Elkatastrof i bostadsrätt, dolt fel? Vad gör vi?
Vi köpte en bostadsrätt och flyttade in i skiftet september/oktober förra året. Det är en HSB-förening. Vi kontaktade häromveckan HSB:s egna elektriker och VVS:are för att få hjälp med lite eljobb och inkoppling av disk- och tvättmaskin. Det visar sig när de börjar rota i det hela att saker och ting inte står rätt till. Vi har sett att det har varit lite fullösningar när vi tittat närmare, men aldrig förstått hur illa det var.
Det rör sig om uttag ovanför diskbänk som ser jordade ut, men ingen jordkabel är framdragen. Kablar som borde varit jordkablar använder de som elkablar, de har lämnat kablar helt öppna utan skyddshölje och det visar sig att de har kopplat ur jordfelsbrytaren (men vipparmen står som om den vore på som vanligt). Det finns säkert ännu mer, men vi har inte hunnit fått det utrett ännu.
Det här känns inte bra, det är mycket jobb och det kommer att kosta på. Är det vi som ska stå för kostnaden att reda upp det som ägaren innan ställt till med? kan man hävda dolda fel eller liknande? Hur tar vi tag i det hela, kontaktar säljarna? mäklaren? föreningen?
Framförallt att veta att man inte har haft den säkerhet man trott känns obehagligt och det är ju inte bara vi som drabbas om något börjar brinna.
Tacksam för svar och hjälp!
Det rör sig om uttag ovanför diskbänk som ser jordade ut, men ingen jordkabel är framdragen. Kablar som borde varit jordkablar använder de som elkablar, de har lämnat kablar helt öppna utan skyddshölje och det visar sig att de har kopplat ur jordfelsbrytaren (men vipparmen står som om den vore på som vanligt). Det finns säkert ännu mer, men vi har inte hunnit fått det utrett ännu.
Det här känns inte bra, det är mycket jobb och det kommer att kosta på. Är det vi som ska stå för kostnaden att reda upp det som ägaren innan ställt till med? kan man hävda dolda fel eller liknande? Hur tar vi tag i det hela, kontaktar säljarna? mäklaren? föreningen?
Framförallt att veta att man inte har haft den säkerhet man trott känns obehagligt och det är ju inte bara vi som drabbas om något börjar brinna.
Tacksam för svar och hjälp!
Hej
Dolt fel tror jag aldrig att det kan räknas som. En elbesiktning skulle ha upptäckte dom felen väldigt snabbt. Tyvärr tror jag att det bara är att bita i det sura äpplet och ta smällen för att fixa elen.
Dolt fel tror jag aldrig att det kan räknas som. En elbesiktning skulle ha upptäckte dom felen väldigt snabbt. Tyvärr tror jag att det bara är att bita i det sura äpplet och ta smällen för att fixa elen.
Jag vet inte men tror precis tvärtom.
Först och främst verkar man ha dolt felen medvetet.
Man kan ju också fråga sig vem som utfört arbetet. Hur är det med elistallationer, får ej behöriga utföra såna?
Intressant att höra av ngn som vet säkert.
lycka till
Först och främst verkar man ha dolt felen medvetet.
Man kan ju också fråga sig vem som utfört arbetet. Hur är det med elistallationer, får ej behöriga utföra såna?
Intressant att höra av ngn som vet säkert.
lycka till
Diversearbetare
· Göteborg
· 9 470 inlägg
Det kallas nog något annat. Jag fick lära mig att termen dolt fel inte kan tillämpas på BR. Det sa både mäklaren och BRF-ordföranden.
Bostadsrätter säljs normalt i "befintligt skick". Men eftersom de räknas som lösöre gäller tydligen köplagen. Kort sagt så innebär det att en köpare kan ha rätt till ersättning för fel som säljaren känt till, och för fel som finns vid köpet och som köparen inte kunnat upptäcka vid en normal grundlig undersökning.
Dvs villkor som har viss likhet med reglerna för dolda fel i fastigheter.
Att elen inte är korrekt och laglig vet ju den som utfört den. Frågan är om man kan bevisa att det är säljaren som gjort det själv, kan ju vara en tidigare ägare. Dvs inte klockrent att bevisa att säljaren känt till felet.
