Måste avvakta på överklagan efter beviljat bygglov?
En av grannarna där vi vill bygga har lämnat erinran på både förhandsbeskedet (som blev positivt ändå) och nu på bygglovsansökan. Bygglovet ska upp i byggnadsnämnden och bygglovshandläggaren låter mycket positivt så vi förväntar oss ett beviljat bygglov. Måste vi vänta grannarnas överklaganstid innan vi kan låta markentreprenören sätta grävskopan i backen?
Vill ju ge dem klartecken att köra direkt! Vågar ju inte fråga grannen om de tänker överklaga heller, då kanske man väcker den björn som sover...
Lämnar grannarna in överklagan så måste man vänta på att länsstyrelsen behagar att ta upp ärendet?
Vill ju ge dem klartecken att köra direkt! Vågar ju inte fråga grannen om de tänker överklaga heller, då kanske man väcker den björn som sover...
Lämnar grannarna in överklagan så måste man vänta på att länsstyrelsen behagar att ta upp ärendet?
Du ska definitivt vänta på att tiden för överklaga har gått ut innan du påbörjar ditt projekt. Har de överklagat förhandsbeskedet kommer de med största säkerhet fortsätta och krångla ett tag till för att försöka trötta ut dig. Vad angav de för skäl när de överklagade förhandsbeskedet? Kan tänka mig att det var nåt i stil med förstörd utsikt och att de inte vill ha grannar...eller??
Av din redogörelse framgår att nämnden verkställt grannhörande inför prövning av förhandsbesked och i grannyttrandet har erinran framställts mot det ansökta tillståndet. Har nämnden underrättat dig skriftligen om grannhörandet och innehållet i framställan med erinran mot det ansökta tillståndet före nämndens prövning? Du nämner att du har mottagit tillståndsbevis med positivt förhandsbesked, som är ett för kommunen juridiskt bindande svar på frågan om bygglov kommer att ges till en åtgärd som kräver bygglov.
Eftersom det funnits erinran mot tillståndet från grannar ska även de skriftligen ha kommunicerats om meddelat positivt förhandbesked tillsammans med besvärshänvisning. Besvärstiden – löptiden – är 3 veckor från dag då grannarna (ev. samägande) mottagit underrättelsen för att kunna överklaga förhandsbeskedet i länsstyrelsen. Så snart löptiden gått ut utan överklagande vinner förhandsbeskedet laga kraft. Du säger att du inte vet om grannarna har överklagat förhandsbeskedet. Har du begärt information av bygglovhandläggaren om datum när grannarna bevisligen blivit skriftligen underrättade om förhandsbeskedet? Hur lång tid är kvar av löptiden?
Du redogör vidare att du har lämnat in ansökan om bygglov och att nytt grannhörande har skett inför prövning av bygglov. Samma grannar har erinrat mot byggnationen. Har du blivit skriftligen underrättad om innehållet i deras erinran ännu?
Emotser att få läsa dina svar på mina frågor.
Anders
Eftersom det funnits erinran mot tillståndet från grannar ska även de skriftligen ha kommunicerats om meddelat positivt förhandbesked tillsammans med besvärshänvisning. Besvärstiden – löptiden – är 3 veckor från dag då grannarna (ev. samägande) mottagit underrättelsen för att kunna överklaga förhandsbeskedet i länsstyrelsen. Så snart löptiden gått ut utan överklagande vinner förhandsbeskedet laga kraft. Du säger att du inte vet om grannarna har överklagat förhandsbeskedet. Har du begärt information av bygglovhandläggaren om datum när grannarna bevisligen blivit skriftligen underrättade om förhandsbeskedet? Hur lång tid är kvar av löptiden?
Du redogör vidare att du har lämnat in ansökan om bygglov och att nytt grannhörande har skett inför prövning av bygglov. Samma grannar har erinrat mot byggnationen. Har du blivit skriftligen underrättad om innehållet i deras erinran ännu?
Emotser att få läsa dina svar på mina frågor.
Anders
Rent formellt behöver man inte bry sig om grannarnas överklagande efter att man fått ett beviljat bygglov. Problemet är att OM grannarna senare får rätt i en högre instans, så kan man tvingas stoppa bygget och i värsta fall riva huset.
Man får helt enkelt göra en bedömmning av oddsen för att grannaran skall lyckas stoppa bygget.
Om ni bygger i detaljplanerat område, och till punkt och pricka följer detaljplanen så är det mycket ovanligt att ett överklgande bifalls, men det har hänt.
