla fönster, inte att köpa nya efter 50 år.
Lite mer generellt kan jag säga.
Att inte vara händig är förstås ingen fördel, men det handlar ffa om vilja och energi. Man kan lära sig bra mycket! Men, att renovera med en liten bebis är tufft. Men hur tufft det kommer vara beror som sagt på vilken standard man vill ha och hur huset ser ut.
Omöjligt att svara på prissättning eller vad som verkligen behöver göras, man måste noggrant gå igenom vbarje enskilt objekt för att kunna svara på det. Det kan ju vara rishögar eller hus i toppskick! Den lista du har gjort går inte att svara på, allt beror helt enkelt på husets skick och era krav på ett boende. En del punkter är bara relaterat till vad man själv tycker, ex hur ofta man ska måla inomhus eller när man ska byta parkett... Som ex kan jag säga att vi behåller gamla målningar på en del snickerier som är riktigt gamla, vi har även valt att renovera 200 år gamla fönster, inte att köpa nya efter 50 år.
Lite mer generellt kan jag säga.
Att inte vara händig är förstås ingen fördel, men det handlar ffa om vilja och energi. Man kan lära sig bra mycket! Men, att renovera med en liten bebis är tufft. Men hur tufft det kommer vara beror som sagt på vilken standard man vill ha och hur huset ser ut.
Men blir det farligt att inte byta el och avlopp efter angiven tid? Risk för brand eller läckage? Hur gör man? Jag har inte någon uppfattning om pris alls så någon indikation på olika delar vore super.
/Tussen
/Tussen
Tiderna är antagligen bara snitt. Avlopp kan tex hålla extremt länge. Allt beror på slitage/läge etc. Varför bya något som funkar bara för att någon satt en tidsgräns?
Fönster tex kan ju hålla allt mellan 5 år och 100 år beroende på läge etc. Har du ett hus på en holme i skärgården där fönstren hela tiden piskas med vatten och vind så slits de ju rätt mycket. har du istället ett hus under en massa träd i skogen så håller säkert fönstren extremt länge.
Dränering tex behövs inte alls i många fall (alltså förutom naturlig dränering).
Du måste bilda dig en uppfattning om alla dessa ting antingen själv eller med experter och inte gå på någon lista med årtal.
Har du aldrig varit i en gammal stuga eller hus hos någon bekant? Om du har fråga dem, fick ni en super fuktskada för att badrummets golvbrunn inte byttes efter 15 år????????? Antagligen inte
Fönster tex kan ju hålla allt mellan 5 år och 100 år beroende på läge etc. Har du ett hus på en holme i skärgården där fönstren hela tiden piskas med vatten och vind så slits de ju rätt mycket. har du istället ett hus under en massa träd i skogen så håller säkert fönstren extremt länge.
Dränering tex behövs inte alls i många fall (alltså förutom naturlig dränering).
Du måste bilda dig en uppfattning om alla dessa ting antingen själv eller med experter och inte gå på någon lista med årtal.
Har du aldrig varit i en gammal stuga eller hus hos någon bekant? Om du har fråga dem, fick ni en super fuktskada för att badrummets golvbrunn inte byttes efter 15 år????????? Antagligen inte
Jag skulle vilja påstå det här: om man köper ett hus av den digniteten så är man antingen rik som ett troll/stora lån då hantverkare kommer jobba mycket med ens hus eller så lär man sig pö om pö om den listan du skrev där uppe. Är man inte intresserad av att lära sig att jobba med sitt hus och har normalinkomst ska man nog strunta i det...
Det ligger en hel del ligger i vad abbe säger, vill bara trycka på några saker till.
"Hus av den digniteten" kan variera oerhört. Det finns hus från 50-talet som är i skitbra skick och som man knappt behöver lyfta ett finger för att få det beboeligt. Eller ett hus från 20-talet med elen bytt exempelvis. Vi vet ingenting om de här två husen. Sen beror det på vilken "standard" eller "enkelhet" man önskar ha, eller för att uttrycka det annorlunda, hur "statustokig" man är. Finns folk som nöjer sig med en vedkanmin och utedass. I det här fallet vet vi inte något alls eftersom Tussen inte sagt något. Så man kan vara både rik som ett troll och fattig för att klara det. Men i snitt, ja, man ska nog ha en del pengar att lägga ut på hantverkare om man gör en del saker själv.
Tussen, jag ska försöka ge dig en prisindikation som också beskriver hur svårt det blir.
Värmesystem, vad finns i husen nu? Hur pass bra isolerat är det? Vill du isolera mer? Vad vill du ha, pellets, ved, bergvärme, solfångare, fjärrvärme? Av dessa värmesystem, vilka har du tillgång till?
Prisindikation: Mellan 0 kr (inget behöver göras) och 500 000 kr (riktigt stort hus som ska isoleras och bytas värmesystem i).
"Hus av den digniteten" kan variera oerhört. Det finns hus från 50-talet som är i skitbra skick och som man knappt behöver lyfta ett finger för att få det beboeligt. Eller ett hus från 20-talet med elen bytt exempelvis. Vi vet ingenting om de här två husen. Sen beror det på vilken "standard" eller "enkelhet" man önskar ha, eller för att uttrycka det annorlunda, hur "statustokig" man är. Finns folk som nöjer sig med en vedkanmin och utedass. I det här fallet vet vi inte något alls eftersom Tussen inte sagt något. Så man kan vara både rik som ett troll och fattig för att klara det. Men i snitt, ja, man ska nog ha en del pengar att lägga ut på hantverkare om man gör en del saker själv.
Tussen, jag ska försöka ge dig en prisindikation som också beskriver hur svårt det blir.
