Märklig beräkning av banken
Hej!
Jag och min sambo tänker bygga ett enplans hus på 220 m2 boyta.
Vi ska köpa en tomt där det redan finns en platta, men huset nedrivet.
Varför vi ska köpa tomten med plattan är för att: den ligger i bra läge, är tillräckligt stor, m.m.
Och vi får den billigt (100 000kr).
Alltså är ju kostnader för själva plattan (betong, material, m.m.), VA-anslutning, el-anslutning, samt övriga markarbeten redan avklarade i köpesskillingen för tomten.
Vi räknar med att göra mycket själv, samt att vi fått bra pris på allting. Så kalkylen slutar på 1 300 000kr, alltså ca: 6000kr/m2.
Banken (swedbank) menade att detta var alldeles för lågt räknat och att man måste ALLTID räkna att ett hus kostar 14 000kr/m2. Oavsett om t.ex. vi då sparar in många hundratusen i tomt+anslutnings avg., oavsett hur mycket arbete man gör själv, oavsett hur bra priser man fått på olika delar i bygget...
14 000kr/m2, det är vad alla hus kostar att bygga enligt dem.... Tycker det låter väldigt konstigt att de inte gör individuella kalkyler för varje unikt husbygge..
Nu till mina frågor:
Är detta någonting som alla banker följer efter???
Är det någon som varit med om nån liknande situation?
Vet att 6000kr/m2 är väldigt lite för ett nybyggt hus, men det är ju under speciella förutsättningar.
Kan ju nämnas att huset byggs i norrbotten och inte i någon storstadsregion.
Tacksam för all konstruvktiv respons!
/Dawid
Jag och min sambo tänker bygga ett enplans hus på 220 m2 boyta.
Vi ska köpa en tomt där det redan finns en platta, men huset nedrivet.
Varför vi ska köpa tomten med plattan är för att: den ligger i bra läge, är tillräckligt stor, m.m.
Och vi får den billigt (100 000kr).
Alltså är ju kostnader för själva plattan (betong, material, m.m.), VA-anslutning, el-anslutning, samt övriga markarbeten redan avklarade i köpesskillingen för tomten.
Vi räknar med att göra mycket själv, samt att vi fått bra pris på allting. Så kalkylen slutar på 1 300 000kr, alltså ca: 6000kr/m2.
Banken (swedbank) menade att detta var alldeles för lågt räknat och att man måste ALLTID räkna att ett hus kostar 14 000kr/m2. Oavsett om t.ex. vi då sparar in många hundratusen i tomt+anslutnings avg., oavsett hur mycket arbete man gör själv, oavsett hur bra priser man fått på olika delar i bygget...
14 000kr/m2, det är vad alla hus kostar att bygga enligt dem.... Tycker det låter väldigt konstigt att de inte gör individuella kalkyler för varje unikt husbygge..
Nu till mina frågor:
Är detta någonting som alla banker följer efter???
Är det någon som varit med om nån liknande situation?
Vet att 6000kr/m2 är väldigt lite för ett nybyggt hus, men det är ju under speciella förutsättningar.
Kan ju nämnas att huset byggs i norrbotten och inte i någon storstadsregion.
Tacksam för all konstruvktiv respons!
/Dawid
Låter helskumt. Gå till en annan bank.xilak skrev:
Swedbank kan inte räkna. De verkar helt omöjligt för dem att gå ifrån deras schabloner. För mig gick det inte att få in i skallen på dem att om jag har en hyra som är mindre än min blivande boendekostnad så borde ju allt vara lugnt för det sa det sunda förnuftet. Nej då skulle jag plus sambo ha 14 papp (eller vad det var) kvar när boendet var betalt, helt galet.
Om man tänker sig att deras shablon är "bra", så borde ni ju ialla fall få räkna ner den med de kostnader ni sparar in på att köpa en redan färdig platta.
En sak som banken skulle kunna oroa sig för (och som kanske även ni borde fundera över) är om plattan verkligen duger, så att ni inte står där i ett sent skede och det visar sig att plattan är för klen, eller lutar för mycket etc.
Om det är en gammal platta så kanske betongen är undermålig.
Plattor från 70- talet (och kanse äldre ) är ju i princip alltid en riskkonstruktion för mögel, ofta har de inte tillräcklig dränering under, många mögelhus har rivits när det inte varit lönt att sanera dem. Kan ju vara värt att kolla varför det gamla huste revs.
En sak som banken skulle kunna oroa sig för (och som kanske även ni borde fundera över) är om plattan verkligen duger, så att ni inte står där i ett sent skede och det visar sig att plattan är för klen, eller lutar för mycket etc.