Jag tror att det kan vara smart att inte göra alltför stora investeringar innan överklagandet har klarat första nivån (länstyrelsen). Beroende lite på var ni bygger så har det ju visat sig att det är inte helt ovanligt att de lokala bygglovshandläggarna kan lagen lite för dåligt, så bygglov har rivits upp pga av självklara formella missar. Då kan det vara tryggt om bygglovet överlevt åtminstonde en nivå till, innan man riskerar större inversteringar.
Om man har råd att ta risken så tror jag att det kan vara en bra psykologisk markering att påbörja bygget, fast så billigt som möjligt. Kannske begränsade markarbeten. Det blir en markering till grannen att bygget kommer att bli till oavsett vad de tycker. Och kan minska risken för ytterligare "okynnesöverklagande" om det nu är okynne. Processen kommer att börja se förlorad ut för grannen.
Jag antar att ni har uttömt alla möjligheter till "förlikning" med grannen? Om det finns en chans att komma överens så är det ganska värdefullt. En trilskande granne kan om det vill sig illa fördröja ett bygge i bortåt 5 år. Så om det går att komma igång fast med huset någon meter ifrån (för er) optimalt läge så kan det vara värt att komma överens.
Man får helt enkelt göra en bedömmning av oddsen för att grannaran skall lyckas stoppa bygget.
Om ni bygger i detaljplanerat område, och till punkt och pricka följer detaljplanen så är det mycket ovanligt att ett överklgande bifalls, men det har hänt.
Jag tror att det kan vara smart att inte göra alltför stora investeringar innan överklagandet har klarat första nivån (länstyrelsen). Beroende lite på var ni bygger så har det ju visat sig att det är inte helt ovanligt att de lokala bygglovshandläggarna kan lagen lite för dåligt, så bygglov har rivits upp pga av självklara formella missar. Då kan det vara tryggt om bygglovet överlevt åtminstonde en nivå till, innan man riskerar större inversteringar.
Om man har råd att ta risken så tror jag att det kan vara en bra psykologisk markering att påbörja bygget, fast så billigt som möjligt. Kannske begränsade markarbeten. Det blir en markering till grannen att bygget kommer att bli till oavsett vad de tycker. Och kan minska risken för ytterligare "okynnesöverklagande" om det nu är okynne. Processen kommer att börja se förlorad ut för grannen.
Jag antar att ni har uttömt alla möjligheter till "förlikning" med grannen? Om det finns en chans att komma överens så är det ganska värdefullt. En trilskande granne kan om det vill sig illa fördröja ett bygge i bortåt 5 år. Så om det går att komma igång fast med huset någon meter ifrån (för er) optimalt läge så kan det vara värt att komma överens.
A-M, du har nämnt att granne erinrat mot byggnation i grannhörande i första hand inför prövning av ansökan om förhandsbesked och i andra hand i grannhörande inför prövning av ansökan om bygglov. Du har mottagit tillstånd med förhandsbesked från byggnadsnämnden trots grannes invändningar mot förhandsbesked. Du har nämnt att du inte känner till om granne formellt har överklagat meddelat förhandsbesked. Du har ansökt om bygglov men har ännu inte meddelats bygglov. Överklagande av förhandsbeskedet är fortfarande en öppen fråga och när besvärstiden börjat löpa. Byggnadsnämnden kan inte meddela bygglov förrän besvärstiden för meddelat förhandsbesked löpt ut dvs när förhandsbeskedet vunnit laga kraft.
Anders
Anders
Ett beslut om förhandsbesked får överklagas. Under tiden för att anföra besvär, nästan utan undantag 3 veckor, får inte nytt beslut meddelas i samma ärende förrän det första beslutet har överprövats. Detta följer av 13 kap. PBL, 22 och 23 §§ FL, och KL. Byggnadsnämnden kan emellertid själva ompröva beslutet under besvärstiden om man funnit det oriktigt.
I A-M:s frågeställning är det följande av betydelse. Har en ansökan om förhandsbesked prövats av byggnadsnämnden och beslutet har vunnit laga kraft får ett senare meddelat bygglov inte överklagas om ansökt åtgärd överensstämmer med förhandsbeskedet och ansökan om lov gjorts inom två år från beslutet om förhandsbesked. För att rationalisera besvärsprocessen finns en spärr mot att överklaga i frågor som redan är avgjorda genom ett tidigare lagakraftvunnet beslut. PBL anger i 13 kap. 2 § hinder mot överklaganden i både lovfrågor och planfrågor. Den spärren kallas för "besvärsavskärande".