Värmesystem, vad finns i husen nu? Hur pass bra isolerat är det? Vill du isolera mer? Vad vill du ha, pellets, ved, bergvärme, solfångare, fjärrvärme? Av dessa värmesystem, vilka har du tillgång till?
Prisindikation: Mellan 0 kr (inget behöver göras) och 500 000 kr (riktigt stort hus som ska isoleras och bytas värmesystem i).
Redigerat:
Vi har ett hus som är mycket äldre än de ni tittat på, och som hade varit sommarstuga de sista årtiondena innan vi flyttade dit (alltså nästan inga moderna bekvämligheter). Vi var inte heller särskilt händiga när vi köpte det.
Trots detta har dett gått bra med vårt husinnehav, efter 3 år är vi väldigt nöjda (fast det har varit mkt mer jobb än vi kunde ana). Hur gick då detta till? Jo, vi...
1) Läste på innan vi köpte - massor! Framför allt ska ni plöja ett antal böcker, framför allt "Så renoveras torp och gårdar" och några andra byggnadsvårdsböcker, samt gärna några om mer moderna hus också, och förstås läsa mängder av de gamla diskussionerna här på forumet. Att ni i nuläget inte kan så mycket om teorin beror på att ni inte läst in er - än.
2) Tog hjälp både innan och efter köp, och då inte av förståsigpåare i släkten, utan av duktigt yrkesfolk som kan gamla hus. Besiktningsman förstås, men eftersom vi var spekulanter på ett gammalt timrat hus hyrde vi också en timmerman som tittade igenom det inför köp. Sen efter köp besök av byggnadsantikvarie och timmerman igen.
3) Köpte billigt. Därmed hade vi pengar över till reparationer och nyinstallationer av kök, badrum o.s.v.
Mycket av det rent praktiska kan man ju lära sig allteftersom om man har tid att prova sig fram (förutsatt att man inte är en total klant). Men ni ska absolut läsa in er före köp, så att ni har en grundförståelse för hur gamla hus är konstruerade, fungerar och vilket underhåll de behöver.
Trots detta har dett gått bra med vårt husinnehav, efter 3 år är vi väldigt nöjda (fast det har varit mkt mer jobb än vi kunde ana). Hur gick då detta till? Jo, vi...
1) Läste på innan vi köpte - massor! Framför allt ska ni plöja ett antal böcker, framför allt "Så renoveras torp och gårdar" och några andra byggnadsvårdsböcker, samt gärna några om mer moderna hus också, och förstås läsa mängder av de gamla diskussionerna här på forumet. Att ni i nuläget inte kan så mycket om teorin beror på att ni inte läst in er - än.
2) Tog hjälp både innan och efter köp, och då inte av förståsigpåare i släkten, utan av duktigt yrkesfolk som kan gamla hus. Besiktningsman förstås, men eftersom vi var spekulanter på ett gammalt timrat hus hyrde vi också en timmerman som tittade igenom det inför köp. Sen efter köp besök av byggnadsantikvarie och timmerman igen.
3) Köpte billigt. Därmed hade vi pengar över till reparationer och nyinstallationer av kök, badrum o.s.v.
Mycket av det rent praktiska kan man ju lära sig allteftersom om man har tid att prova sig fram (förutsatt att man inte är en total klant). Men ni ska absolut läsa in er före köp, så att ni har en grundförståelse för hur gamla hus är konstruerade, fungerar och vilket underhåll de behöver.
Redigerat av moderator:
P.S. Själv skulle jag tycka det vore otäckt att köpa ett nytt hus, säg ett hus byggt på 1970-talet eller senare. Hur i hela friden bildar man sig en uppfattning om hur ett sådant mår? Det verkar svårt tycker jag.
Gamla timmerhus från 17- och 1800-talet kan man ju begripa på ett annat sätt nu när man blivit lite van, det är ganska lätt att kontrollera de vanligaste svaga punkterna. På kallvinden kan man se hela takkonstruktionen, lägger man sig på knä och kikar in i kattgluggarna och sticker en kniv i syllstockarna får man en indikation på hur grund och syllar mår. Är det dessutom ordentligt avstånd mellan mark och nedersta stockvarvet, och inga större förändringar i konstruktionen har gjorts (typ igensättning av ventilationshål, tilläggsisolering med glasfiberull, utbyte av eldstäder mot annan uppvärmning) så är ju utgångsläget gott. Då kan man gå vidare med en riktig besiktning.
Gamla timmerhus från 17- och 1800-talet kan man ju begripa på ett annat sätt nu när man blivit lite van, det är ganska lätt att kontrollera de vanligaste svaga punkterna. På kallvinden kan man se hela takkonstruktionen, lägger man sig på knä och kikar in i kattgluggarna och sticker en kniv i syllstockarna får man en indikation på hur grund och syllar mår. Är det dessutom ordentligt avstånd mellan mark och nedersta stockvarvet, och inga större förändringar i konstruktionen har gjorts (typ igensättning av ventilationshål, tilläggsisolering med glasfiberull, utbyte av eldstäder mot annan uppvärmning) så är ju utgångsläget gott. Då kan man gå vidare med en riktig besiktning.
Jag tycker att det är två huvudfrågor ni står inför.
Den ena är: Är det "rätt" för er på lång sikt att äga ett äldre hus? Äldre hus kräver oftast åtgärder efter hand saker kommer att dyka upp även om det inte skulle behöva göras en massa just nu. Att äga ett sånt hus är därför bara vettigt under två omständigheter: Antingen om ni är villiga att lära er och skulle tycka att det var roligt att hålla på och pyssla själva, eller också om ni har/kommer att ha gott om pengar och är så förtjusta i just gamla hus att ni tycker att det är värt de återkommande utgifterna för hantverkare. Annars inte.