Nästa fråga då är ju om köparen hade någon möjlighet att upptäcka felet före köpet, svårt att säga. Men troligen inte på det som sägs här. Men det kan finnas fler faktorer som du som köpare borde sett som indikation på att elen var skum.
Du bör snarast reklamera felet till säljaren, och snarast skaffa en uppskattning på vad felen kommer att kosta att åtgärda.
I praktiken tror jag att det är svårt att få någon ersättning, reglerna är inte klockrena, du kan inte vara säker på att vinna. Och beloppet är troligen för litet för att riskera rättegångskostnader på kanske 100 000 (i självrisk etc på försäkringen).
Det du kan hoppas på är att säljaren inser att han löper stor risk att förlora och betalar frivilligt. Ev. kan man ju prata om åtal för allmänfarlig vårdslöshet och olaglig elinstallation också som påtryckning. I praktiken lär det aldrig gå få polisen att utreda.
Dvs villkor som har viss likhet med reglerna för dolda fel i fastigheter.
Att elen inte är korrekt och laglig vet ju den som utfört den. Frågan är om man kan bevisa att det är säljaren som gjort det själv, kan ju vara en tidigare ägare. Dvs inte klockrent att bevisa att säljaren känt till felet.
Nästa fråga då är ju om köparen hade någon möjlighet att upptäcka felet före köpet, svårt att säga. Men troligen inte på det som sägs här. Men det kan finnas fler faktorer som du som köpare borde sett som indikation på att elen var skum.
Du bör snarast reklamera felet till säljaren, och snarast skaffa en uppskattning på vad felen kommer att kosta att åtgärda.
I praktiken tror jag att det är svårt att få någon ersättning, reglerna är inte klockrena, du kan inte vara säker på att vinna. Och beloppet är troligen för litet för att riskera rättegångskostnader på kanske 100 000 (i självrisk etc på försäkringen).
Det du kan hoppas på är att säljaren inser att han löper stor risk att förlora och betalar frivilligt. Ev. kan man ju prata om åtal för allmänfarlig vårdslöshet och olaglig elinstallation också som påtryckning. I praktiken lär det aldrig gå få polisen att utreda.
Är det fråga om fel bara i er lägenhet eller är det den ursprungliga installationen som är felaktigt utförd? I så fall finns det ju stor risk att felen finns även i övriga lägenheter. Då måste ju föreningen omedelbart underrättas och kontroller ske innan det händer någon allvarlig olycka.
Det där låter som dåligt hempuleri.
tack för alla svar.
Jag är helt säker på att det är säljarna som gjort detta då det inte är den vanliga installationen, då de själva sagt att de installerat de grejer som det rör sig om och då det mesta sitter som nytt efter deras övriga renoveringar. Det är väl bara jordfelsbrytaren som jag inte kan svära på vem som kopplat ur, men jag tror att den installerades efter att de köpt lägenheten.
Ska prata med föreningen och se vad de säger.
Tack igen
Jag är helt säker på att det är säljarna som gjort detta då det inte är den vanliga installationen, då de själva sagt att de installerat de grejer som det rör sig om och då det mesta sitter som nytt efter deras övriga renoveringar. Det är väl bara jordfelsbrytaren som jag inte kan svära på vem som kopplat ur, men jag tror att den installerades efter att de köpt lägenheten.
Ska prata med föreningen och se vad de säger.
Tack igen
Även om installationen är gjord medan säljaren hade lägenheten så är det inte säkert (ur bevissynpunkt) att han visste att elen blev felgjord. Han kan ha anlitat en firma för att ex. montera något i köket. Viss eljobb ingick, han kan ha tagit för givet att firman anlitade fackman för den biten.
Jag tänkte på att du skrev i första inlägget att ni sett "fullösningar" på elen. Det skulle kunna tas som intäkt för att ni borde insett att det var problem med elen. Dvs. ni borde ha upptäckt felet vid er undersökning.