Med besvärsavskärande menas då att en part som har förlorat ett överklagande av förhandsbesked inte får överklaga ett efterföljande bygglov. Ett viktigt syfte med beslut om förhandsbesked är nämligen att ge projekteringstrygghet åt den som fått ett positivt besked. Även om förhandsbesked har meddelats så ska berörda grannar alltid underrättas om ett efterföljande bygglov. Givetvis kan både förhandsbesked och bygglov överklagas av en berörd part som inte ens har hörts trots att han eller hon, eller han och hon som samägande sakägare, skulle ha hörts redan när förhandsbeskedet prövades i kommunen.
Anders
I A-M:s frågeställning är det följande av betydelse. Har en ansökan om förhandsbesked prövats av byggnadsnämnden och beslutet har vunnit laga kraft får ett senare meddelat bygglov inte överklagas om ansökt åtgärd överensstämmer med förhandsbeskedet och ansökan om lov gjorts inom två år från beslutet om förhandsbesked. För att rationalisera besvärsprocessen finns en spärr mot att överklaga i frågor som redan är avgjorda genom ett tidigare lagakraftvunnet beslut. PBL anger i 13 kap. 2 § hinder mot överklaganden i både lovfrågor och planfrågor. Den spärren kallas för "besvärsavskärande".
Med besvärsavskärande menas då att en part som har förlorat ett överklagande av förhandsbesked inte får överklaga ett efterföljande bygglov. Ett viktigt syfte med beslut om förhandsbesked är nämligen att ge projekteringstrygghet åt den som fått ett positivt besked. Även om förhandsbesked har meddelats så ska berörda grannar alltid underrättas om ett efterföljande bygglov. Givetvis kan både förhandsbesked och bygglov överklagas av en berörd part som inte ens har hörts trots att han eller hon, eller han och hon som samägande sakägare, skulle ha hörts redan när förhandsbeskedet prövades i kommunen.
Anders
Menar Du på fullaste allvar att om någon fått ett positivt förhandsbesked och sedan skickar in en bygglovsansökan på samma sak när det väl är dags, så får ingen överklaga ?!? Intressanta nyheter för många som fått positivt förhandsbesked men sedan backning när det väl blir dags för bygglov.Anders L skrev:
Ett förhandsbesked är ju dock en sak, ett bygglov är en annan. Även om det innehållsmässigt handlar om samma sak så tror jag nog man får skilja lite på äpplen och päron.... Eller ?
Ja det undrar jag också ...
För det godkända förhandsbesked vi fick på den förra tomten var iaf så allmänt hållet att nästan vad som helst borde kunnat gå att bygga utifrån det förhandsbeskedet.
Jag kan inte tänka mig att vi skulle vara så fullständigt fria i husets utformning och inte kunna få backning i byggnadsnämnden. En bygglovsansöken borde ju rimligtvis vara en ny prövning, med risk för avslag om t.ex. huset inte följer något minimum av god smak t.ex. eller nåt... jag vet inte så noga alltså ...
För det godkända förhandsbesked vi fick på den förra tomten var iaf så allmänt hållet att nästan vad som helst borde kunnat gå att bygga utifrån det förhandsbeskedet.
Jag kan inte tänka mig att vi skulle vara så fullständigt fria i husets utformning och inte kunna få backning i byggnadsnämnden. En bygglovsansöken borde ju rimligtvis vara en ny prövning, med risk för avslag om t.ex. huset inte följer något minimum av god smak t.ex. eller nåt... jag vet inte så noga alltså ...
Det är lagstiftaren som menar det och hinder mot överklaganden i både lovfrågor och planfrågor regleras i 13 kap. 2 § PBL. Jag nämner att undantag för att inte kunna överklaga i frågor som redan är avgjorda genom ett tidigare lagakraftvunnet beslut finns när rätten att komma till tals inte har tillgodosetts.
När det gäller äpplen och päron håller jag helt med dig. De smakar olika och formen skiljer.
Jag inser dock vad du vill säga med skillnaden förhandsbesked och bygglov. Förhandsbeskedet avser tillstånd för platsen för den tilltänkta åtgärden, bygglovet avser tillstånd för åtgärden. Bygglovet får överklagas gällande åtgärden men inte beslutet i förhandsbeskedet avseende platsen får åtgärden.
Anders
När det gäller äpplen och päron håller jag helt med dig. De smakar olika och formen skiljer.
Jag inser dock vad du vill säga med skillnaden förhandsbesked och bygglov. Förhandsbeskedet avser tillstånd för platsen för den tilltänkta åtgärden, bygglovet avser tillstånd för åtgärden. Bygglovet får överklagas gällande åtgärden men inte beslutet i förhandsbeskedet avseende platsen får åtgärden.