Den andra frågan mer på kort sikt: Om ni har råd med det som behöver göras och det som ni absolut vill göra just nu. Och det beror ju på husets skick och på vilka eventuella skavanker som ni kan tänka er att leva med en tid.
Det där med skicket är ni ju helt riktigt inne på att ni behöver en besiktningsman för att avgöra men ni kan komma rätt långt genom att titta noga själva och fundera på den information ni kan få genom mäklaren. I alla fall så långt att ni kan avgöra om huset verkar vara en tillräckligt bra kandidat för att det ska vara värt att kosta på en besiktningsman.
Jag tog mig friheten att sortera om din lista för att få fram några bra rubriker att kolla på
Fasad
(t ex ommålning ute, omfogning av fasadtegel)
Är det träfasad, titta om färgen ser "hel" ut. Om den inte är sprucken, avflagnande el likn måste ni sannolikt inte göra något åt den de senaste åren. Titta särskilt på övre halvan av den gavel som vetter mest åt syd det är där färgen brukar ta stryk först.
Tak
(t ex byte av takpannor, byte av plåttak, byte av hängrännor och stuprör)
Ett knepigt ämne. För det först är det rätt dyrt att få ett tak omlagt. För det andra, om det blir läckage kan det ställa till med dyra skador. För det tredje kan det vara svårt för en orutinerad lekman att få en fullständig uppfattning om skicket. Ålder är en ofullständig ledtråd ett tak som lades om för tio år sen men med amatörmässigt gjorda plåtarbeten kan ställa till med minst lika mycket som ett som är femtio år gammalt.
Man kan titta från utsidan och försöka se om det ser juste och riktigt gjort ut men det är inte så lätt för en lekman att avgöra om t ex underlagspappen är hel och ränndalsplåtar korrekt utförda, speciellt om man inte kan komma upp på det
Man kan gå upp på vinden och leta efter spår av gamla läckage. Men på ett hus som är femtio år eller mer är det snarare regel än undantag att det finns fläckar på undersidan av råsponten och det är inte så lätt att gissa om det beror på läckage, kondens eller något annat
Här behöver man besiktningsmannen men kolla att det finns stege på platsen! Han tar inte med en själv och om det inte finns säkert tillträde till taket går han inte upp och kollar, vilket jag anser är helt nödvändigt.
Planlösningen
Kan ni nöja er med den som den är (rummens antal och storlek, hur de utnyttjas o s v)? Vill ni ändra på den kan det bli dyrt, det beror på sånt som inte alltid är lätt för en lekman att avgöra. Om t ex en vägg som ni vill ta bort är bärande behöver ni antagligen proffshjälp med att avgöra hur det ska gå till såväl som med själva genomförandet.
Ytskikt inne
(t ex ommålning inne, byte av parkett)
Måla och tapetsera är inte så väldigt svårt egentligen, går att lära sig även om man tycker att man är "ohändig". Man kan börja med något mindre viktigt rum någonstans där det inte kommer att sticka så mycket i ögonen om resultatet inte blir perfekt och sen lär man sig av erfarenheten. Det underlättar om man handlar färg etc hos en riktig, kunnig färghandlare som kan ge råd, inte hos Bauhaus, Byggmax och dom
Det är vad jag skulle rekommendera om ni inte har väldigt bråttom med att få allt fräscht och fint. Och gör ni så behöver ni inte kalkylera någon stor klumpsumma för det för om ni som småbarnsfamilj ska fixa upp rummen ett i taget, så går det antagligen inte fortare än att ni hinner lägga undan pengar för det i nästan samma takt som de går åt. Om ni inte ställer till så att ni har extremt pressade ekonomiska marginaler.
Golv är ett specialfall, att lägga nya kostar en hel del. Att renovera gamla trägolv är däremot varken särskilt svårt eller dyrt. Just parketter beror på ålder är de original i husen och inte svårt skadade är de antagligen tjocka nog för att slipas upp och lackas om och det är inte så farligt dyrt ens om man lejer proffs för det.
Våtrum
(t ex byte av golvbrunn, våtrumstapet, väggkakel)
Göra om ett badrum är dyrt, 80 100 tkr för ett helkaklat ett gjort av proffs är inte ovanligt och det är inte det första man ska ge sig på själv. Så det första jag skulle fråga mig i er situation är, kan jag leva med att de ser ut så här ett tag?
Man kan också titta och sniffa runt efter tecken på skador: Lukt av mögel och annat unk, missfärgningar, kakelplattor som släppt, trasiga fogar etc hittar man inget är chansen stor att det rent tekniskt kan leva länge än.
Kök
Ungefär som våtrum men något enklare att fixa själv eftersom man slipper det mesta av problematiken med tätskikt. Ett nytt kan kosta allt från 50 till hundratals tkr beroende på hur exklusiva prylar och material man väljer, hur mycket man gör själv och hur mycket man ändrar i "infrastrukturen" (flyttar vatten, avlopp eller fläktkanal, gör om el). Hur som helst, med undantag för enstaka vitvaror byts kök vanligen ut för att man vill göra det snyggare snarare än för att det är tekniskt uttjänt, så det är rätt mycket upp till en själv inga måsten.
Värme
(t ex byte av elradiatorer, byte av expansionskärl, byte av värmepanna, byte varmvattenberedare, byte av oljetank)
Här beror det på vad huset har för sorts uppvärmning. Få hus har alla de saker du räknar upp samtidigt
Men den första frågan är: Får ni ihop er kalkyl med de driftskostnader som säljaren anger? I så fall kan ni ju antagligen leva ett tag med den uppvärmning som finns. (Kolla dock hur det nuvarande hushållet ser ut. Är det t ex ett pensionärspar har de förmodligen förbrukat mycket mindre varmvatten och dragit mycket mindre hushållsel än ni som småbarnsfamilj kommer att göra. En del gamlingar är dessutom väldigt duktiga på att snåla med värmen.)