Om det är en gammal platta så kanske betongen är undermålig.
Plattor från 70- talet (och kanse äldre ) är ju i princip alltid en riskkonstruktion för mögel, ofta har de inte tillräcklig dränering under, många mögelhus har rivits när det inte varit lönt att sanera dem. Kan ju vara värt att kolla varför det gamla huste revs.
Mmm de vill att vi ska räkna redan betalda kostnader till kalkylen..
Har varit och pratat med en konkurrerande bank idag, de var mer sympatiska och förstod omständigheterna till varför kalkylen var så låg.
Banktjänstekvinnan sa att hos dem, är det upp till varje handläggare att bevilja lån/krediter. Medan hos swedbank har de en "Lånenämd" som sammanträder 2 ggr/vecka.
Hoppas på besked innan helgen så man åter kan fortsätta med planeringen för bygget
Hempularen:
Plattan är i gott skick. Det har stått ett hus där som blev brandskadat i taket. Vi rev ner huset i sommras och granskade då plattan. Tomten ägs idag av min far.
/Dawid
Hej,xilak skrev:Hej!
Jag och min sambo tänker bygga ett enplans hus på 220 m2 boyta.
Vi ska köpa en tomt där det redan finns en platta, men huset nedrivet.
Varför vi ska köpa tomten med plattan är för att: den ligger i bra läge, är tillräckligt stor, m.m.
Och vi får den billigt (100 000kr).
Alltså är ju kostnader för själva plattan (betong, material, m.m.), VA-anslutning, el-anslutning, samt övriga markarbeten redan avklarade i köpesskillingen för tomten.
Vi räknar med att göra mycket själv, samt att vi fått bra pris på allting. Så kalkylen slutar på 1 300 000kr, alltså ca: 6000kr/m2.
Banken (swedbank) menade att detta var alldeles för lågt räknat och att man måste ALLTID räkna att ett hus kostar 14 000kr/m2. Oavsett om t.ex. vi då sparar in många hundratusen i tomt+anslutnings avg., oavsett hur mycket arbete man gör själv, oavsett hur bra priser man fått på olika delar i bygget...
14 000kr/m2, det är vad alla hus kostar att bygga enligt dem.... Tycker det låter väldigt konstigt att de inte gör individuella kalkyler för varje unikt husbygge..
Nu till mina frågor:
Är detta någonting som alla banker följer efter???
Är det någon som varit med om nån liknande situation?
Vet att 6000kr/m2 är väldigt lite för ett nybyggt hus, men det är ju under speciella förutsättningar.
Kan ju nämnas att huset byggs i norrbotten och inte i någon storstadsregion.
Tacksam för all konstruvktiv respons!
/Dawid
prova med att prata med olika banker. Vår erfarenhet säger att det kan skilja oerhört mycket, även från handläggare till handläggare. Det löser sig säkert för er del. Lycka till!
Inte för att det kanske gör dig gladare men det kanske göra det lättare att förstå hur banken resonerar. Även om du nu skulle kunna bygga huset för 6000 m2 så kan dom inte det göra det.
Då själva huset är deras säkerhet så förutsätter ju det att det faktiskt blir ett hus till slut. 1,3 miljoner för 220 m2 är knappt materialkostander vilket då betyder att om du nu inte du kan, har tid, orkar, vill eller får sätta ihop detta till ett fullt fungerande hus så är det inte värt ett skit.
Skulle du då alltså få en takstol i skallen och därpå bli en viktig del av den nya granhäck som din lokala kyrkovaktmästare planerar, så skulle det innebära att banken skulle står där med en mille i virke som ligger och möglar under en pressening.
Låter ju knappast som någon vidare bra affär för banken eller hur?
För 14000 kr m2 å andra sidan så vet banken att dom, eller din snörvlande änka, faktiskt kan få färdigt huset.
Då själva huset är deras säkerhet så förutsätter ju det att det faktiskt blir ett hus till slut. 1,3 miljoner för 220 m2 är knappt materialkostander vilket då betyder att om du nu inte du kan, har tid, orkar, vill eller får sätta ihop detta till ett fullt fungerande hus så är det inte värt ett skit.
Skulle du då alltså få en takstol i skallen och därpå bli en viktig del av den nya granhäck som din lokala kyrkovaktmästare planerar, så skulle det innebära att banken skulle står där med en mille i virke som ligger och möglar under en pressening.
Låter ju knappast som någon vidare bra affär för banken eller hur?
För 14000 kr m2 å andra sidan så vet banken att dom, eller din snörvlande änka, faktiskt kan få färdigt huset.