Anders
Mikael_L. Förhandsbesked kräver endast ett enkelt men tillräckligt underlag och kan vid tveksamhet sökas för att få svar på om en åtgärd kan påräkna bygglov. Syftet med förhandsbesked är att ge garanti om bygglov, så att en intressent tryggt kan fortsätta projektera sitt bygge. Ett meddelat positivt förhandsbesked är ett för kommunen juridiskt bindande svar på frågan om bygglov kommer att ges till en byggnad eller annan anläggning på en viss plats. Det kan bara gälla åtgärder som kräver bygglov. Förhandsbesked avser om en plats får bebyggas och kan lagligen inte meddelas i fråga t ex om en tilltänkt ändrad användning av en befintlig byggnad. Om byggnadsnämnden gett ansökt tillstånd – positivt förhandsbesked – får den som får tillståndet inte börja bygga utan har att ansöka om bygglov inom två år. Detta förbehåll måste nämnden ange i beslutet. Byggnadsnämnden är under samma tid bunden av sitt förhandsbesked och måste meddela bygglov när lov ansökts om ev. av nämnden angivna villkor för att lov ska ges, är uppfyllda i lovansökan.
Beslut om förhandsbesked får överklagas. Vid beslut om efterföljande bygglov får, enligt 13 kap. 2 § PBL, de frågor som redan avgjorts genom förhandsbeskedet däremot inte överklagas på grund av spärren med besvärsavskärande funktion.
I sammanhanget bör uppmärksamhet ges till att inte blanda samman begreppen förhandsbesked och förhandsförfrågan. Även utan förhandsbesked kan förberedande kontakter med förfrågningar tas, enl. 11 kap. 1 § PBL, innan en lovansökan inlämnas. Då kan den som ska bygga få råd och upplysningar av nämndens personal att förbereda sin lovansökan. Att skriva och fråga informellt och få ett kostnadsfritt svar från en tjänsteman kan förekomma. Ett negativt tjänstemannasvar kan inte överklagas och därför ska sökanden hänvisas till att frågan får prövas – avgiftsbelagt – av nämnden.
Anders
Beslut om förhandsbesked får överklagas. Vid beslut om efterföljande bygglov får, enligt 13 kap. 2 § PBL, de frågor som redan avgjorts genom förhandsbeskedet däremot inte överklagas på grund av spärren med besvärsavskärande funktion.
I sammanhanget bör uppmärksamhet ges till att inte blanda samman begreppen förhandsbesked och förhandsförfrågan. Även utan förhandsbesked kan förberedande kontakter med förfrågningar tas, enl. 11 kap. 1 § PBL, innan en lovansökan inlämnas. Då kan den som ska bygga få råd och upplysningar av nämndens personal att förbereda sin lovansökan. Att skriva och fråga informellt och få ett kostnadsfritt svar från en tjänsteman kan förekomma. Ett negativt tjänstemannasvar kan inte överklagas och därför ska sökanden hänvisas till att frågan får prövas – avgiftsbelagt – av nämnden.
Anders
Nu talar Du mot Dig själv. Eftersom ett förhandsbesked är byggt på mycket friare och enklare underlag (som Du skriver) så kan knappast ett beslut baserat på detta vara juridiskt bindande och garantera ett bygglov. Som per definition är betydligt mer detaljerat både i frågan och prövning. Alltså kan knappast utslaget som gavs i förhandsbeskedet vara juridiskt bindande för kommunen, eftersom det i princip alltid är taget på ett annat (ofta friare) underlag.Anders L skrev:
Det är bra att kunna lagtexten, men man kanske skall vara lite försiktig med uttalande som "juridiskt bindande" när många av oss kan vittna om att verkligheten inte ser riktigt sådan ut.
Ett lagakraftvunnet förhandsbesked är ett bindande löfte och, oavsett om kommunens beslut avkunnats på mer eller mindre fria och enkla underlag, äger därmed enligt PBL juridisk giltighet. Så tillämpas lagarna och så avses de efterföljas.
Anders
Anders
De har INTE överklagat förhandsbeskedet. När förre tomtägaren ansökte om förhandsbesked fick de lämna synpunkter och det gjorde de men de överklagade inte beslutet om förhandsbesked sedan utan de har lämnat in synpunkter nu vid bygglovsansökan.