Om pannan är så gammal att den kanske går sönder om några få år, så kan ni ersätta den med en modernare lösning (något slags värmepump) som sparar så mycket driftskostnader att ni tjänar in investeringen på några år. Ekonomiskt sett inget större problem m a o.
Lite värre om huset värms med direktverkande el (elradiatorer) för då blir det dyrt att konvertera till bergvärme eller något annat vattenburet system.
Källare
Om huset har en källare som fortfarande används bara som källare (förråd, pannrum, tvättstuga o dyl) kan man ta det lugnt. I en sån källare är det ingen katastrof om det t ex blir fuktgenomslag p g a dålig dränering, alltså behöver ni inte bekymra er så mycket om omdränering och sånt just nu.
Har man däremot inrett källaren med t ex trä- eller laminatgolv, utreglade gipsväggar, träpanel och annat sånt blir den känsligare. Då har man all anledning att vara vaksam mot fuktfläckar, unken lukt och liknande.
Ventilation
(t ex byte av motor ventilationsfläkt)
Ett 20- eller 50-talshus har självdragsventilation om ingen har gjort något åt det, alltså inga fläktmotorer eller annat att byta. Sen kan självdraget funka mer eller mindre bra. Om det inte eldas längre t ex om någon har bytt oljepannan mot en elpanna så funkar det i stort sett inte alls och ni kommer antagligen att vilja vädra väldigt ofta. Ingen kossa på isen för det men ni kan tänkas vilja göra något åt det någon gång i framtiden
Fönster
(t ex byte av fönster, byte av isolerrutor)
Är det gamla tvåglasfönster av trä, kolla att bågarna och karmarna är hela (inte ruttna, spruckna el dyl). I så fall finns det ingen anledning att byta nya energifönster sparar visserligen uppvärmningskostnader men inte så mycket att det betalar investeringen.
Har det bytts till nyare fönster med två- eller treglas isolerkassetter, kolla efter kondens mellan rutorna i kassetten. En kassett som har det är otät och bör bytas. Finns det inte funkar de antagligen bra nog fortfarande.
El
(t ex byte elcentral)
Ett hus från 20-talet har bara inte ett helt original elsystem. Har det inte bytts så har det åtminstone säkert kompletterats. Men har det gjorts på ett fackmannamässigt sätt? Det är svårt för en lekman att avgöra och viktigt för säkerheten. En elektriker bör få ta en titt. Att få all el i ett hus utbytt kostar, ja, kanske inte 100 tkr men bra nära.
Vatten och avlopp
(t ex byte av vatten- och avloppssystem, byte av gårdsbrunn)
Om det behövs ingrepp kan de bli dyra och besvärliga. Ska all VA bytas drar det också med sig en hel del annat eftersom ledningar finns inne i väggar, under golv etc knappast det första man ger sig på själv. Å andra sidan finns det inget som säger att det måste bytas bara för att det är gammalt. Försök få så mycket info som möjligt om vad som redan är bytt, ev. tidigare problem etc.
Femtiotalshus har jag ingen erfarenhet, däremot bor jag i ett tjugotalshus och har många andra som grannar. Tjugotalshus brukar vara rejält byggda med plankväggar (ej timmer), grövre golvbjälkar än dagens etc. Finns det problem i själva konstruktionen kommer de oftare från senare ändringar (tillbyggnader, takkupor och fönster m m). Du nämnde trappor en tjugotalstrappa är bastant byggd och kan knarra men rasa, det har jag svårt att tänka mig!
Sh**t vad långt det blev...måste vara det värsta inlägg jag har skrivit här!
Den ena är: Är det "rätt" för er på lång sikt att äga ett äldre hus? Äldre hus kräver oftast åtgärder efter hand saker kommer att dyka upp även om det inte skulle behöva göras en massa just nu. Att äga ett sånt hus är därför bara vettigt under två omständigheter: Antingen om ni är villiga att lära er och skulle tycka att det var roligt att hålla på och pyssla själva, eller också om ni har/kommer att ha gott om pengar och är så förtjusta i just gamla hus att ni tycker att det är värt de återkommande utgifterna för hantverkare. Annars inte.
Den andra frågan mer på kort sikt: Om ni har råd med det som behöver göras och det som ni absolut vill göra just nu. Och det beror ju på husets skick och på vilka eventuella skavanker som ni kan tänka er att leva med en tid.
Det där med skicket är ni ju helt riktigt inne på att ni behöver en besiktningsman för att avgöra men ni kan komma rätt långt genom att titta noga själva och fundera på den information ni kan få genom mäklaren. I alla fall så långt att ni kan avgöra om huset verkar vara en tillräckligt bra kandidat för att det ska vara värt att kosta på en besiktningsman.
Jag tog mig friheten att sortera om din lista för att få fram några bra rubriker att kolla på
Fasad
(t ex ommålning ute, omfogning av fasadtegel)
Är det träfasad, titta om färgen ser "hel" ut. Om den inte är sprucken, avflagnande el likn måste ni sannolikt inte göra något åt den de senaste åren. Titta särskilt på övre halvan av den gavel som vetter mest åt syd det är där färgen brukar ta stryk först.
Tak
(t ex byte av takpannor, byte av plåttak, byte av hängrännor och stuprör)
Ett knepigt ämne. För det först är det rätt dyrt att få ett tak omlagt. För det andra, om det blir läckage kan det ställa till med dyra skador. För det tredje kan det vara svårt för en orutinerad lekman att få en fullständig uppfattning om skicket. Ålder är en ofullständig ledtråd ett tak som lades om för tio år sen men med amatörmässigt gjorda plåtarbeten kan ställa till med minst lika mycket som ett som är femtio år gammalt.