Hej!
Har diskuterat med banken. De är nu villiga att räkna på ungefär 10 000kr/m2, vilket skulle bli 2 000 000kr som de vill att vi ska ta i kreditiv.
Men eftersom de inte anser oss vara så kreditvärdiga för hela den summan, måste vi ta in en medkredittagare..
Får se vars detta slutar...
/Dawid
Har diskuterat med banken. De är nu villiga att räkna på ungefär 10 000kr/m2, vilket skulle bli 2 000 000kr som de vill att vi ska ta i kreditiv.
Men eftersom de inte anser oss vara så kreditvärdiga för hela den summan, måste vi ta in en medkredittagare..
Får se vars detta slutar...
/Dawid
Här gäller det att ha en fin relation med bankens handläggare.
Det är ju precis som tidigare sagts att banken måste "skydda" sin investering. Beviljar de dig ett kreditiv på vad du beräknar att det kostar er att färdigställa huset och något oförutsett inträffar så står de med en brädhög och en svårsåld tomt.
Som jag ser det finns det två vägar att gå.
Ha bra på fötterna i era kalkyler. Ha gärna med ett husföretag som som bygger åtminstone stommen. Inge förtroende för att ni kommer att klara av detta bygge, gärna om ni har någon kunnig med i processen. Ha med en genomarbetad tidplan för hur arbetet ska fortskrida och hur eran insats ska se ut. Ha gärna en backupplan ifall ni själva int eorkar/kan slutföra en del moment så ni behöver ta in hantverkare och vad det kan kosta.
Den andra varianten är lite "fulare" och där gör ni en dyrare kalkyl tex som nu på 2 miljoner. Sedan säger ni att ni själva lägger in 500.000:- under arbetets fortskridande. Att ni sedan gör det i eget arbete och inte i cash är ju "erat" val. Då kan banken bevilja kreditiv på 1,5 mille och alla är nöjda och glada. Eran insats kan ju också delvis vara betald då ni äger tomten med en platta som kan vara värd ca 350.000:-.
Ni gör som ni vill och det viktiga är att banken får förtroende för er förmåga att ro detta bygge i land inom rimlig tid. Ingen bank vill låna ut mycket pengar till något som aldrig blir värt något. Tro mig att många har vidlyftiga planer på att bygga billiga hus själva och det går år efter år och det blir aldrig klart, detta vill banken undvika till varje pris. Har man inte kunskapen eller erfarenheten av att bygga hus så är risken stor för att man överskattar sin förmåga och underskattar arbetet som krävs.
Lycka till!
Det är ju precis som tidigare sagts att banken måste "skydda" sin investering. Beviljar de dig ett kreditiv på vad du beräknar att det kostar er att färdigställa huset och något oförutsett inträffar så står de med en brädhög och en svårsåld tomt.
Som jag ser det finns det två vägar att gå.
Ha bra på fötterna i era kalkyler. Ha gärna med ett husföretag som som bygger åtminstone stommen. Inge förtroende för att ni kommer att klara av detta bygge, gärna om ni har någon kunnig med i processen. Ha med en genomarbetad tidplan för hur arbetet ska fortskrida och hur eran insats ska se ut. Ha gärna en backupplan ifall ni själva int eorkar/kan slutföra en del moment så ni behöver ta in hantverkare och vad det kan kosta.
Den andra varianten är lite "fulare" och där gör ni en dyrare kalkyl tex som nu på 2 miljoner. Sedan säger ni att ni själva lägger in 500.000:- under arbetets fortskridande. Att ni sedan gör det i eget arbete och inte i cash är ju "erat" val. Då kan banken bevilja kreditiv på 1,5 mille och alla är nöjda och glada. Eran insats kan ju också delvis vara betald då ni äger tomten med en platta som kan vara värd ca 350.000:-.
Ni gör som ni vill och det viktiga är att banken får förtroende för er förmåga att ro detta bygge i land inom rimlig tid. Ingen bank vill låna ut mycket pengar till något som aldrig blir värt något. Tro mig att många har vidlyftiga planer på att bygga billiga hus själva och det går år efter år och det blir aldrig klart, detta vill banken undvika till varje pris. Har man inte kunskapen eller erfarenheten av att bygga hus så är risken stor för att man överskattar sin förmåga och underskattar arbetet som krävs.
Lycka till!
Vi satsar på den första varianten.
Har fått ett pris på väggblock med fönster & dörrar inmonterat och uppställt.
Har även ftt pris på fullständigt tak (takstolar, plåttak, avvattning m.m.)
Har fått pris på bergvärme med installation.