Jag tänkte på att du skrev i första inlägget att ni sett "fullösningar" på elen. Det skulle kunna tas som intäkt för att ni borde insett att det var problem med elen. Dvs. ni borde ha upptäckt felet vid er undersökning.
Hmm, sådant klåperi som bekrivs i ursprungsinlägget borde kunna polisanmälas. Sen får brottsutredningen (om det nu blir någon) utvisa om det är säljaren eller någon annan som gjort sig skyldig till brott mot ellagen mm.
Här hade jag ringt elsäkersverket och rådfrågat dem, det kostar i alla fall inget.
Är HSB's egna "elektriker" behöriga? I en del mindre bostadsrättsföreningar så gör tyvärr fastighetsskötare utan behörighet lite väl mycket eljobb med varierande resultat.
/Kent
Här hade jag ringt elsäkersverket och rådfrågat dem, det kostar i alla fall inget.
Är HSB's egna "elektriker" behöriga? I en del mindre bostadsrättsföreningar så gör tyvärr fastighetsskötare utan behörighet lite väl mycket eljobb med varierande resultat.
/Kent
Som hempularen skrivit bedöms felen enligt KöpL då bostadsrätt juridiskt sett är lös egendom (låt vara att den i de flesta fallen likställs med fast egendom vilket vi bortser ifrån för att svara på denna fråga).
Utgångspunkten för felbedömningen är 17§ (-19§) KöpL
Men först bör man göra en lite notis i föreningens stadgar om vem som svarar för eldragningen inne i den aktuella bostadsrätten. Vanligtvis står det i stadgarna att "medlemmen ansvarar för ledningar som inte tjänar fler än en lägenhet". (den sk inre underhållsskyldigheten) Men det är möjligt för en bostadsrättsförening att ta ett större ansvar, dock har HSB inget sådant undantag i sina normalstadgar. I deras normalstadgar 36§ punkten 3 står det uttryckligen att "bostadsrättshavaren svarar också för el- och vattenledningar" och i "ledningar för /.../ elektricitet, /.../ till de delar de är synliga i lägenheten och betjänar endast den aktuella lägenheten," (punkten 8).
Utgångspunkten för felbedömningen enligt KöpL är vad som följer av avtalet. (du måste kontrollera att säljaren inte friskrivit sig i avtalet) Om det inte anges något särskilt i avtalet avseende elen så görs felbedömningen enligt några bedömningspunkter i samma paragraf. Bl.a. så skall "vara ägnad för det ändamål för vilket varor av samma slag i allmänhet används."
Jag anser att dylika fel definitivt är fel som säljaren ansvarar för. Det stämmer att du har en undersökningsplikt men att bedöma ifall en elanläggning är korrekt kopplad eller inte kan rimligen inte falla inom denna undersökningsplikt. Jag kan inte se vad det skulle ha för betydelse för bedömningen mellan dig som köpare och säljaren om säljaren i sin tur är ovetandes alternativt har anlitat århundradets klantigaste elektriker. Det blir i sin tur en fråga mellan säljare och dennes eventuella avtalspart (eller sig själv vid hempuleri).
Om din beskrivning stämmer är det ju inte fackmannamässigt gjort och således fel.
Det kan ju vara så att de bytt ut väggkontakter men struntat i bakomliggande el (dvs hur denna är dragen). I så fall säger reglerna att man får byta vägguttag och strömställare "om man har nödvändig kunskap". Om så är fallet har de uppenbart inte haft det då man inte får sätta jordade vägguttag där jorden inte är framdragen. Tror tyvärr att det är förekommande styling inför försäljning att man enbart byter ut väggkontakter för att få ett attraktivare utseende på bostadsrätten och samtidigt övergår från ojordade vägguttag till jordade, men inte drar fram jordkabeln.
För dem som är osäkra vid köp finns det billig utrustning på Clas Ohlson att testa jordade vägguttag att de verkligen är jordade även bakom kontakten.
Om du ska kräva säljaren måste du reklamera omgående.
P.s. Vad gäller "uttag ovanför diskbänk som ser jordade ut, men ingen jordkabel är framdragen" skulle kunna vara uttag för spisfläkt som sällan är jordade (dvs spisfläkten). Antar att det är vanligt på många ställen att man skippar jorden även i vägguttaget, istället för att spisfläkten saknar jordkabeln men inte uttaget.