Man kan titta från utsidan och försöka se om det ser juste och riktigt gjort ut men det är inte så lätt för en lekman att avgöra om t ex underlagspappen är hel och ränndalsplåtar korrekt utförda, speciellt om man inte kan komma upp på det
Man kan gå upp på vinden och leta efter spår av gamla läckage. Men på ett hus som är femtio år eller mer är det snarare regel än undantag att det finns fläckar på undersidan av råsponten och det är inte så lätt att gissa om det beror på läckage, kondens eller något annat
Här behöver man besiktningsmannen men kolla att det finns stege på platsen! Han tar inte med en själv och om det inte finns säkert tillträde till taket går han inte upp och kollar, vilket jag anser är helt nödvändigt.
Planlösningen
Kan ni nöja er med den som den är (rummens antal och storlek, hur de utnyttjas o s v)? Vill ni ändra på den kan det bli dyrt, det beror på sånt som inte alltid är lätt för en lekman att avgöra. Om t ex en vägg som ni vill ta bort är bärande behöver ni antagligen proffshjälp med att avgöra hur det ska gå till såväl som med själva genomförandet.
Ytskikt inne
(t ex ommålning inne, byte av parkett)
Måla och tapetsera är inte så väldigt svårt egentligen, går att lära sig även om man tycker att man är "ohändig". Man kan börja med något mindre viktigt rum någonstans där det inte kommer att sticka så mycket i ögonen om resultatet inte blir perfekt och sen lär man sig av erfarenheten. Det underlättar om man handlar färg etc hos en riktig, kunnig färghandlare som kan ge råd, inte hos Bauhaus, Byggmax och dom
Det är vad jag skulle rekommendera om ni inte har väldigt bråttom med att få allt fräscht och fint. Och gör ni så behöver ni inte kalkylera någon stor klumpsumma för det för om ni som småbarnsfamilj ska fixa upp rummen ett i taget, så går det antagligen inte fortare än att ni hinner lägga undan pengar för det i nästan samma takt som de går åt. Om ni inte ställer till så att ni har extremt pressade ekonomiska marginaler.
Golv är ett specialfall, att lägga nya kostar en hel del. Att renovera gamla trägolv är däremot varken särskilt svårt eller dyrt. Just parketter beror på ålder är de original i husen och inte svårt skadade är de antagligen tjocka nog för att slipas upp och lackas om och det är inte så farligt dyrt ens om man lejer proffs för det.
Våtrum
(t ex byte av golvbrunn, våtrumstapet, väggkakel)
Göra om ett badrum är dyrt, 80 100 tkr för ett helkaklat ett gjort av proffs är inte ovanligt och det är inte det första man ska ge sig på själv. Så det första jag skulle fråga mig i er situation är, kan jag leva med att de ser ut så här ett tag?
Man kan också titta och sniffa runt efter tecken på skador: Lukt av mögel och annat unk, missfärgningar, kakelplattor som släppt, trasiga fogar etc hittar man inget är chansen stor att det rent tekniskt kan leva länge än.
Kök
Ungefär som våtrum men något enklare att fixa själv eftersom man slipper det mesta av problematiken med tätskikt. Ett nytt kan kosta allt från 50 till hundratals tkr beroende på hur exklusiva prylar och material man väljer, hur mycket man gör själv och hur mycket man ändrar i "infrastrukturen" (flyttar vatten, avlopp eller fläktkanal, gör om el). Hur som helst, med undantag för enstaka vitvaror byts kök vanligen ut för att man vill göra det snyggare snarare än för att det är tekniskt uttjänt, så det är rätt mycket upp till en själv inga måsten.
Värme
(t ex byte av elradiatorer, byte av expansionskärl, byte av värmepanna, byte varmvattenberedare, byte av oljetank)
Här beror det på vad huset har för sorts uppvärmning. Få hus har alla de saker du räknar upp samtidigt
Men den första frågan är: Får ni ihop er kalkyl med de driftskostnader som säljaren anger? I så fall kan ni ju antagligen leva ett tag med den uppvärmning som finns. (Kolla dock hur det nuvarande hushållet ser ut. Är det t ex ett pensionärspar har de förmodligen förbrukat mycket mindre varmvatten och dragit mycket mindre hushållsel än ni som småbarnsfamilj kommer att göra. En del gamlingar är dessutom väldigt duktiga på att snåla med värmen.)
Om pannan är så gammal att den kanske går sönder om några få år, så kan ni ersätta den med en modernare lösning (något slags värmepump) som sparar så mycket driftskostnader att ni tjänar in investeringen på några år. Ekonomiskt sett inget större problem m a o.
Lite värre om huset värms med direktverkande el (elradiatorer) för då blir det dyrt att konvertera till bergvärme eller något annat vattenburet system.
Källare
Om huset har en källare som fortfarande används bara som källare (förråd, pannrum, tvättstuga o dyl) kan man ta det lugnt. I en sån källare är det ingen katastrof om det t ex blir fuktgenomslag p g a dålig dränering, alltså behöver ni inte bekymra er så mycket om omdränering och sånt just nu.
Har man däremot inrett källaren med t ex trä- eller laminatgolv, utreglade gipsväggar, träpanel och annat sånt blir den känsligare. Då har man all anledning att vara vaksam mot fuktfläckar, unken lukt och liknande.