Har fått pris på golvvärmen (slang, termostater, alla kopplingar m.m.)
Har fått pris på lösullisolering till taket (entreprenad).
Har "kollat" pris på allt invändigt material(golv, väggar, tak), kök, badrum, el, vvs, m.m.
Våran egen arbetsinsats består i att färdigställa hela huset invändigt. Med hjälp av erfarna bekanta m.m.
Har som sagt fast pris på allt det utvändiga + allt material invändigt. Detta blir totalt ca: 1 300 000kr.
Känns som om det värsta (läs: dyraste) som kan inträffa är om vi inte kan göra något arbete själv överhuvudtaget. Och då måste ta in snickare som färdigställer det invändiga.
Det är väl ungefär 800-1000 timmar det handlar om. Alltså ca: 400 000kr i snickararvode för det invändiga.
Isåfall blir totalsumman ca: 1 700 000kr.
Har full förståelse för att banken vill att vi ska ta tillräckligt hög kredit för att kunna slutföra bygget.
Men ska se om de kan tänka sig att gå ner lite under 2 000 000 kr strecket.
Då kanske det blir lättare, att få någon att bli medkreditivtagare.
Tack för alla svar!
/Dawid
Har fått ett pris på väggblock med fönster & dörrar inmonterat och uppställt.
Har även ftt pris på fullständigt tak (takstolar, plåttak, avvattning m.m.)
Har fått pris på bergvärme med installation.
Har fått pris på golvvärmen (slang, termostater, alla kopplingar m.m.)
Har fått pris på lösullisolering till taket (entreprenad).
Har "kollat" pris på allt invändigt material(golv, väggar, tak), kök, badrum, el, vvs, m.m.
Våran egen arbetsinsats består i att färdigställa hela huset invändigt. Med hjälp av erfarna bekanta m.m.
Har som sagt fast pris på allt det utvändiga + allt material invändigt. Detta blir totalt ca: 1 300 000kr.
Känns som om det värsta (läs: dyraste) som kan inträffa är om vi inte kan göra något arbete själv överhuvudtaget. Och då måste ta in snickare som färdigställer det invändiga.
Det är väl ungefär 800-1000 timmar det handlar om. Alltså ca: 400 000kr i snickararvode för det invändiga.
Isåfall blir totalsumman ca: 1 700 000kr.
Har full förståelse för att banken vill att vi ska ta tillräckligt hög kredit för att kunna slutföra bygget.
Men ska se om de kan tänka sig att gå ner lite under 2 000 000 kr strecket.
Då kanske det blir lättare, att få någon att bli medkreditivtagare.
Tack för alla svar!
/Dawid
Om du har berättat det du skrivit om här för banken så är det udnerligt att banken inte kan ge er ett lagom stort kreditiv.
Om ni har realistiska kalkyler på 1,3 mille så borde banken kunna ge er det i kreitiv, eller kanske 1,5. Att de ska kräva att ni tar ett kreditiv på 2 mille ger ju er bara merkostnader och besvär med medkreditivtagare.
Mitt råd blir att du kontaktar någon annan bank.
Jag fick kreditiv på 1,5 miljoner för att bygga vårat hus och det var aldrig någon diskussion om att det borde vara högre. Vårat hus var på 190m2 platta, och allt som allt slutade kalaset på 1,65 mille (lade en del cash).
Det var för övrigt också Swedbank. Då hade jag också en bra kontakt på banken som trodde på oss.
Om ni har realistiska kalkyler på 1,3 mille så borde banken kunna ge er det i kreitiv, eller kanske 1,5. Att de ska kräva att ni tar ett kreditiv på 2 mille ger ju er bara merkostnader och besvär med medkreditivtagare.
Mitt råd blir att du kontaktar någon annan bank.
Jag fick kreditiv på 1,5 miljoner för att bygga vårat hus och det var aldrig någon diskussion om att det borde vara högre. Vårat hus var på 190m2 platta, och allt som allt slutade kalaset på 1,65 mille (lade en del cash).
Det var för övrigt också Swedbank. Då hade jag också en bra kontakt på banken som trodde på oss.
när vi lånade upp 100' till och skrev om lånen hade räntan stigit lite jämfört med vad den var när lånen ursprungligen togs. banktjänstekvinnan gjorde beräkning av den nya månadskostnaden som skulle bli lägre än den som var innan. jag ifrågasatte detta när vi kom in igen för att ändra lånen, jag hade med hennes uträkningar där jag inte kunde förstå vad hon räknat,-det kunde inte hon heller utan insåg att hon räknat fel, hon skämdes och gav oss lägre ränta