Utgångspunkten för felbedömningen är 17§ (-19§) KöpL
Men först bör man göra en lite notis i föreningens stadgar om vem som svarar för eldragningen inne i den aktuella bostadsrätten. Vanligtvis står det i stadgarna att "medlemmen ansvarar för ledningar som inte tjänar fler än en lägenhet". (den sk inre underhållsskyldigheten) Men det är möjligt för en bostadsrättsförening att ta ett större ansvar, dock har HSB inget sådant undantag i sina normalstadgar. I deras normalstadgar 36§ punkten 3 står det uttryckligen att "bostadsrättshavaren svarar också för el- och vattenledningar" och i "ledningar för /.../ elektricitet, /.../ till de delar de är synliga i lägenheten och betjänar endast den aktuella lägenheten," (punkten 8).
Utgångspunkten för felbedömningen enligt KöpL är vad som följer av avtalet. (du måste kontrollera att säljaren inte friskrivit sig i avtalet) Om det inte anges något särskilt i avtalet avseende elen så görs felbedömningen enligt några bedömningspunkter i samma paragraf. Bl.a. så skall "vara ägnad för det ändamål för vilket varor av samma slag i allmänhet används."
Jag anser att dylika fel definitivt är fel som säljaren ansvarar för. Det stämmer att du har en undersökningsplikt men att bedöma ifall en elanläggning är korrekt kopplad eller inte kan rimligen inte falla inom denna undersökningsplikt. Jag kan inte se vad det skulle ha för betydelse för bedömningen mellan dig som köpare och säljaren om säljaren i sin tur är ovetandes alternativt har anlitat århundradets klantigaste elektriker. Det blir i sin tur en fråga mellan säljare och dennes eventuella avtalspart (eller sig själv vid hempuleri).
Om din beskrivning stämmer är det ju inte fackmannamässigt gjort och således fel.
Det kan ju vara så att de bytt ut väggkontakter men struntat i bakomliggande el (dvs hur denna är dragen). I så fall säger reglerna att man får byta vägguttag och strömställare "om man har nödvändig kunskap". Om så är fallet har de uppenbart inte haft det då man inte får sätta jordade vägguttag där jorden inte är framdragen. Tror tyvärr att det är förekommande styling inför försäljning att man enbart byter ut väggkontakter för att få ett attraktivare utseende på bostadsrätten och samtidigt övergår från ojordade vägguttag till jordade, men inte drar fram jordkabeln.
För dem som är osäkra vid köp finns det billig utrustning på Clas Ohlson att testa jordade vägguttag att de verkligen är jordade även bakom kontakten.
Om du ska kräva säljaren måste du reklamera omgående.
P.s. Vad gäller "uttag ovanför diskbänk som ser jordade ut, men ingen jordkabel är framdragen" skulle kunna vara uttag för spisfläkt som sällan är jordade (dvs spisfläkten). Antar att det är vanligt på många ställen att man skippar jorden även i vägguttaget, istället för att spisfläkten saknar jordkabeln men inte uttaget.
När det gäller villa så har väl köparen undersökningsplikt? Denna gäller även elinstallationen?
Vi lät en firma besiktiga huset vi köpte eftersom vi inte har så bra koll på grejjer, i protokollet vi fick från dem står klart och tydligt att deras besiktining INTE omfattar elinstallationen och att vi MÅSTE undersöka den.
Jag tolkar det som att i en villa kan inte en usel elinstallation bli ett dolt fel, utan köparen är skyldig att undersöka den. Hur det är i BR vet jag inte.
Vi lät en firma besiktiga huset vi köpte eftersom vi inte har så bra koll på grejjer, i protokollet vi fick från dem står klart och tydligt att deras besiktining INTE omfattar elinstallationen och att vi MÅSTE undersöka den.
Jag tolkar det som att i en villa kan inte en usel elinstallation bli ett dolt fel, utan köparen är skyldig att undersöka den. Hur det är i BR vet jag inte.