Ventilation
(t ex byte av motor ventilationsfläkt)
Ett 20- eller 50-talshus har självdragsventilation om ingen har gjort något åt det, alltså inga fläktmotorer eller annat att byta. Sen kan självdraget funka mer eller mindre bra. Om det inte eldas längre t ex om någon har bytt oljepannan mot en elpanna så funkar det i stort sett inte alls och ni kommer antagligen att vilja vädra väldigt ofta. Ingen kossa på isen för det men ni kan tänkas vilja göra något åt det någon gång i framtiden
Fönster
(t ex byte av fönster, byte av isolerrutor)
Är det gamla tvåglasfönster av trä, kolla att bågarna och karmarna är hela (inte ruttna, spruckna el dyl). I så fall finns det ingen anledning att byta nya energifönster sparar visserligen uppvärmningskostnader men inte så mycket att det betalar investeringen.
Har det bytts till nyare fönster med två- eller treglas isolerkassetter, kolla efter kondens mellan rutorna i kassetten. En kassett som har det är otät och bör bytas. Finns det inte funkar de antagligen bra nog fortfarande.
El
(t ex byte elcentral)
Ett hus från 20-talet har bara inte ett helt original elsystem. Har det inte bytts så har det åtminstone säkert kompletterats. Men har det gjorts på ett fackmannamässigt sätt? Det är svårt för en lekman att avgöra och viktigt för säkerheten. En elektriker bör få ta en titt. Att få all el i ett hus utbytt kostar, ja, kanske inte 100 tkr men bra nära.
Vatten och avlopp
(t ex byte av vatten- och avloppssystem, byte av gårdsbrunn)
Om det behövs ingrepp kan de bli dyra och besvärliga. Ska all VA bytas drar det också med sig en hel del annat eftersom ledningar finns inne i väggar, under golv etc knappast det första man ger sig på själv. Å andra sidan finns det inget som säger att det måste bytas bara för att det är gammalt. Försök få så mycket info som möjligt om vad som redan är bytt, ev. tidigare problem etc.
Femtiotalshus har jag ingen erfarenhet, däremot bor jag i ett tjugotalshus och har många andra som grannar. Tjugotalshus brukar vara rejält byggda med plankväggar (ej timmer), grövre golvbjälkar än dagens etc. Finns det problem i själva konstruktionen kommer de oftare från senare ändringar (tillbyggnader, takkupor och fönster m m). Du nämnde trappor en tjugotalstrappa är bastant byggd och kan knarra men rasa, det har jag svårt att tänka mig!
Sh**t vad långt det blev...måste vara det värsta inlägg jag har skrivit här!
Hej!
Farzan har ju sagt det mesta men...
Är själv på väg in i en gammal kåk som är äldre än de båda du nämner... Ser fram emot det men har som sagt läst en hel del, hjälpt till lite här och var och faktiskt konstaterat att den livsstil som är förenad med att bo i gamla hus är något jag vill ha. Bor man i gamla hus så går saker ofta att renovera och man behöver inte alltid köpa nytt. Tror att en besiktningsman är en mycket god investering om man inte har den tekniska kompetensen själv, om man vill han en oberoende part alternativt om man vill ha en "dolda fel"-försäkring (sen kan man diskutera värdet hos den i många fall). Men, men... lite saker i listan måste få kommentarer:
- Tak, renoveringsbehovet skiljer nog inte mellan nyare och senare tillverkade hus...
- Byte av takpannor. Beroende på om taket har betongpannor eller tegelpannor så har det definitivt olika livslängd. Betongtegelpannor tenderar att vittra ur endel och blir därför tunnare med tiden vartefter regnet rinner nedför taket. Tegel är beständigare och har man möjlighet så kan man lägga tillbaka samma tak igen om man klarar av att ta av det försiktigt.
- Byte av dräneringssystem. Ju äldre huset är ju troligare är det byggt på "lämplig" mark. Därav så handlar åtgärderna i äldre hus snarare än dränering, att se till att marknivån återställs runt huset. Kanske i vissa fall om att genomföra en markisolering...
- Byte av parkett. Tycker nog att golven börjar få värdighet efter 35 år och bör få ligga kvar... I värsta fall handlar det nog om en slipning/lackning eller ihopslagning...
En sak som är värd att tänka på är att om allt skall se nytt ut i ett gammalt hus så blir det dyrt (och känslan av huset försvinner)
Om man tar saker efter behov och inte tummar på skalskyddet (tak/målning/fönsterunderhåll) så finns ju stora förutsättningar för att kunna genomföra det man vill till en rimlig kostnad...
Farzan har ju sagt det mesta men...
Är själv på väg in i en gammal kåk som är äldre än de båda du nämner... Ser fram emot det men har som sagt läst en hel del, hjälpt till lite här och var och faktiskt konstaterat att den livsstil som är förenad med att bo i gamla hus är något jag vill ha. Bor man i gamla hus så går saker ofta att renovera och man behöver inte alltid köpa nytt. Tror att en besiktningsman är en mycket god investering om man inte har den tekniska kompetensen själv, om man vill han en oberoende part alternativt om man vill ha en "dolda fel"-försäkring (sen kan man diskutera värdet hos den i många fall). Men, men... lite saker i listan måste få kommentarer:
- Tak, renoveringsbehovet skiljer nog inte mellan nyare och senare tillverkade hus...
- Byte av takpannor. Beroende på om taket har betongpannor eller tegelpannor så har det definitivt olika livslängd. Betongtegelpannor tenderar att vittra ur endel och blir därför tunnare med tiden vartefter regnet rinner nedför taket. Tegel är beständigare och har man möjlighet så kan man lägga tillbaka samma tak igen om man klarar av att ta av det försiktigt.
- Byte av dräneringssystem. Ju äldre huset är ju troligare är det byggt på "lämplig" mark. Därav så handlar åtgärderna i äldre hus snarare än dränering, att se till att marknivån återställs runt huset. Kanske i vissa fall om att genomföra en markisolering...
- Byte av parkett. Tycker nog att golven börjar få värdighet efter 35 år och bör få ligga kvar... I värsta fall handlar det nog om en slipning/lackning eller ihopslagning...