De tycker att de får sämre ljusinsläpp då vi avverkar skog (tät skog som funnits fram till tomtgräns mot dem) och ställer ett vitt hus ca 25 meter från tomtgränsen. De vill inte ha någon granne helt enkelt, de "tänkte inte på det" när de flyttade dit för ca 10 år sen, att någon kunde bygga där. De har funderat på att köpa tomten tidigare men tyckte det var för dyrt. De tror de får sämre värde på bostaden, de är rädda för att få mer vatten in på tomten nu. Vår tomt ligger ovanför deras i en backe. Bygglovshandläggaren har avfärdat deras synpunkter muntligen till oss och arbetsutskottet hade inget att säga om vår ansökan. Vi har fått visa genom en karta som en arkitekt ritat hur dränering ska göras etc så vi kan med fakta påvisa hur det åtminstone inte kommer bli sämre för dem gällande vattnet, snarare bättre.
Nej vi har inte fått skriftlig information om vad de lämnat erinran på, de skrev i princip samma mot bygglovsansökan som förhandsbesked och vad de skrivit har vi fått veta via telefon då vi frågat bygglovshandläggaren.
Vi tänkte låta markfirman påbörja avtäckning av tomt, tror vi ska närma oss dem försiktigt efter beviljat bygglov här om några dagar (förhoppningsvis!) och höra oss för om de accepterat detta nu.
De tycker att de får sämre ljusinsläpp då vi avverkar skog (tät skog som funnits fram till tomtgräns mot dem) och ställer ett vitt hus ca 25 meter från tomtgränsen. De vill inte ha någon granne helt enkelt, de "tänkte inte på det" när de flyttade dit för ca 10 år sen, att någon kunde bygga där. De har funderat på att köpa tomten tidigare men tyckte det var för dyrt. De tror de får sämre värde på bostaden, de är rädda för att få mer vatten in på tomten nu. Vår tomt ligger ovanför deras i en backe. Bygglovshandläggaren har avfärdat deras synpunkter muntligen till oss och arbetsutskottet hade inget att säga om vår ansökan. Vi har fått visa genom en karta som en arkitekt ritat hur dränering ska göras etc så vi kan med fakta påvisa hur det åtminstone inte kommer bli sämre för dem gällande vattnet, snarare bättre.
Nej vi har inte fått skriftlig information om vad de lämnat erinran på, de skrev i princip samma mot bygglovsansökan som förhandsbesked och vad de skrivit har vi fått veta via telefon då vi frågat bygglovshandläggaren.
Vi tänkte låta markfirman påbörja avtäckning av tomt, tror vi ska närma oss dem försiktigt efter beviljat bygglov här om några dagar (förhoppningsvis!) och höra oss för om de accepterat detta nu.
Du har ett förhandsbesked som ursprungligen meddelats med tillståndsbevis till annan sakägare för mer än minst tre veckor men som senare registrerats med dig som sakägare. Är det riktigt?
När du läser i förhandsbeskedet finns det några villkor lämnade i tillståndsbeviset utöver lokaliseringen av byggnad som anger något om byggrätt, bostads storlek, antal våningar, detaljplan etc.?
Är platsen belägen utanför detaljplanelagt område?
Det förefaller av de omständigheterna du beskriver som att förhandsbeskedet är lagakraftvunnet. Det är då väsentligt att klarlägga om det finns andra villkor än den byggbara platsen angivna i förhandsbeskedet om byggnadsdetaljer som byggnadstyp m. m. Alla villkor som anges i förhandsbeskedet får inte överklagas i meddelat bygglov. Men sådant som inte anges i förhandsbeskedet om den tilltänkta byggnationen får överklagas om det går grannen skäligen emot och om underrättelseskyldigheten inte fullgjorts korrekt av byggnadsnämnden (endast skriftliga underrättelser är gällande). Det senare är slag av mycket allvarliga formfel som vanligtvis föranleder att meddelat bygglov upphävs av överprövande myndighet i ett överklagande.
Anders
När du läser i förhandsbeskedet finns det några villkor lämnade i tillståndsbeviset utöver lokaliseringen av byggnad som anger något om byggrätt, bostads storlek, antal våningar, detaljplan etc.?
Är platsen belägen utanför detaljplanelagt område?
Det förefaller av de omständigheterna du beskriver som att förhandsbeskedet är lagakraftvunnet. Det är då väsentligt att klarlägga om det finns andra villkor än den byggbara platsen angivna i förhandsbeskedet om byggnadsdetaljer som byggnadstyp m. m. Alla villkor som anges i förhandsbeskedet får inte överklagas i meddelat bygglov. Men sådant som inte anges i förhandsbeskedet om den tilltänkta byggnationen får överklagas om det går grannen skäligen emot och om underrättelseskyldigheten inte fullgjorts korrekt av byggnadsnämnden (endast skriftliga underrättelser är gällande). Det senare är slag av mycket allvarliga formfel som vanligtvis föranleder att meddelat bygglov upphävs av överprövande myndighet i ett överklagande.
Anders