En sak som är värd att tänka på är att om allt skall se nytt ut i ett gammalt hus så blir det dyrt (och känslan av huset försvinner)
Om man tar saker efter behov och inte tummar på skalskyddet (tak/målning/fönsterunderhåll) så finns ju stora förutsättningar för att kunna genomföra det man vill till en rimlig kostnad...
Hej!
Supertack för era svar! Det var verkligen bra tips och råd. Skall skriva ut och ta med mig dem på nästa visning också. Just något av dessa hus blir det nog inte. Även om det vore roligt att lära sig så finns inte tiden just nu. Pengar kan man väl skrapa fram om man som kompensation för alla brister får ett bra pris. Men kassakistan är tyvärr inte obegränsad och det verkar vara för mycket att göra.... Det tråkiga är väl bara att det känns som att det mest är hus från 70-talet och tidigare som är till salu och nästan alla behöver dräneras om och fixas tak på. De flesta med källare verkar också ha mögel...
MVH
Tussen som misströstar lite just nu
(
................. men som är jätteglad över era svar)
Supertack för era svar! Det var verkligen bra tips och råd. Skall skriva ut och ta med mig dem på nästa visning också. Just något av dessa hus blir det nog inte. Även om det vore roligt att lära sig så finns inte tiden just nu. Pengar kan man väl skrapa fram om man som kompensation för alla brister får ett bra pris. Men kassakistan är tyvärr inte obegränsad och det verkar vara för mycket att göra.... Det tråkiga är väl bara att det känns som att det mest är hus från 70-talet och tidigare som är till salu och nästan alla behöver dräneras om och fixas tak på. De flesta med källare verkar också ha mögel...
MVH
Tussen som misströstar lite just nu
( ................. men som är jätteglad över era svar
)
Det har sagts mycket klokt i den här tråden, men lite kan jag komplettera med.
Mäklare pratar gärna om månadskostnad för att bo, och har då inkluderat ränta och rätt så lågt räknade driftskostnader vari ingår uppvärmning, V/A, sophämtning och försäkring. Det är lätt att gå i fällan och tro att det är vad det kommer att kosta att bo där. Men så är det ju inte. Det kostar pengar att underhålla och reparera också.
Det spelar inte så stor roll om det är ett nytt hus eller ett gammalt hus, förr eller senare kommer reparationerna ändå och man behöver sätta undan pengar för det.
2-3.000kr/månad (beroende på hur stort huset är och vilken standard man vill ha) som går in på reparationskontot brukar räcka till det mesta om man klarar av att göra jobben själv. Det bör bli en sudd över varje år till de verkligt dyra sakerna, som att t.ex. byta tak eller byta panna. Sådana saker är dessutom inte så lätt att göra själv. Och det där är inte pengar som man köper blommor till rabatten för, eller ens en ny gräsklippare, utan det är förbehållet husets underhåll.
Att tänka på är att i äldre hus byggdes inte källare för att man skulle bo där, utan för att man där skulle förvara saker, ha pannan och oljetanken/vedförråd och kanske en liten snickarverkstad fick rum också. Det var först på 1970-talet man började inreda källare, och då fick man väldeliga fuktproblem, och det har man än... Det blir gärna fukt i äldre källare, men det är inte en brist, utan det är inte byggt för att hålla fukten ute.
Det viktigaste när man köper hus är att se till att det är väl underhållet. Ett väl underhållet hus, som bevisligen stått där i många decennier och fortfarande ser fräscht ut, brukar vara ett bra köp.
Mäklare pratar gärna om månadskostnad för att bo, och har då inkluderat ränta och rätt så lågt räknade driftskostnader vari ingår uppvärmning, V/A, sophämtning och försäkring. Det är lätt att gå i fällan och tro att det är vad det kommer att kosta att bo där. Men så är det ju inte. Det kostar pengar att underhålla och reparera också.
Det spelar inte så stor roll om det är ett nytt hus eller ett gammalt hus, förr eller senare kommer reparationerna ändå och man behöver sätta undan pengar för det.
2-3.000kr/månad (beroende på hur stort huset är och vilken standard man vill ha) som går in på reparationskontot brukar räcka till det mesta om man klarar av att göra jobben själv. Det bör bli en sudd över varje år till de verkligt dyra sakerna, som att t.ex. byta tak eller byta panna. Sådana saker är dessutom inte så lätt att göra själv. Och det där är inte pengar som man köper blommor till rabatten för, eller ens en ny gräsklippare, utan det är förbehållet husets underhåll.
Att tänka på är att i äldre hus byggdes inte källare för att man skulle bo där, utan för att man där skulle förvara saker, ha pannan och oljetanken/vedförråd och kanske en liten snickarverkstad fick rum också. Det var först på 1970-talet man började inreda källare, och då fick man väldeliga fuktproblem, och det har man än... Det blir gärna fukt i äldre källare, men det är inte en brist, utan det är inte byggt för att hålla fukten ute.
Det viktigaste när man köper hus är att se till att det är väl underhållet. Ett väl underhållet hus, som bevisligen stått där i många decennier och fortfarande ser fräscht ut, brukar vara ett bra köp.
Har man inte erfarenhet av att renovera och dessutom har en bebis så är det en väl stor chansning att köpa ett hus där mycket renovering krävs. Någon i familjen måste vara ha ett genuint intresse av att fixa och renovera, annars går det inte, så himla kul är det inte (vågar man säga det högt på detta forum?). Kan ni smygtesta lite där ni bor nu, tex tapetsera om ett rum, för att testa hur det går? För det kan verka som en bra idé att anlita hantverkare, men sen när man ser vad det kostar att anlita dem så tar det verkligen emot att använda hantverkare annat än där det är helt nödvändigt. Jag räknade exempelvis på vad det skulle kosta att låta tapetsera om ett rum (vitt) inkl underarbete och tapet och det skulle gå loss på ca 350 kr per m2 vägg, alltså ca 1000 kr per meter, och ett normalt sovrum är väl minst 14 m (3x4 m)....
Min erfarenhet är att hus som är helrenoverade på 90-talet är ett bra köp. Folk älskar de rena renoveringsobjekten och de kan bli förvånansvärt dyra och de som är totalt nyrenoverade brukar också bli dyra. Vi köpte ett från -24 som är rätt -90tal vad det gäller ytskikt men det kan man fixa lite eftersom. Huset var i så pass gott skick att inget behövdes åtgärdas efter besiktningen, inkl ny värmeanläggning (luftvärme). Personligen är jag överlycklig över att vi inte fick för oss att köpa ett billigare hus med en massa brister och krav på tillbyggnader. Ska tillägga att vi är väl normalhändiga (kan tapetsera, lägga golv, kakla) men inte så där jätteroade av att lägga hela vår fritid på det, vi har dessutom en 2-åring och en till på väg vilket inte är helt enkelt när man ska renovera och fixa. Dessutom tar ju det löpande hus- och hushållsarbetet en del tid (klippa gräsmattan, dammsuga etc). Så det tar väl ca 2 månader från första underarbetet till ett rum blir klart, men det gör ju inget när man inte har tusen andra akuta projekt som väntar.
Min erfarenhet är att hus som är helrenoverade på 90-talet är ett bra köp. Folk älskar de rena renoveringsobjekten och de kan bli förvånansvärt dyra och de som är totalt nyrenoverade brukar också bli dyra. Vi köpte ett från -24 som är rätt -90tal vad det gäller ytskikt men det kan man fixa lite eftersom. Huset var i så pass gott skick att inget behövdes åtgärdas efter besiktningen, inkl ny värmeanläggning (luftvärme). Personligen är jag överlycklig över att vi inte fick för oss att köpa ett billigare hus med en massa brister och krav på tillbyggnader. Ska tillägga att vi är väl normalhändiga (kan tapetsera, lägga golv, kakla) men inte så där jätteroade av att lägga hela vår fritid på det, vi har dessutom en 2-åring och en till på väg vilket inte är helt enkelt när man ska renovera och fixa. Dessutom tar ju det löpande hus- och hushållsarbetet en del tid (klippa gräsmattan, dammsuga etc). Så det tar väl ca 2 månader från första underarbetet till ett rum blir klart, men det gör ju inget när man inte har tusen andra akuta projekt som väntar.
Redigerat:
Det har sagts mycket vettigt här, men måste ändå infoga lite om själva inställningen till ett husprojekt. Jag tror inte på att leja bort allting. Även om man har pengar blir det väldigt dyrt. Det är också bättre ju mer man gjort och alltså vet precis vad som skett och har det nedskrivet.
Om man inte i nuläget har svårt att hålla sig borta från verktygen vare sig det finns något renoveringsbart eller inte i närheten bör man fråga sig varför. Det kan visst finnas skäl till det, men av vad jag sett tror jag ändå att ett husprojekt behöver entusiaster som endera är så ivriga att komma framåt att renoverandet blir gjort och är roligt, eller så ivriga att få hantverka att man inte kan låta bli av det skälet. En kombination är förstås att föredra. Det kan bli väldigt motigt om man står vid cementblandaren och plötsligt inser att man inte alls tycker att det är något kul. Med det inte sagt att inte alla nån gång känner det så. Sen kan man förstås leja bort de tråkigaste momenten, eller moment man helt enkelt inte orkar med.
Och till sist vikten av att ha kunniga personer att fråga om råd. Forumet är guld värt, men nån som kan komma och titta mellan varven är väldigt bra att ha.
Om man inte i nuläget har svårt att hålla sig borta från verktygen vare sig det finns något renoveringsbart eller inte i närheten bör man fråga sig varför. Det kan visst finnas skäl till det, men av vad jag sett tror jag ändå att ett husprojekt behöver entusiaster som endera är så ivriga att komma framåt att renoverandet blir gjort och är roligt, eller så ivriga att få hantverka att man inte kan låta bli av det skälet. En kombination är förstås att föredra. Det kan bli väldigt motigt om man står vid cementblandaren och plötsligt inser att man inte alls tycker att det är något kul. Med det inte sagt att inte alla nån gång känner det så. Sen kan man förstås leja bort de tråkigaste momenten, eller moment man helt enkelt inte orkar med.
Och till sist vikten av att ha kunniga personer att fråga om råd. Forumet är guld värt, men nån som kan komma och titta mellan varven är väldigt bra att ha.
Ni är så kunniga! Era råd är guld värda! Tack snälla!
Om ni har tid och lust att hjälpa mig lite till så har jag lagt en del av besiktningsprotokollet som en ny tråd - besiktningsprotokoll.
http://www.byggahus.se/forum/byggna...ttning-pa-aeldre-hus-vagar-man-koepa-det.html
Där står lite mer specifikt vad som felas på huset och jag har ingen koll på vad det egentligen innebär i form av risker, skador, kostnader, tidsåtgång, etc.
Orkar ni?
MVH
Tussen
Om ni har tid och lust att hjälpa mig lite till så har jag lagt en del av besiktningsprotokollet som en ny tråd - besiktningsprotokoll.
http://www.byggahus.se/forum/byggna...ttning-pa-aeldre-hus-vagar-man-koepa-det.html
Där står lite mer specifikt vad som felas på huset och jag har ingen koll på vad det egentligen innebär i form av risker, skador, kostnader, tidsåtgång, etc.
Orkar ni?
MVH
Tussen